ALIA

Расширение столичных шоссе может снизить цены на "вторичку" рядом с ними на треть!

На этой неделе в центре внимания общественности оказалось расширение сразу трех столичных магистралей: Кутузовского проспекта, Можайского и Щелковского шоссе. RealEstate.ru спросил у экспертов рынка, как скажется реконструкция трасс на спросе и ценах на вторичное жилье в районе расширения, а также каковы перспективы новостроек и загородного жилья по данным направлениям.

КУТУЗОВСКИЙ И МОЖАЙСКОЕ

 Согласно информационному щиту, строительные работы развернутся на трассе протяженностью 12,6 км — от МКАД до Садового кольца и Борисоглебского переулка на Новом Арбате, сообщал РБК в понедельник. Рассчитанный до конца 2015 года проект предполагает реконструкцию маги¬страли с ее локальным расширением до 8—12 полос и новое строительство. Так, Москва намерена обновить транспортную развязку на пересечении Можайского шоссе и МКАД, Кутузовский путепровод (65 м), пешеходные дорожки (30,15 тыс. кв. м) и прилегающую улично-дорожную сеть (2,5 тыс. кв. м), а также обустроить 6,3 км велодорожек (вдоль парка Победы и новой эстакады).

Как стало известно, работами займется компания "Стройгазконсалтинг" (СГК) Зияда Манасира, совместно с "Мостотрестом" Аркадия Ротенберга.
Также на этой неделе выяснилось, что структура строительного сектора «Базового элемента» Олега Дерипаски - корпорация «Трансстрой» выиграла конкурс на реконструкцию Щелковского шоссе. Компания выполнит работы на 9 млрд руб.

ЩЕЛКОВСКОЕ

Проект реконструкции Щелковского шоссе предусматривает модернизацию 13,5 км автодороги от Садового кольца до Московской кольцевой автодороги (МКАД), ее расширение до 3-4 полос в каждом направлении. Кроме того, планируется построить 10 км новых боковых проездов и съездов, 17,6 тыс. кв. м заездных карманов и автомобильных парковок. Также планируется реконструировать три и построить четыре новых подземных пешеходных перехода, а на пересечении Щелковского шоссе  и 9-й Парковой улицы появится двухуровневая транспортная развязка с эстакадой длиной 547 м. До получения ордера на реконструкцию работы будут выполняться на прилегающих к автодороге территориях.

ПРОТИВНИКИ РАСШИРЕНИЯ

Жители Западного округа выступают против расширения Можайского шоссе и раздвоения Кутузовского проспекта, так как дополнительные полосы и новые эстакады (вдоль Можайского шоссе, улиц Герасима Курина, Алексея Свиридова, Красных Зорь и Маршала Неделина) подойдут вплотную к жилым домам, «съев» зеленые насаждения вместе с яблоневым садом. «В итоге мы получим не улучшение, а резкое ухудшение транспортной и экологической ситуации в ЗАО», - возмущается представитель инициативной группы жителей протестующих районов Василий Митько, передает РБК. По его мнению, «бутылочное горлышко» возникнет на выезде с ТТК, а также в районе «Москва-Сити» и Новоарбатского моста.

Активисты также считают, что результаты общественных слушаний по проектам расширения  Кутузовского и Можайского шоссе были фальсифицированы.

RealEstate.ru не смог связаться с пресс-службой префектуры ЗАО – телефоны не отвечали. Впрочем, участники рынка, знакомые с ситуацией рассказали, что нет нужды подозревать власти в фальсификации публичных слушаний. «Они по этим участкам проходили, о них было известно, и могу сказать по своему опыту, что на них было немноголюдно несмотря на вечерний час», - сообщил Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».

Претензии по поводу расширения Щелковского шоссе аналогичны: машины будут ездить под окнами, перед подъездами и магазинами, будет спилено около 1000 деревьев, будет уничтожен широкий тротуар, которым пользуются пешеходы и велосипедисты, говорится на страничке, созданной активистами (protivproekta.narod2.ru).

