Насколько выросли за год цены на жилье в Москве?

Эксперты рынка недвижимости говорят о том, что в большинстве своем цены на недвижимость в столице растут. Правда, некоторые утверждают, что экономкласс значительно просел.

По традиции рынок недвижимости столицы демонстрирует стабильный и спокойный рост цен, о чем свидетельствуют многочисленные исследования. С начала весны цены росли вполне умеренно, но традиционной весенней активности не наблюдалось. Май принес нам очередное ухудшение экономической ситуации в мире, а в июне произошло ослабление рубля, что стало причиной масштабной коррекции валютных цен на рынке недвижимости. Все эти внешние факторы так или иначе сказываются на окончательных ценах на жилье, а с учетом инфляции, коррекция цен в сторону увеличения – вполне логичное продолжение основных тенденций текущего года.

 

«Экономкласс просел на 21%»

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

 

 – По итогам 1 полугодия 2012 года все сегменты рынка, за исключением новостроек экономкласса, продемонстрировали рост цен. В среднем цена на новостройки Москвы за последние полгода выросла на 4,1%. В экономклассе произошло существенное снижение средней цены предложения (на 21%) за счет выхода на рынок большого объема предложения по низким ценам в рамках ЖК «Некрасовка-парк», расположенного на территории Люберецких полей аэрации, которые в 2011 году были присоединены к Москве. В новостройках других классов рост цен обусловлен как оживлением рынке, который был отмечен весной, так и выходом новых качественных проектов.

Что же касается прогнозов на будущее, то в краткосрочной перспективе (III квартал 2012 года), скорее всего, резких потрясений не случится, хотя будет сохраняться ситуация неопределенности. Поэтому цены будут оставаться стабильными, по отдельным проектам возможен рост за счет выбытия более дешевого предложения и прохождения этапов строительства. Если же придет вторая кризиса, то настанет стагнация. Возможно, будут скидки и акции, однако, с учетом более прочного положения девелоперов (отсутствия такой острой, как в канун кризиса 2008 года зависимости от кредитных ресурсов), а также сужения числа новых проектов, заметного падения цен в мы не ожидаем. «Запаса прочности» девелоперов на год, скорее всего, хватит. Далее все будет зависеть от глубины и продолжительности кризиса.

 

 

* Данные компании Blackwood

«Элитное жилье подорожает на 10-12%»

Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS

 – На рынке элитного жилья, как на первичном, так и на вторичном, практически не изменились в долларовом эквиваленте, однако, ввиду существенного роста курса доллара, цены в рублях увеличились на 18% на первичном и на 19% на вторичном рынках. Стоит отметить, что по-прежнему происходит процесс вымывания наиболее дешевого предложения, но одновременно в конце полугодия были практически закончены продажи на первичном рынке в одном из самых дорогих домов Москвы – ЖК «Гранатный 6».

Что касается прогнозов на будущее, то до конца 2012 года вряд ли будет серьезное пополнение предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы, большинство крупных проектов уже вышло в конце 2011 года и начале 2012 года Мы ожидаем сохранение спроса на уровне 30-31 квартиры в месяц. В силу сокращения предложения на первичном рынке, а так же изменения стадии строительства объектов, до конца года рост средней стоимости элитного жилья может составить 10-12%.

* Данные компании Knight Frank Russia & CIS

«Спрос будет стабильным»

Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

 – В результате высокого спроса, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья Москвы, цены в первом полугодии 2012 года продемонстрировали рост. К основным факторам роста спроса в I полугодии можно отнести следующие: во-первых, это общая макроэкономическая стабильность в стране, несмотря на долговой кризис в Европе, колебании цен на нефть и курса рубля; во-вторых, бюджетные расходы в I квартале 2012 года, связанные с предвыборной кампанией в стране и, наконец, увеличение объемов выдачи ипотеки.

При сохранении текущей макроэкономической обстановки в стране, спрос на первичном и вторичном рынке жилья Москвы во втором полугодии сохранится стабильным, но при этом вероятно не превысит уровня I полугодия 2012 г. При небольшом количестве новых объектов, поступивших в продажу, объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы немного снизится, а средняя цена предложения продолжит свой рост. На фоне стабильного спроса объем предложения на вторичном рынке «старой» Москве немного снизится до отметки 52-54 тыс. квартир, а уровень цен продолжит рост, но более умеренными темпами, чем в I полугодии 2012 года.

* Данные компании «Азбука жилья»

«Спрос уходит в область»

Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»

 – На первичном рынке Москвы основной тренд последнего даже не полугодия, а года – это сокращение площадок, а, как следствие, уход спроса в область. Некоторая небольшая часть спроса также переходит на вторичный рынок города. Если разбирать ситуацию по сегментам, то она следующая. В экономе новых проектов почти нет, строить их экономически нецелесообразно в большинстве районов Москвы. В данный момент завершается продажа существующих проектов. В ситуации сокращающегося предложения цены естественно растут опережающими темпами, по нашим наблюдениям в первое полугодие 2012 рост составил около 10-15%
В бизнес – и комфорт-классах строительство идет довольно активное (особенно в бизнесе). За полгода мы зафиксировали рост средних цен на около 6%, но конкретный прирост очень сильно меняется от объекта к объекту.

