Рубрики раздела интервью

15 ноября 2013

Риэлторы и юристы против обязательного нотариального оформления сделок

На этой неделе стало известно, что в пилотных регионах вводится обязательное нотариальное офомление сделок с недвижимостью.
На этой неделе стало известно, что в пилотных регионах вводится обязательное нотариальное офомление сделок с недвижимостью. Почти все эксперты, опрошенные Realestate.ru, высказались против этого нововведения, приведя массу различных аргументов, начиная от удорожания сделки и затягивания процедуры до увеличения рисков покупателей. Подробности в ИТОГАХ НЕДЕЛИ.

Эксперимент, задуманный властями, начнется 1 февраля 2014 года в пилотных регионах России. В каких именно, пока точно неизвестно, но Росреестр, по информации "Российской газеты", уже выбирает места, где будет опробована предлагаемая схема. В Федеральной нотариальной палате заявили, что уже получили обращения от 16 нотариальных палат, готовых подключиться к эксперименту. В частности, на участие в проекте претендуют: Краснодарский, Красноярский, Пермский, Хабаровский и Ставропольский края, кроме того, Новосибирск, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Саратов, Екатеринбург, Волгоград, Тула, а также Ханты-Мансийский автономный округ, республика Адыгея и Еврейская автономная область.

В рамках проекта предполагается, что нотариус должен будет полностью проверить юридическую чистоту сделки, так что хождение участников сделки по инстанциям будет сведено к минимуму. Благодаря электронным системам они могут проверить по государственным базам, нет ли какого обременения на жилье, не признавались ли продавцы или покупатели недееспособными по суду, зарегистрирован ли кто-либо в квартире на момент продажи и т.п. Проверят также паспорта граждан по базам миграционной службы, и не наложен ли арест на продаваемое имущество.

По условиям эксперимента нотариусы не будут брать плату за работу правового и технического характера, только официально установленный процент. В таком ключе регистрация сделки, в теории, должна проходить быстрее. От результатов этого эксперимента зависит, будет ли обязательное нотариальное оформление сделок введено в нашей стране. Эксперимент планируется проводить под полным государственным контролем. 

По данным «Российской газеты», на Украине уже введено обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, и, по отзывам людей, покупавших недавно украинское жилье, стало намного комфортнее.

Как заметили некоторые участники рынка, в некоторых развитых странах все сделки проходят через нотариусов. Нотариус проверяет наличие регистрации в кадастре, обременений по ипотеке, расходам за коммунальные платежи, оплате ремонтных работ, которые проводились в доме, например, наследственных вопросов и права продажи собственности, исходя из семейного права. Нотариусы за рубежом несут ответственность за проведение операций всем своим имуществом, или покупают специальный полис страхования ответственности на весьма крупные суммы. 

Эксперты добавили, что в развитых странах заключение договора купли-продажи через нотариуса упрощает процедуру расчетов с собственником и агентами. Нотариус имеет счет, через который происходит оплата всех расходов – продавцу, посредникам, оплата налогов, расходов по сделке. Нотариус сам производит все перечислением после подписания договора купли продажи или регистрации в реестре, в зависимости от того что является переходом права собственности. 

Данная инициатива вызвала волну негодования у риэлторов и юристов. Каждый назвал по несколько причин, почему данное нововведение не принесет пользы и облегчения простым людям. Справедливости ради стоит отметить, что некоторые из опрошенных специалистов высказались за введение этой процедуры, но обозначили ряд условий, при которых этот механизм будет эффективен.

ЗА

«Сначала нужно привести в порядок законодательство»

Марина Алексеева, генеральный директор Just Real Consult GmbH:

- Такой порядок обезопасит покупателя, агента и продавца, поскольку будет независимая инстанция, профессионально проверяющая весь пакет документов, а не разные юристы, агенты с непонятной квалификацией. Но нотариусы смогут профессионально оценить риски и проверить документы, только если приведут в порядок и избавят от противоречий законодательную базу, будет прозрачен реестр собственности. В моей практике был случай: при продаже жилья пожилым человеком от него требовали справку из психоневрологического диспансера. Но даже освидетельствование не дает никаких гарантий, так как по нашему законодательству признать человека невменяемым может только суд. Отсюда могут быть проблемы после сделки. Поэтому введение обязательного института нотариального проведения сделки должно идти рука об руку с приведением в порядок законодательной базы.


«Это решение частично обезопасит сделки»

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate:

- Несомненно, это решение может повысить уровень безопасности сделок. Нотариусы могут освидетельствовать личность и подпись человека. Ведь сейчас договор купли-продажи в простой письменной форме может подписать кто угодно – это фактически остается на совести самого продавца и покупателя. Были случаи, когда квартира продавалась без участия продавца по подложным документам и с поддельными подписями. Если нотариусам, имеющим лицензию, дадут доступ в базам Росреестра, а, может, и к другим БД, например, по лицам лишенным или ограниченным в дееспособности, то это позволит снизить риски для покупателя. То есть, чтобы данная инициатива имела успех – нужны доступы к различным базам данных для проверки документов и дееспособности граждан. И, конечно, жесткий отбор нотариусов и их ответственность. Не стоит забывать и про коррупционную составляющую… В подобных местах – Росреестр, ФРС и тому подобные организации, сразу создается система по выкачиванию денег из клиентов и агентов.

ПРОТИВ

«Мы это уже проходили и безуспешно»

Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton:

- Нотариальная процедура оформления уже существовала на рынке лет 7-8 назад, а потом ввели возможность узаконить сделку без нотариуса и сэкономить существенные деньги, так как нотариальная услуга тогда стоила от 1% до 1,5% от суммы сделки, а по сути, ничего клиенту не давала. Нотариус лишь подтверждал, что клиент лично подписал договор, что паспорт проверили и что вроде как клиент не находится в состоянии алкогольного опьянения.Но потом стало понятно, что нотариусы не врачи и не наркологи, 100% гарантий о вменяемости не дают. Это привело к распространению криминальной схемы, когда после подписания договора и получения денег собственник шел в наркодиспансер за справкой, что был пьян, далее сделка оспаривалась в суде. Навыков и компетенций определять вменяемость клиента с тех пор у нотариусов не прибавилось. 

Все документы по объекту недвижимости можно проверить в электронных системах в Регпалате, куда, кстати, доступа у нотариусов нет. Что они такого нового и положительного могут привнести в процесс, кроме дополнительных затрат? Да, в Европе такая процедура существует во Франции и в Монако, стоимость таких услуг составляет сверхъестественные 6% (совести у них нет!), но зато гарантируется полная чистота сделки.

«Нотариус никогда не нес и не будет нести ответственность»

Елена Сомусева, руководитель консалтингового бюро WISECONSALT, юрист:

- Подобные новшества не могут обезопасить покупателей при совершении сделок. Инструментарий для проверки чистоты сделки ограничен доступом нотариуса в общедоступные ресурсы – ЕГРП и подобные. Нотариус никогда не нёс и не будет нести ответственность за достоверность данных в правоустанавливающих документах. Нотариус не является экспертом-криминалистом и не может провести экспертизу на предмет поддельности документов. Нотариус несет материальную ответственность в размере страхового возмещения, которое гораздо меньше, чем стоимость недвижимости в Москве. В моей практике был случай, когда гражданин пытался взыскать стоимость потерянной квартиры с нотариуса, и ответ суда был однозначный – нотариус не несет ответственности за содержание правооустанавливающих документов. Поэтому подобное решение приведет к увеличению расходов покупателя и обогащению нотариусов. 

«Нотариус – организатор, но не юрист и не врач»

Ирина Шугурова, замуправляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- Нотариусы, безусловно, являются специалистами в своей области, но они занимаются не только сделками с недвижимостью. В то время как сделки с недвижимостью требуют особых юридических знаний. Помимо этого, по сделкам, заключенным с 2000 года в простой письменной форме, информации у нотариусов нет, поэтому, им придется заниматься этим достаточно большим объемом работ. Если нотариальные конторы для оказания такого рода услуги, как проверка юридической чистоты квартиры, начнут расширять свой штат юристами и помощниками, то это лишь приведет к повышению цен на услуги нотариуса, что вряд ли будет приветствоваться на рынке.

«Это не ускорит процесс, скорее, наоборот»

Андрей Банников, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья»:

- Я не вижу причин, по которым нотариальная форма могла бы ускорить процесс оформления сделки. Например, сейчас риэлторы берут справки из ПНД и НД неформально и быстро за деньги, то подобный официальный запрос может обрабатываться значительно дольше. Выписка из ЕГРП нами берется за один день, то есть и в этом источнике информации у нотариуса не будет серьезного преимущества по времени.

«У граждан должно быть право выбора - тратиться на нотариусов или нет»

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:

- На наш взгляд, данная инициатива является неоднозначной, поскольку ограничит имеющееся у граждан право выбора: сейчас каждый, кто желает предварительно убедиться в законности сделки, вправе обратиться к нотариусу, а когда не испытывает такой необходимости (например, при сделках между родственниками) – может самостоятельно подавать документы на госрегистрацию. И такой подход представляется разумным.

«Это чревато халтурой и нагнетанием рисков»

Максим Пантелеев, генеральный директор АН «Компания АВИТАЛЬ», вице-президент «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

- Конечно, это обезопасит сделки, но лишь для тех, кто готов «купить квартиру не глядя». А те, кто обеспокоен проверкой покупаемого жилья, обращаются и так в профессиональные агентства недвижимости для сопровождения сделки. Если нотариусы действительно соберут и сами вникнут в документы для сделки, то смогут помочь, но тут есть иная крайность – нагнетание рисков, чтобы перестраховаться. И еще здесь возникает другая проблема – как бы нотариусы не хорохорились, они не представляют настоящие количество сделок и объем работы, который у них появится дополнительно! Поэтому «подхалтуривание» из-за цейтнота будет обязательно.

