Какие страны будут наиболее популярны у россиян для покупки недвижимости этим летом?
Весна и лето 2011 года должны были показать, с какими результатами вышли из кризиса национальные рынки недвижимости. Посткризисный пасьянс в руках потенциальных инвесторов уже складывался, но политические волнения и стихийные бедствия начала года могли смешать все карты. Каков расклад сил на международных рынках недвижимости в настоящее время? Какие цены, какой спрос? И в каких странах россияне будут покупать жилье в этом году?
Коммерческий директор EstateService/Москва и EstateService/Санкт-Петербург Алина Якушева:
Традиционно, несмотря на все всплески публикаций в прессе и модные тенденции в обществе, россияне предпочитают инвестировать в недвижимость европейских стран, что, в общем, неудивительно.В последнее время клиенты практически перестали даже спрашивать, как они делали это еще совсем недавно, о перспективности вложений в недвижимость Доминиканы, Египта, Таиланда, Вьетнама и других экзотических направлений. Все предостережения экспертов обрели реальные очертания с приходом холеры в Доминикану, акул и народных волнений в Египет, стихийных бедствий в Таиланд. Риски стали значительно более наглядными для широкой публики, чем разъяснения, откуда же берутся восхитительные цифры в 10 сказочных процентов гарантированной ренты в первые три года при покупке недвижимости в Египте. Уж не в цену ли продажи заложены эти баснословные прибыли для заграничных "буратин"?
Влияние кризиса на рынок зарубежной недвижимости практически сходит на нет, стремительно восстанавливается спрос на рынки Болгарии и Испании. Буквально «восстал из пепла» рынок Черногории, где в 2009-м и первой половине 2010 года стагнация свела количество сделок зарубежных инвесторов практически к нулю. Стагнация рынка недвижимости Черногории была связана даже не столько с кризисом, сколько с особенностями рынка самой страны – частные продавцы вторичной недвижимости, опьяненные бешеным спросом иностранцев на свои дома, квартиры и участки, взвинчивали цены совершенно безоглядно. Они догнали не только Испанию, но даже Лазурный Берег. Сокращение, а затем и практически полная остановка спроса их нисколько не смутили, и снижать цены никто не собирался, трудно шли даже переговоры по торгу, который мы всегда ведем для своих клиентов. Мысль о том, за какую сумму продал свой дом сосед (или только сказал, что продал!), не давала покоя владельцам, и они не были готовы уступить даже ста евро от названной ими баснословной цены, которую к тому же они могли и удвоить за ночь. Как ни странно, ситуацию выправили новостройки. Пришедшие на рынок западные девелоперы были заинтересованы в максимально быстром обороте капитала. Поэтому они установили реальные цены на свой продукт и были готовы обсуждать скидки при быстрой и более полной оплате. Вслед за ними местные застройщики довели цены до разумного уровня, и только после этого частные владельцы были вынуждены вернуться в реальный мир. Покупатели отреагировали немедленно, и теперь мы наблюдаем увеличение количества сделок по Черногории почти до докризисного значения, хотя и не ориентируем наших клиентов на прежние возможности быстрых и высоких заработков от перепродажи.
Что касается недвижимости не на море, безусловным лидером здесь является Австрия, с ее возможностями отдыха и, едва ли не в первую очередь, легализации. Сегодня самые частые причины для покупки австрийской недвижимости - обучение детей в институтах и школах страны, подготовка к пенсии и безопасное размещение семьи и капиталов. На третьем месте - покупка бизнеса в стране. Даже в разгар кризиса интерес к Австрии вырос. Страна значительно меньше прочих пострадала от кризиса и одна из первых сообщила о его окончании. Австрия не раздавала дешевые кредиты иностранцам, строго ограничила покупку недвижимости гражданам других стран и даже граждане страны во многих регионах должны получить разрешение на покупку, то есть на государственном уровне спекуляции недвижимостью в Австрии были исключены, рост стоимости был плавным и лишь слегка превышал инфляцию.
Директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс Недвижимость» Марина Васильева:
Самые популярные у российских покупателей страны - Болгария, Испания, Кипр, Чехия, Черногория, Франция, Италия, Финляндия. Интерес вызывают страны Прибалтики (Латвия и Литва), США.
По сравнению с прошлым годом, конечно, сильно упали продажи в Египте. Однако египетской недвижимостью активно интересуются, стремясь на волне снижения цен договориться о более выгодных сделках. Цены здесь начинаются от 15 тыс. долл.
Постепенно растет интерес к Чехии благодаря невысоким ценам и возможности без особенных затруднений получить вид на жительство в европейской стране. Примерно такая же ситуация в Германии. Немного утих спрос на Грецию. В Черногории за 2009-2010 годы произошло значительное снижение цен на недвижимость, зачастую более чем на 50%. На сегодняшний день такая коррекция цен вызвала очень значительный рост спроса. При этом предложение качественных и ликвидных объектов не столь велико, поэтому рынок сейчас очень активен, хорошие объекты продаются в течение от недели до месяца максимум. Спрос восстановился и продолжает расти. Сегодня покупателям недвижимости в той стране следует рассчитывать на бюджет от 100 000 до 300 000 евро.
Испания за два года опустилась со второго на пятое место по популярности в связи с разноречивыми прогнозами и ожиданием еще большего падения цен. Но, несмотря на серьезные экономические трудности, страна традиционно удерживается в пятерке лидеров. Только теперь речь идет не об инвестиционной привлекательности, а об удобном регулярном сообщении, прекрасном климате, пляжах, невысокой стоимости жизни и содержание жилья.
Самым трудным для продаж в Испании был 2009 год, в 2010-м количество запросов возросло в несколько раз, сделки заключались на объекты от 150 тыс. до 750 тыс. евро. В этом году, скорее всего, объем продаж еще возрастет, так как действительно ликвидных предложений на испанском рынке не так много. В 2011 году бюджет покупок стал шире по сравнению с 2010-м: нижняя планка держится на уровне 60 тыс. – 90 тыс. евро, верхняя планка - до 1, 5 млн евро. Наиболее популярный бюджет в Испании составляет 200 тыс. -300 тыс. евро.
Не теряют популярности и более дорогие европейские регионы - прибрежные зоны Италии и Франции, где покупатели из России приобретают дома для отдыха и «вторые дома». Выбор места обусловлен также высокой ликвидностью объектов. Если говорить о Лазурном Береге, то интерес к этому району во время кризиса и, соответственно, количество сделок только выросли. Самой популярный ценовой диапазон здесь 300 тыс. – 800 тыс. евро. В Италии (не считая более дешевой Калабрии) типичный бюджет – от 250 000 до 400 000 евро.
Директор международного агентства недвижимости Rentsale Юлия Титова:
Десятка стран – лидеров по спросу у российских покупателей недвижимости осталась прежней. Уменьшился спрос на Болгарию и Черногорию. Увеличивался спрос за последние три года на Турцию, Италию, Грецию. Рынок недвижимости Кипра после спада в 2009 – начале 2010 г. начал оживать в конце 2010-го, и в этом году тенденция сохраняется. Рынок недвижимости Испании восстанавливается, но пока непонятно, сохранится ли тенденция, будет ли расти число продаж, и перестанут ли падать цены (хотя об увеличении числа продаж говорит официальная статистика испанских органов, что подтверждается нашим опытом).
В этом году вырос интерес к недвижимости в Австрии, Германии, Чехии, Франции, но и раньше число покупателей жилья в этих странах было стабильным. Думаю, что перспективы у Чехии и Германии очень неплохие: это стабильные вложения в европейскую экономику, где не было кризиса перепроизводства, а в связи с этим и обвала цен. Ситуация на рынке аренды недвижимости в этих странах говорит о постоянном росте, что в свою очередь дает возможность рассчитывать на инвестиционную привлекательность покупки жилья с целью сдачи в аренду.
Безусловно, на ситуацию на мировых рынках недвижимости наложат отпечаток события в Египте и Ливии. Спрос на Египет сейчас снизился до минимума. До этих событий были надежды на оживление рынка ОАЭ - теперь на это рассчитывать не приходится.
Однако традиционным лидером у россиян остается Болгария как дешевая страна с близким менталитетом и фактическим отсутствием языкового барьера. По этой же причине сохраняется спрос на Черногорию, хотя он не вернется к своему докризисному максимуму.
Изменилась структура спроса в этих странах: все меньше людей интересуется дорогостоящей недвижимостью Болгарии и Черногории из-за низкой инвестиционной привлекательности и ликвидности. Многие покупатели сегодня понимают, что, имея бюджет 100 тыс. евро, они могут выбирать недвижимость не только в Болгарии и Черногории. За эту сумму предлагаются апартаменты с двумя спальнями в итальянском регионе Калабрия, апартаменты или таунхаусы в Греции - на Халкидиках и на Крите, апартаменты с двумя спальнями в Турции, апартаменты с одной спальней на Кипре, апартаменты с одной или двумя спальнями на Коста-Бланке в Испании. Масса людей покупают дешевую недвижимость - до 50 тыс. евро, хотя выбор стран и качественных объектов в этом сегменте не радует. В рамках бюджета 50-100 тыс. евро выбор достаточно широк, здесь много интересных и качественных предложений. Основная масса покупателей интересуется недвижимостью от 100 до 300 тыс. евро. Всегда есть клиенты, которые готовы потратить на недвижимость 500 тыс., 1 млн евро и более - все зависит от личных предпочтений и возможностей.
Беседовала Ирина ФИЛАТОВА
