К чему приведет удорожаение кадастровой стоимости земли?

Земельные участки в Москве после кадастровой переоценки по новой методике подорожали в 1,5 раза, рассказал журналистам руководитель департамента земельных ресурсов столицы Владимир Ефимов. Опрошенные RealEstate.ru спикеры уверяют, что это приведет не только к росту налогов, но рано или поздно увеличит себестоимость строительства, а следовательно и рыночную цену жилья и ставок аренды.

«Часто большие участки в Москве простаивают или захламлены. Увеличение кадастровой стоимости заставит землепользователей использовать их более эффективно. Кадастровую переоценку планируется проводить ежегодно», - пояснил Владимир Ефимов (подробнее см. здесь).

По словам чиновника, земельные участки под офисами и гостиницами подорожали на 60%, под гаражами – на 30-50%. На территории «Новой Москвы» подорожание в среднем составило 12%, но некоторые ранее недооцененные участки, например, в Троицке и Щербинке, подорожали в 1,2-2 раза. Рост арендных платежей после кадастровой переоценки составит 30-40%.

«Базовые ставки аренды остаются неизменными и колеблются от 1 рубля до 1,5 % от кадастровой стоимости в зависимости от целевого назначения земельного участка, – пояснили Realestate.ru в пресс-службе Департамента земельных ресурсов города Москвы. – Однако изменяется база (кадастровая стоимость), от которой берется процент. С изменением кадастровой стоимости, изменится и размер платежа».

С учетом новой кадастровой стоимости земельный налог на владельца средней квартиры в Москве составит около 400 рублей, в ЦАО столицы – около 1000 руб. на квартиру в год.

По словам Ефимова, которые приводит «Интерфакс», повышения налогов для дачников, чьи участки оказались на присоединенных к Москве территориях, не будет. «Сумма земельного налога на типизированные 6 соток в Троицком административном округе составила 280 рублей, а в Новомосковском – 310 рублей. Так как решено было сохранить все ставки земельного налога, которые существовали до присоединения к Москве», – сказал чиновник.

Кроме того, как писал RealEstate.ru, вчера депутаты Мособлдумы одобрили проект закона, согласно которому базовый размер арендной платы за землю Мособласти планируется в 2013 году увеличить на 10 %. Также он, с 2014 года, будет исчисляться в зависимости от кадастровой стоимости участка, заявил председатель областного комитета по вопросам имущественных отношений Никиту Чаплина. Напомним, что на данный момент размер арендной платы ежегодно устанавливает Мособлдума на основании предложений муниципалитетов Московской области и уровня инфляции.

«Мы сторонники этого варианта, чтобы каждый год не заниматься повышением на 5-10-15% арендной платы, а в зависимости от кадастровой стоимости менять эту арендную плату, а не из желания и мнения чиновника. Поэтому к этому мы придем, в 2013 году эта работа правительством будет начата... А с 2014 года начнется исчисление арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка», - заявил журналистам чиновник после заседания Мособлдумы.

Некоторые участники рынка недвижимости уверены, что перерасчет кадастра в конечном итоге скажется на всех участниках рынка, включая владельцев земли и даже квартир в городе. Но не сразу, а постепенно.

«Чем дороже земля, тем дороже номера в гостиницах и места на паркингах»

Кузнецов Олег, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс | Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:

- Кадастровая стоимость земельных участков на сегодняшний день используется исключительно для целей налогообложения и определения размеров арендной платы, взимаемой с арендатора участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности. Самое интересное, что в нашей стране кадастровая стоимость земельного участка, даже для целей налогообложения, используется только как база для исчисления налогов. Причем невариативная. Иными словами, если земельный участок был продан за цену, большую, чем кадастровая, то за базу для налогообложения будет приниматься только его кадастровая стоимость. В большинстве стран с развитой системой налогообложения кадастровая стоимость принимается за минимальную (иными словами – ту, ниже которой земельный участок нельзя продать или стоимость, с которой, если участок все же был продан дешевле, будет взиматься соответствующий налог).

Теоретически, кадастровая стоимость земельных участков может способствовать и градостроительному развитию территорий: по идее высокий налог (в абсолютном выражении) должен стимулировать процесс более эффективного освоения земельных участков. Чаще всего он приводит к вытеснению неэффективной застройки (такой как малоэтажные офисы, жилые дома, заводы и фабрики) и ее замене более рентабельной недвижимостью – более крупными или дорогими офисами, домами, гостиницами и пр.

Поэтому, на первый взгляд, можно было бы сказать, что и в Москве решили, наконец, пойти по цивилизованному пути и убить сразу двух зайцев: и налогов поднабрать и отрегулировать через них перекосы в градостроительной сфере, которые мы видим. Вот только у нас налог все равно очень маленький и собирается фактически только с бизнеса (льготные ставки налога на земельные участки, занятые жилыми домами, составляющие большую часть застройки, на сегодня приводят только к тому, что администрирование этого налога обходится в сумму, сопоставимую с самим налогом). А если говорить о заявлении Ефимова, то теперь еще взимается и с нарушением действительных градостроительных интересов города.

Чтобы убедиться в этом, давайте просто взглянем на город: у нас что, хватает гаражей? Или недорогих гостиниц? А ведь для их строительства нужна земля. Земля является своего рода средством производства для девелоперов и ее стоимость (включая любые налоги, которые они заплатят в связи с ее владением) будет перекладываться на плечи потребителя. Иными словами: чем дороже земля и выше земельный налог, тем дороже должны быть номера в гостиницах и места на паркингах. Но тогда о каком сдвиге в транспортной инфраструктуре мы говорим, если мы взвинчиваем стоимость стоянки для автомобилей, вынуждаем людей не покупать гаражи (которые и так непомерно дороги), а бросать машины на дорогах? О каких чемпионатах мира или олимпиадах мы мечтаем, если у нас в городе становится выгодным иметь только гостиницы в 4 звезды и выше (в том числе и за счет земельного налога получается)?