Выгоднее будет утвердить обсуждаемые возможности и обязанности нотариусов при удостоверении сделки с недвижимостью, но в случае добровольного обращения граждан; узаконить фактически выполняемые риэлторами права и обязанности в вопросе проверки покупаемой недвижимости; уменьшить стоимость титульного страхования, а возможно и обязать в каких-то случаях участников сделки страховать риск потери права покупаемого жилья.

«Повод раздуть коррупцию на уровне нотариата»

Надежда Телеш, управляющий партнер агентства недвижимости Dream Realty, юрист:

- Я считаю, что вводимая мера является попыткой создать коллапс в системе, это не способ повысить эффективность и безопасность по сделкам с недвижимостью. С учетом того, какие очереди у нотариусов и с какой скоростью готовятся документы, глубокую проверку нотариусы не смогут проводить чисто физически. Чтобы провести глубокую правовую экспертизу по недвижимости у юристов агентства недвижимости уходит от 1 до 3 дней. Проверка включает в себя 2 пачки документов по 10-60 страниц. 

Кроме того, сейчас при отсутствии предварительной записи на подготовку доверенности у нотариуса уходит от 15 до 60 минут, а документов при сделке куда больше. Так что каждая будет занимать от 2 до 4 часов. А что делать всем остальным ожидающим в это время? Какая пропускная способность будет у нотариальной палаты? Это будет долго и неэффективно. Кроме того, будут риски проволочек, большого количества ошибок и очередной коррупции на уровне нотариата. 

«Лучше Росреестру расширить полномочия»

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

- На мой взгляд, более правильным решением, является расширение функций и обязанностей Росреестра, возложение обязанности по взаимодействию Росреестра с судами, ФНС, органами опеки и попечительства и другими с целью получения информации. И я бы предложила законодательно закрепить список документов, которые должны быть представлены для регистрации сделки. В настоящее время он есть, но юридически нигде не зафиксирован.

«Это приведет к срыву сделок»

Сергей Смирнов, руководитель Биржи Недвижимости «Агентон»:

- Если разобрать процесс подготовки документов к сделке, то Вы увидите, что 80% времени отнимает переговорный процесс, согласование условий и сбор недостающих документов. Этим нотариус заниматься никогда не будет. Себестоимость услуги проверки и оформления квартиры на 80% складывается не из составления документов, а именно из процесса переговоров. Наивный обыватель будет считать, что нотариус решит за него все, что в итоге приведет к срыву сделок. Сделка – это комплексный процесс, состоящий как минимум из 4 встреч, покупателей и продавцов: аванс, подписание основного договора, расчеты после регистрации, передача имущества по акту. Если один из участников сделки ипотечник, количество работы по подготовке и согласованию документов возрастает: вызвать оценщика квартиры, собрать документы для страховой компании, отвезти документы в банк на согласование. Между этими этапами происходят многочасовые переговоры и действия по сбору документов. Неужели кто-то думает, что нотариус или его помощники будут тратить на это свое время?

«Лучше справиться с этой задачей могут детективные агентства»

Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

- Каждый должен заниматься своим делом. В истории нотариата не было ни одного случая, когда нотариусы действительно несли ответственность. Выяснение реальных ситуаций с недвижимостью и людьми, обработка и анализ информации, прогнозирование последствий – все это всегда делали исключительно риэлторы. Детективные агентства, по сути, гораздо ближе к тому, чем сегодня занимаются риэлторы. У нотариусов же, скорее всего, все проверки сведутся к абсолютной формальности и требованию дополнительных справок. Желание нотариусов очень объяснимо. Это память о 90-х годах. Тогда нотариальная пошлина составляла 3% от сделки. Сегодня размер пошлины ниже, но нотариусы реально ничего не проверяют, эти траты абсолютно не оправданы.

Со спикерами беседовала Мария Лукина

Экспертный совет

Новостройки на тест-драйв в аренду: за и против
Алексей Могила, Виталий Разуваев, Артур Григорян, Александр Байгушев, Григорий Алтухов
Реклама в кризис: резать бюджеты или увеличивать?
Ирина Бурдельная, Артур Григорян, Илья Утин, Ирина Могилатова, Вартан Погосян
НОВОГОДНИЙ БЛИЦ-КРИК №20: Письма Деду Морозу от участников рынка недвижимости
Дмитрий Котровский, Валерий Мищенко, Ирина Доброхотова, Мария Литинецкая, Дмитрий Земсков