Впрочем, пресс-секретарь префекта ВАО Андрей Иванов заверил RealEstate.ru, что публичные слушания по Щелковскому шоссе прошли еще в прошлом году. Жители добились того, что отменили строительство эстакады от Халтуринской улицы до Большой Черкизовской. И более жалоб ни от общественности, ни от муниципальных депутатов не поступало. «После проект прошел госэкспертизу, по нему прошли торги и выбран подрядчик. Но нельзя сказать, что теперь изменения внести невозможно. Жители могут обратиться к нам с подробным описанием своих возражений, которые будут рассмотрены. И если они обоснованы, то могут повлиять на проект. Другое дело, что никаких обращений граждан с прошлого года к нам не поступало», - пояснил Андрей Иванов.

Впрочем, эксперты рынка рассказали RealEstate.ru, что у проекта реконструкции Щелковского шоссе есть серьезный недостаток все же. Асет Гайрабекова, гендиректор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» отметила, что без продолжения расширения магистрали за МКАД данный проект только ухудшит транспортную ситуацию.

Меж тем, спикеры, в большинстве своем, сошлись на том, что расширение магистралей – неизбежно и необходимо, но оно, безусловно приведет к некоторым потерям на рынке недвижимости, а именно, «вторичка», под окнами которой окажутся громадные шумные магистрали подешевеет на 10 – 30 %! А что касается новостроек и загородного жилья, то у них есть все шансы вырасти в цене, поскольку продавцы, конечно же, будут закладывать в стоимость фактор улучшения транспортной доступности.

««Вторичка» подешевеет на 10-15 %, как было при строительстве ТТК»

Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- Конечно, если трасса пройдет под окнами – это скажется  на цене объектов. В  меньшей степени это затронет те дома,  которые уже стоят на дороге, и где будет только расширение проезжей части. Там стоимость квартир упадет незначительно.

А вот  в тех домах, окна которых прежде не выходили на проезжую часть, и  где теперь под окнами появится новая развязка,  может произойти существенное снижение стоимости. Сначала  упадет ликвидность этих объектов,  а затем и цена на недвижимость в них  снизится, скорее всего, на 10-15 % по сравнению с теми домами, окна которых выходят на зеленый двор.  Мы это наблюдали при строительстве  Третьего транспортного кольца.

К тому же  стоит учитывать и тот факт, что, например,  Западному округу всегда отдавали предпочтение те покупатели,  которые уделяли повышенное внимание хорошей  экологии    и зелени. Теперь дома, стоящие вдоль новой трассы перестанут быть  привлекательными  для  них и они уже не будут их рассматривать.   Для сравнения, в Юго-Восточном округе это привело бы к меньшим потерям в стоимости жилья. Там  исторически расположено  недорогое  жилье,   поскольку там находится  большое количество промзон, и  не самая благоприятная роза ветров.  Западный округ напротив  всегда был наиболее благоприятным с точки зрения экологии и чистоты, и удар по этому сегменту будет наиболее ощутим.

««Вторичка» упадет на 30 %!»

Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

 
- Строительство и реконструкция дорог сильно бьет не только по ценам, но и по престижности объектов. Например, 3-4 года назад, когда строили развязку Кутузовский проспект – ТТК, цена за квадратный метр в доме номер 35, расположенном как раз у границы с Кольцом, упала почти на 30%. Более того, на рынок было выброшено очень много квартир, которые, несмотря на статус и красоту дома, довольно долго висели в экспозиции. Найти на них покупателей было очень сложно. Аналогичная история случилась с домом 34 на Ленинском проспекте, когда дорожные работы проходили там. Даже сейчас в этой локации не всегда удачно и быстро можно продать квартиру: люди не хотят видеть у себя под окнами шумные магистрали «трешки».

«Одинцово вырастет в цене на 5 – 15 %»

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»:

- Цены на вторичном рынке, особенно если это касается не современного жилья класса «бизнес» и «премиум», мало зависят от локальной экологии. Есть общее понимание, что запад – это экологически благоприятно, а восток – загрязнен, и не более. Гораздо большее влияние на цену оказывает шумовое воздействие дорог и виды из окон. И тут действительно, квартиры которые раньше были спрятаны от шоссе деревьями, а теперь выходят окнами на магистраль, могут подешеветь до 10%. На квартиры же, выходящие во двор, изменение цены будет минимально. Хуже, если одновременно с расширением шоссе будет ликвидирована часть инфраструктуры: детских площадок, парковок и т.п.
 
