ALIA

Кто покупал элитную недвижимость в 2012 году?

RealEstate.ru изучил вместе с экспертами рынка портрет покупателя элитной недвижимости-2012. Тему нам подсказало исследование Contact Real Estate. Аналитики этой компании уверяют, что большинство составили банкиры, другие спикеры заметили наплыв приезжих, и многие отмечают, что чиновников едва ли стало меньше, несмотря на активную борьбу властей с их богатством, но они ведут себя осторожней.

По данным Contact Real Estate, такой класс покупателей как инвесторы занимает на рынке всего 10%. Основную массу покупателей элитной недвижимости составилибанкиры (34%), за ними следуютпредставители нефтегазовой промышленности (19%) и представители транспортных компаний – 10%. Доля чиновников в этом году составила всего 8%. Представителями интересных профессий являлись спортсмены (4%), журналисты (3%), рестораторы (3%) и деятели искусства (3%). Представителей IT-сферы и шоу-бизнеса пока не было.

К привлечению ипотечных кредитов прибегло не более 5% покупателей, 70% покупателей предпочло квартиры на вторичном рынке, тогда как на долю новостроек пришлось только 30%.

Более 80% клиентов, заявили эксперты компании, состояли в официальном браке. Наибольшее количество квартир в 2012 году приобретали мужчины – их доля составила 65%, доля покупательниц прекрасного пола составила в 2012 году 35%, но основную массу сделок на рынке элитной недвижимости в этом году обеспечили семейные мужчины в возрасте 35-45 лет, совершавшие покупки «для себя».

40% покупателей приобрели квартиры площадью 150-200 кв. м, а квартиры площадью менее 150 кв. м приобретались либо для небольших семей, либо для детей. Основной спрос пришелся на квартиры стоимостью 1,5-2 млн долларов США (25%) и на квартиры стоимостью более 3 млн долларов (30%).

Опрошенные нами участники рынка единодушны в том, что в этом году рынок сделали банкиры, а значит дорогое жилье действительно является надежным средством по сохранению сбережений. Но вот насчет чиновников их мнения разделились. Казалось бы громкие ограничительные инициативы федеральных властей по владению имуществом госчиновников, обсуждение ввода налога на роскошь должны были припугнуть государственных мужей. Об этом говорит и исследование Contact Real Estate. Впрочем, другие спикеры уверяют, что чиновников среди покупателей элитки меньше не стало, они просто еще больше ушли в тень. Кроме того, многие наметили наплыв приезжих, и то, что средняя стоимость покупки поднялась с 1 млн до 3 – 4 млн долл.

 

«Доля чиновников в этом году составила всего 8%»
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate:

- По данным нашего исследования, чаще всего дорогое жилье покупают банкиры, топ-менеджеры нефтегазовой сферы. А доля чиновников в этом году составила всего 8%.

Кроме того, большая часть покупок пришлась на квартиры в ЦАО. Но в столице наблюдается такой тренд как «миграция» части состоятельной аудитории в сторону «ближнего Запада» столицы. Эта зона – район Воробьевых Гор, улиц Мосфильмовской и Косыгина. 80% покупателей приобрели себе элитную квартиру в ЦАО. На остальные элитные районы пришлось по 5% соответственно.

Наибольшая доля приобретенных квартир зафиксирована за клиентами в возрасте 35-40 лет (35%). Менее активными были покупатели в возрасте 40-45 лет и старше 50 лет (по 20%). Самая молодая и малочисленная группа – это люди в возрасте 30-35 лет (15%). Покупателей элитных квартир моложе 30 лет в 2012 году пока не было.

