Брокерские стандарты REABS: нужен ли российскому рынку британский кодекс чести?
В конце января стало известно, что в России вводятся новые Международные стандарты качества брокерских услуг (REABS), разработанные Королевским институтом сертифицированных оценщиков (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS). Предполагается, что они должны повлиять на наш рынок и сделать его более прозрачным.
Отвечая на вопрос RealEstate.ru, нужен ли российскому рынку британский кодекс чести, эксперты разделились на два лагеря. Один – безусловно, за, второй – считает, что у российских брокеров, риэлторов, агентов уже давно существует свой кодекс чести, свои правила, соблюдение которых даже контролируется. Могут ли на одном рынке ужиться два кодекса и просто работать в разных нишах? Читайте в ИТОГАХ НЕДЕЛИ.
Напомним, что RICS (Королевское общество сертифицированных оценщиков) организация, возникшая в Великобритании и получившая статус международной, которая представляет интересы специалистов в области недвижимости. Недавно общество объявило о введении на российском рынке недвижимости Международных стандартов качества брокерских услуг (REABS), которые, по информации RICS, одобрили и уже применяют на практике многие международные компании.
Представители RICS объяснили, что в России существует стереотип непорядочности риэлторов, так что принятие международных стандартов даст новый толчок развитию рынка и создаст основу доверия в коммуникациях между всеми участниками сделки. Как уточнили в пресс-службе RICS, в прошлом году в нашей стране к стандартам уже присоединились 7 крупных компаний: Jones Lang LaSalle, GVA Sawyer, Cushman&Wakefield, Colliers International, ILM, Knight Frank и IntermarkSavills.
В организации рассказали, что стандарты обеспечивают унифицированный подход к брокерским услугам по всему миру компаниями-членами RICS. Они создают основу для оказания агентских и брокерских услуг высокого качества, учитывая специфику местного законодательства и рынка.
Среди 12 принципов брокерских стандартов REABS есть такие, как:
• «Действовать честно, справедливо, прозрачно и профессионально»;
• «Быть беспристрастным в любых деловых отношениях»;
• «Обеспечить честность, ясность, своевременность и прозрачность информации, предоставляемой клиентам» и так далее.
Руководствуясь данными принципами, брокеры должны максимально полно информировать своих клиентов об объектах, быть объективными, избегать конфликта интересов, а в случае возникновения такой ситуации – минимизировать негативные результаты.
Партнер и исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова (MRICS) пояснила корреспонденту Realestate.ru, что на данный момент задачи зафиксировать тезисы REABS на законодательном уровне нет. «Идея в том, что рынок сам регулирует эти отношения, – уточнила эксперт. – Кодекс – обязательство, принимаемое компанией на себя по собственной воле. Нарушение кодекса грозит компаниям, регулируемым RICS серьезными имиджевыми последствиями. Так что для нас теперь – это закон. А конкурентное преимущество мы видим в прозрачности взаимоотношений с клиентами, обещание, которое мы даем публично и будем ему следовать».
По словам представителей RICS Moscow, процедура уже давно отлажена и отлично показала себя в Европе, так что теперь ее внедряют в России. Контролирующий орган – RICS Regulatoin Department находится в Брюсселе и состоит из независимых экспертов, которые не являются членами RICS, а потому непредвзяты по отношению к любым спорным ситуациям. Клиент, пострадавший от недобросовестных действий члена RICS может пожаловаться в московское представительство, которое направит жалобу и все необходимые документы в Брюссель для последующего разбирательства и не исключено даже последующее судебное разбирательство. По результатам проверки, компания-нарушитель или член RICS (независимый брокер) может быть наказан. Основные санкции: исключение из RICS, возмещение ущерба пострадавшему и штраф.
«Размер штрафа в Европе довольно большой – 40-50 тыс. фунтов стерлингов на компанию и персональные дисциплинарные взыскания», - уточнила Мария Котова.
RealEstate.ru опросил экспертов рынка, как партнеров RICS, так и тех, кто партнерами не является, с целью выяснить, кто готов и кто не готов присоединиться к брокерским стандартам REABS и почему, а также нужны ли российскому рынку недвижимости европейские стандарты, и какой от них прок конечным потребителям?