В будущем мы ожидаем обычного пика в сентябре-ноябре. Средний рост цен может составить от 8 до 12% в комфорте и порядка 4-6% в бизнесе. В экономе динамика будет выше – пока появление новых крупных проектов в городе маловероятно, а, значит, предложение и дальше будет сокращаться, провоцируя рост цен. В бизнес-классе и комфорт-классе прирост может оказаться несколько меньше, но незначительно – неудовлетворенный спрос на жилье в черте города в разы превышает предложение, поэтому причин для низкой ценовой динамики мы не наблюдаем.

Подстегнуть рынок и ускорить рост цен могут слухи относительно европейского долгового кризиса – в начале осени может появиться новая порция информации. Но пока мы не наблюдаем на рынке какого-то серьезного напряжения, связанного с этой угрозой. Обычно первыми начинают готовиться к будущим проблемам банки: они сокращают объемы выдаваемых ипотечных кредитов. Но сейчас этого нет.

* Данные компании «Главмосстрой-недвижимость»

«Из-за проблемных объектов цены выросли на 12%»

Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»

 – По итогам I полугодия на рынке вторичного жилья накопилось довольно много проблемных объектов, которые с большим трудом и долго находят своего покупателя – это квартиры с плохой историей или неполной суммой в договоре купли-продажи и т. д. Часть этих объектов вышла на рынок еще в 2011 году и до сих пор остается нереализованной. Во многом из-за таких квартир объем столичного предложения увеличился с начала года на 12%. Владельцы ликвидных предложения пока стараются придерживать свои объекты, ожидая стабилизации ситуации на рынке.

Несмотря на это, нарастающий дефицит нового жилья в столице и необходимость решать квартирный вопрос заставляют покупателей переориентироваться на вторичный рынок. Стабильный спрос дает возможность продавцам немного поднимать ценник. Так, за первое полугодие вторичное жилье экономкласса, несмотря на экономические неурядицы, выросло в стоимости как минимум на 4%, для сравнения за этот же период прошлого года цены прибавили лишь 0,2%. Пик покупательской активности пришелся на апрель и начало мая. Сейчас же наблюдается снижение спроса, которое через 3-4 месяца может скорректировать цены в сторону небольшого понижения.

*Данные корпорации «ИНКОМ»

«Некрасовка-парк» обрушила цены в экономе»

Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ – Недвижимость (ГК «МИЦ»)

 – Из основных тенденций первого полугодия 2012 года на рынке бюджетных новостроек можно отметить существенное увеличение объема предложения, рост доли объектов экономкласса, а также рост цен по ряду объектов, связанный как с изменением стадии строительства, так и с рыночным ростом. Снижение цены в сегменте экономкласса обусловлено выходом на рынок большого объема квартир в ЖК «Некрасовка Парк», реализующегося на Люберецких полях аэрации в районе Некрасовка, расположенного за МКАД, по очень низким ценам: от 67 000 до 86 500 руб. за 1 кв. м.

До конца года рынок могут пополнить как новые объемы в уже реализуемых проектах, так и новые объекты. Что касается цен, то до осени текущего года рост цен будет связан преимущественно с изменением строительной стадии объектов. Лето – традиционный период затишья на рынке недвижимости. Как будет развиваться ситуация на рынке бюджетных новостроек до конца года станет ясно ближе к осени. Если экономическая ситуация не ухудшится, то, вероятнее всего, умеренный рост цен продолжится и по итогам года составит около 15%. В случае ухудшения состояния экономики рынок ждет стагнация.

* Данные «ГК МИЦ»

«Цены приближаются к пределу покупательной способности населения»

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость»

– Стабильно высокий уровень курса доллара в июне определил разнонаправленную динамику цены 1 кв. м в рублевом и долларовом выражении. Так, несмотря на открытие продаж новых объектов на начальном этапе строительства, а также выход дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в июне наблюдалось увеличение стоимости кв. м в рублях. В среднем стоимость кв. м в июне составила 175,2 тыс. руб., что на 0,5% выше средней стоимости в мае. В долларовом выражении стоимость кв. м составляла порядка $5 329.

В мае окончательно на рынке новостроек Москвы не стало корпусов со средней стоимостью кв. м ниже 100 тыс. руб. А в структуре предложения новостроек по стоимости кв. м в июне уже не произошло существенных изменений. Несмотря на выход в продажу новых проектов на низкой стадии готовности, корпусов со средней стоимостью кв. м ниже 100 000 руб. за кв. м на рынке не появилось. Аналитиками компании «НДВ-Недвижимость» отмечено несколько предложений многокомнатных квартир в домах на низкой стадии готовности со стоимостью кв. м в диапазоне от 90 000 до 100 000 руб. Наибольшую долю (74%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость которых варьируется от 100 до 200 тыс. руб. На 2% по сравнению с маем сократилась доля предложений дорогого ценового сегмента (более 250 тыс. руб. за кв. м).

Если говорить о ценах, то необходимо отметить, что постепенно они приближаются к пределу покупательной способности населения. Поэтому в настоящее время покупатель стал более разборчив при выборе квартиры, нежели 5-6 лет назад, когда скупалось практически все. Сейчас на первый план, помимо стоимости, выходит продуманность планировок, комфортность жилья, удобство месторасположения, наличие собственной инфраструктуры. По этой причине грамотно рассчитанные проекты ближайшие годы, безусловно, будут пользоваться популярностью среди потребителей.

* Данные компании «НДВ-Недвижимость»

Со спикерами беседовала Мария Лукина