Чем опасна для девелоперов смена главы Мособласти?
Самым громким событием этой недели стала отставка министра Обороны Анатолия Сердюкова и назначение на его место бывшего губернатора Московской области Сергея Шойгу, а также назначение на должность врио губернатора Подмосковья до выборов в сентябре 2013 года 42-летнего лидера фракции единороссов, бывшего помощника и сына соратника Сергея Шойгу Андрея Воробьева. RealEstate.ru спросил у экспертов о том, какое значение все эти кадровые перестановки имеют для жителей Подмосковья и девелоперов.
Глава государства посчитал, что отставка руководителя военного ведомстваАнатолия Сердюкова добавит объективности в расследовании скандала, связанном с деятельностью «Оборонсервиса» (подробнее о скандале здесь). И незамедлительно отстранил министра от работы, заменив его Сергеем Шойгу, который до этого момента занимал пост губернатора Московской области. Стоит отметить, что Шойгу просидел в губернаторском кресле всего полгода. Два дня обязанности губернатора исполнял бывший вице-губернатор Руслан Цаликов, но вчера, 8 ноября 2012 года, согласно указу президента Владимира Путина исполняющим обязанности губернатора Московской области был назначен Андрей Воробьев (о нем подробнее здесь). Он будет исполнять обязанности главы региона до сентября 2013 года.
Как пишет газета «Ведомости», ссылаясь на свои источники в Кремле, Воробьев выбран в расчете на то, что именно он пойдет на выборы. То есть власти искали человека с большим опытом публичной политики, имеющего рейтинг и способного бороться за симпатии избирателей, который сможет продолжить начинания Шойгу. Напомним, что немногим ранее в эфире телеканала «Дождь» Воробьев заявил, что Сергей Шойгу – это его «крестный отец» в политике. Некоторые эксперты предполагали, что Цаликов будет назначен президентом врио губернатора, так что для многих назначение Воробьева оказалось неожиданностью.
Заняв почти на год кресло губернатора, Воробьев должен будет продолжить начинания Сергея Шойгу, в том числе иснижение областного дефицита. Если сложить все обращения Шойгу к федералам, то в сумме получается почти полтриллиона рублей, подсчитали корреспонденты «Ведомостей». Напомним, что Сергей Кужугетович требовал списать долг области перед бюджетом в размере 31,6 млрд рублей, просил о передаче областным властям функции заказчика по строительству ЦКАД, (168 млрд рублей из федерального бюджета) и еще 170 млрд рублей на развитие подмосковных дорог на ближайшие 3 года. Кроме того, Шойгу требовал возвести в Подмосковье в 3 раза больше детских садов, убрать свалки и создать в регионе систему утилизации мусора на основе современных технологий, закрыв незаконные полигоны твердых бытовых отходов. Он также поручил своим подчиненным создать в регионе инвестиционный совет, финансово-деловой областной центр и корпорацию развития Московской области. До этого Шойгу успел сделать еще несколько громких заявлений по поводу дальнейшего пути развития Московской области. В частности, теперь уже экс-губернатор начал с налогов, заявив, что жители Подмосковья должны платить налоги в областной бюджет, по месту жительства, а не по месту работы. Шойгу также обратился к президенту с просьбой ежегодно компенсировать 35 млрд рублей выпадающих доходов бюджета Подмосковья из-за передачи столице части ее земель. Кроме того, он выступил с рядом инициатив по внедрению высоких штрафов за использование областных земель не по назначению, а также повысить плату за перевод участков из одной категории в другую.
И если уж разбираться в причинах замены Шойгу на Воробьева, то самой популярной версией была, конечно же, мысль о том, что харизматичного губернатора заменили на функционера, чтобы тот смог лишь продолжить начатую линию без собственных инициатив. Тем самым придержав кресло либо для самого себя, если федералы сочтут, что он справляется, либо для другой более угодной креатуры.
Но есть и еще более радикальная мысль на этот счет, высказанная одним из участников рынка на условиях анонимности: «Учитывая все грандиозные планы Сергея Шойгу, а также солидные суммы, которые он запросил в качестве цены за «Новую Москву» (об этом выше – прим. ред.), его переназначение выглядит не иначе, как устранение с руководящего поста слишком самостоятельно и посему не до конца управляемой фигуры. А вот Воробьев, судя по его карьерному пути, человек поддающийся куда большему контролю, чем он и более удобен правящей верхушке. Тем самым, данная рокировка позволила решить сразу две проблемы: и в Минобороны поставить более правильного человека, и Подмосковье «обезопасить» от сюрпризов.
