ALIA

Станут ли риэлторы доносить на «серых» арендодателей?

Власти столицы разработали Меморандум о сотрудничестве с риэлторами, который должен будет помочь увеличить собираемость налогов на рынке аренды. Арендодатели опасаются, что таким образом чиновники хотят заставить риэлторов «сливать» информацию в компетентные органы. Впрочем, члены МАР уверяют, что они не собираются доносить на «серых» арендодателей, а лишь разъяснять им, почему нужно платить налоги. Кроме того, RealEstate.ru задал участникам рынка вопросы о том, зачем нужен Меморандум. Какие цели преследуют власти его созданием? И кто из риэлторов готов присоединиться к Меморандуму?

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Недавно Департамент экономической политики Москвы разработал Меморандум о сотрудничестве в сфере формирования цивилизованного рынка аренды жилья, к которому присоединилась Московская ассоциации риэлторов (МАР) и еще около 80 компаний. Основная цель этой работы – заставить арендодателей выйти из тени и платить налоги за сдачу жилья в аренду.

В Меморандуме сказано, что правительство Москвы будет оказывать помощь «риэлторским организациям и их объединениям в обмене информацией», «в обсуждении и продвижении инициатив в части изменения и совершенствования законодательства», а также «содействовать по вопросам взаимоотношений с органами правопорядка и налоговыми органами в части создания цивилизованного рынка аренды». Компании смогут присоединиться к меморандуму, направив заявку в департамент экономической политики. Ведомство в течение 30 рабочих дней рассмотрит их предложение. Список компаний, которые согласятся сотрудничать с властями, будет доступен на официальном сайте профильного департамента.

Некоторых экспертов смутил п. 3.2. настоящего Меморандума, в котором сказано, что агентства недвижимости «участвуют в организации совместных с Правительством Москвы мероприятий, направленных на формирование цивилизованного рынка аренды жилья, в деятельности комиссий, рабочих групп, иных консультативных, экспертных и прочих органов, создаваемых Департаментом экономической политики и развития города Москвы, в целях создания цивилизованного рынка аренды жилья, и в информационной поддержке целей настоящего Меморандума в СМИ».

Поползли слухи, что таким образом риэлторов хотят обязать передавать информацию о своих клиентах в налоговую инспекцию.

КОММЕНТАРИЙ ВЛАСТЕЙ

Однако в пресс-службе Департамента экономической политики города корреспонденту Realestate.ru эту информацию опровергли, пояснив, что «речь не идет о предоставлении риэлторами данных об участниках сделок по найму жилья и у присоединившихся к Меморандуму профессиональных объединений таких обязанностей не возникает».

Кроме того, по словам представителя ведомства, основная роль риэлторов в этом направлении – вести работу по обеспечению населения правовой информацией.

«На теневом рынке аренды жилья достаточно много нарушений, и пострадавшей стороной бывают как арендатор, так и арендодатель, – пояснили Realestate.ru в Департаменте. – Договор может защитить каждого участника сделки, но не составляется по причине правовой безграмотности. Риэлторы могут помочь правильно составить договор и сообщить участникам сделки о возникших правах и обязанностях, в том числе и налоговых. Многие жители не обладают знаниями о сумме, сроках и порядке уплаты налога. Многие даже не знают о том, что у них возникают налоговые обязательства. Например, есть граждане, которые считают, что правительство придумало какой-то новый налоговый сбор на сдачу квартиры в аренду. Тем не менее, НДФЛ – не новый налог, его уплата обязательна с любого дохода физических лиц. Таким образом, правительство Москвы рассчитывает, что риэлторы, в рамках своей деятельности, смогут оказывать консультационную поддержку жителям города. Это касается и помощи в правильном составлению договора, и разъяснений о необходимости, порядке и сроке уплаты НДФЛ, а также оказание помощи гражданам в составлении налоговой декларации».

КОММЕНТАРИЙ МАР

В свою очередь, представители МАР рассказали в эфире радиостанции Москва FM, что они планируют подготовить типовые договоры аренды для физических и юридических лиц, прописав в них все основные права и обязанности сторон с целью их дальнейшей защиты. Затем эти документы будут представлены в Правительство для того, чтобы принять их, как официальные документы с возможностью дальнейшей регистрации договоров аренды.

