ALIA

«Те, кто покупал у нас квартиры в кризис, уже заработали более 50 %!»

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ-Девелопмент (ГК МИЦ), рассказал в интервью RealEstate.Ru о том, как компании удалось заработать и вырасти в кризис, почему квадратный метр не может стоить столько, сколько хотели бы власти, в каких случаях кредиты брать полезно и что девелоперы ждут от нового губернатора Подмосковья

ИТОГИ ГОДА И НОВЫЕ ПРОЕКТЫ

- Сергей,  можно ли уже сейчас подвести предварительные итоги 2012 года работы компании? Насколько он был удачным для ГК «МИЦ»?  Выросли ли объемы ввода жилья по сравнению с 2011 годом - насколько?

- Да, 2012 год для нас был удачным. Наверняка вы знаете о нашем  крупном проекте в Коммунарке. В минувшем году мы сдали 3-ю очередь. В 2013 сдаем 4-ю и 7-ю, а это больше 90 тыс. кв. м жилья. Сейчас, например, в строительстве во всех проектах находится  около 1,5 млн кв. м жилья.

-  А как обстоят дела с динамикой продаж в сравнении с 2011 годом?

- В 2011 году, в среднем, мы продавали в месяц 120 – 150 квартир, сейчас вышли на 350 – 450 квартир. Объемы продаж выросли в  3 раза.

- Насколько увеличилась доля нового строительства?

- Стартовали новые крупные проекты. Чуть более года назад мы купили 34 га в Говорово за 120 миллионов долларов. В этом году на этой территории стартовал проект ЖК «Татьянин парк» с жилой застройкой около 300 тысяч  кв. м. Проект очень интересный – это Новая Москва, 500 метров от МКАД по Боровскому шоссе. По всей территории жилого комплекса, с юга на север, будет проходить центральный пешеходный бульвар протяженностью более 850 метров. Мы построим общеобразовательную школу на 1100 мест, 2 детских сада на 165 мест каждый, медицинский центр с поликлиникой общей площадью 5000 кв.м. В этом проекте мы реализуем концепцию – «двор без машин». Можно сказать, это наша жемчужина. 

Также в этом году мы начали проект «Зеленые аллеи» в городе Видном. Он проще, но от этого не менее приятен. Комплекс расположится на берегу пруда, который мы будем облагораживать. Всего жилой застройки там будет 510 тыс. кв. м, а первая очередь составит  около 180 тыс. кв. м. Во всех проектах строим школы, детсады, поликлиники, торговые помещения.

Кроме того, продолжаем реализацию очередей в ЖК «Коммунарка». Там началось строительство 4- х новых корпусов: 2 корпуса в Коммунарке 9 и, собственно, Коммунарка 10 и 11. В последней очереди 17-этажный дом будет располагаться на берегу пруда. Два первых этажа – нежилые: под торговлю и  офисы.

- Получается, что вы строите в Коммунарке целый микрорайон?

- Не совсем так. В Коммунарке в разное время мы выигрывали аукционы на участки размером от 1 до 3,5 га, поэтому они разбросаны по поселку, перемежаются с проектами компаний «Авгур» и «КРОСТ». Но дома МИЦ объединяет общая архитектура.

- Приходится конкурировать?

- Напротив, мы активно сотрудничаем по прокладке коммуникаций, инженерных сетей.

- А что там за земля у вас – своя или муниципальная?

- Там в собственности земля только у «Масштаба». Мы и «КРОСТ» строим по инвестконтрактам на муниципальной земле.

КРИЗИС НАЧАЛСЯ ИЗ-ЗА МИЦ?

- Слушаю Вас и поражаюсь: как вдруг за пару лет «МИЦ»  удалось развернуть настолько масштабное строительство? Вы уже назвали проекты в Новой Москве и Видном, зашли еще в Железнодорожный  с большой застройкой - «Новое Павлино»…  Как удается заполучать столь крупные земельные участки и согласовать масштабные проекты? В чем ваш секрет – откуда деньги и возможности? 

- Секрет, во-первых, в том, что в ГК «МИЦ» собралась отличная команда профессионалов во главе с Андреем Рябинским – ярким и амбициозным лидером. А в наше время и то и другое  - большая редкость. А во-вторых, мы многое успели сделать в кризис, поэтому и вырвались вперед.

- Чтобы что-то сделать в кризис, нужно было иметь деньги. Их не было почти ни у кого. У вас они откуда?

- В ноябре 2008 года, как раз в самое начало кризиса, мы вывели на рынок наш второй проект в Коммунарке на стадии котлована. В такой сложной ситуации как-то сразу пришло понимание, что нужно быстро менять стратегию, в том числе – ценовую политику, поэтому сделали скидку сразу в 25 %. И в итоге оказались правы.

- То есть вы урезали свою маржу на 25 %?

- Нет, наша прибыль уменьшилась не настолько сильно. Не стоит забывать, что в то время кризиса резко упала стоимость стройматериалов и рабочей силы. Второй фактор – мы не были сильно закредитованы. В результате темпы продаж превысили даже показатели лета 2008 года, а ведь именно летом  - перед кризисом – был пик всего: и цен, и спроса. Наша тактика, в том числе и дала возможность развиваться.

- В кризис вы сыграли на желании людей сохранить свои сбережения в чем-то более существенном, чем деньги. Это похоже на ситуацию с Марфино: там «Ведис» поступил также – они сбросили цены и к ним повалил народ…

- Справедливости ради нужно заметить, что «Ведис» вывел Марфино позже нас – в 2009 году. Между собой мы еще шутили: потом участники рынка будут говорить, что кризис начался из-за «МИЦ». Они ведь первыми сбросили цены!

- И сколько у вас тогда стоил квадратный метр на нулевой стадии?

- Порядка 50 – 60 тыс. рублей…

- Сейчас это звучит фантастически. А инвесторы, вложившиеся в вас тогда, наверное, неплохо заработали…

- Вообще в качественных проектах разница в цене  жилья от нулевой стадии до сдачи госкомиссии составляет около 40-50 %. Но с учетом нашего кризисного дисконта и того, что за 2,5 года рынок все же подрос, я думаю, что наши инвесторы заработали  гораздо больше.

КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ

- В разговоре Вы упомянули два существенных момента: Коммунарку вы возводите по инвестконтракту, и что в 2008 году вы мало кредитовались. Отсюда вопросы: какова доля города в Коммунарке? И как у вас с кредитами сейчас?

- Если про долю города и обременения, то в Коммунарке они разные. Это зависит от уровня социальной нагрузки. Были контракты, где не требовалось строить детсады и школы. А есть такие, где приходится всего для одного дома возводить социальные объекты. В среднем, доля города составляет 8 % . При этом надо понимать, что часть проектов мы покупали уже на свободном рынке – у частных собственников. 

- А что с кредитами?  Известны случаи, когда некоторые девелоперы, отдав во время кризиса пару солидных объектов в качестве залога по займу, теперь вообще боятся брать кредиты, предпочитая собственные средства…

- Мы, наоборот, любим кредиты, просто во всем важно знать меру. По большей части мы берем займы на строительство у Сбербанка. К примеру, этот банк полностью кредитует застройку 150 тыс. кв. м жилья в «Новом Павлино» (г.Железнодорожный).

- Но ведь кредиты надо обслуживать. И зачем это вам, если своих средств достаточно?

- Да, самые дешевые деньги – это средства дольщиков, мы за них не платим проценты. Но с другой стороны, кредиты обеспечивают постоянное и равномерное поступление денег. Мы спокойно работаем, не так сильно зависим от продаж, поэтому можем продавать квартиры на более позднем этапе, когда цены выше.

- Кстати, я слышала, что у некоторых девелоперов появилась возможность придержать построенное и выводить предложение на рынок на более зрелой стадии по более высоким ценам, чтобы не делиться прибылью с частными инвесторами…

- Конечно, любой застройщик желает извлечь максимальную прибыль, но жадничать нельзя. Если довести эту ситуацию до абсурда и вывести на рынок уже готовый дом, продавая его по самым высоким ценам, то стоит ожидать, что по таким ценам в месяц будет уходить не более 5 квартир, грубо говоря. Если в доме 600 квартир, то застройщик едва его продаст за 120 месяцев! И все это время у него будут капать проценты по кредиту, которые съедят всю прибыль.

- А какое соотношение у вас заемных средств и своих?

- Это смотря в чем. Если мы говорим о кредите на реализацию конкретного проекта, то Сбербанк дает нам 70 - 80 % от стоимости строительства, соответственно, 20-30 %  - наши затраты. Если говорить о кредитах на развитие компании в целом, то пропорция должна быть обратная. Развиваться лучше на свои собственные.

- Если вы добросовестный заемщик, то и процентная ставка, наверняка, льготная?

- Сейчас практически нет льготных ставок. Да, банк может быстрее принять решение, но маржу свою он не снижает. Ставки по кредитам девелоперов в 5 – 6 % пока еще в прошлом. Сейчас это около 13 – 14 %. А дисконт может составить от силы 0,5 – 1 %. По-прежнему риски высокие. Кроме того, спрос на займы высок и застройщики выстраиваются в очереди, а банки диктуют условия.

