Банкиры сулят дешевые кредиты чтобы вложить их в "настоящую" ипотеку

12 апреля 2005

После 16-го съезда Ассоциации российских банков у банковского сообщества появилась своя стратегия. Точнее, даже две. Первую утвердило правительство, вторую предложили сами банкиры. Как пойдет исполнение и какой стратегии именно, покажет время. Пока же еще раз отметим: одной из первейших задач банковской системы по-прежнему остается обеспечение экономики длинными деньгами. Без этого нельзя не провести ни широкомасштабную модернизацию, ни обеспечить население жильем. Ведь с принятием нового Жилищного кодекса единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян остается ипотека.

По словам президента АРБ Гарегина Тосуняна, банковская система в прошлом году продолжала развиваться высокими темпами, существенно опережая рост экономики в целом. Вместе с тем сохраняется одна из основных проблем российских банков - недостаток долгосрочных ресурсов для кредитования экономики и населения.

Согласно данным Банка России, на 1октября 2004 года сумма вкладов населения в банках составила 1828 миллиардов рублей, из них 1027 миллиардов рублей на срок свыше 1 года (92,2 миллиарда рублей на срок более 3 лет). При этом объем выданных банками кредитов нефинансовым предприятиям на эту же дату составил 2893 миллиарда рублей, в том числе 1120 миллиардов рублей на срок свыше 1 года и 299 миллиардов рублей на период свыше 3 лет. Объем выданных кредитов физическим лицам на эту же дату достиг 517 миллиардов рублей. Получается, что сумма выданных банками долгосрочных кредитов более чем на 400 миллиардов рублей превышает объем привлеченных ими вкладов населения на срок более 1 года.

Как предприятия, так и население заинтересованы в получении в банках кредитов на срок 3 года и более. Однако таких средств у российских банков почти нет. По имеющимся оценкам, в настоящее время потребности предприятий и населения в кредитах удовлетворяются не более чем на 20 процентов. Такие данные привел Гарегин Тосунян, выступая недавно на конференции в Токио.

Недостаток долгосрочных ресурсов у российских банков сдерживает развитие ипотечного кредитования. Вместе с тем в России 31,6 миллиона семей (61 процент всех россиян) хотят улучшить жилищные условия. В 2003 году справили новоселье только 230 тысяч семей. Это около 0,7 процента от их общего количества.

Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов.

Однако пока российские банки не в состоянии удовлетворить имеющийся на рынке спрос. Сегодня по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5 процента жилья. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6 процентов. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,07 процента по сравнению с 55 процентами в США и 39 процентами в среднем в Европейском сообществе.

По словам Андрея Крысина, председателя комитета АРБ по ипотечному кредитованию, Россия пока отстает по объемам выданных ипотечных кредитов, а также по развитию различных институтов финансирования ипотеки от развитых стран. Повышение конкурентоспособности российских банков в сфере ипотечного и жилищного кредитования может повысить конкурентоспособность российской банковской отрасли в целом.

В большинстве стран мира активно развиваются системы ипотечного жилищного кредитования. На их основе выстраиваются национальные рынки инвестиций и ценных бумаг. Так, в Дании и Швеции ипотека на 70-100 процентов финансируется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в целом по Европе этот показатель составляет до 40 процентов, а огромный рынок США до 57 процентов ипотечных кредитов финансирует за счет инвестиций с фондового рынка. Активно используются различные формы коллективных инвестиций. В Японии появившиеся примерно 4 года назад инвестиционные фонды недвижимости достигли к сегодняшнему дню объема почти 9 миллиардов долларов. При этом они активно используют средства частных и институциональных инвесторов для финансирования рынка недвижимости и ипотеки.

Внутренний инвестиционный рынок России пока развивается медленно, несмотря на рост потенциальных инвесторов: страховых компаний, инвестиционных фондов, частных инвесторов. Сейчас, считает Андрей Крысин, российские банки работают в условиях недостатка надежных и высоколиквидных инструментов и ценных бумаг.

Разрыв в объемах внешних и внутренних заимствований российского рынка очень значителен. Доля внешних займов в суммарном объеме корпоративных и банковских облигаций в обращении, по данным прошлого года, в нашей стране составляла 73 процента, в Мексике - 63 процента, тогда как в США этот показатель равен 20 процентам, а в Японии 12,8 процента.

Чтобы привлекать инвесторов как с отечественного, так и с внешних рынков, нужны инструменты, понятные инвесторам. Если эти инструменты будут работать по общемировым правилам, можно рассчитывать на интерес со стороны частных и институциональных фондов, страховых компаний, инвестиционных фондов негосударственных пенсионных фондов, говорят банкиры.

При этом, отмечают они, несмотря на отставание, в нашей стране происходят те же процессы, что и во всем мире. Так, в законодательной сфере был принят пакет из 27 законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. По мнению экспертов, это существенно улучшило правовую базу в сфере недвижимости и ипотеки. В результате увеличилось количество ипотечных кредитов, возросло число банков, работающих в этой сфере.

С увеличением количества кредиторов на рынке ипотеки сложилась реальная конкуренция между банками, в результате которой снизились процентные ставки до 10-13 процентов в валюте и до 13-14 процентов в рублях, увеличились сроки кредитов до 27 лет. Кроме того, до 15-20 процентов от стоимости жилья упали требования к первому взносу.

Статистика тоже подтверждает наличие положительных изменений на рынке ипотечного жилищного кредитования. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в 2 раза. Объем выданных банками ипотечных кредитов за последние три года составляет около 1 миллиарда долларов. Отметим, что эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитах гораздо выше - примерно в 50 миллиардов долларов. При условии создания благоприятных условий к 2010 году объем выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова