Что такое социальная ипотека?

05 апреля 2005

Геннадий Петрович, расскажите, что Вы понимаете под социальной ипотекой. Почему именно сейчас она стала так актуальна?

Ни для кого не секрет, что жилищный фонд в России находится в плачевном состоянии и ветшает с каждым днем. Понятно, что такими темпами, какими сейчас идет привлечение инвестиций в строительство, ситуацию в обозримом будущем не выправить. А если получившуюся картину дополнить низким уровнем благосостояния населения и невысокими зарплатами, то становится очевидным, что без участия властей в развитии ипотеки не обойтись. И самое главное, что и региональные, и федеральные власти это понимают. Вот только помогать ипотеке надо с умом, а то ведь можно и дров наломать. Ипотека, конечно, не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый. Ипотеку, которой непосредственно помогают власти, в широком смысле можно назвать социальной. Сейчас многие регионы стремятся собственными силами реализовать всевозможные программы социальной ипотеки - в меру своего понимания данного инструмента и финансовых возможностей. В результате появилось великое множество подходов и программ, имеющих одно общее свойство: заемщики по социальным ипотечным кредитам, так или иначе, дотируются из регионального бюджета, причем напрямую, "живыми" деньгами. Мы предлагаем использовать известную финансовую структуру ипотечного кондуита, которая при участии региональных властей позволит заменить прямые дотации из бюджета гарантиями на ценные бумаги кондуита, обеспеченные ипотечными кредитами. Финансовый эффект для заемщиков будет тот же, однако региональный бюджет при этом не пострадает.

Для дотаций в "социальную ипотеку" Вы предлагаете использовать ипотечный кондуит. Что это такое?

Для начала хотелось бы развеять одно заблуждение, которое весьма распространено в нашей стране и может быть сформулировано примерно так: "Дайте мне "длинные" деньги, и я построю в России эффективную ипотеку". Увы, это иллюзия. Никто никому нигде в мире не дает "длинных" денег на ипотеку. Во-первых, потому что таких больших денег просто ни у кого нет. На сегодняшний день совокупный объем всех выданных в мире ипотечных кредитов составляет больше 4 трлн. долл. - кто в состоянии столько дать? Никто. Непонятно, откуда эта концепция появилась в России. Во-вторых, даже если ее реализовать в отдельно взятой стране, это не приведет к серьезному развитию ипотечного бизнеса. Возьмем, например, известный российский банк "ДельтаКредит": от момента зарождения ипотеки в России и на протяжении почти трех лет он доминировал, не зная ни недостатка в "длинных" ресурсах, ни какой-либо конкуренции. И что, появилась в результате массовая ипотека? Нет, не появилась. И не могла появиться. Дело в том, что деньги заемщикам были выданы в виде валютных кредитов под 15% годовых. А для того, чтобы люди, взявшие такие кредиты, не "сорвались с крючка", были предусмотрены жесткие штрафные санкции за досрочное погашение. Как вы думаете, был ли этот банк заинтересован в развитии серьезного ипотечного бизнеса в России? А в усилении конкуренции на рынке ипотечных услуг? А в создании эффективного механизма рефинансирования кредитов? Вряд ли. Достаточно вспомнить, что в первой версии законов об ипотеке возможность погасить кредит с помощью аналогичного кредита, взятого в другом банке, была практически заблокирована. Это и сейчас довольно трудно сделать, а ведь такое право - обязательный атрибут развитого ипотечного рынка. Отсутствие эффективных схем рефинансирования ипотечных кредитов напоминает о двухлетних юридических дебатах о том, кому разрешить заниматься подобным кредитованием. В Казахстане формировать данную сферу начали позже, но пригласили профессионалов, и теперь ипотека там развивается темпами, невиданными для России.

Не могли бы Вы пояснить, что понимается под рефинансированием и почему это так важно для развития ипотеки?

