Арендные хитрости

13 апреля 2005

Повышения платы за аренду подмосковной земли можно избежать на законных основаниях

"Бизнес" продолжает следить за спором подмосковных предпринимателей с местными властями на предмет законности радикального повышения арендных ставок на землю. На днях бизнесмены выяснили, что обойти новый порядок расчета платежей и сэкономить на арендной плате можно на вполне законных основаниях.

"Бизнес" уже сообщал о новом порядке расчета арендной платы и повышающих коэффициентах, которые увеличивают взносы за землю в десятки раз (см. номера от 28 марта, 1 и 7 апреля). Поправки, которые Мособлдума внесла в закон 6 апреля, кардинально ничего не изменили, за исключением того, что средняя величина взносов, по экспертным оценкам, уменьшилась с 25 до 17 раз. Кроме того, депутаты отложили оплату за I квартал до 1 июля. Предприниматели уже начали получать дополнительные соглашения к действующим договорам аренды, в которых расчеты произведены по новым правилам. "Бизнесу" удалось выяснить, что предприниматели на законных основаниях могут не только игнорировать новые правила, но даже снизить арендную плату.
Технологиями решения проблемы с корреспондентом "Бизнеса" поделился предприниматель Владимир Афанасьев. Дополнительные соглашения, рассылаемые арендаторам, фактически предлагают заменить текст действующего договора на новый. Допсоглашение, якобы всего лишь изменяющее условия договора, на самом деле прикрывает две другие сделки: расторжение старого контракта и заключение нового. Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса (ГК) РФ, "притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна". Другими словами, она недействительна с момента ее совершения.
Статья 422 ГК РФ устанавливает: "Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу". Кроме того, пункт 1 статьи 421 ГК РФ гласит, что "принуждение к заключению договора не допускается". И, наконец, в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса записано: "Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются".
"Таким образом, пока действуют старые договоры, арендаторы могут платить по старым правилам",- заявил "Бизнесу" Афанасьев. Предприниматели могут платить даже меньше. Это можно сделать на основании решения Мособлсуда от 4 ноября 2004 года по делу, возбужденному прокурором Московской области и ЗАО "Унитехформ" относительно законности статьи 9 областного закона № 18/95 "О плате за землю в Московской области", в соответствии с которой ставка земельного налога была увеличена на так называемый "коэффициент статуса, социально-культурного потенциала и местоположения городов и поселков". Суд признал эту статью "недействующей и не подлежащей применению".
Таким образом, предприниматели вправе пересчитать арендную плату, исключив из нее указанный коэффициент. Его значение для каждого населенного пункта можно найти в приложении 7 к Закону № 18/95. За счет этого на абсолютно законных основаниях арендная плата может быть снижена в полтора-три раза. Необходимо только при вычислениях учесть, что сама ставка земельного налога в 2005 году увеличилась на 10%.
Заведующий отделом аренды земельных участков областного министерства имущественных отношений Сергей Аппалуп сообщил "Бизнесу", что ему ничего не известно о решении Мособлсуда. При заключении договоров министерство будет руководствоваться законодательством Московской области. "Однако если бизнесмены пришлют нам собственные варианты допсоглашений, где обоснуют расчет арендной платы соответствующими законодательными нормами и судебными решениями, то мы их подпишем",- добавил чиновник. По его словам, это обычная практика.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова