ALIA

Рынок дорогого жилья сотрясает шок?

Некоторые участники рынка недвижимости по секрету поделились с корреспондентом Realestate.ru, что в последнее время московские продавцы жилья бизнес- и элит-класса начали привязывать стоимость своих объектов к курсу валют на момент совершения сделки. Покупателям это пришлось не по вкусу и с их стороны отказ от таких сделок с недавних пор – довольно частое явление. В традиционном ПЯТНИЧНОМ ОПРОСЕ далеко не все спикеры заметили этот тренд, но почти все признали, что рынок стал другим – поведение покупателей и продавцов изменилось вслед за изменениями в политико-экономической ситуации в стране. А что же с ценами? Эксперты поделились прогнозами. 

Банковская чистка, падение рубля, шторм на финансовых рынках из-за политической ситуации, связанной с Украиной и Крымом, несомненно, оказали влияние на рынок недвижимости столицы. Многие из опрошенных нами экспертов заявили, что не сталкивались с ситуацией, когда сделка срывалась из-за отказа покупателя рассчитываться по курсу валют на день оплаты. Однако некоторые все же подтвердили такую тенденцию, отметив, что сделки срываются в тех случаях, если покупатели измеряют свои накопления в рублях, а не в валюте. Кроме того, чаще всего такие случаи происходят на вторичном рынке элитного жилья, тогда как в бизнес-классе до сих пор нет жесткой привязки ни к доллару, ни к евро, а на первичном рынке жилья премиум-класса реакция продавцов-застройщиков на происходящее более адекватная.

Помимо этого, участники рынка рассказали корреспонденту Realestate.ru о том, как изменилось поведение продавцов и покупателей высокобюджетного жилья в сложившихся условиях, о колебаниях спроса и предложения, отметили иные тренды, в частности, рост спроса уже с осени 2013 года, и дали свои ценовые прогнозы на будущее.

ПОВЕДЕНИЕ ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ

Покупатели заняли выжидательную позицию

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- Существенный рост валюты требовал от участников рынка немедленной реакции и девелоперы стали фиксировать курс, а в дальнейшем даже корректировать его. Но те продавцы, которые имеют жесткую привязку к курсу Центробанка, чаще всего предоставляют клиентам внушительные скидки. Но многие покупатели все-таки заняли выжидательную позицию. Тем не менее, сделки в сегменте престижного жилья продолжают совершаться, и самым «ходовым» товаром сейчас являются квартиры стоимостью $1 млн. Хотя на рынке элитной недвижимости ощущается снижение потребительского спроса, связанное с общей экономической нестабильностью. Многие брокеры отмечают, что количество звонков клиентов заметно сократилось, так как те хотят повременить с приобретением дорогой недвижимости. Выжидательная позиция покупателей вовсе не предвещает никакой трагедии для элитного рынка, это нормальное явление, когда потенциальным клиентам необходимо взять паузу, подумать и решить, в какую сторону двигаться.



«Продавцы вторички приостанавливают продажи и сдают свои объекты в аренду»

Наталия Голованова, замгенерального директора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate:

- В элитном сегменте цены, особенно на вторичке, выставляются в долларах. Сделка, действительно, может не состояться, если цена в долларах, а оплата в рублях по курсу на день оплаты, и рублевая цена вырастает на 3-4%. Такие случаи в нашей практике были. В последнее время некоторые продавцы на вторичке приостановили продажи, и, даже стали сдавать квартиры в аренду.

Но несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, в настоящее время недвижимость все-таки остается инструментом для сохранения денег. Поэтому сохранился спрос на покупку квартир на ранней стадии строительства в качестве инвестиций (не более 10 % от общего числа покупок).



Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж Группы ПСН:

- Недвижимость стоимостью выше $1,5 млн всегда фиксируется в долларах, поэтому в этом сегменте ничего не поменялось. Но в ситуации нестабильности, как правило, рынок замирает: нет особого падения, но и количество сделок резко сокращается в этот период. Как показал кризис 2008 года, клиенты предпочитали сдавать квартиры вместо того, чтобы продавать их со скидкой. Ипотеки в элитном сегменте практически не бывает, давление на срочную продажу по любой цене, практически, отсутствует.



«Люди торопятся взять ипотеку, опасаясь, что банки ужесточат условия»

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:

- Основной современный тренд – люди, имеющие деньги, ищут стабильности для сбережений, а люди, которым нужно решать свой квартирный вопрос с привлечением заемных средств ускоряются, поскольку не могут спрогнозировать кредитную политику банков (это не могут сделать даже сами банки). Среди наших покупателей мы видим многих людей, которые конвертируют деньги с банковских депозитов в метры.