А если говорить об удорожании на 12% и на пустом месте (просто потому, что теперь эти территории теперь не Московская область, а Москва) в отношении вновь присоединенных территорий, то, о каком их ускоренном освоении можно говорить? Ведь земли в Московской области стало не намного меньше, да и правила застройки там явно проще.

Остается надеяться, что механическое повышение кадастровой стоимости земельных участков – это только первый шаг. Поэтому будем ждать теперь от властей осмысления происходящего. Как я уже сказал – налог до настоящего момента (и после повышения) остается невысоким, поэтому существенного влияния он сразу не окажет (ни положительного, ни отрицательного). По такому повышению можно будет усмотреть только вектор развития ситуации, и то только при условии очень внимательного анализа. Значительно более показательными будут последующие шаги властей: предоставление дополнительных льгот, введение повышенных коэффициентов на не осваиваемые участки и т.п. Причем в силу особенностей структуры российского права, которое заставляет регионы действовать в определенных рамках, устанавливаемых федеральной властью, решающее значение будет иметь даже не столько политика самого города, сколько возможности, предоставляемые для этой политики федеральными законами.

«Мы ощутим повышение кадастровой стоимости не раньше 2014 года»

Светлана Лилипутина , генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры»:

- Налог на землю, соответственно, вырастет, как и кадастровая стоимость, в 1,5 раза. Согласно ст. 390 Налогового Кодекса РФ, налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января налогового периода (год). То есть, если переоценка производилась в 2012 году, то ее результат в виде увеличения земельного налога мы ощутим при уплате налога за 2013 год, а именно: не ранее 1 ноября 2014 года. Организации и предприниматели – чуть раньше: после 1 февраля 2014 года.

Кадастровая оценка также влияет на стоимость аренды земельных участков, а также аренды помещений, зданий и сооружений. Так как в затраты на содержание любой недвижимости арендодатель включает платежи за землю, на которой расположена данная недвижимость, то это автоматически влияет на суммы арендной платы.

«Местами кадастровая стоимость превышает рыночную! Исправить это можно только в судах…»

Дмитрий Гордов, исполнительный директор и партнер девелоперской группы «Интегра»:

- В Московской области вопрос о переоценке кадастровой стоимости земель стоит очень остро. Например, в Волоколамском районе земли сельскохозяйственного назначения в некоторых случаях прибавили в кадастровой цене 1000% и более, стоимость сотки земли в 120 км от Москвы возросла до более чем 240 тыс. рублей. Что, естественно, является, мягко сказать, ошибкой. Методика таких оценок совершенно непонятна. Это на порядок превышает рыночную стоимость земли. По нашей информации, то же произошло и в Истринском районе, возможно, и в других. Единственный вариант для владельцев таких земельных участков – подавать в суд на действия госорганов. Это, помимо временных расходов, несет за собой еще расходы на осуществление оценки земли лицензированными оценщиками для формирования доказательной базы.

А выглядит все так, будто землю решили переоценить за счет активных владельцев земельных участков, которые будут вынуждены обосновывать неправильность такой переоценки. Экономике такими действиями будет нанесен существенный ущерб, суды будут завалены исками о неправомерности таких изменений. Коррупционная емкость этих действий очень высокая. Возможно, за счет того, что не все землевладельцы будут отстаивать свою точку зрения в суде, поступления земельного налога от таких изменений могут вырасти в момент.

Позитивных моментов от такой переоценки не видно ни для государства, ни для бизнеса, ни для простых людей. Залоговая стоимость таких объектов всегда формируется на основании оценки, проводимой лицензированными оценщиками – увеличить кредитное плечо на базе таких оценок не получится. На клиентов переложить такую нерыночную стоимость невозможно. А клиентам и перекладывать некуда.

Выходом из такой ситуации может быть либо возврат к предыдущим уровням кадастровой стоимости с последующей переоценкой с привлечением экспертов, либо упрощенный внесудебный порядок изменения такой кадастровой стоимости по заявлению владельцев.

«Цены на рынке вырастут на 1-3%»

Денис Бобков, Руководитель Аналитического Центра Est-a-Tet:

- Новый расчет кадастра скажется в первую очередь на налоговых платежах, а поскольку они платятся сначала собственниками земель до момента застройки, а потом после окончания строительства это передается на баланс ЖСК, то это обременение ложится на плечи сначала застройщика, а потом жителей. Соответственно застройщики будут вынуждены это учитывать в себестоимости строительства и, как следствие, в цене продаж. Это может стать поводом для повышения цен на 1-3%, а учитывая ежемесячный рост цен, который находится на этом же уровне, можно сказать, что это подорожание на рынке на спросе никак не скажется.

«Это решение расходится с трендом на снижение стоимости жилья»

Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP:

- Повышение кадастровой стоимости приведет к коррекции цены предложения. В соответствии с увеличением стоимости возможно возникновение ситуации, когда предложение будет преобладать над спросом, что приведет к стагнации рынка земельных участков. Рост рыночной цены вызовет увеличение арендных платежей для застройщиков. В целом это приведет к повышению себестоимости девелоперских проектов и к росту цены квадратного метра для конечного потребителя. Такое решение расходится с трендом на снижение стоимости жилья, заданным на уровне федерального правительства.

Со спикерами беседовала Мария Лукина