Какой налог на недвижимость придется платить за обычную квартиру в Москве?
Всего через несколько лет в России будет введен единый налог на недвижимость, который должен будет заменить существующие ныне налоги на имущество и землю, а уже с этого года в стране стартовала массовая оценка кадастровой стоимости недвижимости, по итогам которой данные о рыночной цене каждого земельного участка и каждой квартиры будут занесены в кадастр. Именно на основании этих данных будет рассчитываться единый налог на недвижимость. У граждан РФ, разумеется, возникают закономерные вопросы. Насколько точно с помощью предложенных методов оценки можно определить рыночную стоимость объекта жилой недвижимости? Не открывается ли здесь возможность для ее искусственного или случайного занижения или завышения оценщиком? Станет ли предложение Минэкономразвития освободить от уплаты налога 55 кв. м по-настоящему «освободительным» для собственников? Как владельцы недвижимости могут подготовиться к введению данного налога? И, наконец, какую сумму придется платить собственнику за обыкновенную квартиру? На все эти вопросы RealEstate.ru попросил ответить участников данного Экспертного совета.
Профессор кафедры Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник:
Минэкономразвития утвердило четвертый стандарт оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4), который подразумевает применение методов массовой оценки и использование трех подходов к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Эти три подхода - классика оценочной деятельности (при индивидуальной оценке объекта). Но ФСО№4 посвящен МАССОВОЙ оценке, которая в своей основе опирается на сравнительный подход. В случае отсутствия массовой оценки или в случае апеляции собственника применяется индивидуальная оценка (тремя подходами). Так что с теорией все в порядке. Но на практике применение любых подходов как при массовой, так и особенно при индивидуальной оценке - это немножко наука, и немного искусство, и нет гарантий высокой квалификации и высокой добросовестности оценщика.
Даже при самой объективной (хотя и менее точной в идеале) массовой оценке многое зависит от способов сбора и верификации данных, методики моделирования рынка и др. Спасибо заказчику (Минэкономразвития), они понимают, что массовая оценка может иметь погрешность до +/-20%, и согласны ввести понижающий коэффициент 0,8 к средней рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком, чтобы владелец получал налоговую квитанцию при гарантированном значении стоимости квартиры ("не ниже...").
Что же до той суммы может вылиться предложение взимать 0,1% от рыночной стоимости объекта ежегодно для обладателей московских квартир, то 0,1% от средней цены кв. м в Москве - это 0,8х0,001х170 тыс. = 136 руб. с метра в год. Если квартира 60 кв. м - то это 8 тыс. руб. в год. Немного, тем более что стоимость большинства квартир будет ниже этой средней. А теперь вычтем 55 кв. м, останется 15 кв. м, облагаемых налогом. Т.е налог равен 15х0,8х0,001х10 тыс. = 120 руб. в год. Красота???
Итак, для рядового жителя Москвы налог не будет обременительным. А вот для владельцев больших по площади и дорогих квартир он может оказаться в 10-30 раз больше. Если это обеспеченные люди, то введение налога на недвижимость выполнит свою вторую функцию перераспределения доходов и социальной справедливости. Если это люди старой советской научной интеллигенции, культурной, военной элиты, не имеющие сегодня высоких доходов, то им придется переводит свой жилищный капитал в денежную форму и покупать недорогое жилье, при этом положить в банк кругленькую сумму и жить припеваючи. И это третья функция налога на недвижимость - вовлечение недвижимости в рыночный оборот. А первая функция - наполнение бюджетов муниципалитетов доходами от недвижимости, на чем базируется вся экономика городов мира - больше, чем на промпроизводстве.
К сожалению, есть примеры, когда при кадастровой переоценке земель в 2007-8 годах в некоторых регионах она выросла в 15-30 раз, а в некоторых (на Рублевском шоссе) снизилась. И это сделали не какие-то неизвестные оценщики, а выращенные Роснедвижимостью! Так что любая здравая и правильная, применяемая во всем мире идея может вылиться у наших чиновников в свою противоположность. Люди, будьте бдительны!
Aналитик рынка недвижимости, руководитель портала ARN.ru Андрей Бекетов:
Сравнительный, затратный и доходный методы оценки рыночной стоимости недвижимости, предложенные Минэкономразвития, представляют собой классические методы оценки и позволяют определить рыночную стоимость конкретной квартиры с высокой степенью достоверности. В тоже время эти методы не совсем корректно применять при массовой оценке. Но другого реального варианта нет. Думаю, что собственнику недвижимости, в случае его не согласия с итогами массовой оценки, будет дано право самому и за свой счет произвести оценку своей собственности.
Если опираться на цены предложений, то сумма налога в 0,1% от рыночной стоимости для типовых квартир Москвы будет составлять от 4 до 8 тыс. руб. ежегодно. Если же при этом учитывать, что 55 кв. м планируют освободить от налогообложения (в Москве средняя обеспеченность жильем 22 кв.м), то платить налог будет не так уж и много собственников.
Я не считаю налоговые инициативы обременительными. В первую очередь они нацелены на формирование единого реестра объектов недвижимости и только во вторую очередь на извлечение прибыли. Создание единого реестра объектов недвижимости существенно упростит работу на рынке недвижимости и значительно повысит легитимность сделок с ней. Имея такой реестр, государство может взять на себя ответственность (в том числе и финансовую) за чистоту сделки.
Владельцам недвижимости можно посоветовать еще раз проверить размер своей собственности, и если она близка к 55 кв.м, то озаботится уточнением ее параметров.
Ведущий консультант компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Ширяев:
ФСО№4, как и принятые ранее стандарты оценки, предоставляет оценщику очень большую свободу выбора как методов оценки, так и иных факторов, влияющих на кадастровую стоимость (группировки объектов, ценообразующие факторы и др.). Поэтому нельзя ни в коей мере говорить о точности предстоящей массовой оценки. Сейчас в оценочной практике в зависимости от желания заказчика аналогичные и даже идентичные объекты могут оцениваться по стоимости, отличающейся в разы.
Предложение о необлагаемом минимуме безусловно положительное, но важно и то, какова будет налоговая нагрузка на «излишки». В любом случае произойдет оживление рынка недвижимости и рост цен в «льготном» сегменте. Кроме того, активизируется «переписывание» квартир на родственников и «дробление» квартир на доли.
Обременительность будущего налога при неизменности ФСО№4 и предусмотренной им свободы действий оценщика будет всецело зависеть от «аппетитов» заказчика. Владельцы недвижимости для предотвращения завышения кадастровой стоимости своей собственности могут заказать предварительную оценку своих объектов по тому же ФСО№4 для последующего оспаривания невыгодного результата определения кадастровой стоимости и/или его налоговых последствий. Но этот способ доступен подавляющему меньшинству из-за необходимости нести расходы, которые только могут снизить(относительно кадастровой оценки) налоговую базу, но не гарантируют этого.
Беседовала Юлия ПЕТРОВА