Бойтесь замораживания строек

Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY&DEVELOPMENT:

- В элитном сегменте заканчивается оживление, вызванное активизацией клиентов из-за падения рубля. Объем спроса ограничен, общее состояние экономики оставляет желать лучшего, а новым покупателям, даже если постоянно подогревать опасения в слабости национальной валюты, взяться неоткуда. Разрыв в высокобюджетном сегменте между средним уровнем предложения 24 000 … 24 500 $/кв. м и средним уровнем спроса 15 500… 16 000$/кв. м остается значительным и имеет тенденцию к увеличению.

Покупателям и инвесторам в текущей ситуации следует уделять повышенное внимание темпам строительства объектов. Из-за обесценивания рубля в ближайшие полгода в сегменте де-люкс заметного снижения темпов строительства не ожидается, а в бизнес-классе по некоторым отдельным проектам, имеющим устаревшую коммерческую концепцию, возможны задержки от полугода до года и более. У кого больше шансов безболезненно с меньшими потерями преодолеть стагнацию? У застройщиков, имеющих доступ к административному ресурсу и льготным кредитам. Максимум, что им грозит – снижение ежегодного роста выручки в рублях до скромных 10-15% в год.


От падения рубля более всего пострадает вторичное жилье премиум-класса

Юлия Кравчук, руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci:

- Многие девелоперские компании как работали, основываясь на курсе рубля, так и продолжают работать. Особенно это касается государственных или около государственных компаний, где ценообразование изначально формируется из рублевого эквивалента. Покупатели просят как скидок, так и фиксирования курса доллара на определенном уровне. И продавцы идут им на встречу - в ряде случаев дают не только дополнительные скидки, но и приятные бонусы (год бесплатного эксплуатационного обслуживания, 2 машиноместа по цене одного и др.).

Пока мы не наблюдаем резкого роста цен на недвижимость, однако, если тенденция падения курса рубля сохранится, можно ожидать роста стоимости 1 кв. м на первичном рынке. Негативное влияние роста курса доллара по отношению к рублю почувствует недвижимость премиум-класса на вторичном рынке, где большая часть сделок купли-продажи привязана к доллару.



Если у человека есть 30-50 млн долларов, он купит недвижимость при любом рынке

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства элитной недвижимости TWEED:

- Большинство покупателей на элитном рынке держат средства в именно твердых валютах, так что бояться им в этой связи нечего. Как тенденцию я могу отметить активизацию спроса для сохранения средств. Надо понимать, что покупатели на элитном рынке – люди со средствами. Если человек располагает суммой в 30-50 млн долларов, он купит недвижимость при любом рынке, если у него есть такая потребность. Сокращать потребление в кризис эта аудитория не склонна.


Покупатель все равно приобретает недвижимость за рубли, поскольку ему приходится обменивать нацвалюту на американскую

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:

- Цены в рублях на объекты недвижимости, которые экспонируются в долларах, увеличились в результате роста курса американской валюты. Это, конечно, в интересах продавцов, поскольку повышает стоимость продаваемого объекта, однако, отрицательно отражается на скорости реализации и продавцам приходится снижать долларовые цены для обеспечения большей ликвидности объекта. В конечном итоге покупатель все равно приобретает недвижимость за рубли, поскольку ему приходится обменивать национальную валюту на американскую. На первичном рынке жилья был отмечен рост внутреннего обменного курса, по которому компании пересчитывают стоимость квартир, однако, он все же ниже курса ЦБ РФ.

О СПРОСЕ

Спрос на новостройки вырос почти на 40%

Ирина Кирсанова, замгенерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»:

 

- По данным Сall-centre «Пересвет-Инвест» в феврале количество обращений потенциальных покупателей по вопросу приобретения квартир бизнес-класса в московских новостройках компании повысилось на 37,5%.

Если в текущем году, нас ожидает очередной кризис, то рынок новостроек будет готов к данным изменениям, учитывая опыт 2008 года. То есть экономический спад вероятней всего не окажет столь существенного влияния. Основная проблема застройщиков 2008 года была в том, что весьма существенная доля объектов была на начальной стадии строительства, и девелоперы рассчитывали на открытие новых кредитных линий, которых не получили. Сейчас большинство компаний изменили этот рискованный метод ведения бизнеса.

Спрос стабильно падает в течение последних 5 лет

Алена Бригаднова, директор агентства элитной недвижимости Finch:

- Клиенты дорогого сегмента зарабатывают деньги на колебаниях рынка, а не теряют их. Практически каждый клиент, с которым мы обсуждали в личных беседах перспективы рынка в конце 2013 года, прогнозировал курс доллара на 2014 год на уровне не выше 38 рублей, чаще называли диапазон 35-36 рублей как средний на год. Наши клиенты понимают текущую ситуацию и не подвержены панике. Изменение курса валют невозможно рассматривать в отрыве от экономической ситуации в стране. Покупатели и продавцы дорогой недвижимости ориентируются на многие показатели. Поверьте, по простым движениям на валютном рынке они решения не принимают. И говорить о резко изменившемся характере переговоров, или о «шоке» несерьезно. Вопрос колебания курса валют – это вопрос переговоров о цене. Каждый принимает решение, исходя из собственных факторов и экономического положения. Мы не видим критических, внезапных изменений в их поведении.

