Обрушил ли Крым акции девелоперских компаний?

Рынок ценных бумаг российских компаний заметно пострадал на фоне геополитического конфликта с Украиной, да и стремительное падение рубля с начала 2014 года не прибавляет оптимизма на бирже. В связи с чем RealEstate.ru решил узнать у аналитиков и игроков рынка, насколько эта ситуация отразилась на стоимости акций публичных компаний строительного сектора, не побежали ли из девелоперских эмитентов иностранные и отечественные инвесторы? Во внимание мы взяли восемь публичных девелоперских компаний.

Мартовские страсти по строительному сектору

RealEstate.ru попросил биржевых аналитиков проанализировать динамику акций восьми публичных девелоперских компаний в марте 2014 года: ПИК, ЛСР, Etalon Group, AFI Development, ОПИН, Mirland Development, Rose Group (бывшая RGI International) и «Галс-Девелопмент», а также сравнить ее с динамикой за предыдущих три месяца (декабрь, январь, февраль). Такое сравнение показало, действительно ли общебиржевое падение повлияло на строительный сектор, который и без того не считается особо ликвидным на фондовом рынке.

Напомним, 3 марта на фоне новостей о том, что российские войска якобы были введены на территорию Украины, европейская и американская валюта вновь обновили исторические максимумы: 36,56 руб. за доллар и 51,318 руб. за евро, а индекс ММВБ опустился до отметки 1265,33 пункта (-12,42%). 6 марта крымский парламент принял решение ускорить проведение референдума на тему вхождения Крыма в состав России и перенес дату с 30-го на 16-е марта. В тот же день Евросоюз принял решение приостановить переговоры с Россией по визам и новому соглашению о партнерстве, а также заморозить подготовку к саммиту «большой восьмерки».

Вплоть до проведения самого референдума каждый день политические силы Европы и США делали протестные заявления, пытаясь его не допустить. И уже в пятницу, 14 марта, - в последний рабочий день перед референдумом - индекс ММВБ упал на 4,25% - до 1193,34 пунктов, что стало минимумом с октября 2009 года. Индекс РТС снизился на 4,71% - до 1027,11 пункта. При этом бумаги ряда российских компаний падали в цене даже быстрее. Акции "Интер РАО" подешевели на 12,33%, "Аэрофлота" - на 10,7%, "Северстали" - на 10,08%, Сбербанка - на 4,74%.

Однако в последующие дни резко подешевевшие акции начали восстанавливать свои прежние позиции. Эта тенденция продолжается и сейчас. Теперь внимание на таблицу.

Котировки девелоперских компаний в марте (до 21.03.2014)

Компания-эмитент	Стоимость акции на 21.03.2014	Изменение к 28.02.2014	Минимальная стоимость акции в марте	Рост от минимальной стоимости к 21.03.2014	Дата, на которую пришлась минимальная стоимость	Валюта
AFI	0,8	+3,8%	0,73	9,6%	03.03	GBP
ПИК	81,88	-0,06%	71,21	15%	14.03	RUR
Галс	1035	-1,4%	909	13,9%	14.03	RUR
Rose	190	-6,4%	150	26,7%	13.03	GBP
Mirland	2,2	-8,3%	2,1	4,8%	20.03	GBP
ОПИН	288,6	-14,2%	279,7	3,1%	13.03	RUR
ЛСР	449,8	-20,8%	366,2	22,8%	14.03	RUR
Etalon	375	-22,7%	339,6	10,4%	14.03	GBP

Составлено RealEstate.ru по данным УК "Финам Менеджмент", ММВБ

Как видим из таблицы, свои мартовские минимумы в котировках показали акции ОПИН и Rose Group – 13 марта, а 14 марта резко снизилась стоимость акций Галс-Девелопмент, ПИК, ЛСР и Etalon Group. Далее они также резко откатываются назад вполне синхронно динамике российских биржевых индексов. Другую динамику показали только 2 компании из 8 - AFI Development и Mirland Development. Дело не только в том, что они торгуются на LSE и в британских фунтах, а еще в том, что в них более значима доля иностранного капитала.