Теперь, когда выяснилось, что на "длинные" деньги надеяться нельзя, возникает вопрос: как же построить ипотечную систему? Где банку взять денег, чтобы выдать их в виде долгосрочных ипотечных кредитов? Ответ прост: занять! И здесь необходимо дать определение кредитного рейтинга для ценных бумаг, эмитентов и т. п. Итак, под рейтингом мы будем понимать официально опубликованный рейтинг, основанный на детальном изучении финансового состояния и кредитной истории заемщика (прямых кредитов, выпуска долговых бумаг, выполнения финансовых обязательств) кредитным агентством.

Теперь можно поговорить о рефинансировании. По сути, ничего невозможного в стремлении получить "длинные" деньги нет. В ряде стран при определенных условиях некоторым банкам почти удается его реализовать. Например, в Германии существуют и довольно успешно действуют по такой схеме специализированные ипотечные банки. Вот только денег им никто не дает, они их сами занимают на вторичном рынке посредством выпуска корпоративных ипотечных облигаций, срок погашения которых сравним со сроками самих ипотечных кредитов. Получается схема ""длинные" пассивы (ипотечные облигации) против "длинных" активов (ипотечные кредиты)". Секрет успеха германских ипотечных банков заключается в наличии серьезного учредителя (каждым таким банком владеет материнская компания, как правило, крупный банк с мировым именем). Другими факторами являются: высокий кредитный рейтинг самого ипотечного банка, огромный портфель ипотечных кредитов и его открытость для контроля со стороны правительства. Могут ли частные российские коммерческие банки применять такое рефинансирование? Конечно, нет. Во-первых, за российским коммерческим банком обычно стоит "матрешка" из оффшорных компаний и холдингов. Поэтому ни о какой поддержке материнской компанией говорить не приходится. Во-вторых, их кредитный рейтинг намного ниже инвестиционного. В-третьих, практически все российские коммерческие банки являются универсальными, т. е. помимо ипотеки занимаются еще тысяча и одним бизнесом. Поэтому вряд ли кто-нибудь даст российским банкам "длинные" деньги, а сами они их занять не смогут. В принципе российские коммерческие банки способны привлечь финансовые ресурсы на срок, сравнимый со сроком ипотечного кредита. Однако цена такого привлечения оказывается настолько высокой, что использовать привлеченный капитал для ипотечных кредитов невыгодно.

Существуют и другие схемы, например "среднесрочные пассивы (7-10 лет) против "длинных" активов". Частным коммерческим банкам они тоже не подходят по вышеназванным причинам, а вот государственным и полугосударственным могли бы подойти. Такими схемами воспользовались при создании государственного Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). Федеральное правительство через Минфин гарантирует выплаты по корпоративным облигациям АИЖК, которое должно использовать средства, вырученные от эмиссии этих облигаций, на выкуп закладных и прав требований по ипотечным кредитам. Здесь проблема другая. АИЖК, как и многие другие государственные учреждения, пока работает очень неэффективно. Неудивительно, что практически каждый год АИЖК просит у федерального правительства увеличить уставный фонд. В результате с помощью АИЖК так и не удалось сформировать массовый первичный рынок ипотечных кредитов ни в крупных городах, ни в регионах.

Какой же есть выход из создавшейся ситуации?

Существует еще одна схема рефинансирования: ""короткие" пассивы (месячные векселя или коммерческие бумаги) против "длинных" активов", которая в мировой практике реализуется в ипотечных кондуитах. Основным видом деятельности кондуита является покупка прав требований по ипотечным кредитам у банков и рефинансирование портфеля накопленных на балансе ипотечных активов с помощью повторяющихся (револьверных) эмиссий собственных коммерческих бумаг. Такое рефинансирование получается очень дешевым, поскольку "короткие" бумаги несут значительно меньше рисков. Приведу пример. Допустим, я покупаю бумаги на 1000 руб. сроком на 20 лет и, чтобы заплатить за покупку, выпускаю и продаю коммерческие бумаги на 1000 руб. сроком на месяц. Не заплатив ни копейки, я в течение месяца имею на 1000 руб. 20-летних ценных бумаг и на 1000 руб. месячных обязательств. В конце месяца мне выплачивают купон по "длинным" бумагам, и в то же время я должен выплатить купон по "коротким" бумагам и погасить их номинал. Чтобы погасить номинал моих бумаг, мне нужно выпустить такие же "короткие" бумаги еще на месяц. А разницу между "длинным" и "коротким" купоном, которая всегда положительна, я забираю себе или использую для амортизации баланса по своим обязательствам. В этом случае на следующий месяц мне надо выпустить коммерческих бумаг на сумму меньшую, чем 1000 руб. Таким образом, я и рефинансировал покупку "длинных" бумаг, и немного заработал. Принцип работы кондуита примерно такой же, только для его эффективного функционирования необходимо обеспечить некоторые финансовые условия.

