ALIA

Почему застройщики выбирают страховые компании?

Застройщики не против существования модели Минстроя наряду с уже вступившими в силу вариантами страхования их ответственности перед дольщиками. Впрочем, Минстрой говорит пока именно о переходе на новую систему с 1 января 2015 года.

Опрос Realestate.ru среди представителей 10 девелоперских компаний дал парадоксальный результат: все против перехода на схему Минстроя, 7 застройщиков предпочли полисы страховых компаний, 2 из 7 допускают членство в ОВС, один   - банковское поручительство, - наряду со страховщиками. Один голос отошел только ОВС, другой – только банковским гарантиям, которые пока не охвачены 214-ФЗ, и еще один не определился. А результат парадоксальный потому, что несмотря на готовность ОВС принимать в свои ряды, участники рынка относятся к коллегам настороженно, на банковское поручительство мало кто надеется, вот и остаются страховые компании, хотя и они не спешат работать с ответственностью застройщиков.

В феврале мы писали о трех вариантах страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, которые стали обязательными с 1 января 2014 года в рамках исполнения 214-ФЗ, регламентирующего участие в долевом строительстве. И тогда некоторые спикеры говорили о том, что предписанные варианты страхования, а именно: полис в страховой компании, членство в Обществе взаимного страхования (ОВС) и банковские поручительства поднимут на рынке цены и вытеснят с него мелких и средних игроков. Но делать нечего, поворчали и начали определяться каждый со своим вариантом.

И вот как гром среди ясного неба в конце марта появилась инициатива новообразованного Министерства строительства о том, что частных инвесторов на этапе строительства и вовсе не должно быть....

ПОДРОБНЕЕ ОБ ЭТОМ, А ТАКЖЕ О ПРЕИМУЩЕСТВАХ И НЕДОСТАТКАХ ЧЕТЫРЕХ ВАРИАНТОВ ЗАЩИТЫ ДОЛЬЩИКОВ ОТ ОБМАНА ЧИТАЙТЕ ЗДЕСЬ

В пятничном опросе RealEstate.ru выяснял у застройщиков, считают ли они инициативу Минстроя рабочей, взяли бы они ее на вооружение или предпочли бы страхование, и какой именно способ страхования. Результаты опроса удивили, хотя и продемонстрировали некоторую стереотипность мышления. Мы можем предположить, что большинство голосует за страховые компании по остаточному принципу. Банковское поручительство отметается сразу из-за того, что добиться его крайне сложно. Количество членов ОВС растет, но многие относятся к обществу с предубеждением: не хочется участвовать в круговой поруке и отвечать "за того парня". Остается надежда на страховщиков: тарифы у них будут выше, чем в ОВС, зато платишь только за себя. Впрочем, страховой рынок пока не готов работать с застройщиками.

За страховые компании

Родион Алексеенко, замгенерального директора по продажам «СКМ Групп»:

- Наши юристы проводят мониторинг страховых компаний и банков для принятия решения о способе обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками. В январе 2014 г после проведения переговоров с рядом страховых компаний выяснилось, что у них только идет работа по получению лицензии на данный вид деятельности. И в то же время банки не торопятся идти навстречу застройщику – их пугают возможные риски. А что касается ОВС, то схема взаимного страхования, прописанная в законе, не изучена.

Мы склоняемся к сотрудничеству со страховыми компаниями, исходя из условий минимизации рисков. В ближайшее время на сайте ЦБ РФ должен быть опубликован реестр страховых компаний, имеющих право осуществлять такую деятельность. Будем проводить мониторинг тарифов. Сейчас страховые компании предлагают от 0,8 до 1,6 % от цены контракта. Я считаю, что для финансово устойчивых компаний страхование является наиболее предпочтительным и менее рискованным вариантом. Надежным застройщикам не составит труда оформить страховку.

Наталья Баранкова, юрист компании «Пересвет-Инвест»:

- Любой из ныне действующих способов не может в полной мере гарантировать защиту интересов дольщика – введены они не так давно, разработанной правовой основы для их эффективного функционирования не имеется. Нам ближе всего страхование ответственности в страховой организации. В том случае, если будет разработана достаточная нормативно-правовая база, если будут учтены интересы не только дольщиков, но и застройщика, страховых компаний, банков, то эти способы обеспечения смогут получить широкое применение, быть альтернативными друг другу.

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:

- Для нашей компании ближе наиболее прозрачный рыночный вариант – страхование. Но к выбору страховой компании нужно подходить с большой ответственностью. Я убежден что ни один из инструментов не является полностью эффективной защитой интересов дольщиков, более того сейчас есть ощущение, что министерство пытается создавать все более сложные надстройки, реализация которых отразится на состоянии рынка и на ценообразовании.

Тем временем, в ОВС уже вступило более 100 российских застройщиков, но оценить действенность этой схемы невозможно, пока не произойдет ситуация, которая потребует коллективной финансовой ответственности всех членов ОВС.

Страхование – самый рыночный инструмент с точки зрения мирового опыта защиты финансовых интересов, но в России сам страховой рынок не горит желанием развивать этот вид страхования ответственности – крупные страховые компании до сих пор разрабатывают правила страхования, на деле – попросту боятся брать столь высокорисковые договоры.

Представитель «СУ-155»:

- Ни одна из схем не является идеальной как для дольщиков, так и для застройщиков. На наш взгляд, наиболее сбалансированным вариантом является страхование ответственности застройщика перед дольщиками в страховой компании. Именно такой вариант избрала ГК «СУ-155». Новые правила страхования начала 2014 года пока не привели к существенному росту цен на объекты экономкласса.