Однако стоит отметить, что в сегменте экономкласса арендодателей, желающих «выйти из тени», по-прежнему немного. И основная проблема в том, что люди не понимают, почему они должны платить 13 % государству за то, что сдают в аренду свое собственное жилье. Мало того, многих пугают трудности, связанные с официальным оформлением договора, а также с составлением и сдачей декларации. Но самое главное: ни у кого в стране нет толком четкого понимания почему платить налоги выгодно. Ведь если в цивилизованных странах в споре с госорганами аргумент «честный налогоплательщик» звучит оправданно и логично, то в России – это заявление на практике не дает никому никаких преимуществ.

Готовы ли риэлторы присоединиться к очередной правительственной инициативе по созданию цивилизованного рынка аренды? Кому, кроме властей, пойдет на пользу создание Меморандума и участие риэлторов в нем? И почему эта мера может оказаться бесполезной?

«Риэлторы не будут доносить на «серых» арендодателей»

Константин Апрелев, президент АН "САВВА", вице-президент РГР, член МАР:

- Никто из риэлторов, согласившихся сотрудничать с властями в рамках этого Меморандума, не будет сливать никакую информацию, так как здравый смысл подсказывает, что риэлторы, сливающие информацию попросту потеряют всех своих клиентов, а рынок еще больше уйдет в тень. К тому же, Меморандум никого не обязывает передавать такую информацию, он всего лишь обязывает их вести разъяснительную работу среди своих клиентов по поводу того, почему важно платить налоги.

«Люди боятся процедуры уплаты налогов»

Мария Баскова, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья»:

- Пообщавшись с собственниками квартир, которые планируют сдавать свое жилье в аренду, складывается впечатление, что они не столько не хотят платить налоги, сколько боятся самой процедуры их уплаты. Поэтому одним из главных моментов перехода к цивилизованному рынку аренды является предоставление информационно-методической поддержки собственникам, сдающим и планирующим сдачу своих квартир по вопросам налогообложения. Разъяснять необходимость и порядок, и сроки уплаты налога на доходы физических лиц, а так же помогать в составлении налоговых деклараций.

Эффективный переход к цивилизованному рынку аренды возможен с четко прописанной законодательной базой и с закрепленными правовыми основами. Думаю, что сначала будут определенные проблемы в реализации меморандума. Нужно время, чтобы привыкнуть. И этот фактор очень значимый. Наша компания пока не решила присоединяться к Меморандуму или нет. Данный вопрос находится на обсуждении.

«Меморандум – это очередная демагогия!»

Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty:

- Присоединяться к таким меморандумам мы не планируем, так как я считаю все это очередной демагогией. В сегменте экономкласса собственники квартир, как правило, довольно небогатые люди, которые считают каждую копейку, поэтому платить налоги в размере 13 % они не будут. И какие бы меморандумы и объединения не создавались, собираемость налогов это не повысит. Если риэлтор будет говорить собственнику, что будет сдавать его квартиру только при условии оплаты налогов и заключения официального договора с клиентом, то 99 % собственников попросту пойдут к менее придирчивому брокеру, который окажет ему ту же самую услугу.

В данном случае риэлтор ничего не решает, потому что клиент всегда прав. И я уверен, что ни одно агентство из числа присоединившихся к меморандуму, не откажется заработать быстрые деньги и сдать квартиру «в черную». Более того, агентства и сами далеко не всегда отражают все сделки в своих отчетах. И я не думаю, что все 80 агентств, присоединившихся к Меморандуму, вдруг изменят принципы своей работы, и добровольно будут терять деньги и позиции на рынке, отказываясь от сотрудничества с собственниками, которые не хотят платить налоги.

Создается просто иллюзия деятельности, которая не приведет ни к росту собираемости налогов, ни к изменению рынка аренды. На мой взгляд, куда эффективнее сработало бы снижение налогов для арендодателей до 3 – 5 %. Впрочем, даже эта мера не станет абсолютной панацеей, потому что в России налоги платить не любят в принципе. Особенно, это касается нижнего сегмента рынка, где собственники часто живут только на получаемые от сдачи в аренду жилья деньги. И для них даже 2 тыс. рублей – это существенные деньги. А значит, цивилизованный рынок аренды сформируется у нас либо очень нескоро, либо вообще никогда.