Так, может быть, коммерческому банку применить эту схему?

Теоретически это возможно, но очень неэффективно. Ипотечный кредит представляет собой один из наиболее качественных и надежных активов: у ипотечного кредита, во-первых, есть залог в виде недвижимости, на которую в России долго не упадет спрос, а во-вторых, он защищен 30%-ным первоначальным взносом, так что залогу не страшны даже колебания на рынке недвижимости. Кроме того, баланс по ипотечному кредиту амортизируется, т. е. падает с каждым месяцем. Замечательный актив! Очевидно, что не имеет никакого смысла держать его на балансе банка вместе с остальными активами существенно худшего качества. Пока активы находятся на балансе банка, они несут на себе все его риски. Выход один: отделить ипотечные активы, вывести их за баланс банка и потом либо перепродать, либо секьюритизировать.

В мировой практике для отделения активов создается специальная компания SPV (Special Purpose Vehicle), которой впоследствии активы и продаются. Юридически SPV - это организационно-правовая структура, создаваемая для строго определенных и жестко ограниченных целей, причем юридически не зависящая от своего учредителя. Виды коммерческой деятельности, которыми разрешено заниматься ипотечной SPV, сильно ограничены: ей разрешается лишь покупать ипотечные активы и выпускать "короткие" бумаги в объеме, не превышающем суммарные активы. Такие жесткие условия позволяют предотвратить банкротство данной структуры. Нет коммерческой деятельности - нет обязательств, невыполнение которых может привести к банкротству. Кроме того, у SPV, как правило, нет штата сотрудников. Поэтому управляется SPV внешней управляющей компанией под строгим контролем совета директоров, в том числе независимых. Именно этим, если говорить в терминах англо-саксонской системы, достигается состояние bankruptcy remoteness - максимальная защищенность SPV против банкротства.

После того как SPV приобретет необходимое количество активов, она или эмитирует ценные бумаги, обеспеченные этими активами, или продает портфель активов.

Есть ли в российском законодательстве структуры, подобные SPV?

Как ни странно, есть. Это ипотечный агент, который был внесен в списке последних поправок. Ипотечный агент способен сыграть роль SPV для рефинансирования, накапливания и последующей секьюритизации ипотечных активов.

Опишите, пожалуйста, финансовую структуру ипотечного кондуита.

Ипотечный кондуит (в форме ипотечного агента) может быть создан одним или несколькими банками. Он на постоянной основе будет выкупать ипотечные кредиты - в основном у своих учредителей. Выкупая кредиты и выводя их с баланса банка, кондуит возвращает банку практически весь оборотный капитал, и банк продолжает выдавать кредиты, будучи ограничен только емкостью финансового рынка. Причем подобная покупка будет полноценной. У банка после продажи активов не остается никаких прав или обязательств, связанных с реализованными ипотечными кредитами. В англо-саксонской системе такая продажа называется true sale. Банк, правда, по-прежнему будет обслуживать проданные кредиты за 1,5-2% в год. Но при необходимости кредиты разрешается передать на обслуживание другому банку, поэтому при банкротстве банка, продавшего активы, с последними ничего не произойдет. Сам ипотечный агент (кондуит) не вправе обслуживать кредиты: ему запрещено иметь штат сотрудников. Поэтому для выполнения данной функции кондуит наймет другой банк. Часто заранее известно, какой именно банк (backup servicer) будет обслуживать кредиты, если у основного банка возникнут финансовые проблемы.

