Далекий эконом

29 апреля 2005

Спрос на дома ценой до $150 тыс. значительно превышает предложение

Купить недорогой дом в обустроенном коттеджном поселке и сегодня не так просто. Обещанный в прошлом году аналитиками бум в строительстве эконом-класса (до $150 тыс.) не состоялся: по-прежнему ежегодно сдается три-четыре таких поселка. Более того, некоторые компании, которые изначально объявляли о строительстве дешевого поселка, в финале увеличивают цены в два-три раза из-за высокой себестоимости земли, кредитов и ожидаемого уровня прибыли.

Дороже не значит лучше
Как отмечает Инна Ехья, PR-директор Первого земельного супермаркета, до сих пор полноценный эконом-класс без ущерба для качества строительства могут предложить только собственники земли или аффилированные с ними компании. В свою очередь эти структуры в большинстве своем предпочитают строить дорогие поселки, что приносит большую прибыль.

"Следует учитывать, что ни у инвесторов, ни у потребителей сейчас все еще нет четкого понимания концепции недорогого коттеджного поселка. Сегодня разделяют эконом по ценовому признаку (но часто с ущербом для качества) и эконом с сильно завышенной ценой",- говорит Ехья.

Полноценной тенденцией строительство коттеджей эконом-класса пока не стало. Однако после того как в прошлом году возникли проблемы с продажами домов в целом ряде поселков, где цены не соответствовали месту и архитектуре, некоторые инвесторы стали обращать внимание и на более скромные проекты. Так, на Новорязанском шоссе владелец крупных участков земли на южном направлении группа "Центр-капитал" сейчас ведет строительство сразу пяти недорогих поселков на расстоянии 75 км от МКАД. ЗАО "Ведомство" совместно с рядом инвесторов развивает проект по строительству нескольких поселков в Пушкинском районе Подмосковья.
Со стороны крупных латифундистов интерес к строительству поселков двоякий - после застройки какой-либо территории цивилизованными поселками, пусть даже и эконом-класса, все прилегающие земли по умолчанию поднимаются в цене.

Другие инвесторы, которые часто не могут выйти на уровень элитных поселков, часто при начале строительства заявляют о новом объекте как об "эконом". В результате через два года после того, как поселок практически готов, цены взвинчиваются в несколько раз. Это объясняется изначально плохими расчетами маркетологов, дополнительными кредитами и желанием побольше заработать. Таким образом, коттеджный поселок, цена за дом в котором объявлялась в $150 тыс., через два года превращается в бизнес-класс с ценой за дом $250-300 тыс. Причем качество домов и инфраструктура далеко не всегда соответствуют и бизнес-классу.

Спрос опережает ожидания
В сложившейся ситуации большинство представителей среднего класса до сих пор вынуждены присматривать себе дома в стародачных поселениях за 70 км от Москвы либо активизировать внимание на точечной застройке.
Как утверждают риэлтеры, поселков в ценовой категории до $150 тыс. на сегодняшний день мало, не более тридцати, хотя спрос на них высок. Сегодня на бюджет до $200 тыс. приходится до 40% запросов по загородной недвижимости. При этом количество таких поселков растет невысокими темпами, которые несравнимы с уровнем строительства в сегментах бизнес- и премиум-класса. По оценкам специалистов рынка, доля подобных запросов в ближайшие год-полтора увечится до 50%.

Как отмечает Жанна Щербакова, управляющий директор компании "Миэль-недвижимость", сейчас существует серьезный разрыв между спросом и предложением, особенно в сегменте эконом-класса. На рынке практически не представлены коттеджи небольшой площадью 200-300 кв. м, хотя это самая востребованная среди покупателей недвижимость. Большая часть объектов, выставленных на продажу,- коттеджи площадью 400-600 кв. м: сегодня застройщикам выгоднее сооружать такие объекты, поскольку здесь соотношение затрат и прибыли оптимальное.

На что следует рассчитывать
Прежде всего стоимость загородного владения зависит от ценности земельного участка, на котором расположен коттедж. Самыми дорогими являются земли по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Волоколамскому шоссе. На остальных направлениях, чаще всего за пределами 30-45-километровой зоны от МКАД, находятся поселки с относительно недорогими домами. Так, к примеру, на Рязанском направлении представлены преимущественно коттеджи эконом- и бизнес-класса.

Обычно для того чтобы приобрести дом реального эконом-класса, нужно рассматривать зону далее 50 км от МКАД. Следует отметить, что строительство поселков на значительном удалении от Москвы имеет особенности, нехарактерные для поселков ближайшего Подмосковья. Например, девелоперы обоснованно не рискуют реализовывать проекты с собственной развитой инфраструктурой, как это принято на объектах вблизи столицы. В такой ситуации застройщики предпочитают привязывать проект к уже имеющейся инфраструктуре того или иного района.

Формат коттеджей, которые строятся в этой ценовой категории, представляет собой дома с небольшой площадью (до 250 кв. м). Как отмечают в компании Knight Frank, сейчас речь может идти о своеобразной модернизации мечты каждого гражданина СССР - собственной даче. Другими словами, такой дом предназначен не для постоянного проживания, а для периодического использования в качестве собственной базы отдыха.
По словам Инны Ехья, кроме поселков с таунхаусами в ближайшем Подмосковье, коттеджи в эконом-поселках приобретаются не как альтернатива московскому жилью, а используются в основном для длительного отдыха. Ряд покупателей эконом-коттеджей помимо московской недвижимости имеют уже несколько загородных объектов, и покупку еще одного они рассматривают как инвестирование с целью последующей перепродажи или сдачи в сезонную аренду.

Продажи таких домов по ипотеке до сих пор идут вяло, хотя эконом-класс наиболее приспособлен для таких схем. Декларативно ипотеку сейчас предлагают все, кому не лень: если не сам девелопер, то дилеры. Это делается в основном для конкурентоспособности предложения. Правда, есть и обратная сторона медали. В случае если девелопер или застройщик взяли в банке кредит на строительство, а продажи идут не так хорошо, тут уже сам банк, будучи заинтересован в скорейшем возвращении средств, предлагает ипотечные услуги. Например, такая ситуация в настоящий момент сложилась в поселке "Эдем".

Из наиболее дешевых коттеджных поселков следует назвать "Благово" (Ярославское шоссе, 29 км от МКАД, 61 дом от 120 до 300 кв. м, цена от $120 тыс. за дом), "Жилкино" (Новорижское шоссе, 51 км от МКАД, 62 дома от 150 до 400 кв. м, цена $2900 за сотку, от $420-750 за квадратный метр дома), "Южный штиль" (Каширское шоссе, 65 км, 214 коттеджей от $120 тыс.), "Шведская деревня" (Каширское шоссе, 66 км, 245 домов от $60 тыс.), "Мамошино" (Новорижское шоссе, 65 км от МКАД, 19 домов от 110 до 200 кв. м, цена $120-290 тыс. за дом).

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова