Как девелоперы оценили 100 дней Шойгу?

Во вторник исполнилось 100 дней с тех пор, как Сергей Шойгу занял пост губернатора Московской области. RealEstate.ru попросил спикеров оценить деятельность главы региона и назвать самые значимые для них решения, которые он успел принять за этот срок, а также высказать свои пожелания.

Инаугурация Сергея Шойгу состоялась 11 мая, а к работе он приступил 14-го. 100 дней в новой должности пришлись на минувший вторник. И следуя американской традиции, которая уже накрепко закрепилась у нас, СМИ начали подводить итоги деятельности губернатора под эту красивую дату.

Да, это немногим более трех месяцев, но инфоповодов за это время Сергей Шойгу создал немало. Все помнят и критику самой идеи расширения Москвы, и торг из-за этого процесса по налогам, потом требование отступных за «новую Москву» из федбюджета, которые, частично согласовал Владимир Путин.

Само областное правительство претерпело небывалые изменения: министров осталось 16 вместо 22, и все посты, кроме четырех заняли новые люди, в том числе, и из федеральных структур. Также в отставку подали главы Сергиева Посада, Балашихи, Химок.  И это лишь начало списка дел губернатора за прошедшие 100 дней.

RealEstate.ru решил спросить участников рынка недвижимости Подмосковья о том, какие из дел Сергея Шойгу за этот период они считают наиболее значимыми, как для своего бизнеса, так и для рынка в целом.

Скажем прямо, этот опрос был весьма непростым. Оценивать деятельность нового главы Подмосковья согласились лишь немногие представители бизнеса, работающего на территории области. Впрочем, даже в анонимных комментариях, мы особой критики нового главы не услышали. Но вот ожидания, и весьма серьезные ожидания есть. Прежде всего, участники рынка надеются на дальнейшую смену глав районов, как это уже случилось в Посаде, Балашихе и Химках. «Основным тормозом согласования того или иного проекта в области являются препоны со стороны местных властей. Мы устали от взяток и всевозможных обременений», - прокомментировал один из застройщиков, пожелавший остаться неназванным. Впрочем, другие спикеры в нашем опросе совершенно без всяких опасений похвалили Сергея Шойгу именно за то, что начал процесс смены команды на местах.

В итоге, у нас получился мини-рейтинг начинаний Сергея Шойгу, которые спикеры посчитали наиболее значимыми для своего бизнеса и для области:

1 место: работа с  проблемой обманутых дольщиков,
2 место: создание реестра, пула добросовестных застройщиков, борьба с незаконным строительством
3 место: внимание на инженерно-транспортную и социальную инфраструктуры
4 место: начало процесса смены глав местных администрайий
5 место: пересмотр инвестконтрактов.

Также назывались в числе значимых: приоритет малоэтажного строительства, контроль над управлением лесами, намерение провести  ревизию кадастровой оценки земель  и создание информационного ресурса по каждому земельному участку, определение госпошлин за перевод земель из одной категорию в другую и при нецелевом их использовании.

Впрочем, многие спикеры говорили о том, что ничего сверхъестественного новый губернатор не делает. Напротив, он начал свою работу по классической схеме, которой пользовался и при своем назначении мэр Москвы Сергей Собянин: обновление аппарата, пересмотр всех проектов прежних властей,  концентрация на самых острых проблемах.

Также Сергея Шойгу критикуют за то, что благодаря его градостроительной политике, создаются такие условия, что себестоимость строительства может возрасти, а с ней и конечные цены на жилье: малоэтажка с большими социальными обременениями никогда не была дешевой.

«Важно, что начал решать проблемы обманутых вкладчиков»

Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»:

- 100 дней – не столь значимый срок, чтобы можно было давать взвешенную оценку результатов деятельности нового губернатора московской области. Из положительного должен отметить два важных момента – не принимается резких решений, т.е. прежде чем заявить о каком-то решении, губернатор и его команда внимательно изучают положение дел в текущем моменте. Какие инвестконтракты реализуются, насколько они соответствуют градостроительному развитию и территориальной организации Московской области.

Второй важный положительный момент, и особенно для нашей компании, новые подмосковные власти активно участвуют в решении проблем с обманутыми вкладчиками. Наша компания активно достраивает бывшие недострои, в частности сейчас мы ведем два объекта – это «Балашиха-Сити» (два дома уже сданы в конце прошлого года) и микрорайон Лукино. Оба объекта территориально принадлежат к городскому округу Балашиха. Так вот, по домам в Лукино у нас довольно длительное время не продлевали инвестконтракт, что было необходимо для завершения строительства инженерных коммуникаций (сами дома мы уже фактически построили). По приходу новой команды административные препоны по продлению инвестконтраков были сняты в короткие сроки.

