Арендная подставка

14 апреля 2005

Издательство «Известия»» выселяет «Тринити Моторс»

ФГУП "Издательство "Известия"" расторг договор с арендатором принадлежащего ему помещения - компанией "Тринити Моторс". По мнению арендатора, его права при этом были грубо нарушены; ФГУП уверяет, что все сделал абсолютно по закону. А юристы риэлтерских агентств полагают, что эта история может служить хрестоматийным примером для всех без исключения нанимателей коммерческих площадей в Москве.

Автосалон "Тринити Моторс", принадлежащий сегодня частным иностранным владельцам, более десяти лет был арендатором помещения площадью 237 кв. м в Настасьинском переулке, д. 2. Само помещение за это время не раз переходило из рук одного владельца в руки другого, но с каждым из них "Тринити Моторс" находил общий язык. Сейчас арендуемые им площади принадлежат ФГУП "Издательство "Известия"". Каждый год между двумя сторонами договор аренды пролонгировался, поскольку долгосрочный договор собственник заключать отказывался. При этом ставка аренды, как признался "Бизнесу" заместитель генерального директора группы компаний "Тринити Моторс" Вячеслав Чеховской, составляла всего $850 за квадратный метр в год. "Всего" - потому что если десять лет назад такая цена аренды для Тверской улицы считалась бы еще уместной, то теперь она здесь в несколько раз больше. По оценке Светланы Мухановой, руководителя отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, стоимость аренды помещений на первой линии домов на Тверской улице сейчас в среднем составляет $3 тыс. за квадратный метр в год.

"Такая благотворительность", как выразился заместитель генерального директора "Издательства "Известия"" Николай Зуев, перестала устраивать ФГУП. Весьма удачно расположенное помещение представляет, разумеется, большой интерес для многих потенциальных арендаторов. В частности, по словам представителя ФГУП, к зданию давно присматривается "Дикая орхидея". И свое желание арендовать его она подкрепляет готовностью платить по более высоким арендным ставкам.

Принимая все это во внимание, арендодатель и решил переиграть условия договора и выбрал для этого самый простой способ - просто не продлевать очередной договор с "Тринити Моторс". Благо и повод подвернулся: у автосалона 30 марта 2005 года истек срок аренды помещения. Однако, как сказал Вячеслав Чеховской, компания готова была пойти на изменения условий и платить по новому арендному договору по рыночным ставкам. "У нас в договоре есть пункт, согласно которому при прочих равных условиях мы имеем преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Для этого мы, согласно документу, обязаны письменно заверить арендодателя о желании заключить новый договор за три месяца до истечения срока действующего. Что мы и сделали. Однако ФГУП эту норму просто проигнорировал",- возмущается Чеховской.

Впрочем, точнее было бы сказать, что "Издательство "Известия"" не проигнорировало эту норму, а придумало, как ее обойти. "Мы организуем тендер на право аренды этого помещения, который состоится 15 апреля,- сообщил "Бизнесу" Николай Зуев.- "Тринити Моторс" может участвовать в нем на общих основаниях. И при прочих равных условиях - когда, например, другой претендент заявит такую же сумму, как и автосалон,- прежний арендатор и получит преимущественное право снова занять эти площади". Кстати, начальная цена права на заключение договора аренды помещения установлена ФГУП на уровне $1500 за квадратный метр в год. Так что арендодатель надеется сдать свои 237 кв. м как минимум на $355 тыс. дороже.

Но "Тринити Моторс" участвовать в тендере не собирается, зато собирается оспаривать решение ФГУПа о своем выселении в суде. Как дали понять корреспонденту "Бизнеса" в компании, ее участие в тендере стало бы признанием правоты арендодателя, что противоречило бы логике "Тринити Моторс", ведь именно правомерность действий ФГУП она и будет оспаривать в суде.

Сейчас невозможно сказать, чем закончится это судебное разбирательство, но в любом случае оно станет показательным для всех участников рынка аренды коммерческой недвижимости. Юристы консалтинговых агентств уверены, что правота в данном случае на стороне автосалона, хотя считают, что процесс между сторонами может принять неожиданный оборот. "Согласно статье 661 Гражданского кодекса "Тринити Моторс" может потребовать в суде пролонгации права аренды. Тем более если окажется, что ФГУП сдал помещения по ставке, которую, согласно письменному уведомлению арендатора, он был готов платить",- рассуждает Дмитрий Раев, юрист Swiss Realty Group. Однако, по его словам, все аккуратно соблюденные арендатором юридические тонкости ФГУП может легко обойти - такая возможность у него есть из-за несовершенства закона. "Например, ФГУП может заключить договор безвозмездного использования помещения с некоммерческой организацией - скажем, на неделю. Такой арендатор называется буферным,- объясняет Раев.- И прежний арендатор уже не сможет сравнить заявленную им ставку и ставку такого "псевдоарендатора", ведь ее просто нет. Но тогда через неделю издательство уже на законных основаниях может сдать помещения коммерческому арендатору".

В юридическом отделе компании Knight Frank полагают, что избежать подобных проблем можно только в одном случае - предусмотрев буквально все тонкости в договоре. "К сожалению, отечественные арендаторы это не всегда понимают, надеясь нередко на устные договоренности двух сторон",- добавляют эксперты. Косвенно с таким мнением юристов соглашаются и в ФГУП "Издательство "Известия"". "Вот арендатор соседнего с "Тринити Моторс" помещения, компания "Росинтер", в 1996 году смогла заключить с владельцем площадей 20-летний договор аренды. Ну и какие тут у арендатора могут возникнуть трудности?" - задается риторическим вопросом Николай Зуев.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова