Офисы класса С и D уйдут из Москвы вместе с промзонами?

На днях УК Clever Estate заявила, что 90% помещений ныне существующих промзон в Москве занимают офисы класса С, склады и цеха. По данным экспертов компании, именно в промзонах сосредоточено московское малое и среднее предпринимательство и редевелопмент, затеянный властями, а также вывод промзон за рамки города ставит этот сегмент под удар. Участники рынка уверены, что массового освоения промзон ждать пока не приходится, поскольку застройщики не стремятся вступать в такие проекты. Но почему?

Генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков заявил, что промзоны не пустуют. «Они не просто не пустуют, а заняли свою нишу для малого и среднего предпринимательства, – говорит эксперт. – Попробуйте найти помещение в промзоне под офис, склад или под производство. Это сложно, промзоны переполнены. И на сегодняшний момент там расположились офисы и цеха, которые работают на Москву, обеспечивая город всем необходимым».

По данным собственных исследований компании, примерно 40% общей площади промзон Москвы занимают офисные помещения класса С со средней ставкой 300 долларов за 1 кв. м в год, рынок которых по объему значительно превышает рынок офисов А или В. Другие 40% промзон отданы под производственно-складские помещения и порядка 20% занимают помещения разного назначения: автомойки и автосервисы, data- центры, павильоны для киносъемок и пр.

Сергей Креков также отметил, что за всю новейшую историю в Москве не создано ни одного технопарка, ориентированного на малое производство. Исключение составляет небольшой технопарк в Строгино площадью 2 тыс. кв. м. Эксперт уверен, что с выводом промзон за пределы МКАД Москва лишится сервисного бизнеса и большей части офисов класса С.

Как ранее говорил Realestate.ru, заммэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов, в освоении промзон есть сложности, в частности, нежелание девелоперов принимать участие в таких проектах.

Действительно, освоение промзоны – это один из наиболее сложных проектов. По оценке коммерческого директора компании KR Properties Анны Двуреченской, на освоение некоторых крупных промзон может уйти до 15 лет. «При этом инвестиции в редевелопмент промзоны площадью около 10 га составляют 3-10 млрд рублей», - пояснила эксперт.

Однако власти, похоже, всерьез взялись за промзоны, поэтому глобальный передел на этом рынке неизбежен. Как компенсировать площади офисов класса С и Д причем в сравнительно схожем местоположении тем, кто их лишится после редевелопмента? На каких условиях девелоперам было бы выгодно строить новые офисы низких классов? И что делать тем арендаторам и собственникам, которые лишатся своих офисов?

«У арендаторов дешевых офисов будет альтернатива в столице»

Пресс-служба комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура):

- Нынешним арендаторам офисов, расположенных в промзонах, предоставят альтернативу – современные комфортабельные офисные центры как бюджетного, так и бизнес-сегментов. Кроме того, в ряде промзон планируется размещение офисных центров, технопарков и бизнесинкубаторов. Ряд промзон Москвы вообще сохранит свое функциональное назначение (например, Бирюлево, 28). Территории, на которых промышленное производство умерло, планируется перепрофилировать с размещением жилья, общественных функций и инфраструктуры.

 

«Если бы не собственники, некоторые проекты могли бы быть прибыльными»

Илья Кузнецов, замруководителя отдела стратегического консалтинга Cushman&Wakefield:

- Девелоперы не спешат вступать в такие проекты, поскольку в них не до конца урегулированы вопросы с собственниками, слишком много заброшенных территорий, необходимы дополнительные затраты на их освоение. Я бы не сказал, что это категорически невыгодно, но определенные трудности есть.

Недавно мы работали по одной промзоне – огромная территория, расположенная на ТТК, но вся ее «первая линия» была занята зданиями других собственников. Использовать этот промышленный участок под жилье нельзя по экологическим характеристикам, к тому же жилье не является профильным бизнесом для этого девелопера. Мы разработали концепцию развития торгового центра, но ключевым условием для успеха был выкуп прилегающих участков и зданий для обеспечения нормального подъезда к ТЦ. Однако после проведения переговоров с собственниками девелопер не стал развивать проект – некоторые собственники запросили слишком высокие цены, а некоторые не готовы были продавать в принципе. И это не единственный такой пример «рассыпавшегося» проекта редевелопмента промзоны.