Как будет идти процесс дальше и кто из застройщиков останется на рынке, сказать сложно. Знаю одно, новая команда губернатора сейчас активно изучает деятельность всех застройщиков, работающих в Московской области, и таким образом формируется список благонадежных и неблагонадежных застройщиков. В качестве критериев оценки такие параметры как: срыв или соблюдение сроков строительства по ранее сданным объектам,  строительство объектов соцкультбыта и т.д. Вполне грамотный подход.

«Шойгу действует по классической схеме,  которой пользовался и Сергей Собянин»

Владимир Щекин, генеральный директор Altimus Development:

- Сергей Шойгу как губернатор Московской области действует по классической схеме, применяемой чиновниками при смене власти: пересмотр части решений своего предшественника, замена команды, «завинчивание гаек» и обозначение новых приоритетов в политике, в т.ч. социально ориентированных, обеспечивающих его начинаниям поддержку у населения. 

С  точки зрения рынка недвижимости, прослеживается аналогия с приходом Сергея Собянина в Москву:  сначала все действующие проекты замораживаются, пересматриваются и формулируются новые правила игры (например, предоставление в аренду лесов и т.д.), то есть новая власть предпринимает все,  для того, чтобы разобраться в ситуации, сформулировать новый порядок и запустить работу по новым правилам под жестким непосредственным контролем нового начальника. 

 За короткий период работы в качестве губернатора Московской области Сергея Шойгу:

 - забрал управление лесами МО в свои руки;
- определил приоритетным малоэтажное строительство в Московской области при негласном запрете на спальные районы;
- сделал ставку на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры в Подмосковье, обозначив этот параметр как главный при согласовании проектов планирования застройки территорий.

 Перераспределения рынка между игроками с приходом Шойгу не предвидится, так же как и  бегства с рынка действующих игроков. Подмосковное градостроительное и земельное законодательство сильно ужесточится, что приведет к более серьезному подходу девелоперов  к сбору исходно-разрешительной документации и соблюдению действующих строительных норм, правил, регламентов и т.д.

Для населения в этом процессе есть свои плюсы и минусы: плюсы в том, что обманутых дольщиков станет гораздо меньше, так как ответственность девелоперов возрастет.

Минус в том, что стоимость недвижимости может возрасти, если одновременно с закручиванием гаек не произойдет дебюрократизация деятельности властей Московской области.

А именно эта задача была поставлена перед  властью Подмосковья как часть плана Владимира Путина по вхождению области в двадцатку списка Doing Business, в соответствии с которым срок получения разрешения на строительство должен сократиться более чем в 2 раза.

«Шойгу – крепкий хозяин, но вопрос «Новой Москвы» не дожал»

Александр Хрусталев, глава компании «НДВ-Недвижимость»:

 - 100 дней – срок довольно небольшой, однако преобразования уже видны. Идет смена глав администрации и  борьба с земельным «беспределом»,  наводится порядок в строительной области.

На мой взгляд, область получила в начальники крепкого хозяина.   Из плюсов, помимо названного, могу отметить многое. Особое внимание уделяется городской среде и социальной инфраструктуре, т.е. созданию  школ, детских садов и прочих объектов, делающих жизнь комфортнее. Так называемые «каменные джунгли» (без социалки)  больше согласовываться и, соответственно,  строиться не будут.  Также продумывается вопрос, касающийся  строительства развязок и транспортных магистралей.  И, конечно, что не может не радовать, так это  создание большого количества рабочих мест в МО.

О минусах особо сказать ничего, правда есть одно но. Так и не был «дожат» вопрос с «Новой Москвой». Напомню, Сергей Шойгу выступил  с критикой передела границ столицы.

На рынке, если речь идет о девелоперах и риэлторах, останутся только профессионалы. Что касается администрации Московской области, то, на мой взгляд, до конца 2013 из старого персонала  останется не больше 10 %.

Надеюсь, что Сергей Шойгу наведет окончательный порядок с землей. Хотелось бы, чтобы ему хватило сил, ведь влияние «антилобби» очень велико.

«Правильно, что глава области начал менять глав районов»

Руслан Кобзарев, замгендиректора  ООО «ФИНВЕСТРОЙ»:

- Полагаю, что однозначной оценки деятельности избранного губернатора Московской области (МО) Сергея Шойгу  в вопросе рынка недвижимости мы с вами от участников не получим, так как у каждой компании свои задачи и интересы. Но разумные идеи, которые требуют воплощения, уже намечены.

