Хватит ли ипотечного кредита на покупку элитной квартиры в Москве?
Известно, что до кризиса многие банки выдавали ипотеку своим состоятельным клиентам на приобретение дорогостоящего жилья на довольно выгодных условиях. Какие-то кредитные организации для этих целей разрабатывали особые ипотечные продукты, другие предпочитали обсуждать с VIP-заемщиком все параметры будущего кредита индивидуально. В кризис эта практика сошла на нет, однако в 2010 году, по словам столичных риелторов, в Москве вновь стали совершаться сделки с элитным жильем. RealEstate.ru решил спросить у банкиров, на каких условиях они выдают в настоящий момент ипотечные кредиты на высококлассные квартиры, насколько параметры данных кредитов отличаются от стандартных, а также интересны ли банкам программы рефинансирования ипотеки с нестандартной суммой.
Начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Стефан Буайе:
Банк Сосьете Женераль Восток выдает ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке или под залог недвижимости, имеющейся в собственности. С помощью наших программ можно приобрести в кредит квартиру, загородный дом, земельный участок, улучшить жилищные условия, получить наличные под залог недвижимости, а также рефинансировать ранее взятый в нашем или другом банке ипотечный кредит.
Так, наша программа «Квартира» дает возможность приобретения городского жилья по ставкам 11%-13,5% в рублях, 9,25% -10,5% в долларах США и 8-11% в евро. Первоначальный взнос составляет 20%. Для приобретения в ипотеку коттеджа предназначена программа «Загородная недвижимость». Ставки здесь составляют 11,5%-14% в рублях, 9,25%-10,5% в долларах США, 8%-11% в евро. Минимальный взнос - 30%. Отдельно можно купить в кредит землю под строительство по программе «Земельный участок» под 13,75%-14,75% в рублях, 12%-13% в долларах США, 14,5% в евро. Первоначальный взнос – минимум 40% от стоимости участка.
Кредит «На улучшение жилищных условий» дает возможность купить недвижимость под залог уже имеющегося в собственности жилья. Ставки по такому кредиту составляют 13,5%-15% в рублях, 10,25%-11,5% в долларах США и 9%-12% в евро. Банк предоставляет до 80% стоимости объекта залога. Программа «Залог недвижимости» призвана решить проблему нехватки средств, например, на строительство дома или крупный ремонт. Потребительский кредит здесь будет слишком мал, а в рамках ипотечного кредита можно получить до 50% стоимости залогового объекта недвижимости на срок от 1 года до 10 лет по ставкам 16,25%-16,5% в рублях, 12,5%-12,75% в долларах США, 14,5% в евро.
В банке также действует программа «Рефинансирование» для целей рефинансирования ипотечного кредита, ранее предоставленного другим банком. Рефинансировать можно не более 70% стоимости объекта залога под 15,75%-17,25% в рублях, 11,5%-12,75% в долларах США, 13,5% в евро.
Все ипотечные кредиты, за исключением программы «Залог недвижимости», можно оформить на срок от 1 года до 25 лет. Банк Сосьете Женераль Восток принимает к рассмотрению справки о доходах по форме 2-НДФЛ, а также на бланке работодателя. Кроме того, мы предоставляем клиентам право досрочно погасить кредит без дополнительных выплат по истечении первых 6 месяцев кредитования. Также отмечу, что за последнее время мы значительно снизили ставки кредитования и размеры первоначальных взносов, расширили ассортимент программ и сохранили для заемщиков возможность подтверждения любого вида дохода.
Максимальную сумму кредита можно получить по программе «Квартира». Она составляет 1 млн долл./евро или 30 млн руб. Уровень платежеспособности клиента при таких суммах кредитования определяется сроком кредита и стоимостью объекта залога. В любом случае, не важно, оформляет заемщик кредит на 1,5 млн руб. или на 20 млн руб., для нас принципиальным остается требование: уровень дохода клиента должен быть таким, чтобы ипотечные платежи не были для него обременительными, то есть не приводили к выраженному изменению уровня жизни.
Специальных программ для кредитования элитного жилья у нас нет, однако, мы полагаем, указанный кредитный максимум вполне позволяет приобрети в кредит квартиру из этого сегмента недвижимости.
Как уже было сказано выше, Банк Сосьете Женераль Восток предоставляет возможности рефинансирования ипотечного кредита, оформленного ранее в любом другом банке. Ставки составляют 15,75%-17,25% в рублях, 11,5%-12,75% в долларах США, 13,5% в евро. Мы не видим принципиальных сложностей в рефинансировании кредитов, выданных на покупку дорогостоящей элитной недвижимости, если они укладываются в наши требования и лимиты. По сути, процедура рефинансирования идентична для ипотеки на любую сумму. Такие продукты, безусловно, интересны банкам, поскольку позволяют получить новых клиентов, а вторичная процедура проверки дает возможность банкам снижать кредитные риски. Заемщики, приобретающие в ипотеку элитную недвижимость, как правило, не имеют проблем с платежеспособностью, более того, активно пользуются другими услугами банка (пластиковыми картами, депозитами).
Вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц:
В нашем банке стандартные сроки ипотечного кредитования — до 50 лет, валюта кредитования – рубли РФ, доллары США, евро. Процентные ставки колеблются от 8,75% в долларах США и евро или от 9% годовых в рублях при приобретении готового жилья. При приобретении строящегося жилья на период строительства процентная ставка увеличивается на 0-2,5% годовых в зависимости от объекта и застройщика. Первоначальный взнос – от 10 % при приобретении готового жилья, и от 20% - при приобретении строящегося жилья. При этом учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников. Подтверждение дохода – в виде справки 2-НДФЛ либо в виде справки по форме банка.
В 2010 году банк существенно либерализовал условия кредитования: трижды снижались процентные ставки, снижены требования к первоначальному взносу, либерализованы требования по оценке заемщиков, смягчены условия кредитования строящегося жилья и т.д. Дальнейшее развитие ипотечной продуктовой линейки ВТБ 24 прежде всего будет осуществлять в направлении сегменто-ориентированного подхода, учитывающего характерные потребности и возможности различных целевых сегментов, совершенствования и повышения существующих сервисов и повышения уровня сервиса. Но также мы надеемся вывести на рынок ряд продуктовых новинок.
В рамках продуктового предложения «Ипотека для состоятельных клиентов» размер ипотечного кредита может составить от 90 млн руб. до 200 млн руб. Для данных кредитов действуют специальные условия кредитования, несколько отличающиеся от стандартных, в том числе предполагающие вероятность требования о предоставлении дополнительного обеспечения, помимо залога приобретаемой недвижимости. Процентная ставка по данным кредитам предполагает увеличение на 1% годовых по сравнению со стандартным аналогом, комиссия за выдачу кредита устанавливается в размере 0,5% от суммы кредита. По ипотечным кредитам в размере до 90 млн руб. действуют условия стандартных ипотечных продуктов. Ипотека для состоятельных клиентов позволяет приобретать недвижимость и на первичном и на вторичном рынках.
Программа рефинансирования является особенным продуктом и распространяется на кредиты, полученные в других банках. Рефинансирование ипотечного кредита в размере до 90 млн руб. (для Москвы и Московской области) осуществляется на условиях стандартного продукта "Рефинансирование", рефинансирование ипотечных кредитов в размере свыше 90 млн руб. относится к категории единичных сделок и осуществляется на условиях продуктового предложения «Ипотека для состоятельных клиентов». Наш банк заинтересован и в предоставлении «первичных» ипотечных кредитов на приобретение заемщиками жилья, и в кредитах на рефинансирование ипотечной задолженности заемщиков в других банках, если, конечно, мы говорим о заемщике с хорошей кредитной историей. При рефинансировании ипотечного кредита банк имеет возможность ознакомиться с платежной дисциплиной потенциального заемщика на примере обслуживания рефинансируемого кредита, что является несомненным плюсом для банка. Условия, на которых заемщик может рефинансировать ипотечный кредит, оформленный в другом банке, не будут отличаться от тех условий, на которых заемщик мог бы впервые получить кредит, т.е. если заемщик желает рефинансировать ипотечный кредит, полученный в другом банке на приобретение готового жилья, то условия, на которых заемщик получит кредит на рефинансирование, будут соответствовать действующим в ВТБ 24 условиям по ипотечным кредитам на приобретение готового жилья. Единственным кратковременным отличием будет только процентная ставка на период, пока заемщик не оформит залог на квартиру в пользу нового кредитора, сняв залог прежнего кредитора. Но в любом случае, ставка на данный короткий период не превысит ставку по рефинансируемому кредиту.
Заместитель Начальника розничных кредитных продуктов Абсолют Банка Светлана Сурина:
В настоящее время Абсолют Банк предоставляет кредиты исключительно для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Клиенты нашего Банка могут воспользоваться кредитом на следующих условиях: валюта кредита - рубли РФ; процентные ставки - 11% - 14% годовых (средняя ставка по выдачам ипотечных кредитов в 2010 году - 12,89%); первоначальный взнос - от 10% (в случае предоставления дополнительного залога имеющейся в собственности заемщика/ созаемщиков квартиры на вторичном рынке недвижимости) или от 20% (без предоставления дополнительного залога); срок кредитования - до 25 лет (средний срок кредита по выдачам ипотечных кредитов в 2010 году - 16 лет); сумма кредита - до 30 млн руб. (средняя сумма кредита по выдачам ипотечных кредитов в 2010 году - 1 476 000 руб.); погашение кредитов осуществляется аннуитетными платежами; подтверждение дохода - справка 2-НДФЛ, а также справка по форме банка или в свободной форме.
В феврале 2011 года мы планируем проведение рестайлинга линейки программ ипотечного кредитования в части изменения структуры процентных ставок и их снижения.
В рамках программ ипотечного жилищного кредитования Абсолют Банка заемщики могут воспользоваться суммой кредита до 30 млн рублей. Однако при сумме кредита свыше 15 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге, а также 9 млн руб. в остальных регионах присутствия Абсолют Банка к заемщикам Банка предъявляются дополнительные требования, как-то: минимальный первоначальный взнос от 30%; минимальный возраст каждого из созаемщиков - 25 лет. Также обязательно выполнение одного из следующих условий: наличие положительной кредитной истории или вклада в Абсолют Банке или наличие недвижимости в собственности заемщика/ созаемщиков.
В любом случае максимальная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика.
В настоящее время рефинансирование имеет место на рынке ипотечного кредитования, однако, объемы несущественные. Предоставление ипотечных кредитов, превышающих размеров средние, является более рискованным для банка. В случае же рефинансирования банк может проследить платежную дисциплину заемщика. Дополнительно можно получить существенную комиссию при выдаче ипотечного кредита.
Беседовала Юлия ПЕТРОВА