Что касается спроса, то он стабильно падает в течение последних 5 лет и это связано с макроэкономической ситуацией в стране. Предложение также сокращается по причине отсутствия новых проектов, большого сокращения нового строительства в центре Москвы.

ЦЕНОВЫЕ ПРОГНОЗЫ

«Ожидаю повышения цен на 5-10% в валютном эквиваленте»

Татьяна Алексеева, замгенерального директора компании Vesco Consulting:

- Текущая ситуация валютной нестабильности длится уже несколько месяцев, и каждый игрок успел адаптироваться, выработать свою стратегию поведения в новых условиях. На счастье, очень многие разумные покупатели уже давно перевели свои сбережения в валюту, и на них не сказывается стремление девелоперов привязать стоимость объекта недвижимости к валюте. Те же, кто измеряет свои финансовые накопления до сих пор рублем, действительно пребывают в шоке и иногда соскакивают со сделки в таких случаях.

Однако с минувшей осени спрос вырос в 1,5-2 раза, а это всегда ведет к повышению цен, а на фоне валютной лихорадки в элитном и премиальном сегменте я бы ожидала повышения цен на 5-10% в валютном эквиваленте. По-прежнему крайне негативное воздействие на рыночную ситуацию оказывают геополитические факторы, но на фоне евро по 50 рублей и ожиданий к осени по 55, эти игры теряют цвет и сделки все равно происходят.


«Потенциал роста цен на новостройки на старте продаж - 15-20%»

Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills:

- Действительно, покупатели отчасти привязывают стоимость к курсу на день оплаты, но на вторичном рынке, первичный рынок высокобюджетных новостроек реагирует достаточно адекватно на сложившуюся ситуацию с курсовыми колебаниями: в основных проектах с долларовым ценообразованием девелоперы просто зафиксировали льготные для покупателей курсы. При этом, по нашим оценкам, в феврале 2014 года как на рынке новостроек бизнес-класса, так и премиального сегмента было заключено рекордное за последние годы число сделок – более 400 за один месяц! Напомним, что за весь 2013 год было закрыто чуть более 3 тыс. договоров купли-продажи.

Мы не видим факторов снижения цен для первичного рынка в ближайшее время и даже до конца этого года. Все крупные девелоперы имеют долгосрочные кредитные линии, поэтому цены будут только расти. Предложение хоть и пополняется новыми проектами более активно, чем в предыдущие годы, общаясь с клиентами, мы отмечаем, что далеко не всегда найти нужный вариант является легко выполнимой задачей. По этой причине, потенциал роста цен в новостройках, которые только вышли в продажу до конца этого года оценивается нами на уровне 15-20%.

Цены повышать невыгодно из-за высокой конкуренции

Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»:

- Описанная выше тенденция касается вторичного рынка – подобные решения могут приниматься в условиях нестабильности только отдельными продавцами, боящимися «прогадать». Однако вряд ли данное решение является взвешенным. На мой взгляд, в условиях отсутствия дефицита, покупатели просто будут пропускать подобные предложения, либо уходить на менее «хаотичный» первичный рынок. В сегменте новостроек такой «спекулятивной» привязки мы не наблюдаем. В сегменте элитного жилья 90% предложения изначально номинировалось в долларах, в бизнес-классе 60% объектов продаются по рублевым ценам, остальное в долларовых. Но девелоперы либо фиксируют курс, либо продолжают, как и раньше, продавать по курсу ЦБ на день оплаты с предоставлением дисконтов.

Несмотря на отмечаемый на рынке рост количества инвестиционных покупателей, сдерживающими факторами для заметного «спекулятивного» повышения девелоперами цен сегодня являются широкий выбор предложения и высокая конкуренция на рынке: резкое удорожание может привести спрос из активного в отложенное состояние, что невыгодно ни одному девелоперу.

«Цены стабильны и не будут расти»

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

- Ситуация немного иная: в 80% сделок стоимость недвижимости класса «бизнес-» и «премиум-» изначально в валюте, как правило бюджет покупателя также представлен в валюте. Поэтому в случае совершения сделки, курс валюты к рублю не имеет никакого значения. В связи с тем, что цены привязаны к валюте, многие застройщики зафиксировали курс ниже ЦБ, что дает покупателю ощущение снижения стоимости. На самом деле цены на сегодняшний день стабильны, и не будут расти, рост наблюдается в рублевом эквиваленте.

Беседовала Мария Лукина