Что будет со ставками и спросом на рынке дорогой аренды в Москве?
Об этом и об итогах 2013 года мы спросили у игроков рынка. В частности, они заметили, что спрос явно не рос, а многие говорят о его значительном снижении, увеличилась экспозиция и медленно, но верно поползли вниз ставки. С экспатами, правда, непонятно – у кого-то их было больше, чем в 2012 году, у кого-то меньше. Утешает риэлторов лишь рост среднего бюджета сделок - по разным оценкам экспертов, на 4-17%. Тревожит резкое увеличение нового предложения. Если говорить о надеждах и прогнозах – основное пожелание: лишь бы не хуже. Таковы ИТОГИ ГОДА рынка дорогой аренды столицы по версии RealEstate.ru.
СПРОС: НЕ РАСТЕТ И ДАЖЕ ПАДАЕТ
Снижение
По данным IntermarkSavills, рынок высокобюджетной аренды по итогам 2013 года продемонстрировал снижение спроса: количество запросов на аренду высокобюджетного жилья снизилось на 20% по сравнению с соответствующим показателем за аналогичный период 2012 года. Причем отрицательная динамика, по данным компании, наблюдалась уже с начала года. В департаменте аренды компании Delight Realty пришли к таким же выводам. Этот тренд подтвердили и в EliteCenter. По данным экспертов компании, по сравнению с началом года в сегменте высокобюджетной аренды произошло значительное снижение спроса, по сравнению с показателями 2012 года количество заявок со стороны арендаторов элитных квартир сократилось на 18%.
Спрос стабилен
Тем не менее, эксперты Blackwood, Kalinka Real Estate Consulting Group и агентства «Усадьба» отмечают стабильность спроса. Правда, что касается компании Blackwood, то в 2013 году здесь было зафиксировано небольшое снижение объемов заявок, однако, число сделок осталось на прежнем уровне, самым активным специалисты компании назвали август и сентябрь, объяснив это тем, что большая часть иностранных арендаторов – семейные люди, и они привязаны к началу учебного года.
В Kalinka Real Estate Consulting Group также отмечают стабильность спроса на рынке высокобюджетной аренды, разве что к концу года отмечают сезонное падение спроса на 15%. Эксперты агентства «Усадьба» уверили, что спрос в этом сегменте стабилен с 2008 года, причем в последние годы прирост составляет 5-10%.
Динамика в течение года
Как отметили аналитики IntermarkSavills, в феврале и марте, когда активность традиционно высока, ожидания и прогнозы не оправдались, и объем спроса значительно снизился. В течение II квартала ситуация не изменилась: спрос был умеренным, однако, все еще ниже прошлогодних показателей. Самая высокая активность со стороны арендаторов за истекший год была зафиксирована в апреле и в сентябре. В III квартале была отмечена положительная динамика, которая была обусловлена началом делового сезона, когда количество заключенных сделок на рынке высокобюджетной аренды традиционно увеличивается. Также и другие эксперты подтвердили сезонный рост спроса в августе и сентябре, когда усиливается деловая активность.
Более серьезный рост спроса во II полугодии отметили лишь в компании Troika Estate: 8-10% по сравнению с первым полугодием 2013 года. Однако, эксперты оговорились, что спрос увеличился, в основном, за счет роста в нижнем сегменте (с бюджетом от 2,5 тыс. долл. до 5 тыс. долл. в месяц). Доля спроса в этом ценовом сегменте составила порядка 50%, что на 15% выше по сравнению с началом года. Спрос на аренду в сегменте 5-7 тыс. долл. стабилен и составил около 30% от всех клиентских запросов Troika Estate. Снизилась лишь доля спроса на квартиры с бюджетом более 7,5 тыс. долл. В декабре 2013 года, согласно аналитике Troika Estate, в этом ценовом сегменте спрос составил около 15%. Ну и самый высокий сегмент арендного спроса – квартиры и апартаменты от 10 тыс. долл. в месяц составляет порядка 5%.
ЭКСПАТЫ VS СООТЕЧЕСТВЕННИКИ: КОГО БОЛЬШЕ?
Иностранцев стало больше
По оценкам компании IntermarkSavills, за 11 месяцев 2013 года, доля иностранцев среди арендаторов высокобюджетного жилья возросла, достигнув 69% (против 60% в 2012 году). Число заявок на поиск жилья в аренду от российских арендаторов и граждан стран СНГ снизилось и составляет одну треть (31%, из них СНГ – 3%).
Примерно такие же данные предоставили эксперты EliteCenter: доля российских арендаторов по сравнению с прошлым годом сократилась на 25% и на сегодняшний день составляет 29% от общего объема квартиросъемщиков элитного жилья Москвы. В свою очередь количество запросов от экспатов, считают в EliteCenter, увеличилось и на сегодняшний день составляет 71%.
В Blackwood говорят, что в структуре сделок компании доля иностранных арендаторов занимает 60-65%, что в целом соответствует распределениям 2012 года. Однако эксперты агентства отметили, что в 2013 году существенную долю наших клиентов составила компания, которая занимается церемонией открытия и закрытия Олимпийских игр в Сочи.
Иностранцев стало меньше
В «Усадьбе» же Realestate.ru дали прямо противоположную информацию: 70% сделок приходится как раз на российских арендаторов, 30% – на иностранцев, отметив, что после кризиса доля иностранцев, снимающих жилье в Москве, заметно снизилась. Хотя в последний год приток экспатов немного подрос.
Эксперты департамента аренды Kalinka Real Estate Consulting Group отмечают, что почти весь объем сделок компании приходится на наших соотечественников: 85% сделок заключается с российскими арендаторами и не более 15% – с экспатами.
СРЕДНИЙ БЮДЖЕТ СДЕЛКИ: У СООТЕЧЕСТВЕННИКОВ БЮДЖЕТ БОЛЬШЕ!
По данным специалистов IntermarkSavills, как и годом ранее, наибольшей популярностью пользовались квартиры в бюджете до 4 тыс. долл., однако спрос на них снизился на 10% и составил 38%. Доля запросов на самые дорогие объекты стоимостью от 10 000 долл. США в месяц составила 19%, что выше уровня прошлого года (+7% к 2012 г.) По итогам 11 месяцев 2013 года средний бюджет аренды квартиры, запрашиваемой со стороны потенциального арендатора составил, по данным компании, 7 тыс. долл. за квартиру в месяц, что на 19% выше аналогичных показателей 2012 года (январь-ноябрь 2012 г. – 5,9 тыс. долл.).
В компании Blackwood отмечают, что средний бюджет заявки вырос относительно прошлого года на 5% до 5,8 тыс. долл., средний бюджет сделки также увеличился за год на 5%. Что касается валюты расчетов, то здесь нет никакой заметной тенденции: заключать договор в долларах или в рублях – зависит исключительно от пожеланий собственника и клиента, также как это было и раньше, считают эксперты компании. Наиболее популярным в 2013 году оставался бюджет до 3 тыс. долл. в месяц.
В агентстве «Усадьба» отмечают, что в течение последних 3 лет самой популярной стоимостью аренды в элитном сегменте остается 3,6-5,5 тыс. долл. Причем стандартно цены на аренду дают небольшой прирост – около 4-5% в год, отметили представители агентства.
В компании Welhome средний бюджет сделки оказался куда выше: 6,7 тыс. долл. в 2013 году, а в EliteCenter отметили, что наиболее популярный в 2013 году бюджет сделки находится в диапазоне от 3,5 тыс. до 4,5 тыс. долл. в месяц, а средний бюджет составляет 6,85 тыс. долл., что на 17% больше по сравнению с прошлогодними показателями.
Директор департамента аренды Kalinka Real Estate Consulting Group Мария Выборная отметила, что у иностранных арендаторов заметно снизился бюджет сделки: средняя ежемесячная арендная ставка упала с 9 тыс. до 7,5 тыс. долл. «Российские арендаторы в течение года становились все более требовательными к расположению и качеству квартир, – пояснила эксперт. – В последнем квартале они стали чаще ездить на просмотры, перед сделкой изучают гораздо больше предлагаемых объектов, чем в начале года. Также российские арендаторы стали более склонны к длительному и жесткому торгу, ожидают иных уступок со стороны собственников квартир, например, настаивают на ежеквартальных выплатах вместо ежемесячных арендных платежей».
По данным компании, средние арендные ставки на элитное жилье в Москве остались стабильными и составили 4,5 тыс. долл. за 2-комнатные квартиры, 7 тыс. долл. – за 3-комнатные и 11 тыс. долл. – за многокомнатные. Причем сделки с бюджетом 6,5 тыс. долл. в месяц заключают в основном экспаты, у большинства наших соотечественников бюджет сделки существенно больше. Эксперты компании Delight Realty отмечают, что средний бюджет сделки в 2013 году составил примерно 6 тыс. долл., то есть фактически остался на уровне 2012 года.
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ: ЗАМОСКОРЕЧЬЕ НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ, А ЛЕНИНГРАДКА ПАДАЕТ
По данным компании IntermarkSavills, большинство арендаторов отдают предпочтение районам Арбат-Кропоткинская, Тверская-Кремль и Замоскворечье (в сумме около 40% совокупного спроса). Хотя годом ранее в тройку лидеров входили районы Тверская, Арбат-Кропоткинская и Ленинградский проспект. Теперь на него приходится не более 7% (против 10% в 2012 году). Более востребованным становится и Замоскворечье по мере увеличения количества клиентов из Франции (благодаря расположению Французского лицея). Стабильный спрос на эти районы отметили и в Blackwood. Кроме того, аналитики этой компании добавили, что у семейных иностранцев, как правило, идет привязка к школам: Чистые Пруды и Октябрьская – французы, Сокол – англоговорящие.
Российские арендаторы, по данным Blackwood, предпочитают арендовать квартиры в пределах Садового кольца. Среди заметных изменений в компании отметили рост доли заявок на Пресненский район и расположенные в нем апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити».
МЕТРАЖ И КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ: РОСТ СПРОСА НА ЖК СО СВОИМИ ПАРКОВКАМИ
По данным IntermarkSavills, как и раньше наиболее востребованными среди арендаторов остаются 3-комнатные квартиры – на них приходится около 1/3 запросов. Интерес к 2-комнатным квартирам снизился на 6%, в то время как спрос на большие квартиры (5 и более комнат) возрос на 4%. Почти такого же мнения придерживаются и эксперты Blackwood. В компании также отметили рост спроса на квартиры из 4-6 комнат, причем это объясняется ростом доли семейных экспатов среди арендаторов.
В «Усадьбе» отметили, что самая популярная площадь квартиры у арендаторов – 100-120 кв. м. Запросы на квартиры меньше 80 кв. м или больше 140 кв. м единичны. Причем в связи с ужесточением правил парковки в Москве в последнее время арендаторы стали заметно чаще запрашивать квартиры в жилых комплексах со своей парковкой.
В компании Welhome, исходя из клиентских запросов на протяжении 2013 года, сделали вывод, клиентам были интересны предложения в домах премиум- и элит-класса с высококачественной отделкой, дорогой мебелью, огороженной территорией, подземным паркингом, предпочтительно с фитнес-центром или бассейном. В комментариях игроков ищите прогнозы на будущий год. Мы их расположили в порядке возрастания умеренно оптимистических настроений. Впрочем, оценки колеблются в рамках от «станет хуже» до «ситуация останется прежней».
ПОДРОБНОСТИ ЧИТАЙТЕ В РУБРИКЕ МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«Средняя ставка снизилась на 20-35% по сравнению с прошлым годом. И снижение продолжится»
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:
- Количество предложений по высокобюджетным квартирам на рынке аренды увеличивается. Помимо появления новых объектов, это также обусловлено уменьшением спроса. Многие квартиры, которые ранее сдавались, сейчас снова ищут квартирантов и находятся в экспозиции не один месяц. И это несмотря на снижение арендной ставки на 20-35% по сравнению с прошлым годом. Сейчас арендатор элитного жилья готов отдавать не более 100-150 тыс. рублей в месяц. К примеру, 3-комнатная квартира на Трехгорном Валу с дизайнерским ремонтом, машиноместом в паркинге, в доме с огороженной территорией – в прошлом году была сдана за 170 тыс. руб. в месяц. В этом году она пробыла в экспозиции 2,5 месяца, пока цену не снизили до 130 тыс. рублей в месяц.
Нужно отметить, что причиной долгой экспозиции также может быть неадекватная арендная ставка, которая не соответствует характеристикам жилья. И сейчас владельцы квартир иногда требуют установить цену, которая слишком высока даже по прошлогодним меркам.
«Собственники будут снижать размеры арендных ставок»
Мария Выборная, директор департамента аренды Kalinka Real Estate Consulting Group:
- Мы ожидаем стабильного состояния арендного рынка элитной недвижимости, для резких взлетов и падений спроса на сегодняшний день нет оснований. В 2014 году рынок будет благоприятствовать арендаторам – это весомое основание задуматься собственникам квартир, которые не могут найти арендаторов в течение нескольких месяцев. Я полагаю, что собственники переоцененных квартир будут склонны пересмотреть свои запросы и снизить размер арендной ставки.
«Доходность этого сегмента снизилась до 3-6%»
Наталья Пронина, директор по маркетингу Chesterton:
- Сегмент аренды премиальных квартир в Москве сегодня переживает не лучшие времена. Сказывается и небольшой спрос, и то, что доходность этого сегмента заметно снизилась за последние два года. И значительно возросли требования арендаторов. В период кризиса на рынок вышли квартиры, которые изначально делались «под себя». В этих квартирах высококачественная техника, дорогие отделочные материалы, мебель на заказ. Соответственно, арендаторы «вошли во вкус», готовы платить деньги, но рассчитывать на такой же уровень. Так, у нас есть квартира с панорамными видами на Остоженке, в старом доме. Еще несколько лет назад она сдавалась бы за 9-10 тыс. долл., но сейчас, вследствие морального устаревания ремонта, ее можно сдать только за 6 тыс. долл.
На сегодняшний день доходность элитной аренды в новых домах составляет 3-4% год. В старых, но красивых доходных домах, можно достичь 5-6%, если купить убитую квартиру и сделать грамотный ремонт.
Существенное давление на этот сегмент оказывают планы по введению новых налогов (на роскошь, на недвижимость). Поэтому те, кто действительно занимается арендой как бизнесом, сейчас либо выходят из него, либо переводят деньги в другие сегменты. Например, аренда коммерческой недвижимости сейчас более интересна.
«Спрос на высокобюджетные квартиры не повысится в 2014-м году»
Анастасия Галкина, руководитель департамента аренды Delight Realty:
- По нашим данным, в 2013 году произошло снижение спроса на аренду высокобюджетного жилья приблизительно на 22%. При условии сохранения текущей экономической ситуации, мы ожидаем, что спрос в 2014 году останется на том же уровне. Повышения бюджетов в западных компаниях, которые составляют основную часть доли рынка высокобюджетной аренды, не ожидается, при этом значительно снизился интерес к высокобюджетным квартирам со стороны российских арендаторов (данная тенденция скорее всего сохранится и в 2014 году). Мы также ожидаем традиционные сезонные колебания рынка (январь, май-август – снижение деловой активности).
«В 2014 на рынок аренды выйдет много нового предложения»
Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome:
- На мой взгляд, возможно повышение стоимости аренды по причинам инфляции в пределах 10%. Однако сдерживающим фактором в росте ставок может быть то, что на рынок выйдет большее количество предложений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов.
«Элитка – стабильный сегмент с устоявшимся балансом спроса и предложения»
Виктория Опольская, директор департамента аренды жилых помещений компании Blackwood:
- Рынок высокобюджетной аренды в настоящее время представляет собой стабильно развивающийся сегмент с устоявшимся балансом спроса и предложения. С одной стороны, предложение регулярно пополняется, в том числе за счет игроков рынка купли-продажи. С другой стороны, объекты с адекватным соотношением цена-качество сдаются в аренду достаточно быстро, особенно в условиях слабо сформированного рынка организованной аренды. Таким образом, ни дефицита, ни перенасыщения рынка не наблюдается. Видимых изменений в сегменте высокобюджетной аренды ожидать не стоит. Рост цен обусловлен, в первую очередь, инфляцией. Основные тренды развития рынка связаны с влиянием сезонных факторов.
«Ставки останутся на прежнем уровне»
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:
- Учитывая сложившуюся на рынке ситуацию, а также сегодняшнюю политическую и экономическую обстановку в РФ, наиболее вероятно, что объем спроса и размер арендных ставок в сегменте высокобюджетного жилья в 2014 году останутся на текущем уровне.
Мария Лукина, Ольга Александрова
