Блиц-Крик – выпуск №12: о порочной экономии девелоперов на архитектуре, обязательном строительстве подземных паркингов, и наказании за дубли в базах недвижимости
ВНИМАНИЕ!
Друзья и коллеги, хотим поблагодарить вас всех за активное участие в этой неформатной рубрике, а также напомнить лишний раз о том, что сделана она не просто так.
Во-первых,любая из ваших «наболелок» может стать серьезной основой для интересной статьи и хорошим поводом для работы наших авторов. Не держите претензии в себе, расскажи о них нам, а мы, в свою очередь, постараемся донести ваше послание до его целевой аудитории. Не забывайте, silentium videtur confessio* *(пер. с лат. – молчание равносильно признанию).
Во-вторых,как показала обратная связь, наши читатели иногда принимают «Блиц-Крик» за журналистский материал, статью или опрос. В отличие от опроса или статьи мы не готовим тему заранее, чтобы потом узнать ваше мнение о ней. Нет, тему задаете вы сами. Каждый из вас может прислать любой комментарий о любой проблеме в рамках рынка недвижимости. Эта рубрика – пока что единственный отраслевой «Гайд-парк», расположившийся в Интернет-СМИ, когда площадка для выступления дается каждому желающему. Да, редакция оставляет за собой право проводить факт-чекинг, редактировать и модерировать комментарии, чтобы их содержание не противоречило законодательству и этическим нормам, не вводило в заблуждение читателей и т. д. Кроме того, мнение редакции далеко не всегда совпадает с мнениями спикеров.
ПОДРОБНЕЕ ОБ ИДЕЕ «Блиц-КриКа», КАК И КУДА СЛАТЬ ВАШУ «НАБОЛЕЛКУ» В СЛЕДУЮЩИЙ ВЫПУСК
ДЕВЕЛОПЕРАМ
Перестаньте экономить копейки, убирая архитектору из проектов!
Юлий Борисов, главный архитектор и соучредитель архитектурного бюро UNK Project:
- Изначальные концепции многих проектов впечатляют, но впоследствии они значительно упрощаются девелоперами из-за экономических соображений. В результате проект может поменяться до неузнаваемости, теряя в качестве, визуальной привлекательности и, безусловно, в классе. Конечно, рынок недвижимости Москвы (в частности – жилья) все еще находится в состоянии, способном поглотить любые проекты. Впрочем, архитектурный облик столицы при сохранении текущей ситуации, рискует безвозвратно испортиться. В первую очередь, это касается новых районов застройки. 
На мой взгляд, основная причина подобной «трансформации» проектов – недостаточный просчет ситуации с обеих сторон – проектировщика и инвестора. Часто инвестор при составлении техзадания не ставит жесткие рамки, заявляя о желании увидеть в будущем проекте WOW-эффект, уникальную концепцию и прочее. При этом зачастую у девелопера нет четкого понимания, сколько денег он готов потратить на необходимые строительные и отделочные материалы, которые как раз и создают уникальный облик здания. С другой стороны, надо понимать, что архитекторы – люди увлекающиеся, и если их не ставить в жесткие рамки, они рисуют «город-сад».
Да, различные упрощения в проекте снижают затраты на его реализацию, но не намного – процентов на 5. Действительно ли игра стоит свеч? Ведь проект с точки зрения инвестиционной привлекательности теряет несравнимо больше. На выходе больше всех, с точки зрения инвестиций, теряет конечный потребителей – покупатель жилья. Есть серьезные моральные потери и у автора проекта, т.е. архитектора. А девелопер проигрывает в долгосрочной перспективе, и несет имиджевые потери. Ведь если красивые рендеры используются лишь как маркетинговый ход и имеют мало отношения к реальному облику объекта, доверие к такому застройщику неизменно падает.
Кроме того, удешевление строительных материалов ведет к уменьшению сроков эксплуатации здания. Особенно эта проблема актуальна для коммерческих объектов. По-хорошему, жизненный цикл здания (особенно торгового или офисного центра) рассчитан в среднем на 25 лет. Однако из-за использования некачественных материалов, отказа от лишних, по мнению девелопера, деталей, которые, по сути, делают проект уникальным и концептуальным, уже через 15 лет здание морально устаревает и требует реновации. Это влечет за собой дополнительные затраты, куда более значительные, чем те самые 5%, сэкономленные застройщиком при строительстве объекта. В целом обострение конкуренции приводит к тому, что рынок заставит делать более качественные проекты.
ДЕВЕЛОПЕРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ ЧАСТНЫХ ДОМОВ
Почему русские застройщики не строят частное жилье европейского уровня?
Владислав Пантиломинов, специалист отдела по работе с ключевыи клиентами инжиниринговой компании ILMAKONE:
- Наша компания работает в Финляндии и России. И по сравнению с Финляндией в России частные дома строятся медленно, некачественно, и дорого. У нас строят из самых дешевых материалов, используют неквалифицированную необученную рабочую силу, и результат не радует. Посмотрите на рынок: сейчас продаются либо участки без подряда, либо дома-коробки, где устроен теплый контур.
А почему все так? На мой взгляд, причин несколько. С одной стороны, застройщики привыкли работать так. Среди них бытует мнение, что жилье европейского уровня сложно и затратно в строительстве, дорого для заказчика.
А клиенты часто не понимают, что такое правильное и безопасное жилье. Десятилетиями мы жили в низкокомфортном советском жилье и привыкли обходится тем, что есть. В наше время, в век открытого рынка, век без границ, век современных технологий - это просто недопустимо! Комфорт проживания − это не прихоть, а человеческое здоровье, долголетие, работоспособность.
И опять же, сейчас для этого есть условия. Могу дать совет: бывая за рубежом, чаще отмечайте условия проживания в гостиницах, у друзей, знакомых, гостях. Сравнивайте, делайте выводы.
Однако самая главная причина такой разницы в другом. В нашем обществе нет полного понимания того, насколько опасным для проживания может стать жилье без надлежащего подхода к культуре строительных работ, без грамотного проектирования, без учета качества строительных материалов, без осознанного, взвешенного выбора инженерных решений закладываемых в жилье.
Это очень хорошо видно по отношению, к примеру, к вентиляции жилья.
До настоящего момента вентиляция в доме считается чем-то вроде блажи, роскоши. Между тем, многолетние исследования у нас и за рубежом показывают, что качественная вентиляция - это необходимый элемент любого современного дома, который обеспечивает здоровый климат.
ВЛАСТЯМ И ЗАСТРОЙЩИКАМ
Подземные паркинги в жилых домах должны стать обязательными!
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
- Проблема, о которой я говорю, не касается нашего рынка недвижимости лишь на первый взгляд. На самом деле это та городская среда, в которой мы живем и проводим много времени.
Что больше всего удивляет наших туристов (помимо архитектурных красот, конечно) в целом ряде европейских больших городов? На улицах, даже в жилых районах, практически нет припаркованных у обочин (на обочинах, на тротуарах, и уж, тем более, на газонах) автомобилей. Взять, к примеру, Париж, Барселону – это густонаселенные города. Вы видели когда-нибудь, чтобы там у обочины в два ряда стояли припаркованные автомобили?
Почему же люди в Европе не бросают авто на улицах? Потому что для них есть специально отведенные места. В большинстве случаев они находится под зе
млей. Вернее, в паркингах, расположенных в цокольных этажах зданий. Неважно, жилых или офисных.
Авто, припаркованное на улице – нонсенс. Это не только со всех сторон неудобно, но и вредит архитектурному облику города. Паркинги, парковки в Европе довольно дороги, но если ты не можешь позволить себе оплатить цивилизованное размещение собственного автомобиля – не надо его покупать. Передвигайся на общественном транспорте, велосипеде… Отсутствие автомобилей на улицах и во дворах - это не разовая мера, регулируемая ручным управлением властей, а системный, даже исторический подход в целом комплексе мер в борьбе с пробками.
Отмечу, что в центре Москвы проблема постепенно решается. Построить подземные паркинги в старых московских домах нельзя, поэтому их «коренные» жители имеют преференции при парковке авто на улице, а те, кто приезжает в центр столицы на работу, платят полную стоимость или оставляют автомобиль не периферийных станциях метро. Там они остаются днем. А что же ночью? Где ночуют сотни тысяч московских и подмосковных авто? Во дворах. На улицах. И люди к этому привыкли, и никого это не удивляет, и всех, кажется, устраивает… Особенно некоторых застройщиков, которые, возводят миллионы квадратных метров жилья, и странным образом забывают о том, что люди, которые буду жить в этих домах, на чем-то должны ездить и где-то парковаться. И каждый будет ежедневно решать проблемы в диапазоне от «где бы встать сегодня вечером» до «как бы дойти до дома с пакетами из магазина и детьми». Неудобно? Еще как. Некрасиво? Вряд ли кто будет с этим спорить.
Теперь посмотрим на это с точки зрения девелопмента. Стоимость строительства подземного паркинга действительно удорожает строительство примерно на 15 %, но застройщиков никто не обязывает раздавать паркинги бесплатно. Их все продают. Другой вопрос, что ликвидность этого товара в большинстве случаев низкая именно из-за высокой цены – в стремлении не только окупить расходы, но и заработать, застройщик продает парковочные места по цене, сопоставимой со стоимостью квартиры в каком-нибудь крупном региональном городе. Возникает определенный диссонанс: людям негде парковать авто, а парковочные места им не по карману. Как же решить проблему? Вменить строительство паркингов, предоставить определенные преференции на их строительство хотя бы в части предоставления земли, подключения к коммуникациям, налогов. А застройщикам – активнее разрабатывать программы рассрочки для потребителей, бессрочного выкупа парковочных мест.
РИЭЛТОРАМ
За воровство объявлений и публикацию дублей в базах начали штрафовать
Максим Пантелеев, генеральный директор АН «Компания АВИТАЛЬ», вице-президент Корпорации риэлторв «Мегаполис-Сервис»:
- Довольно часто в поисковых системах недвижимости можно встретить объявления о продаже одной и той же квартиры, но с разными контактными данными. Как это происходит? Риэлторы, работающие в частном порядке, так называемые частные маклеры, в народе «чмаки», копируют объявления о продаже, размещенные агентствами недвижимости или собственниками. И, как правило, предлагая собственникам более низкую комиссию, пытаются переманить покупателя к себе. Не брезгуют этим приемом и некоторые агентства недвижимости. В итоге получается, что в базах данных полно объявлений-дубликатов, а на рынке царит недобросовестная конкуренция.
Но радует один серьезный прецедент. То, что воровство объявлений - это вопиющий пример недобросовестной конкуренции, с которой необходимо бороться на законодательном уровне, наконец, стало понятно и властям. Не так давно управление ФАС России по Новосибирской области оштрафовало одну риэлторскую компанию на 100 тысяч рублей, обозначив причину: «За ненадлежащую рекламу».
УФАС выяснило, что агентство недвижимости опубликовало объявление о продаже квартиры гражданина без договора об ее рекламе и продаже, а также без согласия на использование фотографий этого жилья. Прецедент создан, главное, чтобы подобная практика распространилась и в других регионах. И тогда отечественный рынок риэлторских услуг быстрее станет прозрачным и цивилизованным.Говорите грамотно – это помогает бизнесу!
Светлана Муратова, менеджер центрального филиала АН «Стройкомплекс» (Ростов-на-Дону):
- Зачем риэлторы коверкают слова? И используют уменьшительно-ласкательные суффиксы для профессиональных понятий?
На мой взгляд, русский язык требует уважения. И профессионал должен с уважением относиться к предмету своей работы. Я не пойду к врачу, которой найдет у меня бронхитик или ангинку. Не приглашу строителя поставить заборчик. Если мне сделают такое предложение в такой форме, это отдает непрофессионализмом. На мой взгляд, слова нужно употреблять в правильной форме.
Почему же риэлторы часто разговаривают на каком-то своем жаргоне? Собы, доки, покупцы, однушечка, двушечка и т.п.
Может, это личное, но, когда слышу от риэлтора эти и похожие выражения, не хочется с ним работать. И также хочется, чтобы профессионалы избавлялись от неправильных ударений: «еще позвОнят».
Автор идеи: Мария Лукина
Ведущая рубрики: Татьяна Соколова
Мнение спикеров не всегда совпадает с мнением редакции