После покупки ипотечных активов кондуит выпускает "короткие" коммерческие бумаги, продажей которых возмещает свои расходы на покупку. Коммерческие бумаги кондуита будут обеспечены купленными кредитами и, естественно, получат определенный кредитный рейтинг. Так как для России ипотечный кондуит - структура новая, рынок, скорее всего, поначалу не оценит чистоту активов и преимущества их отделения на баланс. Поэтому по "коротким" бумагам кондуита придется предоставлять гарантии. Обычно такие гарантии дает тот, кто создавал кондуит и заинтересован в его успешной работе - как правило, это банк, выдающий ипотечные кредиты.

А кто в России будет покупать коммерческие бумаги кондуита?

Коммерческие бумаги больше всего похожи на банковские векселя, но они существенно более надежны и имеют более высокий кредитный рейтинг. На сегодня рыночную нишу коммерческих бумаг кондуита можно оценить на уровне 100 млрд. руб. Эта оценка была получена следующим образом. По данным НАУФОР, после летнего кризиса 2004 г. объем рынка банковских векселей упал на 100 млрд. руб., т. е. теперь инвесторы держат в своих портфелях на 100 млрд. руб. меньше банковских векселей, чем держали в мае 2004 г. Следовательно, данная ниша свободна и может быть заполнена коммерческими бумагами кондуита. Осталось описать последний, но исключительно важный компонент кондуита - провайдера ликвидности. Но прежде чем давать определение этому понятию, рассмотрим ситуацию, в которой провайдер совершенно необходим. Предположим, что мы создали кондуит и теперь выкупаем у банков ипотечные кредиты, которые рефинансируем продажей "коротких" коммерческих бумаг. В конце каждого месяца наш кондуит получает купонные и амортизационные платежи от портфеля выкупленных ипотечных кредитов. Он также обязан полностью погасить свои месячные бумаги. Большая часть номинала бумаг кондуита гасится за счет поступлений от продажи пакета аналогичных бумаг на следующий месяц. Если кондуит по каким-либо причинам не сможет разместить пакет бумаг следующего месяца, он не погасит номинал своих коммерческих бумаг за прошлый месяц и вся его финансовая структура рассыплется как карточный домик. Для описанных случаев в структуре кондуита предусмотрен провайдер ликвидности, который обязуется выкупить коммерческие бумаги кондуита при любой ситуации, сложившейся на финансовом рынке. Обычно эту роль играет крупный финансовый институт, который предоставляет профессиональные услуги по финансовому страхованию. В России сегодня такие функции может взять на себя IFC, OPIC или ЕБРР, а в отдаленном будущем - ВТБ или даже Сбербанк. Структура и финансовые потоки обычного ипотечного кондуита представлены на рис. 1.

Но какое отношение имеет кондуит к программам социальной ипотеки?

Самое непосредственное. Если гарантом по коммерческим бумагам кондуита выступает обычный банк, доходность его месячных бумаг должна находиться на уровне 8-9% годовых, чтобы их можно было разместить на вторичном финансовом рынке.

А теперь представьте, что вместо коммерческого банка гарантии по бумагам кондуита выдаст региональное правительство. В этом случае кредитный рейтинг бумаг кондуита будет намного выше и их удастся разместить с доходностью порядка 4-5% (4%, правда, только для Москвы). Таким образом, заемщик возьмет кредит под 15% годовых, а рефинансироваться этот кредит будет под 5%. В результате образуется так называемая арбитражная прибыль, равная 7-8%. Часть этой прибыли (скажем, 5%) можно направить на дотацию заемщику по социальному ипотечному кредиту, что позволит опустить эффективную ставку заимствования до 10% в рублях.

Для практической реализации социального ипотечного кондуита потребуется поддержка кредитного рейтинга его коммерческих бумаг со стороны региональных властей. Такая поддержка должна заключаться в гарантиях покрытия убытков инвесторов в случае потерь по бумагам кондуита. Кроме подобных гарантий, бумаги кондуита также обеспечиваются его капиталом и выкупленными, в том числе на собственные средства кондуита, ипотечными кредитами. Структура и финансовые потоки социального ипотечного кондуита представлены на рис. 2.

