Нужна ли сегодня элитка?
Кризис, как известно, сильно процедил рынок элитной недвижимости: на квази-элитные квартиры цены с треском обрушились в два раза, а по-настоящему первоклассные жилые комплексы перестали быть залогом заоблачных инвестиций. В итоге, по данным некоторых аналитиков рынка, элитный рынок недвижимости и по сей день продолжает переживать не лучшие времена. С вопросами: востребована ли сегодня элитная недвижимость в Москве? Сколько сегодня совершается сделок, по сравнению с кризисными и докризисными годами? И как сегодня выживают элитные агентства недвижимости Москвы, RealEstate.ru обратился к непосредственным двигателям процесса купли-продажи – самим риелторам.
Генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова:
Вот сейчас, в апреле, мы уже не можем сказать, что покупают меньше. Было затишье, в начале года практически не было новых клиентов – все сделки были в основном закрытием прошлогодних покупок. А в марте на рынок вышли новые покупатели, так сказать, на разведку. Было много показов, но не покупок. Потому и могло сложиться впечатление, что элитные квартиры больше не пользуются спросом. Однако все стало понемногу меняться: в апреле начались очень активные покупки, такие же, как в прошлом году, когда весной случился резкий всплеск покупательской активности. На вторичном рынке есть, к примеру, немало случаев, когда между желающими приобрести квартиру идет борьба, и покупатели повышают ставки. Так, у нашего агентства совсем недавно за одну квартиру в результате торгов между тремя желающими цена выросла на 200 тыс.долл. А это уже показатель.
При этом надо понимать, что сегодняшний покупатель – это не тот, кто «отряхнулся» и вышел из кризиса, а тот, кто разбогател сейчас.
Не думаю, что спрос упадет и в ближайшем будущем. Наоборот, в связи с уменьшением числа новых проектов, и быстрым вымыванием качественного предложения, можно прогнозировать только рост цены. Так что риелторские агентства элитной недвижимости чувствуют себя хорошо. Особенно те, где работают хорошие специалисты. Надо понимать, что брокер – это маленький бизнесмен внутри структуры, и от его личных усилий зависит его благосостояние.
Управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин:
Мы не наблюдаем никакого сокращения спроса на элитные квартиры в Москве. Соответственно, этот сегмент рынка остается стабильным с точки зрения заключенных сделок на протяжении более чем 10 лет. Ежегодно в Москве заключается 2-2,5 тыс. сделок с квартирами, которые мы относим к премиум-классу. А как же кризис – cпросите Вы? Финансовый кризис не оказал существенного влияния на объем спроса на элитные квартиры, а лишь изменил его структуру. Если в предкризисные годы число заключенных сделок распределялось между первичным и вторичным рынком примерно в соотношении 50 х 50, то в настоящий момент доля новостроек не превышает 30%. Это связано с тем, что покупатели стали более осторожными и предпочитают квартиры в готовых домах, а также с тем, что с рынка практически полностью ушли частные инвесторы, которые в докризисные годы в массовом порядке раскупали новые комплексы уже на этапе котлована для того, чтобы в дальнейшем перепродать их после сдачи дома госкомиссии.
За первый квартал на первичном рынке жилья премиум-класса было заключено около 100 сделок. На вторичном – около 200. Это примерно соответствует показателям первого квартала 2010 года. И это примерно вдвое больше, чем за первый квартал 2009 года и примерно на 30% меньше, чем в первом квартале 2008 года.
Наша деятельность в последние годы существенно не изменилась. В течение кризиса мы даже нарастили количество брокеров и привлекли в свои ряды несколько специалистов топ-уровня из других компаний. Главное для брокеров чтобы у компании было что продавать и создавались нормальные условия для того, чтобы делать эти продажи. Это – самая лучшее система мотивации и поддержки.
Руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Виктория Опольская:
Показатели спроса сегодня несколько ниже докризисных, однако, постепенное восстановление рынка очевидно. Во-первых, по нашим оценкам, в 2010 году было продано на 30% больше квартир в элитных новостройках, чем в 2009-м. Во-вторых, срок экспозиции квартир снизился и составляет сегодня 1,5-2 месяца для качественных объектов, когда как в начале прошлого года этот показатель находился на уровне 2-3 месяцев, а в кризисный период – 6 месяцев. По-прежнему наиболее высокие темпы реализации характерны для качественных жилых комплексов с адекватными ценами.
Для выживания агентства элитной недвижимости большое значение сегодня, впрочем, как и в кризис, имеет устоявшаяся клиентская база, постоянное улучшение качества обслуживания клиентов, а также расширение базы предложений.
Директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский:
Элитные квартиры вовсе не стали покупать меньше. Напротив, по итогам только первого квартала 2011 года общий объем спроса на элитные квартиры вырос на 15%. В разрезе бюджетов сделок структура спроса сохраняется такой же, как и в конце 2010 года: половина всех сделок в сегменте по-прежнему совершается в рамках бюджета 1-5 млн долл. 25% сделок приходится на сделки с бюджетом 5-10 млн долл., и 20% и 5% - на сделки с бюджетами 10-15 млн долл. и более 15 млн долл. соответственно. На 13% вырос спрос на элитные новостройки на начальном этапе строительства – на жилые комплексы Садовые кварталы, Knightsbridge Private Park, Цветной бульвар, 13, и Barkli Virgin House. В разрезе форматов недвижимости на 25% вырос спрос на жилые лофты площадью до 100 кв.м. На 4% снизился спрос на многокомнатные квартиры, апартаменты и пентхаусы без отделки, предлагаемые на вторичном рынке по договорам переуступки прав.
И если количество звонков и заявок на просмотр элитных объектов можно назвать косвенным признаком роста спроса, то рост цен – признак самый что ни на есть прямой. Например, за первый квартал 2011 года в средние цены на элитные новостройки выросли на 1,7%: с 22,5 тыс.долл. до 22,9 тыс.долл. за квадратный метр. На вторичном рынке: элитные квартиры подорожали на 3%: с 25,9 тыс. долл. до 26,7 тыс.долл. за квадратный метр. В сегменте бизнес-класса цены выросли на 3,7% на первичном и на 3,5% - на вторичном рынке. Если бы элитные квартиры покупали меньше, то согласитесь, что продавцы понижали бы, а не повышали цены.
Устойчивый спрос на элитную недвижимость – от проектов, только вышедших на рынок до квартир с ремонтом и мебелью в давно построенных домах – дал повод опасаться роста цен из-за угрозы дефицита предложения. Ведь строительство элитного жилья в центре запрещено, расторгнуты инвестконтракты на строительство в общей сложности 2,3 млн кв.м жилой и коммерческой недвижимости. Вывод четырех новых проектов не отменил, а только отсрочил наступление дефицита на элитном рынке, поскольку кардинальным образом проблема не решена. Из всех земельных резервов для строительства элитной недвижимости подходят только площадки в пределах Третьего транспортного кольца, которые могут освободиться в результате сноса последних пятиэтажек и модернизации промзон. Однако за один-два года освободить, обеспечить документацией и подготовить под застройку необходимое количество участков невозможно. Поэтому до момента начала активного освоения девелоперами территорий бывших промзон рост цен из-за дефицита может составить 20-30%.
Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров:
По моему мнению, выживают как раз очень немногие агентства, при этом большинство лишь делают вид, что выживают. Чехарда с «МИАНами» мне давно непонятна: кто должник, кто преступник, кто банкрот, а кто из них к кому не имеет отношения... Агентства «Доки» и «Агент 002» заявили, что не будут работать на рынке, но продолжат издавать аналитику, что само по себе нонсенс: какой аналитики можно ожидать от людей, к рынку более не имеющих практического отношения?
Кризис сократил для многих компаний статьи расходов: пострадали дизайнеры, пиарщики, многие другие специалисты, но не специалисты по продажам, что в преломлении к работе с недвижимостью говорит только о том, что профессиональные риелторы как раз остались востребованы. Некоторые девелоперы в кризис даже повысили размеры предлагаемого им комиссионного вознаграждения с целью повысить мотивацию риелторов к продажам.
Мы в компании Penny Lane Realty как раз не считаем нужным создавать в такой ситуации никаких дополнительных условий или схем поддержки. Мы считаем, что со своей стороны должны продолжать работать, если в свой успех верит брокер. Порою мы в такой ситуации работаем и в убыток себе, но ведь и брокер не жирует, потуже затягивает поясок, но продолжая трудиться, дает нам сигнал: верит в успех, и мы эту веру разделяем. Мы работаем и предоставляем условия не из жалости, а исключительно из соображений разума, создавая новые инструменты продаж, активно рекламируя продаваемые объекты.
Управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова:
Элитная недвижимость – это уникальный сегмент недвижимости, рассчитанный не на массовый спрос, а на индивидуального потребителя. Интерес к такой недвижимости стабилен, даже в кризис элитная недвижимость менее всего подверглась экономическому влиянию, а стоимость объектов данного сегмента претерпела наименьшие изменения по сравнению с остальными секторами рынка.
Я не согласна с тем, что элитные квартиры стали покупать меньше. Конечно, если сравнивать с докризисным уровнем, то спрос снизился. Но если сопоставить сегодняшние данные с количеством сделок двухлетней давности, то мы видим, что число продаж возросло примерно на 15%. В первом квартале 2011 года спрос на рынке купли-продажи элитных квартир увеличился на 10% по сравнению с предыдущим кварталом и на 5% по сравнению с первым кварталом 2010 года.
Важным фактором для успешного бизнеса, в том числе и на рынке элитной недвижимости, является предоставление услуг высокого качества и соответствие потребностям современного клиента. На рынке элиты цена ошибки очень высока, поэтому нужно быть предельно внимательным к любым изменениям и желаниям клиента. Пул риелторов нашей компании составляют, как правило, профессиональные сотрудники с отличными знаниями и большим опытом, у которых есть база наработанных клиентов. И лучшей рекламой, в любом случае, является рекомендация друзей/знакомых. К отличительным плюсам нашей компании можно отнести также тот факт, что наши риелторы говорят на 8 иностранных языках. Каждый наш брокер – это не просто сотрудник, а скорее партнер компании и от его работы зависит его доход. А это, пожалуй, лучший стимул. Со своей стороны мы создаем хорошие условия для сотрудников и клиентов – бесплатные автомобили компании, юридическое сопровождение всех типов сделок, техническое обслуживание квартир и многое другое.
Партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн:
На мой взгляд, сегодня покупают не меньше, и начало 2011 года было очень позитивным для рынка элитной недвижимости. Только в сегменте «супер прайм» клиентов меньше примерно на 40% (по сравнению с докризисными показателями), но нужно учитывать, что элитный сегмент занимает порядка 3-4% от общего количества предложения в столице, при этом «супер прайм» составляет не более 8% от элитного. Это объекты дороже 10 млн долл. При такой маленькой доле рынка «супер прайм» развивается по собственным законам и не является определяющим показателем для всего сегмента.
В конце февраля – начале марта количество сделок в элитном сегменте достигло докризисных показателей. В целом, по динамике начало 2011 года похоже на начало 2010-го, но есть несколько отличий. Во-первых, увеличилось количество сделок с сегменте «супер прайм», во-вторых, вырос средний бюджет покупки: если в 2010 средняя сумма приобретения составляла порядка 1,5 млн долл., то в сейчас этот показатель вырос до 2 млн долл.
Что касается нашей компании, то мы работаем по международным стандартам, принятым в Chesterton в Великобритании и по всему миру. Компания работает в нормальном режиме, учитывая, что мы вышли на рынок сразу после кризиса, в начале 2010 года. Сегодня мы оцениваем наши результаты как положительные.
Управляющий партнер компании MAYFAIR Properties Марина Маркарова:
Инвестиционная привлекательность элитной недвижимости изменилась с началом кризиса. За последние два года рынок недвижимости был отмечен незначительным ростом цен и, как следствие, в настоящее время покупка недвижимости в элитном сегменте – это не громадные дивиденды. Покупатель готов приобретать только то, что действительно ему необходимо, а не просто инвестировать. Кроме того, большой процент потенциальных покупателей предпочитает приобретать недвижимость на курортах Европы, Америки и других стран.
На рынке элитной недвижимости в начале 2011 года произошло заметное повышение количества сделок по сравнению с 2009 и 2010 годами. В связи с разночтением критериев «элитности» недвижимости, отдельной статистики по элитной недвижимости нет, но по данным Управления Росреестра Москвы, всего на рынке недвижимости столицы в январе было зарегистрировано более 4450 договоров купли-продажи квартир, а в феврале число сделок по купле-продаже жилой недвижимости в Москве выросло на 27,4%. Таким образом, всего за февраль было зарегистрировано 6200 сделок. А это уже о многом говорит.
Стоит отметить, что агентства элитной недвижимости выживают неплохо, хотя конкурентность на рынке возросла, и многие компании предлагают демпинговые условия для покупателя, чтобы его хоть как-то удержать. А с другой стороны, по сравнению с докризисными условиями возросли процентные ставки для риелторов.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