Все опрошенные RealEstate.ru аналитики также подтвердили, что большинство эмитентов в группе «Строительство,Недвижимость» подверглось негативному влиянию плохих новостей. Впрочем, не только политика обострила ситуацию на фондовом рынке в марте. Внешний фон ухудшился после слабых макроэкономических показателей по китайской экономике и понижения прогнозов роста ВВП региона на 2014 год. Кроме того, наиболее глубокое падение котировок в текущем месяце наблюдалось у ЛСР и Etalon Group. По словам аналитика «Альпари» Анны Кокоревой, в большинстве своем снижение капитализации этих компаний в марте и с начала года вряд ли связано с обострением украинского конфликта. «Так, акции Etalon Group и ЛСР упали в связи со сменой власти в Петербурге, Москве и Московской области, в результате приостановилась выдача разрешительной документации. Аналогичная ситуация с акциями ОПИН: покупка или продажа бумаг на сумму чуть выше средней дневной сделки приводит к резким движениям», - говорит Анна Кокорева.

Лучше всего в марте чувствовали себя ценные бумаги AFI Development, они единственные из 8 эмитентов, имеют положительную динамику. Незначительным было снижение у Галс-Девелопмент и ПИК, хотя акции этих компаний довольно резко отреагировали на биржевой кризис 14 марта, но они также быстро отыграли назад в последующие дни.

Декабрь – февраль: лидеры и аутсайдеры

В более длинном периоде (декабрь, январь и февраль) динамика тех же эмитентов выглядит, в большинстве случаев, намного иначе.

Котировки девелоперских компаний в период с 02.12.2013 по 28.02.2014

Компания-эмитент	Стоимость акции на 02.12.2013	Стоимость акции на 28.02.2014	Изменение к 28.02.2014	Стоимость акции на 06.01.2014	Изменение к 28.02.2014	Валюта
Галс	571	1050	+83,9%	940,5	+11,6%	RUR
ПИК	62,56	82,4	+31,7%	67,7	+21,7%	RUR
ОПИН	299,2	336,4	+12,4%	362,3	-7,2%	RUR
Mirland	2,29	2,4	+4,8%	2,48	+3,2%	GBP
ЛСР	572	567,9	-0,7%	585	-2,9%	RUR
Rose	212,5	203	-4,5%	210	-3,3%	GBP
AFI	0,83	0,77	-7,2%	0,88	-12,5%	GBP
Etalon	540	485	-10,2%	541	-10,3%	GBP

Составлено RealEstate.ru по данным УК "Финам Менеджмент", ММВБ

Ярче всего вели себя акции Галс-Девелопмент: за три месяца они выросли на 83,95%! Впрочем, не все опрошенные аналитики считают их достаточно ликвидными. «Рост акций Галс-Девелопмент – это что-то выдающееся и явно связано с внутренними событиями в компании. Основная часть этого роста приходилась на декабрь и январь. В дальнейшем бумага также оказалась под давлением. Впрочем, события, приведшие к такому всплеску, не анонсировались особо, ситуация не совсем прозрачна. Поэтому я не могу назвать эти бумаги особо ликвидными», - пояснил Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Кроме того, эксперты считают перспективными акции ПИК и ЛСР. К динамике бумаг ПИК нет вопросов – стабильный рост за весь период, акции ЛСР держались довольно стабильно до конца февраля, но вот март для них был очень неудачным. Интересно вели себя акции ОПИН - они уверенно росли до конца января, а потом начали движение вниз, которое продолжается до сих пор. По данным Анны Кокоревой, акции AFI Development стабильно растут с августа 2013 года.

Факторами, осложнявшими ситуацию в этом триместре, стало не только падение курса рубля. Как пояснил Максим Клягин, прежде всего, негативное влияние окажет повышение Центробанком ключевой процентной ставки с 5,5% до 7%. Известно, что повышение ключевой ставки делает рубль более дорогим и эта мера призвана его укрепить, вместе с тем, она влечет за собой повышение ставок на кредиты, в том числе и ипотеку. «Это может тормозить динамику ипотечной индустрии и провоцировать снижение потребительского спроса на жилье», - пояснил Максим Клягин, добавив, что если ключевая ставка будет снижена по мере стабилизации ситуации, как предполагает Центробанк, тогда рынок ипотечного кредитования не успеет замедлиться и сможет до конца года вырасти на 25-30%, как и прогнозировалось ранее.

Далее мы публикуем прогнозы биржевых аналитиков по строительному сектору, а также РЕЙТИНГ ДОХОДНОСТИ АКЦИЙ 8 КОМПАНИЙ В ПЕРИОД С ДЕКАБРЯ ПО 21 МАРТА, и, соответственно, пояснения представителей нескольких публичных девелоперов по поводу того, насколько ситуация с динамикой стоимости ценных бумаг их компаний повлияет на финансовое положение и дальнейшее развитие, есть ли опасность оттока инвесторов.