Очевидно, что все промзоны и здания класса С одновременно не снесут, это огромный рынок, он уже давно существует и будет существовать и дальше. Постепенное развитие промзон может способствовать появлению таких проектов, как бизнес-парк «Румянцево» на Киевском шоссе (за МКАД) – строительство сравнительно дешевых зданий и их сдача в аренду малому бизнесу. Но специфика таких проектов такова, что лишь немногие девелоперы рассматривают такие возможности.

«Арендаторы уже сами хотят за МКАД»

Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группа ПСН:

- Если бы город мог бы взять на себя обязательства по частичному финансированию инфраструктурных и социальных объектов в процессе редевелопмента, это бы значительно повысило инвестиционную привлекательность подобных проектов. На сегодняшний день такой важный элемент, как транспортная инфраструктура, достаточно хорошо развита не только в Москве, но и за пределами МКАД. И компании, которые не зависят от местоположения, уже задумываются о том, чтобы переводить свои подразделения за пределы ТТК или МКАД. Если большая часть клиентов обслуживается транспортной доставкой, использовать склад, который находится в плотном окружении 10-балльных пробок, просто неэффективно.

«В Москве достаточно помещений класса С и без промзон»

Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome:

- Вывод промзон за пределы города является абсолютно верной и правильной инициативой со стороны государства. Значительного влияния на предприятия малого бизнеса это не окажет, поскольку в Москве останется и имеется достаточное количество помещений класса C.

«Старые промзоны заменят на технопарки, где могут остаться прежние арендаторы»

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»:

- Исследования современного рынка выявляют, что на сегодняшний день основные площади промзон занимают именно небольшие производства. В таком случае, при строительстве технопарков большинство их владельцев могут остаться. Более того, редевелопмент может стать причиной интенсивного развития их компаний.

Конечно, девелоперы предпочитают инвестировать строительство офисных зданий А-класса. С каждым годом потребность в таких офисах растет. Для представительства зарубежных компаний и все большего количества российских организаций становится очевидна выгода аренды таких площадей – это не только имидж, но и реальная экономия в дальнейшей перспективе.

«Нынешние арендаторы класса С будут согласны на В»

Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости компании MR Group:

- Большинство компаний сейчас не готовы занимать офисы низкого качества, которые они могли рассматривать 8-10 лет назад. Если на смену офисам класса D и С будут построены новые офисы качества B-, то по ставкам они будут ненамного дороже существующего предложения в классе С. Для малого бизнеса новые современные офисы с точки зрения улучшения имиджа и маркетингового потенциала помещений являются только плюсом.

«Класса D  не станет, а С уедет из центра точно»

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков:

- Вывод промзон за рамки столицы не ставит под удар предпринимательство. Малому и среднему бизнесу будет лучше работать в технопарках, которые должны создаваться ближе к окраинам, за пределами МКАД, чтобы уменьшить нагрузку на дороги.

Кроме того, сейчас офисы С находятся, в основном, в административных зданиях советской постройки. При редевелопменте промзон будут строиться офисы класса С и В, а класса D не станет. Цена помещений при этом может быть дороже, а местоположение дальше от Москвы, но зато там будут заведомо более пригодные для людей условия труда. С появлением спроса на офисы экономкласса девелоперы решатся пойти на подобные проекты. Но точно можно сказать, что такие офисы не будут размещаться в центре Москвы, так как эту нишу уже заняли офисы класса А и В.

«Арендаторам придется ориентироваться на класс B или искать офис в области»

Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

- После редевелопмента и вывода промзон за черту города объем офисных площадей на их месте может даже увеличиться в несколько раз. Что касается складов и цехов, то такие площади становятся все больше востребованными вблизи МКАД в связи с транспортной загруженностью Москвы.