Какую ставку будет платить заемщик по социальному ипотечному кредиту?

Ставка будет определяться кредитным рейтингом гаранта - регионального правительства. Что это означает? Предположим, что заемщик живет в Москве. У Москвы самый высокий региональный кредитный рейтинг. Московское правительство может занять на месяц на долговом рынке под 4,5%. Следовательно, бумаги с гарантиями московского правительства должны обеспечивать примерно такую же доходность. При рыночной ставке по обычным кредитам в 15% годовых заемщик по социальному кредиту будет платить 9,5% годовых. У Ярославской губернии, напротив, низкий кредитный рейтинг, и бумаги с гарантиями ее правительства обеспечивают доходность порядка 5,5%. Соответственно заемщик в Ярославской губернии сможет получить кредит по социальному ипотечному кондуиту под 10,5% годовых. Конечно, цифры, которые я сейчас привожу, весьма условны. Какие ставки будут в действительности, покажет практика применения ипотечного кондуита. В любом случае замена прямых дотаций из регионального бюджета выдачей гарантий и участием в ипотечном кондуите значительно более эффективна, чем те программы социальной ипотеки, которые сейчас применяют регионы.

Готовы ли региональные власти включиться в эту программу?

На сегодняшний день в ряде регионов России разрабатываются или уже действуют дотационные программы социальной ипотеки. Анализ соответствующих Интернет-сайтов показывает, что совокупный бюджет этих программ (без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) превышает 1,5 млрд. руб., причем все расходы предлагается отнести на счет региональных бюджетов.

В качестве примера можно назвать Белгород, в бюджете которого предусмотрено 200 млн. руб. на дотации по процентным ставкам социальных ипотечных кредитов. И это цифры только по одному региону. В Москве, например, действует программа "Молодой семье - доступное жилье": такая поддержка молодых семей обойдется московскому бюджету в 10 млрд. руб. Правда, есть надежда, что часть выданных денег вернется обратно в бюджет, но она очень слаба.

Наша схема снижения процентных ставок по социальным ипотечным кредитам не требует прямых дотаций из регионального бюджета: все субсидии образуются в результате работы кондуита и гарантий, а деньги платит рынок. Если бы такая схема уже действовала, для реализации существующих дотационных программ регионам достаточно было бы выдать гарантии на 0,25% бюджета, не вкладывая ни рубля.

Еще раз хотелось бы остановиться на рисках, которые в нашей программе должны принять на себя региональные правительства. По существу, они гарантируют инвесторам возмещение потерь по месячным бумагам кондуита, которые:

  • обращаются только один месяц;
  • обеспечены залогом жилой недвижимости;
  • защищены 30% начальным взносом, т. е. размер кредита не превышает 70% от рыночной стоимости залога;
  • имеют обеспечение, стоимость которого превышает совокупную величину обязательств. В вышеприведенном
  •  примере все ипотечные кредиты, выкупленные на собственные деньги кондуита, также включены в обеспечение его коммерческих бумаг;

  • имеют обязательства банка выкупить обратно дефолтный ипотечный кредит (обычная практика в российском ипотечном бизнесе);
  • подкреплены благоприятной статистикой обращения ипотечных кредитов (менее 0,5% из всех выданных за четыре года кредитов пошли в дефолт), причем ни по одному из дефолтных кредитов потерь не было. Не понятно, почему регионы должны продолжать тратить свои бюджетные деньги на дотации, если их можно заменить гарантиями.

Для кого предназначена социальная ипотека?

Хотелось бы надеяться, что она поможет даже бюджетникам - работникам государственных предприятий. Но чтобы это стало реальностью, нужны дополнительные меры поддержки. Например, первичный взнос, составляющий сейчас 30%, можно значительно снизить с помощью специальных страховых программ, которые хорошо известны во всем мире. К сожалению, российские страховые компании пока таких услуг не предоставляют. Возможно, что первой на новом рынке станет какая-нибудь западная страховая компания. Есть другие методы, которые можно реализовать с существенно меньшей нагрузкой на региональный бюджет. Но это тема для отдельного разговора.