«Среди наших покупателей очень много чиновников»
Ольга Павлова, заместитель генерального директора Delight Realty:

- Сразу хочу отметить одну тенденцию – у нас появилось много покупателей – топ-менеджеров высшего звена, которые не боятся привлекать ипотечные средства для приобретения элитного жилья, причем в высоких бюджетах – от 3 до 4 млн долларов. Тогда как раньше эта категория была меньше и сумма сделки составляла всего 1 млн долл. Кроме того, появились более молодые покупатели в возрасте до 30 лет. Что касается приезжих – у нас таких мало и в основном это жители Санкт-Петербурга, которые переезжают в Москву и перевозят сюда свои семьи. Кроме того, велика доля чиновников высшего звена, как среди покупателей «элитки», так и среди продавцов. И, конечно, наши постоянные клиенты – это известные медийные личности, деятели искусства и шоу-бизнеса.

«Чиновники ушли в тень»
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

- Сегодня портрет покупателя элитного жилья в Москве практически не изменился. Зачастую покупателями становятся высокопоставленные чиновники, владельцы крупного IT-бизнеса, управляющие банков и нефтегазовых компаний, а также представители шоу-бизнеса. Средний возраст составляет в среднем от 30 до 50 лет.

Основную часть покупателей элитного жилья составляют приезжие – 80%. В большинстве случаев они покупают элитные квартиры для проживания, но при этом не стремятся получить московскую «прописку». Доля москвичей среди покупателей составляет лишь 20%.

Если разделить покупателей элитного жилья по гендерному типу, то наиболее частыми покупателями будут мужчины – 70% от общего числа сделок.

Нельзя сказать, что число чиновников среди покупателей серьезно уменьшилось, скорее немного снизилось. Дело в том, количество покупателей-чиновников может резко увеличиться в то время, когда происходит смена власти. В связи с тем, что у нас уже давно не происходит глобальных изменений во властных структурах, число чиновников среди покупателей элитной недвижимости незначительно снижается. Тем не менее, им на смену приходят покупатели из бизнес-сообщества и творческой сферы. Но в целом, категории покупателей остались прежними, новых не появилось.

Единственное, что стоит отметить, в 2012 году покупатели обратили внимание на квартиры большой площади, от 500 кв. м, увеличился бюджет сделок, возросло число покупателей с бюджетом от 5 млн долларов, а также существенно вырос объем сделок с бюджетом от 1 до 3 млн долларов. Также увеличилось число покупателей, готовых инвестировать в квартиры по ценам ниже рыночных. Возрос и объем инвестиционных предложений квартир, приобретенных за последние 5 лет.

«80% покупателей «элитки» – приезжие»
Евгений Юр, директор департамента элитных новостроек Paul’s Yard:

- Портрет покупателя элитного жилья практически не изменился за последние 3-4 года. Поскольку в течение года экономическая ситуация в стране была достаточно ровной, а рынок недвижимости вяло стабилен, поэтому предпосылок для образования новых категорий покупателей не возникало. Это, по-прежнему, состоятельные люди с высоким социальным статусом, олигархи и акционеры крупных компаний, топ-менеджеры ведущих банков и финансово-коммерческих компаний, владельцы среднего бизнеса и чиновники. Кстати, чиновников среди покупателей элитного жилья меньше не стало.

Но я бы сказал, что, в основном, покупатели «элитки» – это не москвичи, в классическом понимании этого термина. 80% из них – приезжие из других регионов или граждане бывших республик СНГ.Соотношение мужчин и женщин среди покупателей элитного жилья примерно 50 на 50.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills:

- За последние год или два существенных перемен в глобальном портрете покупателя элитного жилья не произошло. Основная доля покупателей, по-прежнему, семейные пары с детьми. Если говорить о профессиональной деятельности, то основная доля покупателей – это владельцы и совладельцы крупных и средних компаний, топ-менеджеры крупных российских корпораций, таких как ГАЗПРОМ, ТНК, крупных банков и т.п. С другой стороны, в последние годы доля персон из мира спорта и шоу-бизнеса стала незначительной

Однако существует одна тенденция, наметившая в последнее время. Это – активизация покупателей из российских регионов. Доля приезжих в ряде крупных проектов может доходить до половины от общего числа покупателей. В основном, это приезжие из городов-миллионников. При этом есть и определенная доля иностранцев, преследующих инвестиционные цели (где-то 5% от общего количества покупателей).

Что касается гендерных различий в составе покупателей, то до 70% покупателей – это семьи, где решение о покупке принимают сообща. Остальные 30% условно можно разделить на две группы. В том случае, когда речь идет о самых дорогих объектах с бюджетами более 5 млн долларов США – решение, как правило, принимает мужчина (или мужчина доминирует при принятии решения). В более демократичном сегменте (1-1,5 млн долларов) среди несемейных покупателей можно говорить о паритете между мужчинами и женщинами (женщины-покупатели, как правило, это топ-менеджеры в банковских или финансовых структурах, например, руководители юридических и финансовых департаментов, главные бухгалтеры т.д.). Однако среди дам есть и другие категории, например, подруги бизнесменов, для которых приобретается недвижимость.

Существенно расширилась практика покупки дорогой недвижимости для детей, начиная от подарка на свадьбу или по возвращении после окончания зарубежного университета в момент начала карьеры. Например, те, у кого несколько детей, стараются купить квартиры либо в одном и том же доме, либо в близко расположенных домах. В сегменте чуть ниже, некоторые очень интересуются покупкой квартир для детей, поступающих в московские ВУЗы. В этой связи, например, нередко стремятся купить квартиру на Юго-Западе столицы.

Одновременно с ростом благосостояния повышается и спрос на корпоративные квартиры, которые приобретают региональные компании для того, чтобы использовать их как временное жилье для руководства,

Из практики нашей компании – доля чиновников среди покупателей не так высока. Вполне возможно, что свои вопросы эта категория решает в обход риэлторских компаний, общаясь напрямую с застройщиками, собственниками жилья и не вынося лишнюю информацию за пределы узкого круга лиц. В целом, по нашим наблюдениям доля чиновников среди тех, кто приобретает элитное жилье сейчас, сократилась. Видимо, «старые» чиновники уже обеспечены элитной недвижимостью, а чиновники нового поколения пока еще не имеют возможности ее покупать.

Стоит отметить еще одну тенденцию этого года – это покупка элитного жилья не для себя, а для кого-то (для детей, подруг и т.д.). Можно также отметить тот факт, что восстанавливается инвестиционный спрос (доля инвестиционных сделок приближается к 25%). В тоже время общее количество сделок по московскому рынку составляет примерно 1,5-2 тыс. в год. Поэтому глобальных перемен на этом рынке в течение короткого временного интервала ожидать не стоит.

«У нас больше москвичей»
Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:

- Существенных внешних и социальный изменений в портрете покупателя элитного жилья в 2012 году выявлено не было. В большинстве своем это все те же семейные мужчины возраста от 35 до 55 лет (доля покупателей мужчин составляет порядка 70% от общего числа покупателей в 2012 году), имеющие собственный бизнес, крупные банкиры или топ-менеджеры промышленных компаний, звезды шоу-бизнеса, а также государственные чиновники.

Все вышеперечисленные категории людей обладают высокими требованиями к качеству строительства, внешнему виду дома, современной инфраструктуре, комфортной внутренней атмосфере жилого комплекса и социальному статусу соседей. Много покупатели тяготеют к «роскошной» составляющей дома, например, это может быть vip-сервис, помещение с холодильниками для хранения шуб и пр. Но у нас чаще всего встречаются покупатели, которые живут и работают в Москве, нежели клиенты из регионов.

«За городом покупают «элитку» предприниматели и деятели шоу-бизнеса»
Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate:

- Большинство наших покупателей – успешные предприниматели от 30 до 50 лет, имеющие семью и обладающие высоким уровнем дохода: средняя цена домовладений в элитном загородном сегменте составляет 53,9 млн рублей.