Компенсировать площади офисов класса С и Д тем, кто их лишится после редевелопмента и причем в сравнительно схожем местоположении невозможно, так как общая тенденция рынка – это улучшение качества недвижимости. Поэтому клиентам придется ориентироваться на офисы класса «В» или же искать альтернативы в области.

«Помимо промзон в Москве есть старые НИИ, куда можно переселить мелких арендаторов»

Юлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп»:

- Я не вижу необходимости как-то специально компенсировать эти площади. Дело в том, что если помещения находились в собственности – владелец в любом случае получит денежную компенсацию. А если речь идет об арендаторах, то проще и удобнее решить этот вопрос цивилизованно, путем аренды новых офисов за МКАД, где коммерческая недвижимость предлагается по гораздо более доступным ценам.

Кроме того, в промзонах существуют еще помещения старых НИИ, которые сдаются в аренду мелким арендаторам. В такие помещения могут переехать бывшие арендаторы из расформированной промзоны. Но уровень комфорта в таких зданиях также минимален.

«Вывод промзон поставит под удар этот сегмент арендаторов»

Антон Белобжеский, генеральный директор управляющей компании DTI Property Management:

- Можно, к примеру, взять наш производственно-складской комплекс «Печатники» (ул. Шоссейная, вл. 90), где сейчас снимает площади более 70 арендаторов, и подавляющее большинство из них – как раз представители малого и среднего бизнеса, причем основная масса работает в производственном секторе. Это небольшие компании, занимающиеся деревообработкой, мебелью, рекламой, грузоперевозками, торговлей и т.д. Есть и несколько «старт-апов». Все они арендуют производственные площади, небольшие склады, зачастую снимают и офисные помещения. Если бы эти компании «подросли», то они бы ушли на другие, более крупные и дорогие площадки. Поэтому действительно, вывод промзон за рамки города поставит этот сегмент под удар.

Девелоперы же вступают в такие проекты, говорить о том, что их это совсем не интересует, было бы неправильно. Но государству, точнее правительству Москвы, было бы неплохо создать понятные правила игры и дать определенные льготы их участникам, хотя бы на время реализации таких проектов. Например, в этом году городские власти серьезно подняли арендные ставки за землю, и тем самым сильно осложнили жизнь девелоперам, работающим в промзонах. Ведь это достаточно долгоиграющие проекты, требующие большой подготовительной работы. Например, много времени может уйти на вывод остатков производства, на многих промпредприятих перед строительством нужно провести достаточно дорогой комплекс мер по рекультивации земли и т.д. Это требует больших временных и финансовых затрат, при этом девелоперу одновременно необходимо платить за аренду земли, за коммуникации, за воду, за электроэнергию, а эти статьи расходов тоже постоянно растут (рост тарифов на услуги естественных монополий тоже ни для кого не секрет). Но, начав реализовывать проект в промзоне, девелопер бывает вынужден расстаться с арендаторами, хотя бы частично. В итоге он лишается единственного источника дохода. Так что реализовывать подобные проекты может стать невыгодно, особенно после резкого повышение ставок аренды за землю. Думаю, что теперь многие из тех, кто был готов заниматься промзонами, будут вынуждены пересмотреть свои планы.

Компенсировать площади офисов класса С и Д тем, кто их лишится после редевелопмента можно целенаправленным созданием бизнес-инкубаторов. Но об этом никто не будет задумываться. Во всяком случае, сейчас. Малый и средний бизнес в итоге уйдет из Москвы в область, в т.ч. в Новую Москву, где будет наблюдаться явный дефицит рабочих мест.

Однако я думаю, после формирования спроса появится и предложение. Смысла строить офисы низких классов нет. Со временем по мере износа в них будут «сползать» существующие офисы класса «В». Но по мере насыщения рынка появятся компании, которые будут ориентироваться именно на эту аудиторию. Ведь некоторое количество лет назад никто на загородном рынке не занимался «экономом», а сейчас – пожалуйста.

Со спикерами беседовала Мария Лукина