Несмотря на известную предсказуемость выборов у нас в стране, побороться за кресло главы Мособласти все же решились бизнесмен и экс-кандидат в президенты Михаил Прохоров, лидер группы «Коррозия металла» Сергей Троицкий (Паук), председатель Центрального Совета экологической политической партии «Альянс зеленых – Народная партия» и бывший префект САО г. Москвы Олег Митволь, а также известный политик Борис Надеждин. Напомним, что Троицкий и Митволь принимали участие в выборах главы города Химки, но победить не смогли.
Неофициально: взгляд на политику Шойгу изнутри
По данным некоторых участников рынка, пожелавших остаться анонимными, с приходом Сергея Шойгу в Московской области начались повсеместные проверки застройщиков на предмет соответствия нового технического регламента, который вступил в силу с мая текущего года и во многом касается точечной застройки. Напомним, что Шойгу обещал не просто бороться, а жестко предотвращать строительство такого рода объектов. Кроме того, экс-губернатор потребовал от налоговиков собрать как можно больше налогов, поэтому под удар попали крупные землевладельцы, которым якобы уже стали приходить «счета» из налоговой на баснословные суммы. Причем, по словам одного из застройщиков, схема нового расчета налогов была абсолютно непонятной, складывалось ощущение, что цифры брали с потолка, стараясь выполнить указание «сверху». Помимо этого, Шойгу начал кадровые перестановки в своих владениях, и заменил многих старых глав администраций на новых. В его администрацию также пришли более молодые кадры из Питера. В итоге, девелоперы опасаются, что с уходом Шойгу чистка рядов в муниципалитетах прекратится, и все согласования откатятся к старым правилам.
То есть ситуация может ухудшиться вдвойне: с одной стороны, останутся огромные попборы со стороны муниципальных властей, а с другой, застройщиков будут давить повысившимися при Шойгу налогами. И единственным, сдерживающим это бремя моментом может быть предвыборная атмосфера, когда волей-неволей придется временным властям принимать популистские решения. Впрочем, это все имеет мало отношения к строительству крепкого хозяйства.
Однако не все наши эксперты столь откровенны, и это понятно, ведь все они заинтересованы в том, чтобы без проблем вести бизнес в Московской области и потому более осторожны в своих высказываниях.
«Возможно, новый губернатор не потребуется, если область окончательно объединят с Москвой»
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
- Для нас, как и для самого г-на Шойгу, как он сам признался, предложение президента о его назначении на должность министра обороны, стало неожиданностью. По нашим прогнозам, Московская область погрузится в ближайшее время в избирательную кампанию. Это очень значимый и очень перспективный регион, и, конечно, желающих в этой кампании поучаствовать будет много. Мы увидим представителей всех политических сил.
При этом очевидно, что экономика любого региона зависит все-таки от развития производства. Чем больше на территории будет производиться и строиться, тем богаче в конечном итоге и будет регион, и Московская область никак не исключение. Ведь это налоги, отчисляемые, в том числе и застройщиками, в бюджет МО. От девелоперов зависит появление новых школ, детских садов, современной инфраструктуры.
Шойгу действительно стоял на стороне социально ответственных застройщиков, что вело и к появлению реальных проектов новых дорог, и детских садов со школами, новых, красивых инфраструктурных объектов. Даже по тому недлинному периоду, в который он руководил Московской областью, можно судить о том, что результаты его деятельности были бы более чем впечатляющими. Мы надеемся, что человек, который в итоге возглавит Московскую область, будет мыслить и работать в том же русле, ведь Московская область с его приходом получила такой мощный стимул к эволюционному развитию, что переоценить это, по-моему, сложно.
Я считаю, что в должности губернатора должен быть человек, способный совмещать и политику, и экономическую деятельность, уметь разговаривать с главами администраций районов, а их огромное количество. Нужен человек, который сможет, во-первых, ставить задачи, а во-вторых, контролировать исполнение этих задач. Это тем более важно, учитывая специфику Московской области, где нет, если можно так выразиться, центрального города, «столицы», и все мелкие образования развиваются, можно сказать, мелкофеодальными ячейками, каждая на своей территории устанавливая собственные правила игры.
Шойгу, занимая пост губернатора Московской области, как раз начал с того, что стал выстраивать вертикаль прямого подчинения и единого системного подхода к любому образованию Московской области, неважно это Шатура или Ленинский район. Поэтому полагаю, что сменить Сергея Кужугетовича должен человек, который имеет огромный опыт управления, строительства внятной системы принятия решений. Это самое важное для Московской области, что может быть сейчас. Ведь Московская область – небедный регион, и вопрос не в том, чтобы найти деньги на развитие, а в том, чтобы это развитие осуществить.
После реорганизации Москвы, область стоит перед новыми вызовами, необходимо как-то сбалансировать экономику региона, фактически заново выстроить административное управление. Это сложнейшие задачи, и решить их может только опытный, умелый руководитель, готовый принимать решения и брать на себя колоссальную ответственность за происходящее.