ПРОГНОЗЫ

«Лучше до конца 2014 года уже не будет»

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент":

- Я бы назвал ситуацию в строительном секторе фондового рынка умеренно негативной. И если макроэкономическая ситуация как-то стабилизируется (до конца года она точно не улучшится, но есть шанс, что значительно хуже не станет), то мы получим, на мой взгляд, четыре эмитента-лидера: ПИК, ЛСР, Etalon и, возможно, Галс. У ПИК и ЛСР достаточно плотная отчетность, в том числе, о выплате дивидендов, выкупе облигаций.

Акции Etalon, несмотря на просадку в 10% за квартал, могут быть достаточно ликвидными. Важно обратить внимание вот на что: когда рынок поднимется, эти бумаги должны расти лучше широкого рынка.

Большого вреда исход иностранных инвесторов отрасли не нанесет, поскольку их доля в большинстве компаний невелика. Другое дело, если из бумаг выйдут крупные институциональные инвесторы. Но до этого может и не дойти, ведь сама ситуация сейчас не настолько тяжелая, как в 2009 году, когда доверие инвесторов к девелоперским эмитентам было сильно подорвано. Сейчас ликвидность бумаг в этом секторе потихоньку восстанавливается, хотя фундаментально весь делоперский сектор продолжает быть недооцененным.

«Пока инвесторы не бегут из акций российских девелоперов»

Олег Шагов, главный аналитик управления исследований и аналитики ОАО «Промсвязьбанк»:

- Среди бумаг строительного сектора, обращающихся на российском фондовом рынке, сейчас наиболее ликвидны акции ПИКа и ЛСР. Тем не менее, их ликвидность на порядок хуже, чем у “голубых фишек” типа Газпрома, Роснефти и Сбербанка. В кризисные на фондовом рынке периоды инвесторы в большинстве своем предпочитают избегать вложений в слабо ликвидные активы. Именно поэтому акции российских девелоперов сейчас не пользуются особым спросом, но мы надеемся, что предполагаемое в дальнейшем снижение геополитической напряженности в перспективе позволит инвесторам успокоиться, а интерес к акциям девелоперов вырастет. Какого-то целенаправленного бегства иностранных инвесторов из акций российских девелоперов мы пока не заметили.

«Дело вовсе не в политике»

Анна Кокорева, аналитик «Альпари»:

- Падение российского фондового рынка отразилось далеко не на всех котировках строительных компаний. Дальнейшее поведение котировок строительных компаний на Лондонской и Московской биржах будет зависеть больше не от плохих политических новостей, а от количества выигранных тендеров, полученных разрешений на строительство и сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

РЕЙТИНГ ДОХОДНОСТИ АКЦИЙ 8 КОМПАНИЙ В ПЕРИОД С ДЕКАБРЯ ПО 21 МАРТА

Галс-Девелопмент: + 81,3%

Виктория Круглова, вице-президент «Галс-Девелопмент»:

- За период с декабря 2013 по текущий момент мы не отметили более существенного падения котировок акций девелоперов, чем снижение основных индикаторов – индекса ММВБ и РТС. Данное снижение было связано с уходом иностранных инвесторов. Что касается акций «Галс-Девелопмент», то можно сказать, что сейчас котировки закрепились на достигнутом в 2013 году высоком уровне, будучи скорректированы на общее падение рынка.

В 2006 году компания «Галс-Девелопмент» первой из девелоперов, работающих в России успешно провела IPO в Лондоне на LSE, сейчас компания фондируется исключительно посредством банковского проектного финансирования. Акции «Галс-Девелопмент» котируются и на российской площадке ММВБ, параллельно с этим акции размещены в виде GDR LSE.

Назвать точную цифру доли владения иностранными инвесторами затруднительно по причине того, что акции по программе GDR находятся в специальном депозитарии, который является номинальным держателем бумаг. Очевидно, что инвесторы, ориентирующиеся на фундаментальную оценку акций (как правило, это долгосрочные инвесторы). При таких снижениях они видят для себя хорошие возможности для инвестиций, что подкрепляется долгосрочными амбициозными планами, направленными на существенный рост показателей бизнеса компании.

Реализация текущих и перспективных проектов компании, безусловно, содержит в себе потенциал роста котировок, но многое на финансовом рынке, как мы знаем, зависит от настроения инвесторов, которое подвержено влиянию, как политическим, так и макроэкономическим факторов.

ГК ПИК: + 30,9%

Андрей Мачанскис, директор департамента по работе с инвесторами и рынками капитала Группы Компаний ПИК:

- Привлечение финансирования через акции играет достаточно большую роль, но к использованию этого инструмента мы прибегали дважды за историю группы в 2007 году и летом 2013 года.