«КВАДРАТНЫЙ МЕТР ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ НЕ МОЖЕТ СТОИТЬ 30 ТЫС. РУБЛЕЙ ДАЖЕ ПРИ САМЫХ ЛЬГОТНЫХ УСЛОВИЯХ»

- Вот у вас на реализации крупный проект в Московской области – в Железнодорожном. Чего вы ждете от новых властей Подмосковья?

- Мы надеемся, что в области будут те же изменения, что и в Москве. И прежде всего,  начнут строить больше дорог. Чем больше и быстрее, тем проще будет работать там девелоперам.

- Едва ли бюджет Мособласти осилит масштабное строительство дорог. Это как раз хотели повесить на застройщиков. 

-  Мне кажется,  что по дорогам должна быть именно федеральная программа, которая будет реализовываться на федеральные деньги. Тут вот какая зависимость: мало дорог, мало жилищного строительства, значит, и мало поступлений в областной бюджет.

- А что нужно для того, чтобы снизить конечные цены на жилье?

- Для начала нужно снизить процентную ставку по ипотеке. 12 % - очень дорого. Нужно где-то 6 % годовых. Но этого мало. Как только подешевеет ипотека, цены на жилье вырастут из-за увеличившегося спроса. А чтобы сдерживать конечные цены, нужно в разы увеличить объемы строительства, привлекая много застройщиков.

- И при этом цена квадратного метра сможет снизиться до 30 тыс. рублей, как декларировали не раз Путин и Медведев?

- И даже при этом нет. При условии бесплатной для девелопера земли, дорог, коммуникаций и социалки, стоимость квадратного метра может упасть, наверное, до 40 тыс. рублей. И при этом еще не должно быть доли города. А сейчас только себестоимость строительства составляет 30 тыс. рублей, и то в лучшем случае…

ЧТО ЛУЧШЕ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА: ДОЛЯ ГОРОДА ИЛИ АУКЦИОНЫ?

- А какая сейчас в Подмосковье доля города?

- Около 10 -15 % . Но все законотворчество последних лет ведет к тому, чтобы доли города в виде квартир не было, а происходила ее монетизация. Поэтому сейчас внедряется практика аукционов. 

- Застройщику сложнее так работать?

- Да, сложнее. На этапе аукциона не всегда понятно, какой конечный метраж будет на площадке. Если аукцион на комплексное освоение территории, то подразумевается, что мы сначала должны разработать проект планировки, после чего только станет ясно, сколько кв. м можно построить под реализацию.

Также непонятна инициатива с аукционами по конечной цене продаж. Я надеюсь, что до реализации этой идеи не дойдет. Ведь если я сегодня беру участок, то продавать квартиры на нем я смогу, в лучшем случае, через полтора года. Откуда сейчас я могу знать розничную цену при полной неизвестности того, что будет со стройматериалами, инфляцией и т.д.?

- Как Вы работаете с дольщиками?

- Только по ФЗ-214. Я вообще не понимаю, как еще некоторые участники рынка продолжают использовать преддоговоры, другие обходные схемы. В законе прописаны такие огромные штрафы, что если бы они реально налагались, то уже завтра не было бы ни одного нарушителя. 

- У «МИЦ» есть несколько коттеджных поселков – «Субботино» и «Новая Дача».  Каков дальнейший вектор развития компании: вы сосредоточитесь только на массовой жилой застройке или будете продолжать  в параллели строить загородную недвижимость?

- Мы далее хотели бы заниматься квартальной застройкой на территориях от 10 га и более, в идеале 30 – 40 га, где можно архитектурно выстроить концепцию и сделать все красиво. Коттеджное строительство мы не планируем.

- Почему?

- Это гораздо менее рентабельный сегмент и на него не хочется отвлекать мощности компании.

«МЫ САМИ ПРЕДПОЧИТАЕМ ПРОДАВАТЬ СВОИ КВАРТИРЫ»

-  ГК «МИЦ» выросла из агентства недвижимости, и, наверное, не стоит удивляться тому, что у вас есть собственная риэлторская компания. И все же, сотрудничаете ли вы с другими агентствами недвижимости, заключаете ли договоры на эксклюзивных условиях, если да, то в каких случаях?

- У нас достаточно профессионализма, чтобы успешно продавать свои объемы. Зачем нам отдавать прибыль еще кому-то? Так что на эксклюзивных условиях мы ни с кем не работаем.

- В какие подмосковные города вы также планируете зайти?

- В любые – в радиусе 15 км от МКАД. Сейчас рассматриваем несколько площадок, но пока рано говорить об этом. 

 Беседовала Ольга Александрова