Я не исключаю сценария, при котором Московскую область в несколько этапов все-таки объединят с Москвой в единый субъект федерации. Руководить этим субъектом в таком случае будет мэр Москвы, уже показавший свою эффективность в решении острейших проблем столицы в достаточно сжатые сроки.
«Административные вопросы превратятся в ад для предпринимателей»
Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:
- Начнем с того, что стоимость любой недвижимости включает в себя в том числе и затраты на прохождение административных процедур, связанных с ее строительством или владением. С формальной точки зрения все вопросы, относящиеся к этому спектру проблем, урегулированы федеральным законодательством. В ведении субъектов федерации, на политику которого неизбежно влияет и губернатор, есть только очень маленький спектр проблем, относящихся к обороту земель сельхозназначения.
Неформально же, любой глава региона может выстроить все процедуры и механизмы принятия решений так, что любые административные вопросы превратятся в сущий ад для любого предпринимателя.
И все же я верю, что перемен к худшему, усложняющих жизнь застройщиков, в устройстве Московской области не произойдет. После серии последовательных послаблений и наметок появления систематизированного подхода к вопросу застройки любого рода территорий, имевших место после ухода Громова, поворот вспять будет не просто очень быстро замечен, а сразу же будет переведен всем рынком на язык удорожания недвижимости. Не думаю, что это будет правильно воспринято в преддверии выборов. А если говорить о ситуации, которая может сложиться после них, то я бы сказал, что Московская область слишком близка к Кремлю, да и сама имеет свой мини-центр России в лице оси Жуковка-Барвиха, чтобы подобные изменения остались незамеченными. Если и будут «усложнения» в вопросах застройки, то любой мало-мальски осторожный губернатор попробует провести их через изменения правил землепользования и застройки, которые находятся в ведении у муниципалитетов. Но это будет задача не из легких.
«Согласование новых проектов может быть заморожено»
Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet:
- Как всегда происходит при смене власти, рынок на какое-то время «встанет на паузу», особенно это касается проектов, которые пока существуют только на бумаге. Поскольку в ближайшие 10 месяцев – до выборов в сентябре 2013 года – власть априори будет временной, дальнейшие правила игры останутся непонятными. Скорее всего, в этот период сократится количество запускаемых проектов, так что постепенно возникнет дефицит предложения на рынке, что неизбежно приведет к росту цен в Московской области. В этой ситуации будут наиболее комфортно чувствовать себя девелоперы, имеющие проекты на территории «Новой Москвы», которая активно конкурирует с Подмосковьем за спрос. В условиях снижения предложения, спрос будет частично перетекать на присоединенные территории.
«Воробьев будет продолжать линию Шойгу, что хорошо для застройщиков»
Олеся Кошкина, директор по маркетингу компании Tekta Group:
- Мы, как застройщики, ведущие свой бизнес в одном из крупнейших регионов России, примем любой выбор, но хотелось бы, чтобы новый губернатор, который будет продолжать реформы Сергея Шойгу, оставил все то хорошее, что уже сделано. Потому что, когда есть предпосылки для развития, идти вперед легче, чем делать что-то с чистого листа.
За небольшое время работы Сергей Шойгу успел внести изменения в установившиеся в области порядки, принял множество ключевых решений, объявил о новых планах. И для того, чтобы исполнить данные обязательства, обеспечить преемственность курса и не допустить дестабилизации, необходим был свой, проверенный человек. Именно таким «преемником» и назначен Андрей Воробьев. Для представителей бизнеса в области назначение Андрея Воробьева выглядит позитивным – есть большая надежда на сохранение стабильной работы в области, реализацию принятых решений.
«За пост губернатора Подмосковья развернется нешуточная борьба»
Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
- Смена губернатора Московской области весной этого года стала очередным шагом федеральных властей на пути укрепления вертикали власти. Во многих регионах страны смена руководства произошла в течение 2000-х годов, а в Москве и Подмосковье оставались еще руководители старой волны. В 2010 году на пост мэра Москвы был назначен федеральный чиновник Собянин, аналогичным образом ситуация сложилась и в Подмосковье – вместо генерала Бориса Громова губернатором в начале 2012 года был назначен также член федеральной управленческой команды – Сергей Шойгу.
Сразу же после вступления в должность новый губернатор приковал к себе внимание СМИ, участников инвестиционно-строительного комплекса и простых граждан своими громкими заявлениями, которые определяли новую политику областных властей, направленную на жесткое регулирование проектов комплексного жилого строительства, а также операции с земельными участками. Но тут возникла вероятность риска возможного ограничения рынка строительства и продажи жилья в Подмосковье, что, в свою очередь, привело бы рано или поздно к возникновению дефицита на рынке жилья и росту цен.