Доля иностранных инвесторов составляет немногим менее четверти от акционерного капитала ГК ПИК. Мы не можем предугадать их реакцию или прогнозировать их инвестиционные решения.

Предпосылки для роста у наших бумаг есть. Мы считаем, что за последние 3-4 года мы кардинально улучшили состояние компании. Например, по сравнению с 2009 годом наши доходы выросли почти в 3,5 раза (до 76,4 млрд руб в год), рентабельность увеличилась больше чем в два раза (с 11% до 22%), чистый долг снизился в два раза до 18 млрд руб. Все это в итоге должно найти отражение в росте нашей рыночной капитализации. Но, когда это произойдет - слово за инвесторами.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент":

- Для ГК ПИК позитивным фактором стали довольно сильные финансовые и операционные показатели 2013 г. (продажи выросли на 12%, долг сократился вдвое, свободный денежный поток оценивается в 10 млрд руб.), а также обещание впервые направить значительную часть прибыли на дивиденды. Одновременно рынок довольно позитивно интерпретировал изменения в составе акционеров. В декабре ключевой бенефициар компании С. Керимов вышел из проекта, перепродав почти весь свой пакет (по примерным оценкам 36% из 38%) известным предпринимателям Сергею Гордееву (19,9%) и Александру Мамуту (16,02%). А в феврале стало известно, что фактически крупнейшим держателем бумаг компании стал Центробанк (управляет 34% в результате сделок репо), который к тому же выдвинул своих представителей в новый совет директоров, что также было позитивно воспринято, видимо, как фактор долгосрочной стабильности компании.

ОПИН: - 3,5%

Игорь Шереметьев, финансовый директор ОАО «ОПИН»:

- Несмотря на негативные макроэкономические факторы связанные с напряженной ситуацией на Украине, которые отрицательно сказалась на российской валюте и фондовом рынке, московский рынок недвижимости в целом остается стабильным. Цены держаться примерно на одном уровне или растут в пределах инфляции. В проектах «ОПИН» цены растут, что в основном продиктовано прохождением этапов строительства. Спрос на наши жилые комплексы остается на высоком уровне, что доказывает правильность выбранной нами стратегии по запуску многоквартирных проектов. Волатильность же на финансовых рынках может лишь увеличить долю инвестиционных сделок, так как многие инвесторы перекладывают деньги в недвижимость как в защитный актив. Правда, обвал основных индексов не обошел стороной и «ОПИН», за последние две недели мы наблюдали снижение акций на уровне 20%, однако, такая ситуация очень характерна для компаний с низким free-float, когда даже небольшие объемы продаж могут вызвать критическое падение. Основным акционером и стратегическим партнером компании остается группа «ОНЭКСИМ», которая владеет 83,9% акций ОПИН.

AFI Development: -3,6%

Наталья Пирогова, замгендиректора по экономике и финансам ООО «АФИ РУС»:

- С декабря 2013 года по март 2014 года наблюдается 20-процентное снижение основных российских индексов. Вслед за рынком в феврале также было зафиксировано незначительное падение котировок акций некоторых строительных и девелоперских компаний. Данная тенденция затронула AFI Development незначительно.

Нужно отметить, что тенденция изменения котировок акций нашей компании несколько отличалась от рыночных настроений. Так, в декабре 2013 года акции компании выросли на 5% в сравнении с ноябрем, в январе 2014 года - еще на 3%, в феврале цена акций скорректировалась вниз вслед за падением российского фондового рынка.
Март выровнял позиции, и на сегодняшний день акции нашей компании продолжают торговаться в том же диапазоне, как и в конце прошлого года.

Конечно же, продажа акций на фондовом рынке играет важную роль инструмента привлечения средств. Так, например, в 2007 году компания AFI Development успешно провела первичное размещение своих акций на Лондонской фондовой бирже и привлекла около $1,4 млрд.

Негативные политические новости могут значительно скорректировать стоимость котировок компаний в сфере строительства и девелопмента вниз. Однако основным фактором, влияющим на цену акций, все же остается надлежащее исполнение взятых компанией на себя обязательств и соблюдение заявленного темпа строительства.
Мы ожидаем роста капитализации нашей компании. Рост капитализации AFI Development с марта 2013 года по март 2014 года составляет 13%. Основная предпосылка роста котировок - успешная реализация наших проектов и рост выручки компании. В этом году компанией запущен новый проект – строительство жилого микрорайона комфорт-класса «ОДИНБУРГ» в городе Одинцово Московской области. Кроме этого, компания AFI Development начала строительство офисного комплекса класса А в центре Москвы на Брестской улице.