ALIA

Кому выгодно строить доходные дома?

Девелоперы, комментируя в ИТОГАХ НЕДЕЛИ тему рентабельности строительства жилья для сдачи в аренду, в один голос заявили, что частным компаниям этим заниматься невыгодно. А вот государство смогло бы заработать на таком фонде до 20 % и решить проблему очередников

На этой неделе в рамках Всемирного конгресса FIABCI девелоперы признались, что им невыгодно строить доходные дома. По словам президента NAI Becar, вице-президента Гильдии управляющих девелоперов и президента FIABCI-Россия Александра Шарапова, строительство арендного жилья будет выгодно им только в том случае, если его доходность составит 10 % годовых (подробнее об этом см. здесь).

Пока этот показатель, по словам Шарапова, составляет максимум 6 %, однако, эксперты рынка недвижимости считают, что и эта цифра завышена.

RealEstate.ru опросил участников рынка о том, при каких условиях этот формат стал бы им интересен. Девелоперы предложили осовобдить их от налогов и компенсировать до 30% расходов на строительство доходных домов. Либо вовсе строить эти объекты за счет государства. Ведь ему не придется платить за землю, а в этом случае оно могло бы заработать до 20 % прибыли.

 

«Нужно создать фонд арендного жилья»
Роман Тимохин, генеральный директор MR Group:

Чтобы этот сегмент начал развиваться на рынке и стал интересен бизнесу, надо отменить все налоги по нему и компенсировать до 30% расходов на строительство. Сегодня окупаемость проектов составляет 20 лет, поэтому девелоперы не стремятся их строить.

Нужно законодательно внести понятие «арендное жилье» и ограничить сдачу в эксплуатацию, чтобы такие проекты сдавались в эксплуатацию, регистрировались в собственность и продавались только как целый дом, а не поквартирно. Это наложит ограничение на распоряжение объектом недвижимости и исключит возможность его перепродажи. Для эффективного управления может быть создан фонд арендного жилья на примере фонда ЖКХ.

 

«Пусть таким жильем займется государство»

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:

- В первую очередь нерентабельность определяется низкой доходностью. 6% - это еще достаточно оптимистичная цифра.Проводимые нами расчеты давали 3 - 5 %, если учесть расходы, связанные с ремонтом квартир выселившихся арендаторов, дебиторскую задолженность и меры по ее взысканию и выселению неплательщиков, наличие несданных квартир. Найти частного инвестора на такой проект крайне сложно. Хотя определенный опыт создания доходных домов в России есть, некоторые компании рискуют идти на этот рынок, считая его стабильным и мирясь с невысокой доходностью.

Государство может заняться этим бизнесом, так как ему не придется платить за землю и коммуникации. И доходность госпроекта доходных домов будет существенно выше – до 20%. И это бы решило и социальную задачу с очередниками и социальными категориями граждан, которые не могут позволить приобрести себе жилье.

Задача государства – это разумная нормативная база и обеспечение правоприменительной практики. Создание цивилизованного рынка аренды. Почему более 50% немцев и около 70% берлинцев арендуют квартиры? Потому что закон очень хорошо их защищает. Выселить арендатора, который оплачивает арендные платежи, крайне сложно. Собственник квартиры имеет право лишь 2 раза в год проинспектировать состояние квартиры – и то по предварительному согласованию времени с арендатором.

Предупредить о выселении арендатора надо за полгода. Поднять арендную плату можно раз в три года и не более, чем на 20%. И назначается она по жестким коэффициентам, с учетом локации, года строительства дома, состояния квартиры и наличия в ней определенных опций. В свою очередь арендатор может с повышением и не согласиться, если недвижимость не соответствует определенному стандарту. Некоторые люди живут в одной и той же арендованной квартире по 15-20 лет.

«Этому формату очень мешает коррупция»

Осман Ахмедов, генеральный директор компании Urban Planning and Brokerage Solutions (UPBS):

- В настоящее время доходность таких проектов составляет не больше 6 - 6,5 %, а для того, чтобы девелопер был готов инвестировать в строительный проект, доходность должна быть не ниже 10-12%.

На данном этапе развития строительного рынка в России, строительство доходных домов попросту нерентабельно, так как те же средства девелоперы могут направить на проекты жилой недвижимости с последующей реализацией или коммерческой недвижимости с продажей, либо сдачей в аренду, что принесет более быструю и прогнозируемую отдачу.

Помимо инвестиционной составляющей, доходные дома требуют от девелопера также более значительных затрат на полноценное управление и эксплуатацию объекта, сопоставимых с расходами на ведение гостиничного бизнеса. Как правило, для большинства девелоперов этот бизнес непрофильный, а в современных реалиях еще и убыточный

Чтобы сделать строительство доходных домов привлекательным для девелоперов, власти в первую очередь должны минимизировать коррупционную составляющую при согласовании проектов, подготовке документации и выдаче нормативных актов. Значительным стимулом для девелоперов средней руки стала бы также оптимизация инвестиционной нагрузки, которая сейчас составляет до 30 - 40% стоимости реализации проекта. Льготные финансовые условия, облегченные процедуры согласования и, несомненно, дотационные программы способны привлечь девелоперов к строительству доходных домов.

Если государство будет регулировать аренду, то называть этот сегмент рынком будет невозможно. Речь пойдет об очередной монополии государственных структур, которые в таком случае и должны будут взять на себя вопрос строительства доходных домов. Если инвестировать средства в данные проекты будут коммерческие компании, то закономерно возникнет конкуренция, ценовая дифференциация и естественное регулирование рынка.

«Прибыльными могут быть только элитные доходные дома»

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»

- На московском рынке аренды жилья коммерчески интересны могут быть доходные дома в сегменте бизнес-класса и элитного сегмента. В сегменте экономкласса рассчитывать на окупаемость доходных домов не приходится. Слишком велики затраты, связанные со стоимостью участков и их освоением. Они будут выше предполагаемых поступлений от сдачи квартир в аренду. Доходные дома экономкласса не выдержат конкуренции с частным сектором. Их услуги будут всегда дороже хотя бы по причине дополнительных расходов на управляющую компанию.

Тяжело продвигается строительство трехзвездочных гостиниц. Что уж говорить о доходных домах экономкласса. Без прямого участия государства реализация программ по возведению доходных домов невозможна. Это могут быть проекты только социального характера, целевая аудитория которых, как предполагается, студенты, бюджетники и представители некоторых других категорий населения за небольшую плату.

В Москве, надо прямо сказать, перспективы массового строительства доходных домов призрачны. В регионах они чуть лучше, поскольку земля дешевле. Но и там необходима целенаправленная политика властей. А она сейчас сконцентрирована на формировании доступного жилья через ипотеку.

Доходные дома могут быть реализованы в России лишь при системной поддержке государства и придании им статуса национального проекта или хотя бы специальной программы в его рамках. Но прежде вопрос следует тщательно проработать на уровне экспертов. Они должны сказать, есть ли экономическая целесообразность в этой идее. Может быть, изучив проект во всех аспектах, эксперты посоветуют сосредоточиться на других решениях жилищной проблемы. 

Со спикерами беседовала Мария Лукина