Уход Шойгу с поста губернатора Подмосковья опять приведет к смене правил игры на рынке строительства и продажи жилья. Участники рынка еще не успели перестроиться и принять новые правила, как происходит очередная смена власти. Период неопределенности, который установился весной 2012 года в Подмосковье, продлится на протяжении временного руководства областью заместителя губернатора до проведения выборов нового губернатора.
Подмосковье является важнейшим регионом РФ с многих точек зрения. Очевидно, что и власть и оппозиция очень сильно заинтересованы в том, чтобы получить контроль над таким важным регионом, что показал пример недавних мэрских выборов в Химках. Поэтому вполне можно ожидать, что за пост губернатора Подмосковья развернется нешуточная борьба.
Учитывая то, как очерчены границы области и Москвы сегодня, тесную интеграцию двух регионов и невозможность их развития в отрыве друг от друга, наиболее целесообразным все-таки было бы полное объединение Москвы и Подмосковья в единый столичный федеральный округ. Это бы в значительной степени упростило систему учета и управления территориями и городским хозяйством. При этом возглавить такой федеральный округ вполне мог бы возглавить действующий мэр столицы Сергей Собянин.
«Выборы нового главы Мособласти нужно провести как можно скорее»
Владимир Щекин, генеральный директор Altimus Development:
- Шойгу был назначен как человек, способный преодолевать чрезвычайные кризисные ситуации. Московская область – это третий регион в стране после Москвы и Санкт-Петербурга по значимости и по денежным оборотам, поэтому нужен был человек, которому доверяют, который готов отработать кризис-менеджером. А у Шойгу огромный кредит доверия со стороны президента, премьер-министра, он способен принимать как популярные, так и не популярные решения, но доминантой является то, что это человек из правящей команды.
Что произойдет в регионе после его ухода? Мы смотрим на эту ситуацию с опасением, так как все инициативы, которые он рождал, могут уйти в небытие. И не понятно, что будет с градостроительной политикой, с имущественными вопросами, вопросами налогообложения - от Шойгу ждали наведения порядка, в том числе в доходной части, в налоге на имущество, на землю. Сейчас эти вопросы до конца не решены, поэтому, неизвестно, что будет дальше. Точно можно сказать, что лучше не будет.
С точки зрения менеджмента - он профессиональный кризис-менеджер из команды правящей верхушки. Есть кризисная ситуация, ее надо решить здесь и сейчас, причем последние его два назначения – на губернатора Московской области и Министра обороны, показывают, что его назначают как правило, туда, где надо решить, в том числе, денежные спорные вопросы. В Московской области был большой теневой сектор, который нужно было «обелить». Это должен был сделать доверенный человек. Сегодня все газеты пестрят имущественными разбирательствами в Министерстве обороны – это одна сторона медали, а вторая сторона – это фонд, который надо освоить до конца 2020 года Министерству обороны и поэтому поставить в этот ответственный сектор человека, которому нет доверия – правящие органы не осмеливались.
В будущем губернатором Московской области однозначно будет ставленник «Единой России», из людей близких к президенту и премьер-министру. В прямые выборы сейчас верить не приходится, но и не факт, что они еще состоятся, потому что по действующему законодательству, который только что вступил – выборы должны быть в сентябре 2013 года, но решение еще не принято. На мой взгляд, надо отойти от действующего законодательства и провести выборы раньше, поскольку переходной период затягивать никому не выгодно. Это парализация бизнеса, законотворчества, и других многих вещей. Одной из инициатив Шойгу был нашумевшийзакон о нормативах градостроительного проектирования – 1 мая закон вступил в силу, а 15 декабря планировалась новая поправка в закон. Что с этим будет – неизвестно. Те проекты, которые находятся в начальной стадии развития, скорее всего, не получат своего продолжения.
С точки зрения заморозки рынка, чтобы не было затоваривания – это хорошо, но с точки зрения развития и движения вперед – рынок ждет стагнация. Поэтому, думаю, что будет ставленник ЕР, и надеюсь, что, президент примет решение о досрочном избрании губернатора МО. Но я думаю, поставят ставленника Кремля – либо из администрации президента, либо из полпредов, либо из самой фракции, например, Бориса Грызлова.
Если гооврить о назначенном и. о. губернатора, то у Андрея Воробьева есть поддержка на высоком уровне, это последователь Шойгу и свой человек в правительстве. И по-этому, кардинальных перемен не последует. Кроме того, он - состоятельный человек, бизнесмен. Минусы заключаются в том, что у него нет опыта управления большой областью. Это политическое назначение, имиджевая фигура, которой легко управлять и прикрывать тылы до выборов губернатора области в следующем году. Данный факт для девелоперов означает состояние неопределенности и выжидания до назначения или выборов губернатора".
Мария Лукина