Итак, послушав участников рынка, сложилось впечатление, что потребность в британских стандартах есть у тех российских компаний, которые активно работают либо намерены работать с экспатами. А иностранным инвесторам при выборе местных брокеров, действительно, важно наличие репутации и определенных, знакомых им стандартов. С другой стороны, есть российские компании, ориентированные на отечественных клиентов, которым европейские правила не особенно нужны. Тем более, что существуют свои, как у Российской Гильдии Риэлторов (РГР), например.
ЗА
«REABS – это кодекс чести консультанта и брокера!»
Мария Котова, MRICS, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS:
- Следуя кодексу, мы получаем прозрачный, этичный рынок недвижимости, постоянно стремящийся к развитию, эффективно использующий время участников, открыто поступая с ними, прозрачно и своевременно информируя друг друга, страхуя возможные риски и реалистично и рыночно устанавливающих цены на услуги и объекты. Это идеальная картина мира, а рынок недвижимости, это целый мир, так как любой человек в мире имеет отношение к рынку недвижимости: все где-то живут, работают, торгуют, складируют, отдыхают. Но река начинается с маленького ручейка. А 7 компаний – это уже не ручеек, а почти поток. Так что надеемся в ближайшее время видеть здесь реку участников рынка недвижимости. Цивилизованность – да, эволюция – да, развитие – да.
Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills (партнер RICS):
- Принятие международных стандартов качества брокерских услуг REABS широко применяемых в Европе, это еще одно подтверждение нашего стремления к максимально открытому и эффективному сотрудничеству с клиентами и партнерами. Соблюдая в нашей повседневной работе основные принципы REABS, мы гарантируем высокое качество оказываемых услуг и профессиональную компетентность наших сотрудников.
Павел Гончаров, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (партнер RICS):
- Российская гильдия управляющих и девелоперов является партнером объединения RICS и поддерживает внедрение стандартов брокерской услуг. Это необходимо. Российские объединения разрабатывают и предлагают рынку собственные системы. В частности, данное направление развивают в Российской гильдии риэлторов. Однако практика показывает, что спроса среди потребителей на международные сертификаты соответствия стандартам особого нет. Те, кому это важно обращаются в крупные международные компании, если речь идет о сделке в России, либо к местным игрокам в случае покупок за рубежом.
Однако, несмотря на это российским специалистам необходимы новые знания и опыт. Внедрение международных стандартов этому способствует, повышая в результате качественный уровень услуг.
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle (партнер RICS):
- Компания Jones Lang LaSalle одной из первых приняла стандарты REABS, при этом отмечу, что наша внутренняя корпоративная культура включает аналогичные этические принципы. На наш взгляд, принятие европейских стандартов является конкурентным преимуществом, ведь клиенты в таком случае могут быть уверены, что консультант будет блюсти и защищать их интересы. Соблюдение этих стандартов будет контролироваться RICS и менеджментом самих компаний. Если говорить о санкциях, то в случае с этическими принципами следует говорить не об устрашении и реальном наказании, а о репутационных рисках. В консалтинговом бизнесе очень важна безупречная репутация компании, и, на наш взгляд, информация о несоблюдении принципов REABS, неэтичности компании, может нанести гораздо больший урон бизнесу, чем штрафы или подобные наказания.
Российский рынок недвижимости еще достаточно молод, он активно развивается, следуя по пути более зрелых рынков. Одна из основополагающих характеристик зрелых рынков – прозрачность, и именно к ней призывают крупнейшие компании, предлагая принять правила REABS.
Олег Байкин, замдиректора департамента брокериджа NAI Becar в Москве:
- Безусловно, наша компания планирует присоединиться к международным брокерским стандартам REABS. Ведь ключевыми принципами являются: честность, прозрачность, профессионализм и оперативность. Принятие международных стандартов подразумевает своевременное и максимально полное информирование клиентов об объектах недвижимости, а также реалистичное установление цен на услуги и объекты. Поддержка данной инициативы позволит рынку агентских услуг в недвижимости совершить большой шаг вперед, получив открытые и доверительные отношения с клиентами.
ПРОТИВ
«У нас свои стандарты и они ориентированы на российский рынок»
Константин Апрелев, вице-президент РГР (Российской гильдии риэлторов):
- RICS – это профессиональный институт, работающий в Великобритании. Занимается обучением и создает стандарты для своих членов, каковых среди профессиональных участников европейского рынка насчитывается менее 3%. При этом деятельность RICS ориентирована преимущественно на стандартизацию процедур совершения сделок с коммерческой недвижимостью и никак не учитывает специфику гражданского и жилищного законодательства РФ.