Использование только предложенного ипотечного кондуита с гарантиями региональных правительств все же рассчитано на средний класс.

Как банки относятся к идее социальной ипотеки?

Для банков мало что изменится: они по-прежнему будут выдавать обычные 15%-ные кредиты. Единственным отличием социального ипотечного кредита является то, что часть платежа вносит сам заемщик, а другая часть в банк придет через органы региональной власти или через специальный счет. Данная схема еще должна прорабатываться с юридической точки зрения, поскольку дотационную часть нельзя выплачивать из прибыли кондуита или управляющей компании, иначе она будет облагаться налогом на прибыль и, возможно, НДС.

Как было показано, в эффективной работе кондуита больше всего заинтересован банк. И хотя кондуит - структура, не аффилированная с банком и юридически независимая, именно банк учреждает и кондуит, и управляющую компанию, а также выдает гарантии на коммерческие бумаги кондуита (обычного, не социального).

По каким параметрам следует подбирать учредителей кондуита?

В идеале с российской стороны надо задействовать крупный коммерческий банк с хорошим представительством в регионах. К сожалению, таких банков сейчас немного. А те банки, которые обладают широкой сетью в регионах, пока не очень хорошо понимают принцип работы новой системы и ее преимущества. О государственных банках говорить вообще преждевременно, так как их профессиональный уровень оставляет желать лучшего. В качестве второго партнера в кондуит желательно привлечь западный банк с высоким кредитным рейтингом и большим капиталом, имеющий серьезный опыт выдачи ипотечных кредитов (origination) и хорошо знающий принципы работы кондуита. Уже сейчас можно назвать полдюжины американских финансовых компаний, которые подошли бы на эту роль. Другой вопрос, согласятся ли они ее играть.

В заключение хочется сказать, что предложенная схема с использованием ипотечного кондуита является одной из самых эффективных как с точки зрения минимизации бюджетных средств, так и с точки зрения рисков, связанных с колебаниями финансового рынка. В этой беседе я описал упрощенную структуру кондуита. При ее практической реализации потребуется создать целый ряд защитных финансовых механизмов, позволяющих, с одной стороны, не перегрузить гарантиями региональный бюджет, а с другой - сделать программу социальной ипотеки постоянно действующей. Наш фонд может предложить принципиальные решения названных проблем, но сейчас на них не хотелось бы останавливаться.

Прокомментируйте, пожалуйста, сегодняшнее состояние ипотеки в России.

К сожалению, судя по ажиотажу, который возник вокруг ипотеки в связи с последними заявлениями российского президента, скорее всего, "получится как всегда". Уже прозвучали высказывания ряда высокопоставленных чиновников о готовности "развивать, углублять, перестраивать и ускорять" ипотеку, появились широкомасштабные и дорогостоящие проекты развития ипотеки и роста числа выдаваемых кредитов в десятки раз. В успех такой кампании верится с трудом. До сих пор ни один государственный деятель не предложил сколько-нибудь продуманного плана, позволяющего в течение трех лет увеличить количество ипотечных кредитов в 25 раз. А ведь это очень серьезная проблема. И объем федеральных инвестиций здесь не решающий фактор. Если уж в более простых проектах, связанных с государственной ипотекой (например, АИЖК), было сделано столько ошибок, что уж говорить о сложных. Жаль только, что подобные упражнения дорого обойдутся российскому бюджету: в некоторых предлагаемых проектах из него предполагается прямо или в виде гарантий получить почти триллион рублей - так ведь может и стабилизационного фонда не хватить.

Конечно, на фоне таких исполинских прожектов "поворота ипотечных рек" презентация проекта социального ипотечного кондуита, проведенная для ряда регионов под эгидой журнала "Финансовый контроль", несколько потерялась. С другой стороны, у нас есть инициативная группа профессионалов, обладающих опытом работы на Западе, реалистичная и продуманная концепция социальной ипотеки, желание реализовать ее в региональных программах. В настоящее время идут активные поиски западного партнера. Несколько российских регионов серьезно рассматривают возможность реализации предложенного проекта.

ОРЕС

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова