«Новая Москва» без инфраструктуры не интересна

Федеральные власти за последний год серьезно изменили правила игры в Москве и Подмосковье, включая расширение столицы на юго-запад. Эти нововведения должны привести к тотальному пересмотру правил игры на подмосковном рынке недвижимости. О том, какие преимущества из новой ситуации могут извлечь девелоперы, в интервью Realestate.Ru рассказал управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин.

- Насколько я понимаю, в настоящий момент вы строите свои объекты, гланым образом,  в Подмосковье. Какие еще рынки вы для себя рассматриваете?

- В основном, мы сейчас, действительно, работаем в Подмосковье, но хотим выйти на новые рынки — прежде всего, в Петербург и Москву. В северной столице мы уже даже договорились по поводу одной площадки, но потом, к сожалению, в последний момент  продавцы куда-то пропали, и сделка сорвалась. В настоящий момент мы рассматриваем 4 площадки под проекты площадью от 25 до 45 тыс. кв. метров, и в ближайшее время что-нибудь обязательно купим. Две площадки из них очень большие.

- А на каких условиях вы готовы заходить на новые объекты? Возможно ли партнерство?

- Везде условия покупки разные, но изначально мы не идем в партнерские отношения, просто платим деньги и покупаем площадку, иногда в очень редких случаях договариваемся о каких-то долях. Вообще своим партнерам  мы очень редко отдаем квартиры.

- Вы рассматриваете участки, в основном, на первичном или вторичном рынке?

- Зависит от региона. Так, в Петербурге для нас интересны площадки на вторичном рынке, в Подмосковье интересует, прежде всего, первичный рынок, потому что мы понимаем структуру и сроки согласований, а также четко представляем конечный продукт. Надо всегда понимать, что если вы покупаете площадку с документами, это значит, что продукт придумал уже кто-то другой до вас. Мы с этим обычно мириться не хотим. В Москве, к примеру, мы искали площадки на вторичном рынке, но ничего так и нашли, поэтому пока остается только первичный рынок, например, редевелопмент промзон.

-  Перспективно?

-  Да, и мое убеждение заключается в том, что руководители города все делают сейчас для этого правильно. Пока мы не разберемся с инфраструктурой, продолжать такое масштабное строительство жилья, как раньше, просто нельзя.

Другое дело, что площади под заводами, которые находятся даже в центре города или даже недалеко от него, пока используются неэффективно, находятся в плачевном состоянии. Поэтому вполне правильно брать эти площадки и давать им новую жизнь, однако прежде надо решить инфраструктурную проблему. В целом, есть разные подходы к строительству. Можно делать, как иностранцы, которые изначально закладывают все необходимые коммуникации, строят дороги и потом сажают уже готовые коробки. А можно, как у нас, все делать наоборот. Сначала строится жилье, а потом начинают чесать затылок, где же мы возьмем тепло и электричество. К примеру, в 2011 году около 150 объектов не были подключены к коммуникациям в Московской области. Так что сперва сделайте инфраструктуру,  а потом уже наполняйте площади новыми объектами. Поэтому нашей компании неинтересны масштабные проекты в «новой Москве», пока не будет создана вся необходимая инфраструктура. Если построить хороший жилой комплекс в центре поля, то кому он будет нужен?

- А Вы знаете такие примеры, кроме «Москва-Сити», чтобы местные власти вначале создавали инфраструктуру, а потом уже давали строить?

- В «новой Москве» такое как раз будет, мне кажется, потому что новые московские власти изначально понимают, что такое ЖКХ, строительство и т.д. Изначально на присоединенных к столице территориях будет сделана новая инфраструктурная сетка, в том числе, потому что туда планируется переселить половину госаппарата: как московского, так и федерального. Что касается «Москва-Сити», то мое глубокое убеждение заключается в том, что этот проект - ошибка. Это подтверждают и затянувшиеся сроки строительства. Такие площадки осваиваются обычно 4-5 лет, а у нас строительство делового центра продолжается 12 лет. Сейчас уже видны основные проблемы проекта, связанные с электричеством и транспортной доступностью.

- Как Вы оцениваете перспективы «новой Москвы», в целом?

Все зависит от того, насколько государство серьезно подойдет к решению этой задачи. Мы можем посмотреть на развитие проекта «Сколково», где пока построен один университет, сделана одна дорога, заложено гольф-поле и все. Если такими же темпам все пойдет в «новой Москве», то, боюсь, ничего хорошего мы не увидим. Однако я надеюсь, что все-таки будет по-другому. У меня есть убеждение, что все обновление властной инфраструктуры в Москве и области было не зря: пришли новые люди, и уже через два-три года мы увидим значимые результаты. Просто у нас ничего такого масштабного и нового давно не создавалось.

- Насколько, по Вашему мнению, мотивировано расширение Москвы на юго-запад? Не проще было бы объединить просто два региона в один?

- Объединить разом два региона было бы непросто. Кроме того, непонятно, что бы это дало. Например, неясно, как объединить два органа власти. Однако я думаю, что если расширение пройдет успешно, то это станет началом длительного процесса, какие-то кусочки будут присоединять к новой Москве и дальше. Это вполне логично, тогда не будет противоречий в развитии транспортной инфраструктуры. В перспективе такое объединение возможно. Я думаю, что расширение Москвы - это пробный шар, и если получится, то пойдут дальше.

- Изменится ли Ваша стратегия как-то в связи с расширением Москвы?

- Компания — это такой живой организм с душой, как у любого человека. И как любой человек, компания эволюционирует и имеет свой план развития, мы ищем новые ниши, постоянно хотим расти, делать что-то значимое для самих себя. Ведь если ты не получаешь сам удовольствия от того, что ты делаешь, то вряд ли кто-то получит. Мы будем развивать географию нашего основного продукта, а потом добавим к этому еще новые предложения.

- Последние годы Вы строите объекты бизнес-класса в городах Подмосковья. Насколько этот сегмент рынка уже сформировался?

- Этот сегмент еще не сформировался окончательно в силу разных причин. Чтобы построить что-то в центре, в первую очередь, должна быть площадка, потом нужно понимать сам сегмент и, в-третьих, необходим сам бизнес-класс. В наших проектах были ошибки, мы их не скрываем, но они не такие большие, как у других.  Например, мы установили систему, которая, когда подъезжает к дому машина, автоматически считывает номер и поднимает шлагбаум. Однако на практике выяснилось, что когда номер грязный, она не работает.  Мы сейчас думаем, как это улучшить. Но в целом, альтернативных нашим проектам объектов бизнес-класса в Московской области нет, если говорить о комплексах с подземным паркингом, инфраструктурой, бесшумными лифтами и красивыми фасадами. И вряд ли кто-то еще будет заниматься развитием этого сегмента: гораздо проще купить площадку на окраине города, построить огромный дешевый комплекс и быстро продать его через разные инкубаторы недвижимости. Мы же не хотим получать моментальную прибыль, нам важно  уважение потребителя.

- Но не секрет, что после постройки многие объекты быстро ветшают, обрастают блоками кондиционеров и уже не похожи на изначальную задумку. Как вы решаете эту проблему? Вы сами управляете своими объектами?

- Изначально мы не хотели заниматься управлением, но потом поняли, что иначе, скорее всего, придет компания, которая потом все обгадит: будут не убраны подъезды, кондиционеры появятся на фасадах, поэтому мы создали управляющую компанию и теперь гарантируем качество этих услуг. Это стопроцентно имиджевый проект, никакого бизнеса в управлении своими домами мы не видим. Частично эти затраты мы закладываем в стоимость квадратного метра, зато мы можем объяснить потребителю, что у нас цены выше, потому что через два-три года в доме будет все то же самое, что и сначала. Ничего не сломается, не перестанет работать и т.д, по сути это гарантия на продукт.

- Насколько, по Вашему мнению, рынок ЖКХ сейчас проблемный? Что нужно сделать, чтобы изменить ситуацию?

- За последние годы на этом рынке развелось много недобросовестных бизнесменов и даже просто «швондеров», потому что рынок никак не было урегулирован, и люди в наглую хотели на этом навариться. Поэтому примерно половина участников этого рынка занимается исключительно воровством и обманом потребителей. Однако у меня есть такое убеждение, что у нас не будет этот сегмент нормально работать, пока полностью не поменяется менталитет чиновников, которые все время сидят в своих креслах и не знают, что на самом деле нужно населению. Нет обратной связи.

- Каков портрет Вашего покупателя? Есть такое мнение, что те, у кого есть деньги, скорее, купят квартиру поменьше в Москве, чем побольше в Подмосковье.

- Недавно мы на два дня выезжали всей компанией на семинар, где пытались понять, что нужно нашим клиентам. Мы поставили себя на место покупателей и пришли к выводу, что для всех людей важно несколько вещей: экология, инфраструктура и транспортная доступность. Дальше каждый человек должен оценить, что он ставит важнее: экологию, инфраструктуру и безопасность, с одной стороны, против транспортной доступности с другой. Это выбор каждого, например, я не могу жить в Москве и привык к загородной жизни, а кто-то нормально живет в маленьких «двушках» в панельных домах. Кроме того, мы развиваем в наших проектах некоторые идеи, которые позволят нивелировать логистическую сложность.

- То есть вертолеты пустите?

- Это будет интересное решение.

- Получается, что Вашими основными конкурентами становятся дома в коттеджных поселках…

- Сто процентов нет. Когда мы создавали свой новый продукт, то мы на тренинге разделились на три группы. Одна группа из трех человек была продавцами наших объектов, еще 15 человек были покупателями, а третьи — модераторами. В итоге выяснилось, что из 15 покупателей 10 хотели бы жить в загородном доме, но при этом они хотели бы получить те условия инфраструктуры, экологии и качества, которые стоят в 3 - 4 раза дороже по сравнению с этими же опциями на наших объектах. Поэтому я не считаю, что мы конкуренты коттеджам. По сути, мы предлагаем то же самое, только за меньшие деньги.

- Но можно же совмещать. Бывает, что в рамках одного поселка девелопер возводит и коттеджи и многоэтажку. Как Вы к этому относитесь?

- Мы это тоже обсуждали, но потом поняли, что такой формат бесперспективен. Вы знаете, какое огромное «удовольствие» возникает у жителей коттеджей от того, что рядом строится многоэтажное жилье, в которое заедет совершенно другая социальная группа. Можно, конечно, все сделать правильно с точки зрения потребителя, удалить эти пятиэтажки совсем далеко от частных домов, посадить на границе деревья, но все равно для покупателей диссонанс получается неприятный.

- Каковы планы Вашей компании на будущее? Какие новые рынки для себя рассматриваете, может, коммерческую недвижимость?

- В целом, мы идем на понятные нам рынки, поэтому никогда не будем заниматься коммерческой недвижимостью. Есть компании которые могут строить корабли и самолеты, а есть те, кто может строить только корабли. Наши корабли — это жилье.

Беседовал Алексей Лоссан