В частности, в поселках Villagio Estate давно проживают известные деятели шоу-бизнеса. Например, в Millennium Park, расположенном в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе, дома приобрели Александр Балуев, Валерий Меладзе, Сергей Светлаков, Тигран Кеосаян. В соседнем поселке «Шервуд» находится резиденция Дарьи Донцовой.

В элитных поселках жилье приобретают представители бизнес-элиты, чиновники и звезды шоу-бизнеса. Их возраст в среднем 30-50 лет. Как и раньше, порядка 5-10% покупателей элитного загородного жилья – чиновники.

Порядка 60% клиентов выбирают готовые дома, остальные 40% – участки без подряда. Форматы, отличные от традиционных в России коттеджей, пользуются спросом у более молодой аудитории. К примеру, квартиры в новом элитном поселке таунхаусов Park Avenue покупают семьи в возрасте от 28 лет.

Порядка 80% покупателей – москвичи. Что касается приезжих, выделить географические тенденции сложно. У нас были покупатели и из Санкт-Петербурга, и из Владивостока.

За последнее время аудитория покупателей элитного загородного жилья расширилась за счет молодых семей. Кроме того, наблюдается тенденция к увеличению спроса на небольшие участки от 15 до 18 соток. Скорее всего, это связано с растущим благосостоянием людей, которые ранее не могли позволить себе элитное жилье. Если пару лет назад популярностью пользовались дома площадью до 1 тыс. кВ. м, то теперь покупатели ищут резиденции до 500 кв. м, понимая, что огромные пространства редко, когда удается использовать полностью.

«В 2012 году усилилась закрытость рынка элитного жилья»
Евгения Коростелева, генеральный директор агентства элитной недвижимости bon ton realty:

- В целом, при выборе жилья и совершении сделки в сегменте элитной недвижимости интересы покупателя чаще всего представляют профессиональные самостоятельные риелторы и юристы. Риелтор агентства нередко вообще не встречается с покупателем и лишь при оформлении документов узнает ФИО покупателя. При этом реальный покупатель может оформлять недвижимость не на себя, а на членов семьи или других доверенных лиц. В связи с этим определить реальный портрет покупателя элитной недвижимости крайне сложно. В первую очередь это касается самых дорогих сегментов элитной недвижимости (так называемые А и, особенно, А+).

Относительно открытой категорией покупателей являются представители топ-менеджмента банковской сферы, ориентированные на жилье категории premium/В+ (наименее дорогое в элитном сегменте). Нередко они приобретают квартиры с использованием ипотечного кредитования, доступного им на специальных условиях.

Отмечу, что в 2012 году закрытость рынка и, в частности, информация о покупателях элитного жилья, усилилась. Однако существуют данные исследовательских компаний, пользующихся довольно сложными методиками определения портрета покупателя элитной недвижимости. Согласно им, профессиональное распределение примерно следующее: около 40% – банкиры, 30% – представители нефтегазовой отрасли, 8% – чиновники, 3% – журналисты, артисты и т.д. Если говорить о чиновниках, то нельзя сказать, что их раньше было больше. Напрямую в риэлтерские агентства всегда обращалось довольно немного представителей этой категории. Поэтому нам сложно объективно оценивать какие-то изменения по этому показателю.

Что касается возрастной и гендерной характеристик, то основные покупатели элитного жилья – это, по-прежнему, мужчины. Семейные. В возрасте 35-45 лет. При этом доля женщин-покупательниц составляет примерно 35%.

Как и прежде, самый востребованный метраж элитной недвижимости – 150-200 кв. м, а средняя стоимость покупки составляет порядка 1-2 млн. долларов. Очевиден и территориальный выбор – это все так же ЦАО г. Москвы. Хотя, если говорить о новых тенденциях 2012 года, то интересы потенциальных и реальных покупателей элитного жилья стали смещаться в сторону запада столицы.

Со спикерами беседовала Мария Лукина