Рубрики раздела интервью

02 августа 2013

Блиц-Крик - выпуск № 2: нет проплаченным премиям, дайте новые ПЗЗ, Новая Москва неоправдано дорогая...

Второй, июльский выпуск рубрики «Блиц-Крик» собрал на порядок больше «наболелок чем предыдущий.

Второй, июльский выпуск рубрики «Блиц-Крик» собрал на порядок больше «наболелок», чем предыдущий. Из этого мы можем сделать вывод, что рубрика наша актуальна и постепенно набирает обороты. Итак, что беспокоило участников рынка недвижимости в прошлом месяце? Что мешало им спокойно спать и плодотворно работать?

Это, прежде всего, ни чем не обоснованные мифы и «штампы», демпинг и плагиат, завышенные цены в Новой Москве и «проплаченные» премии. Многие их наших сегодняшних спикеров сетуют также на отсутствие цивилизованных отношений между риэлторами и клиентами, другие – на отсутствие четких «правил игры» на рынке недвижимости и строительства.

ПОДРОБНЕЕ ОБ ИДЕЕ «Блиц-КриКа», КАК И КУДА СЛАТЬ ВАШУ «НАБОЛЕЛКУ» В АВГУСТОВСКИЙ ВЫПУСК  ЗДЕСЬ

ЖУРНАЛИСТАМ

 «Хватит демонизировать апартаменты!»

Дмитрий Цветков, директор по продажам апартаментов компании MR Group:

- Прошло всего полгода с того момента, как апартаменты комфорт-класса ворвались на рынок столичной недвижимости, но их уже успели демонизировать. То в них нельзя получить прописку, то невозможно взять ипотеку, а за коммунальные услуги нужно платить баснословные суммы… Едва обозначившись как тенденция на рынке, формат чуть было не погиб под гнетом мифов!

Во-первых, что касается прописки: ее давно не существует. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает временной сроком на 5 лет и постоянной, отличающейся от временной, которая она возможна в апартаментах, лишь тем, что временную нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что только при наличии постоянной регистрации вы можете встать в очередь на жилье, на биржу труда или получить ИНН, а также полис ОМС. При этом постановка на учет в районной поликлинике при временной регистрации происходит без каких-либо проблем.

Во-вторых, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. Арифметика следующая: вода +10%, тепло + 25%, электричество + 27%. В итоге ежемесячная квартплата 40-метрового апартамента будет немногим выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

В-третьих, в некоторых проектах уже действует ипотека на апартаменты на тех же условиях, что и на квартиры. Поэтому большинство мифов об апартаментах не имеют ничего общего с реальностью, а их стоимость на 20% ниже, чем у квартир!

РИЭЛТОРАМ

«Повышайте свой уровень, не портите репутацию профессии!»

Анна Моисеева, управляющий директор агентства Home Staging, автор книги «Как продать квартиру выгодно»:

- Мне не нравится отсутствие системы, работа «на глазок», как со стороны риэлторов, так и со стороны продавцов и покупателей жилья. До сих пор многие участники рынка жилья убеждены, что продать квартиру – это дать одно объявление и сидеть ждать звонков (хотя на самом деле, нужен целый комплекс мер, иначе вы просто теряете деньги), и что сложность покупки квартиры кроется лишь в необходимости проверить «юридическую чистоту». Клиенты не понимают сути риэлторской услуги, а риэлторы не могут им ее объяснить. Лишь малая часть риэлторов хоть как-то занимается самообразованием и повышением своей квалификации... Но в то же время, ситуация постепенно меняется к лучшему. Уровень участников рынка повышается, выживает «умнейший»...

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы:

- Мне не нравится дилетантизм и дефекты порядочности многих из тех, кто называет себя риэлторами. Кстати, в большинстве случаев данные «персонажи» используют термин «риэлтор» незаконно, так как он является зарегистрированной торговой маркой, принадлежащей Российской Гильдии Риэлторов. Соответственно, с полным правом именовать себя риэлторами могут только члены РГР, соблюдающие наши профессиональные стандарты, прошедшие сертификацию и застраховавшие свою профессиональную ответственность перед потребителями.

«Коллеги, хватит демпинговать!»

Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости компании INTERMARKSAVILLS:

- Рынок недвижимости - даже если речь идет об элитном сегменте – по-прежнему недостаточно цивилизован в части комиссионного вознаграждения агентствам.
Было предпринято достаточно большое количестве попыток создания некой коалиции  агентств, работающих за комиссионные не ниже 3%. Однако по-прежнему существует немыслимое количество мелких агентств, работающих за 2%, а еще хуже – частных маклеров, оказывающих услуги по продаже/покупке за 1% от суммы сделки. Естественно, клиент ищет, где подешевле, а затем сталкивается с низким качеством услуг агентств-однодневок.

Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty :

- Утомили риелторы и брокеры, которые искусственно занижают цены на недвижимость в своей рекламе, чтобы попытаться привлечь клиента! Я не удивлен, что такая практика встречается на рынке аренды квартир, когда в «левых» базах встречаются роскошные квартиры за 20 тыс. руб. в месяц. Но на рынке коммерческой недвижимости таких объявлений я встретить не ожидал.

Увы, многие горе-специалисты по брокериджу пришли на этот рынок из сегмента квартир и принесли свои правила, поэтому занижение реальной цены в рекламе встречается почти везде. Например, сейчас мы и несколько других компаний сдают несколько торговых центров от одного собственника. Самое дешевое предложение даже с учетом скидки стоит 90 тыс. руб. в месяц, при этом в рекламе этот объект выставляется за 40-50 тыс. руб. в месяц, а площадь указывается большая. У меня из-за этого уже сорвалось несколько сделок, потому что клиенты восприняли это как мошенничество. При этом, как я знаю от собственников, эти клиенты, которым на показе была озвучена реальная цена, попытались потом позвонить по объявлениям с более низкой ставкой, но узнав, что цены и там не ниже, разозлились и ушли вообще в другой торговый центр.

На месте собственников я бы жестко пресекал демпинг в рекламе и расторгал контракты с риелторами, практикующими такую схему. Я считаю, что профессионалам рынка пора отказываться от этой порочной практики и в рекламе выставлять РЕАЛЬНЫЕ цены на объект или вовсе писать, что ставка аренды – договорная.

«Когда появится закон о риэлторской деятельности?»

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

- Не нравится отсутствие закона о риэлторской деятельности на рынке недвижимости Москвы, и как следствие, наличие огромного числа непрофессионалов, которые подрывают работу риэлторского сообщества и негативно действуют на имидж рынка услуг по продаже недвижимости в целом.

 «Не надо переоценивать «Новую Москву»  - ей пока не за что быть дороже Подмосковья!»

Ирина Кирсанова, замгенерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»:

- К сожалению, нашу столицу нельзя назвать ни экологичной, ни комфортной для проживания, что во многом вызвано высокой плотностью населения. Выражение «Москва не резиновая» уже вызывает сомнение, особенно в свете присоединения новых территорий, которые не отвечают столичным меркам ни по наличию социально-бытовой, ни транспортной инфраструктуры, а кроме того, в Новой Москве нет рабочих мест, тем не менее, цены на жилье уже в среднем превышают предложения области на 16,5 %.

КЛИЕНТАМ

«Не соблазняйтесь дешевизной и заоблачными обещаниями!»

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы:

- Невысокая потребительская квалификация населения – это беда. Как ни парадоксально, но многие москвичи, приступая к решению своих жилищных задач, до сих пор «клюют» на уловки «специалистов рынка» типа «мы сделаем все отлично и дешево», «с вас мы не возьмем ни копейки» и т.п. При этом потребитель, выбирающий риэлтора по принципу «кто больше наобещает за меньшие деньги», руководствуется мыслью «уж меня-то точно не обманут»! Понимаю, что вера в «русский авось» неистребима. Но все же хочу напомнить, что единственным местом, где встречается бесплатный сыр, является мышеловка!

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:

- На рынке нет цивилизованных отношений между риэлторами и клиентами: со стороны клиентов сложилось и остается неизменным неправильное восприятие профессии риэлтора и, как следствие, ограниченное доверие. Времена давно изменились, профессиональный риэлтор сегодня – вовсе не тот персонаж из 90-х, которым его считают; это специалист, знающий свою работу, которая сложна и требует профессионализма в ряде областей. Идеал для меня в этом вопросе – нью-йоркский рынок недвижимости.

«Подписывайте эксклюзивные договора!»

Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

- Почему клиенты риэлторских агентств не хотят подписывать эксклюзивные договора? Когда же люди поймут преимущества цивилизованных отношений? По их мнению, договорные отношения имеют ряд недостатков, таких, как привязка к конкретному агентству на определенный срок, отсутствие возможности продать объект самому, необходимость платить агентское вознаграждение, да и вообще что-то еще соблюдать! Иногда договора все-таки подписываются и даже сразу в нескольких агентствах. Только смысл теряется. Ведь выставить объект на продажу в максимальное число риэлторских компаний не значит, что продажей будут заниматься все, что возникнет конкуренция, и объект уйдет быстро и с минимальной агентской комиссией. На деле все происходит с точностью наоборот: объектом не занимается никто. Его просто имеют в виду, комиссию ставят максимальную (обязательств-то у риэлторов нет никаких, и вдруг проскочит), рекламный бюджет ограничен, должного продвижения объекта на рынке нет! Результат получается прямо противоположенный тому, который хотел получить клиент. Риэлторы, как и все люди, ценят свое время и умеют планировать расходы. Без гарантий, пусть даже на конкретное, определенное время, никто не будет серьезно вкладываться в продвижении объекта.

ДЕВЕЛОПЕРАМ И ЗАСТРОЙЩИКАМ

«Не обманывайте по срокам сдачи и классу объектов!»

Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction:

- Больше всего на рынке меня не устраивает отсутствие единых стандартов определения качественного уровня жилья. Формально эти нормативы существуют, но в реальности нет единых правил игры на рынке, нет правил застройки, подведения коммуникаций и последующей классификации этого объекта. Поэтому каждый девелопер или застройщик стремится приукрасить факты о своей работе – например, сроки сдачи объекта, его общие характеристики – чтобы как можно быстрее получить прибыль.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:

- Лично меня не устраивает то, что застройщики не выполняют заявленные обещания: например, компания указывает на макете, что перед домом будет располагаться огромная прогулочная зона вместо старых гаражей, а в реальности ничего подобного не происходит. Помимо этого очень неприятна непрозрачность рынка при взаимоотношениях между государством, риэлторами, посредниками и самими застройщиками, когда для того, чтобы добыть какую-то информацию, необходимую для принятия решения, приходится тратить достаточно большое количество времени. Например, человеку, собирающемуся купить квартиру, чтобы не попасть впросак, необходимо ее проверить, а это стоит значительных денег.

«Не уродуйте город плохими домами!»

Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами «Группы ПСН»:

- На мой взгляд, наличие готовых объектов низкого качества, созданных ради кратковременной выгоды, портит имидж российского рынка недвижимости. Ряд из них невозможно или нецелесообразно сносить, поэтому они будут, к сожалению, портить общий облик города, не улучшая ни архитектуру Москвы, ни рынок недвижимости в целом.

«Давайте благоустраивать крыши для прогулок!»

Ольга Вальчук, генеральный директор, «Региондевелопмент»:

- В Москве слишком высокая плотность многоэтажной застройки и совершенно негде прогуляться вечером, после работы, особенно, если речь идет о центре. Почему никто не задумывается о благоустройстве крыш или мансард? Только подумайте, как было бы замечательно проводить время на крышах, с небольшим обустроенным садиком или площадкой для мини-гольфа… Наверняка, каждый хотел бы окунуться в атмосферу американских сериалов, где, любой желающий может вот так вот проводить время, и в офисных центрах, и в жилых домах.

АНАЛИТИКАМ

«Почему никто не говорит о ценах в 2014 году?»

Мария Кушнир, руководитель проектов «Вектор Инвестментс» аналитикам:

- Мне не нравится отсутствие прогноза относительно цен на жилую и коммерческую недвижимость на 2014 год!

ПЛАГИАТЧИКАМ ИЗ ПИАРА

«Не воруйте идеи!»

Ирина Наумова, замгенерального директора компании «НДВ-Недвижимость»:

- Не нравится плагиат многих игроков на рынке недвижимости. Наша компания не раз сталкивалась с тем, что разработанные нами форматы, рекламные объявления и даже интервью нашего руководителя другие компании повторяют, слегка изменив слова, шрифты или название. Мне кажется, такие вещи люди не должны делать даже из чувства профессиональной гордости. 

ВЛАСТЯМ И ЗАКОНОДАТЕЛЯМ

«Вы ничего не делаете, чтобы жилье стало доступным!»

Петр Давыдов, главный редактор портала Urbanus.ru :

- На рынке недвижимости сегодня можно наблюдать такую ситуацию, когда обычный рабочий даже со средним заработком не в состоянии приобрести квартиру «с нуля». Многие могут сказать о таком инструменте, как ипотека, однако и здесь ставки являются далеко не самыми доступными. Россия, по сравнению с Европой или Америкой, сильно отстает по этому показателю. При этом власти даже не могут обозначить тот период, за который наши ипотечные ставки приблизятся к 5-6%.

«Как же у нас сложно оформлять нежилые помещения!»

Иван Татаринов, руководитель департамента инвестиционных продаж IMAGINE Investment Company:

- Считаю, что вопрос постановки на кадастровый учет нежилых помещений  в ГКН (государственный кадастр недвижимости), предшествующий этому этап получения технических планов помещений, а также последующая регистрация права собственности на вновь возникший объект – это тянущаяся уже на протяжении года головная боль для всех участников рынка, включая сотрудников соответствующих федеральных служб. Инициатива предполагающая упорядочить и облегчить учет недвижимого имущества традиционно сломалась о корявое исполнение.

«Хватит портить проекты устаревшими нормативами!»