В частности:
- поставлена задача о проведении ревизии кадастровой оценки земель в МО и создании информационного ресурса по каждому земельному участку;
- поставлена задача о проведении ревизии проблемных объектов по застройке в МО и решении вопроса по обеспечению необходимой инфраструктурой;
- обозначен четко вопрос по определению госпошлины за перевод земель из одной категорию в другую и при нецелевом их использовании.

Считаю, правильным решением о переизбрании и/или снятии многих  глав муниципальных образований, в том числе и уход в отставку по собственному желанию.

В настоящее время важным вопросом является «расстановка» мэров в городах Подмосковья и формирования ими своей команды.  Ведь самым важным вопросом в реализации всех идей является  четкое исполнение поставленных задач и достижение намеченных целей.
А получится ли это у нового губернатора – покажет время.

«Чем раньше завершится перестройка, тем лучше»

Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP:

- Оправдываются, скорее, наши  ожидания, а не надежды. Мы прогнозировали, что с приходом нового руководителя будут происходить процессы:  централизации власти; смены существующей и формирование новой команды; пересмотр градостроительной политики; создание новых правил в сфере девелопмента, алгоритма  принятия градостроительных решений. В принципе все так и происходит, на что мы надеемся, так это на скорейшее завершение сложного процесса перестройки.

Что касается успехов или неудач нового главы региона, то  сто дней - не та временная отсечка,  по которой можно делать далеко идущие выводы… В любом случае, власть определяет  правила для всех, а каждый конкретный застройщик решает для себя, что ему делать.

Уже сегодня некоторые застройщики жилья объявили об уходе  в менее прибыльные сегменты рынка недвижимости.  Задумываются о своем месте и доле на рынке и компании, работающие с муниципальным заказом. Смена правил игры  может помешать им в реализации новых проектов.

Относительно перспектив, скажу, что  TEKTA GROUP действует строго в правовом поле, строительство ведется со всеми необходимыми документами и согласованиями. Действуя в рамках закона, мы оказываемся гораздо менее зависимы от смены конъюнктуры власти. Именно такие девелоперы и останутся  на рынке недвижимости Подмосковья.

«Градостроительная политика Шойгу может спровоцировать рост цен на жилье»

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

-  Прежде всего,  внимание губернатора сконцентрировано на решении острых проблем: проблема дольщиков, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры жителей Подмосковья, земельный и транспортный вопросы.

 Наиболее значимыми являются намерения губернатора осуществить аудит всех инвестиционных контрактов на строительство в Подмосковье по примеру Москвы.

Это ожидаемая мера, она может сказаться на сокращении объемов строительства в области, однако, пока мы наблюдаем лишь рост числа новых жилых строек – еженедельно на первичный рынок Подмосковья поступают новые проекты комплексного жилого строительства.

Кроме того, один из важнейших вопросов, которые стали подниматься – проблема обманутых дольщиков Подмосковья. Новый губернатор решительно нацелен на борьбу с недобросовестными застройщиками.

Свидетельством  этому являются и кадровые назначения в этой сфере и требования по созданию реестра недобросовестных застройщиков и проблемных строек. Решительные действия стали предприниматься и в отношении объектов незаконного строительства (недавний пример дома в Мытищинском районе).

В целом, все эти меры положительно скажутся на имидже рынка строительства и продажи недвижимости, однако, могут спровоцировать ценовой рост из-за резкого сокращения числа реализуемых объектов при ужесточении требований к компаниям-застройщикам или их объектам. Очевидно, что новые правила будут предполагать высокую социальную нагрузку на застройщиков при строительстве жилых комплексов (приоритетное строительство детских садов, школ, поликлиник).

 Нагрузка на существующие транспортные сети также будет регулироваться. В качестве новшества можно отметить и тот факт, что теперь повышенное внимание будет уделяться экологической составляющей инфраструктурных и жилых проектов. Это связано с особым отношением нового губернатора к лесам и природным ресурсам в целом.

 

«Застройщикам главное войти в список добросовестных, тогда будет поддержка и привилегии»

Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group:

- Сергей Шойгу полностью оправдал надежды игроков подмосковного рынка недвижимости. Никакого давления со стороны новой администрации инвесторы и застройщики не ощущают. Напротив, компаниям, которые войдут в формируемый список добросовестных застройщиков, обещают поддержку и привилегии. Поэтому компаниям, которые строят качественно и вовремя, которые не обманывают дольщиков, опасаться нечего – они останутся на рынке и будут продолжать успешно работать.

Беседовала Ольга Александрова.