За страховую компанию и ОВС

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:

- На практике на данный момент возможно применение только двух из указанных вариантов: страхование в ОВС либо страхование в страховой компании. Мы рассматриваем возможность использования обоих этих вариантов для обеспечения своих обязательств перед дольщиками.

В отношении поручительства банка (законом предусмотрена не банковская гарантия, а именно поручительство банка), насколько нам известно, на данный момент банки не готовы работать по такой схеме. Нежелание банков предоставлять поручительство связано с невозможностью для банка оценить в момент предоставления поручительства объем требований, которые могут быть предъявлены к поручителю. Формулировка закона предполагает, что поручительство выдается не только на сумму договора участия в долевом строительстве объекта, но и на сумму всех возможных штрафов и пеней по такому договору, а также поручитель должен дать согласие на возможное изменение обязательств по договору, влекущее увеличение ответственности поручителя.

Фактически, каждый из вариантов, в конечном счете, приведет к удорожанию объектов для потребителя, наиболее невыгодным и для покупателей, и для застройщиков будет вариант с использованием номинальных счетов.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

- К каждой схеме, безусловно, есть вопросы, но наиболее «рабочими» можно назвать схемы страхования ответственности застройщиков страховыми компаниями и вступление строительных компаний в ОВС. Мы, например, вступили в ОВС. Схема, с которой наоборот, сегодня меньше всего ясности – это номинальные счета и привлечение банков в качестве посредников. Для их мирного сосуществования нужно менять законодательство, а для обкатки этих изменений на практике не обойтись без существенного временного лага, который на пользу рынку не пойдет. Необходимость последней схемы (схемы Минстроя – прим. ред.) вообще вызывает сомнения, так как она перечеркивает уже хорошо зарекомендовавшую себя практику продаж в рамках ФЗ-№214.

За поручительство банков и страховые компании

Петр Кирилловский, руководитель управления по маркетингу ГК «ГРАС»:

- Я считаю наиболее эффективной схему страхования со стороны страховых компаний, которая нам ближе всего. Однако все предложенные схемы мирно сосуществовать не смогут. Если инициативу Минстроя законодательно закрепят, ДДУ потеряет свой изначальный смысл – инвестирование строительства. И это приведет к удорожанию квадратного метра. Нам ближе всего поручительство банка и страхование со стороны страховых компаний.

За ОВС

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

- На мой взгляд – ОВС лучше, так как подобная инициатива себя зарекомендовала себя в страховании авто (ОСАГО). Все остальные предложения будут сталкиваться с рядом проблем, что приведет к увеличению стоимости, увеличит срок выхода проекта, сократит количество предложений на рынке. Все эти варианты не способствуют развитию доступного жилья. При этом вопрос с обманутыми дольщика не стоит остро, и все случаи, зафиксированные сейчас, - это простая невнимательность покупателей (в 90% случаях клиенты соглашались на схемы, не утвержденные законом). Текущие предложения достаточно спорные. И вариативность должна быть тоже ограничена, иначе покупатель запутается, он и сейчас зачастую путается, а в текущих вариантах и сам застройщик запутается.

За банковскую гарантию

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:

- Если говорить о схемах с использованием банковских гарантий, то может быть реализован механизм, когда банк финансирует застройщика на 100%, а клиенты не совершают прямых расчетов с застройщиком. Взамен они размещают средства на депозитах в банке, который после выполнения условий ДДУ) осуществляет трансфер с депозита на счет застройщика. В пределах привлеченных от клиентов средств стоимость кредита составляет для застройщика технические 2-3%, являющиеся, по сути, платой за банковский надзор. К слову сказать, подобные схемы реализовывались и ранее, в инициативном, что называется, порядке.

Инициатива Минстроя может привести к уходу с рынка мелких и средних застройщиков. Надо думать, что с этим делать (в плане снижения забюрократизированности процедур и устранения ненужных шагов). Ведь «мелкий» или «средний» застройщик совсем не обязательно - «плохой». Существует масса территорий (особенно, начиная с 40-50 км от мегаполисов), где есть потребность в новом строительстве, но потенциальные масштабы не столь велики, чтобы привлечь внимание «грандов». Такие проекты традиционно везде в мире реализуются небольшими местными девелоперами.

Все варианты хороши, кроме схемы Минстроя

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

- По большому счету, дольщику все равно, какой из этих способов обеспечения финансовой гарантии выбрал застройщик. Покупателю выгоден тот вариант, при котором он сможет полностью вернуть свои деньги, если девелопер не выполнит свои обязательства. Но он получит их в любом случае – и банк, и ОВС, и страховая компания вернут деньги. Я считаю, что страхование ответственности – достаточно эффективный инструмент для защиты дольщиков. Просто сама схема пока до конца не отработана – потребуется некоторое время для того, чтобы изменения вступили в полную силу.

Схема Минстроя, которая подразумевает отказ от долевого финансирования строительства, - повлечет за собой более глобальные изменения положения вещей, но пока слишком много вопросов остается открытыми. Непонятно, каким конкретно образом банки будут вписаны в цепочку взаимодействия застройщика и покупателя. Неясно, кто будет нести ответственность перед клиентами за неисполнение обязательств. Я лично не считаю нужным кардинально менять существующую схему реализации жилья на рынке новостроек. В рамках существующих положений 214-ФЗ все достаточно прозрачно, четко и контролируемо. Первые три варианта спокойно могут существовать вместе, а предложенная Минстроем схема, в принципе, все меняет.

Мария Лукина, Ольга Александрова