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

С одной стороны процедура согласования проектов четко регламентирована, а с другой – она все равно остается непрозрачной и непонятной для многих девелоперов. Нередко бывает так, что застройщик приносит на согласование хороший проект, а город разворачивает его, отправляя на доработку. В итоге новый проект может оказаться гораздо хуже первого с точки зрения комфортности проживания, функционального зонирования и т.д.

Кроме того, в строительной отрасли до сих пор действуют определенные нормативы и требования, которые являются пережитком советского периода. Некоторые из них не соответствуют ни мировой практике, ни современной действительности. И если с требованиями властей по строительству социальной инфраструктуры (школы, детские сады, больницы) нельзя не согласиться, то, например, нормы по обеспеченности проектов необходимыми рабочими местами можно назвать избыточными. Невозможно сделать так, чтобы 100% людей работали там же, где и живут! Это требование не соответствует и мировой практике.

Другой пример – условие, согласно которому все первые этажи в новостройках в Москве отдаются под коммерческие помещения. В некоторых точечных проектах это требование обосновано, а в других – нет. Если застройщик строит целый микрорайон площадью 400 тыс. кв. м жилья, то на первых этажах домов просто откроется множество никому не нужных дешевых салонов красоты и аптек. Комфортность проживания в таких жилых комплексах, конечно же, оставляет желать лучшего.

«Сколько можно ждать новых ПЗЗ и СНИПов в столице!»

Динара Лизунова, руководитель службы по связям с общественностью Capital Group:

- В Москве произошло большое количество изменений, которые в целом можно обозначить как смену вектора развития города. От довольно хаотичного и непродуманного на перспективу плана развития, мы приходим к четкой задаче – создать город, удобный для жизни. Однако и непозитивных моментов еще предостаточно. И в первую очередь, речь идет об отсутствии утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и устаревших нормативах и СНИПах.

«Остановите стихийную застройку в Новой Москве!»

Валерий Казейкин, замкоординатора программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», зампредседателя экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при комитете ГД, вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству, первый вице-президент МАИФ и МАИН:

- Поскольку мы занимаемся малоэтажным строительством, то будем говорить о Новой Москве. Мне не нравится продажи земли без подряда и появление стихийной застройки, не отвечающей никаким градостроительным требованиям. Хотелось на территории столицы России это прекратить. Необходимо комплексное развитие территорий – со всеми коммуникациями, детскими садами и школами.

«Даешь хорошую архитектуру в Новую Москву!»

Дарья Баканина, руководитель PR-направления «Региондевелопмент»:

- Мне бы хотелось заострить внимание общественности на архитектурном облике нашей столицы, городе, в котором живем мы, будут жить наши дети и внуки. Согласитесь, на сегодняшний день на рынке катастрофически мало стоящих объектов с качественной архитектурой, продуманной и нужной инфраструктурой, инновационной составляющей. Конечно, мы уже не изменим исторический центр и большинство спальных районов столицы, но почему бы не попытаться изменить облик Новой Москвы?

«Девелоперы устали от коррумпированности московских властей!»

Владимир Стукан, генеральный директор ROSS Group:

- Коррупция и прочие административные сложности Москвы заставляют порой девелоперов серьезно задуматься о реализации проектов. Непредсказуемость административных поборов и в возможность изменения проекта до экономически невыгодного. Московский рынок недвижимости привлекателен «для своих», т.е. приближенных к власти, либо крупных иностранных инвесторов, которые тоже приобретают весомый административный ресурс. Для всех остальных – это высоко рискованный рынок, хоть и доходный.

ОРГАНИЗАТОРАМ ПРЕМИЙ

«Прекратите торговать призовыми местами!»

Анна Еничева, ведущий PR-менеджер компании «Азбука Жилья»:

- За последние время на рынке недвижимости Москвы, да и России, проводится большое количество премий: достижения в области коммерческой недвижимости, в жилой сфере. Это все хорошо, но уж очень расстраивает продажность некоторых их них. Накрутка голосов, конкретная цена за тот или иной приз, даже не намек, а точная сумма в рублевом эквиваленте! А где же честность, где справедливость? Конечно, есть еще авторитетные премии, которые сохранили объективность, но, увы, их количество сокращается с каждым годом.

Автор рубрики Мария Лукина

 Мнение редакции не всегда совпадает с мнениями спикеров

Экспертный совет

Новостройки на тест-драйв в аренду: за и против
Алексей Могила, Виталий Разуваев, Артур Григорян, Александр Байгушев, Григорий Алтухов
Реклама в кризис: резать бюджеты или увеличивать?
Ирина Бурдельная, Артур Григорян, Илья Утин, Ирина Могилатова, Вартан Погосян
НОВОГОДНИЙ БЛИЦ-КРИК №20: Письма Деду Морозу от участников рынка недвижимости
Дмитрий Котровский, Валерий Мищенко, Ирина Доброхотова, Мария Литинецкая, Дмитрий Земсков