«Проблема уплаты налогов – это сфера отношений госорганов и гражданина»

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

- Мы рассматриваем возможность присоединиться к Меморандуму, поскольку наша компания всегда стремилась к цивилизованному рынку аренды. Окончательное решение мы сможем принять, когда правительственная инициатива начнет претворяться в жизнь. Присоединение к Меморандуму не является самоцелью, главное, сможет ли предлагаемый комплекс мер стать действенным инструментом, который сделает рынок аренды более прозрачным и понятным.

Отмечу, что проблема уплаты налогов – сфера отношений государственных органов и гражданина. Риэлторские компании оказывают посреднические услуги по подбору объекта недвижимости и помощь в оформлении договора между участниками сделки, а разоблачение неплательщиков относится к компетенции других служб. Мы только информируем граждан о системе налогообложения, порядке уплаты налогов и оформления налоговой декларации.

По сравнению с прошлым годом количество законопослушных налогоплательщиков в сфере аренды жилья увеличилось почти в 2 раза. Привлечение риэлторских компаний к разъяснительно-методической работе с населением по вопросам налогообложения, а также к процессу изменения и совершенствования текущего законодательства, регулирующего рынок аренды жилья – это положительная тенденция, которую необходимо развивать. Содействие Правительства в деятельности риэлторских компаний способствует формированию цивилизованного рынка аренды и увеличению количества граждан, «обеляющих» свои доходы от сдачи квартиры в аренду.

«Регистрация договора аренды снижает риски обеих сторон»

Ксения Орлова, руководитель проекта VERTICAL (NAI Becar):

- «Серый» рынок аренды удерживает из городского бюджета значительные средства. По оценкам специалистов NAI Becar, в Москве бюджет не дополучает около 5,4 млрд. рублей ежегодно, в Санкт-Петербурге – 400,5 млн рублей.

В «выходе из тени» для граждан тоже есть свои преимущества. Так, официальная регистрация договора позволяет избежать целого ряда рисков. Для собственника это означает сохранность его имущества и самой квартиры, отсутствие риска по ведению нелегального бизнеса в его квартире. Арендатор же избегает риска «двойной» сдачи в аренду, а также может не беспокоиться за безопасность и прозрачность сделки, что особенно важно для людей, приезжающих из других городов и не ориентирующихся на рынке.

«Дисциплинировать налогоплательщиков нужно не только путем ужесточения ответственности»

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне»:

- На сегодняшний день к выявлению случаев нелегальной аренды уже подключены соседи, управляющие компании, ТСЖ, участковые, теперь к решению данной проблемы предлагают присоединиться агентствам недвижимости. Согласно инициативе Департамента экономической политики Москвы риэлторские организации должны вести разъяснительную работу по вопросам заключения равноправного договора аренды между арендодателем и нанимателем жилья, по вопросам налогообложения доходов, получаемых от сдачи квартир в аренду, и разместить соответствующие информационные материалы на своих сайтах.

Также риэлторы вносят предложения в департамент по изменению и совершенствованию законодательства, регулирующего рынок аренды жилья. Что касается эффективности Меморандума на практике, то для этого понадобится определенное время. Дисциплинировать налогоплательщиков нужно не только путем ужесточения ответственности, в том числе и уголовной, необходимо дать людям почувствовать, что налоги идут в социальную сферу, на благо населения.

Компания МИЦ-Недвижимость не занимается арендой квартир. Тем не менее, «МИЦ-Недвижимость» входит в состав Московской ассоциации риэлторов и поддерживает подобного рода инициативы, направленные на создание цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Более того, Наталья Соломонова, гендиректор «МИЦ – Недвижимость», является членом рабочей группы по взаимодействию МАР с Правительством Москвы и активно участвует в разъяснительной работе по этому вопросу.

Со спикерами беседовала Мария Лукина