Дублер Кутузовского проспекта – важная и нужная вещь. В отличие от расширения других «вылетных» магистралей Москвы, этот дублер не «упирается» в МКАД, а идет дальше в Подмосковье на десятки километров.

Причем Подмосковный участок уже строится и в следующем году его первый этап будет введен в эксплуатацию. Поэтому пробок возле кольцевой автодороги не будет. Другое дело, что дублер Кутузовского проспекта действительно «упирается» в «Москва-Сити» и, если развязки на этом уровне не будут обеспечивать распределение транспортных потоков, то возникнет «узкое горлышко», которое может стоять в пробках.

Я изучал документы на участок дублера Кутузовского проспекта от Одинцово до района «Фили», и могу сказать, что проектировщики старались минимизировать вред от новой дороги для жителей существующих домов.

Собственно говоря, публичные слушания по этим участкам проходили, о них было известно, и могу сказать по своему опыту, что на них было немноголюдно несмотря на вечерний час.

Как маркетинговый ход расширение дублеров будет использоваться обязательно, т.к. эта реконструкция действительно улучшит транспортную доступность до ТТК для жителей западной части Подмосковья. После начала строительных работ можно ожидать роста цен на недвижимость в Одинцовском районе еще на 5-15% из-за улучшения транспортной доступности жилья.

«Нынешний проект реконструкции Щелковского шоссе может ухудшить транспортную ситуацию»

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:

- В случае с Щелковским направлением дорожная ситуация действительно может ухудшиться. Из машин, без затруднений преодолевших путь от центра до МКАД, на выезде в область образуется пробка, потому что за МКАДом происходит сужение полос. Следовательно, избежать эффекта «бутылочного горлышка» было бы лучше, продолжив реконструкцию дополнительных полос и за пределами Москвы.  Это бы улучшило транспортную доступность всего Щелковского направления. Скорее всего, намеченные работы по расширению направления только первая часть большого проекта по улучшению дорожно-транспортной ситуации всего Щелковского шоссе.

Расширение дорог часто упоминается как дополнительное преимущество при продажах недвижимости. Правда, если сравнивать модернизацию Щелковского шоссе с реконструкцией Новорижского, то мы увидим «две большие разницы»: в первом случае работы ведутся на участке в пределах столицы и напрямую они не затронут цены на загородные проекты. В то время как работы на Новой Риге проводились на внушительном участке от МКАД и непременно касались загородных продаж.

Повлиять строительство дорожных проектов на цены загородных объектов может как положительным образом, так и отрицательным. Если продолжить расширение трассы за МКАД, то проходимость шоссе от этого только вырастет. Объекты недвижимости на этом направлении станут выглядеть привлекательнее в глазах людей, соответственно цены на них поднимутся. Исключение составляют те поселки, которые окажутся в непосредственной близости (в пределах 1 км) от магистрали.

«От расширения выиграет street-retail, а также Одинцово, Щелково и Балашиха»

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домусфинанс»:

- Расширение уже существующих трасс, как правило, ведет к удорожанию городской недвижимости, особенно в области. Однако на стоимость столичных квартир влияние не так однозначно. Локальное расширение Кутузовского проспекта и Можайского шоссе, вполне может отрицательно сказаться на ликвидности вторичного жилья на этих участках. И как следствие – привести к снижению стоимости квартир в первой линии домов.  Однако глобальное падение цен на 10-15 %, как это было в ситуации расширения ТТК, вряд ли повториться. Квартиры на первых этажах, которые представляют особый интерес для street-retail, наоборот, от увеличения трафика только выиграют – как в цене, так и в спросе.

Сейчас реконструкция трасс федерального значения идет не только в границах Москвы, но и за ее пределами. Если рассматривать Можайское шоссе, которое является частью трассы М1, его расширение может значительно снизить нагрузку при движении в область. Продолжающаяся реконструкция Минского шоссе и строительство ее дублера, органично сольется с новым участком и улучшит транспортную ситуацию. Думаю, что запланированное обновление транспортной развязки на пересечении Можайского шоссе и МКАД уменьшит поток машин на выезде с ТТК, минимизировав эффект «бутылочного горлышка».

По данным направлениям спрос на новостройки однозначно вырастет. Для жителей области, особенно для тех, кто работает в столице, реконструкция Можайского и Щелковского шоссе имеет большое значение. Ведь не так важно как далеко вы живете от Москвы, если на въезде в город вам приходится часами простаивать в пробках. В первую очередь изменения коснутся городов: Одинцово, Щелково и Балашихи, транспортная доступность которых напрямую зависит от данных направлений. Как известно, вследствие улучшения транспортной ситуации повышается и ликвидность города в целом, таким образом, можно  прогнозировать повышение не только спроса, но и стоимости на недвижимость в этих городах.

«Расширение трасс за счет зеленых насаждений может принести больше вреда, чем пользы»

Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet:

- Эффект от расширения магистралей будет двояким: цены немного подрастут в домах, расположенных в глубине района в силу грядущего улучшения транспортной ситуации. В то же время в домах, расположенных близко к трассе ухудшится комфорт проживания, так что цены могут снижаться в период реконструкции. После ее окончания динамика цен вернется к рыночному уровню. 

Расширение Кутузовского проспекта и организация бессветофорного движения на этой трассе совместно со строительством дублеров позволит улучшить транспортную обстановку, поскольку в области также ведутся работы по строительству объездной (платной) дороги в обход Одинцово, а также ведется реконструкция Минского шоссе. Но пока Можайское шоссе за МКАД не будет реконструировано, на данном участке по прежнему будут большие пробки.

Реконструкция Щелковского шоссе позволит улучшить транспортную обстановку непосредственно в пределах МКАД, но дальше шоссе сужается и,  пока оно не будет расширено, также будут ежедневные пробки в часы «пик». Стоит отметить, что в области планируется расширение Щелковского шоссе, но конкретных сроков пока нет.

Так что нельзя сказать, что данные работы приведут к существенным результатам и избавят эти направления от пробок.
Конечно, некоторые участки дорог необходимо реконструировать и организовать более правильные развязки, но расширение на некоторых участках за счет вырубки зеленых насаждений нецелесообразны и не приведут к положительным результатам.

Продавцы загородной недвижимости на данных направлениях будут использовать как маркетинговый ход расширение дорог, как это например, в ситуации с Новорижским шоссе. Тем более, что если будет расширена вся трасса – и внутри МКАД, и за его пределами – транспортная ситуация действительно улучшится. Продавцы будут преподносить это как преимущество перед другими проектами, что даст им повод поднимать цены.

«Зеленые насаждения просто нужно переносить в другие места»

Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга и рекламы Межрегиональной корпорации ГРАС:

- Два дня назад Марат Хуснуллин, заммэра по градостроительной политике и строительству,  как раз подробно рассказывал о важности строительства южного и северного дублеров Кутузовского проспекта.  Ведь с учетом плотности застройки столицы,  уровень ее обеспеченности  дорогами не соответствует стандартам.  Напомню, на развитие дорожно-транспортного строительства в Москве в ближайшие пять лет планируется выделить более 500 млрд рублей.

На мой взгляд, политика правильная. И если говорить о Кутузовском проспекте, то расширять его совершенно точно необходимо. А возмущения общественности – это вполне естественная реакция на нововведения. И здесь очень тонкий момент. Критика бывает обоснованная и тогда к ней важно прислушаться и что-то изменить в проекте. Но часто она может быть свидетельством проявления узколобости и недальновидности тех или иных жителей. Мне лично странно, почему почти незамеченным в плане народного гнева проходит расширение Минского и Рублевского шоссе в районе Одинцово. Ведь оно связано с вырубкой Подушкинского леса. Мне его до слез жалко – как жителю Москвы, который был тесно связан с Рублевкой. Но я понимаю всю необходимость этих работ. А зеленые насаждения попросту нужно переносить в другие места.

Но как у участника рынка недвижимости  - отношение к происходящему двоякое. С одной стороны, реконструкция этих магистралей снизит цены на «вторичку» в прилегающих домах. А вот для застройщиков нового жилья – это интересный и перспективный шаг со стороны властей. И естественно, новостройки только выиграют от улучшения транспортной доступности.  Если говорить о нашем объекте «Утесов», то там владельцы квартир с радостью восприняли открытие 5-полосной дороги от Звенигородки к «Москва-Сити».  

Комментарии собирала Ольга Александрова