Между тем, очевидно, что никакой международный стандарт не может эффективно применяться без учета норм законодательства и делового оборота на территории большинства отдельно взятых стран Европы, тем более - на территории России.
Напомню, что в Российской Гильдии Риэлторов (РГР) институт стандартизации весьма развит. В частности, наш основной стандарт, регламентирующий оказание риэлторских услуг потребителям, был зарегистрирован в Росстандарте еще в 2002 году. В наши стандарты входят, в частности, обязательное повышение квалификации сотрудников, требования к договорам на оказание услуг и обязательное страхование профессиональной ответственности участников рынка, обязательства по добросовестности публикуемой рекламы и пр. При этом стандарты РГР учитывают специфику не только рынка коммерческой, но и жилой недвижимости. Стандарты РГР являются основой Системы добровольной сертификации, успешно работающей в России уже более 10 лет. В настоящее время участниками данной системы стали более 30% участников российского рынка недвижимости.
Что же касается стандартов, которые внедряет RICS, хочу отметить, что они актуальны только для членов RICS. Поэтому вопрос о присоединении к стандартам, обращенный не к членам данной организации, имеет лишь оценочный, но не практический характер.
Хочу отметить также, что самое главное в любых стандартах – это контроль за их исполнением. Стандарты без налаженной системы контроля со стороны дисциплинарных органов организации, их разработавшей, являются не более, чем просто деклараций намерений. Думаю, что применительно к RICS это утверждение более чем справедливо. РГР может реально контролировать соблюдение наших стандартов за счет разветвленной сети региональных органов сертификации, которые осуществляют постоянный мониторинг. Если участник рынка, услуги которого сертифицированы, нарушит профессиональные стандарты, к нему могут быть применены различные санкции, например, лишение сертификации, или наложено дисциплинарное взыскание и требование о возмещении ущерба пострадавшему клиенту, также участник может быть исключен из профессионального сообщества. Пострадавшие от недобросовестных участников рынка клиенты могут обратиться с жалобой в специальные комитеты по защите прав потребителей. В частности, в столице при каждом региональном и муниципальном объединении риэлторов, как, например, в Московской Ассоциации Риэлторов, есть такой комитет, который занимается приемом граждан и разрешением споров. А может ли осуществить подобный дисциплинарный контроль RICS из-за рубежа? Особенно – в отношении тех участников рынка, которые не являются его членами? Думаю, ответ очевиден…
Подведем итог: с определенными оговорками стандарты RICS на территории России могут быть хоть как-то реализованы только в отношении членов RICS. Ровно так же обстоит ситуация и с применением профессиональных стандартов других не менее уважаемых и давно работающих на рынке недвижимости, в том числе в России, институтов и организаций: Института инвестиций в коммерческую недвижимость CCIM (США) и Института управления коммерческой недвижимостью IREM (США). При этом единственной реально функционирующей в России системой стандартизации риэлторских услуг останется Система стандартизации Российской Гильдии Риэлторов – ведущего национального объединения публично практикующих риэлторов.
Григорий Полторак, председатель совета директоров группы компаний "БЕСТ-Недвижимость", вице-президент РГРвице-президент Российской гильдии риэлторов:
- REABS – это не стандарт. Стандарты – это технологии или параметры, а REABS – это кодекс этики. Но кодекс не может быть принят внешней, тем более иностранной организацией. Его можно исполнять или не исполнять. У РГР есть свой Кодекс этики, которому почти 20 лет и члены РГР обязаны его исполнять. Самая главная проблема – не принять, а исполнять и контролировать. У нас над этим постоянно работает общественная организация, есть комиссия по этике и по претензионной работе.
Олег Самойлов, председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
- Ни моя компания, ни Московская Ассоциация риэлторов, ни Российская гильдия риэлторов не присоединились к стандартам REABS. И по своей воле – я не собираюсь. Однако в случае если соответствующее решение будет принято на уровне РГР, все ее члены, разумеется, должны будут присоединиться. Правда, думаю, что этого не произойдет. Дело в том, что компании-члены РГР, прошедшие процедуру сертификации, работают на рынке в соответствии с Кодексом этики и профессиональными стандартами РГР, верифицированными государством на уровне Росстандарта. Стандарты РГР гораздо полнее и емче, чем тот набор общих деклараций, который предложен REABS. Поэтому, на мой взгляд, не РГР должна присоединяться к тезисам REABS, а совершенно наоборот – REABS следует задуматься о присоединении к профессиональным стандартам РГР.
«Красивая PR-акция не сможет изменить сознание риэлторов!»
Роман Мурадян, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг»:
- ГК «МИЭЛЬ» приняла и поддержала «Кодекс этики и стандарты практики», принятый РГР и активно пользуется им и пропагандирует данные стандарты среди своих сотрудников. Поэтому говорить о том, что в России нет стандартов качества брокерских услуг в корне неверно. Но мы приветствуем тот факт, что другие компании, не являющиеся членами РГР, приняли решение работать по единым профессиональным стандартам.
Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса агентства недвижимости «Азбука Жилья»:
- Наше агентство не присоединилось к стандартам REABS, так как 10 из 12 стандартов REABS ориентированы на соблюдение профессиональной этики агента. 2 стандарта касаются финансов и страхования. У нас стандарты профессиональной этики, прозрачности финансов и страхования деятельности реализованы ранее. Уверен, что в бизнесе, предложенные стандарты должны исходить не от присоединения к различным ассоциациям и стандартам, а от философии ведения бизнеса компанией, ее миссии. Возможно, присоединение к международным стандартам и повышает доверие иностранных клиентов к агентству, но не понятно, кто и как будет контролировать соблюдения этих стандартов в России. Нашими клиентами являются граждане России и СНГ, поэтому присоединяться к международным стандартам мы пока не планируем.
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
- Данные стандарты касаются в большей мере рынка коммерческой недвижимости и носят, скорее, декларативный характер. Для сегмента элитной недвижимости они являются естественными, без их соблюдения невозможно работать. Говорить о присоединении мы бы пока не стали, поскольку являемся агентством, нацеленным на сегмент дорогой недвижимости. Наши же клиенты в первую очередь ориентируются на людей, а не на стандарты.
Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:
- Мы не против поддерживать подобные инициативы, но что это даст? У нас есть свой Кодек этики, в котором написано тоже самое, но другими словами. Важно не только иметь хорошие законы, но и соблюдать их еще при этом. Пока у нас в стране нет механизма, который мог бы влиять на риэлторов. Что произойдет, если данные стандарты отдельно взятый риэлтор проигнорирует? У нас – ничего. Смотреть нужно в корень: написание красивых текстов не поможет, а вот изменить регулирование рынка недвижимости в России просто необходимо. Красивая PR-акция не сможет изменить сознание риэлторов, жуликов среди них меньше не станет!
Начинать нужно с другого: именно агенты в обязательном порядке должны становится членами СРО. Для этого необходимо ввести если не лицензирование, то хотя бы аттестацию сотрудников, что сегодня есть в РГР. В этом смысле полезно использовать опыт США. В Америке участниками Национальной ассоциации риэлторов являются сами агенты – физлица, которые лично несут ответственность за статус и престиж профессии. Они проходят обучение, берут на себя обязательство по исполнению кодекса этики и стандартов практики, получают лицензию на право ведения риэлторской деятельности. Они лишаются этой лицензии в случае нарушения Кодекса этики и прочих правил. Вот это риэлтор, защищенный знак, все остальные – вне закона.
Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty:
- Мы пока не планируем присоединяться к каким-либо стандартам просто в силу того, что я в них не верю и считаю это PR-ходом. Дело в том, что наша компания изначально строится на принципах честности, порядочности и открытости перед своими клиентами и партнерами. Свое соответствие уровню брокеров высокого уровня мы доказываем на примере своих сделок, как, впрочем, и многие наши коллеги. К тому же, большинство наших заказчиков и клиентов – российские компании, которым в первую очередь важно качество работы, оперативность и сложившиеся деловые и партнерские отношения, а не наличие дипломов и сертификатов на стенах офиса.
Я могу допустить, что для лидеров нашего сегмента присоединение к этим стандартам необходимо для более активной работы с иностранными компаниями, которые любят обращать внимание на различные международные дипломы и сертификаты. Со временем, если данные стандарты приживутся в России, а мы начнем более активно работать с иностранными арендаторами и девелоперами, мы вернемся к рассмотрению этой темы.
Мария Лукина
