Апартаменты надуют инвестиционный пузырь?

Евгений Шевченко, вице-президент  ГК «ГРАС»  в интервью RealEstate.ru рассказал о целевой аудитории апартаментов, есть ли опасность раздувания инвестиционного пузыря в этом сегменте на фоне невысокого  спроса среди конечных потребителей? Какие объекты смогут со временем быть переведены в жилые, а какие нет, и почему он не  ждет значительного  снижения  цен, несмотря на текущую стагнацию и угрожающую рецессию?

- Евгений, расскажите нам об особенностях существующего спроса на апартаменты: он складывается из конечных покупателей или все-таки инвесторов?

- Да, многие наши покупатели по определению относятся к приобретению недвижимости, как к способу инвестиции средств. На ранних стадиях строительства квартала «Флотилия» мы привлекали покупателей тем, что устанавливали цену, выгодную для инвестиций, в отличие от некоторых девелоперов, которые изначально выставляют максимальные цены на объект. Но существенная доля купивших на ранней стадии состояла из людей, которые живут неподалеку и хотят улучшить жилищные условия.

Тезис о том, что основной целевой аудиторией апартаментов сегодня являются инвесторы, скупающие предложения тысячами квадратных метров, я считаю, мягко говоря, неправдой. Среди наших покупателей есть те, кто покупает 2-3 или даже 5 квартир, но это явно не тысячи метров. Практически 95% клиентов приобретают апартаменты для своего проживания или для своих детей, но не для того, чтобы, вложившись в новый формат, через два года из него выйти.

- Так кто же все-таки является конечным потребителем апартаментов?

- Мы считаем, что одно из назначений апартаментов – это недвижимость для детей. Почему? Объяснение простое: чаще всего семья с детьми, проживающая в двух-трехкомнатной квартире, нуждается в приобретении для подрастающего ребенка, уже обладающего московской регистрацией, хорошего отдельного жилья оптимальной площади за приемлемые деньги. Именно такое предложение мы этим людям и предоставляем: даем им возможность расширить свою площадь за счет покупки более дешевых апартаментов большей площади и повышенной комфортности в том же районе, а не, допустим, в Подмосковье, куда едут за дешевыми квартирами большей площади.

Безусловно, у нашего покупателя может быть некий инвестиционный «заряд», в любом случае он покупает апартаменты для ребенка 8-12 лет явно в расчете на будущее. Какое-то время он может эту квартиру сдавать, иметь с этого доход, но конечное предназначение апартаментов – для конечного пользователя, для семьи. Можно ли назвать таких людей инвесторами? – каждый решает сам.

- Насколько апартаменты популярны у среди региональных покупателей, бывающих в Москве по долгу службы или также покупающих жилье на будущее?

- Увы, но, на мой взгляд, пока региональная экспансия – это, скорее, попытка выдать желаемое за действительное. Мы ее не видим: 75-80% наших покупателей обладают московской регистрацией, из них около половины проживают непосредственно в районе Ховрино, где мы строим.

Дело в том, что мы не создаем объекты с маленькой нарезкой площадей и по 10 квартир на этаже. Средняя площадь наших квартир – 90 кв. м, разбег от 46 до 180 кв. м, есть и просторные «двушки», и огромные 4-комнатные квартиры, которые относятся к категории бизнес-класса. Вряд ли это жилье заинтересует регионального покупателя: он скорее себе приобретет «вторичку» на юго-востоке Москвы или в области, район и московские «заморочки» по этому поводу для него не играют роли, ему важна цена и прописка.

Хотя среди наших покупателей есть люди, которые часто летают из одной столицы в другую, и подолгу живут за границей. Это люди, которые не работают в офисе с 9 до 18, которые часто живут на 2-3 дома. Для них ценно, вернувшись после долгой командировки, восстановить силы в спортивном комплексе в 5 минутах ходьбы от дома, а потом там же пойти в кино с девушкой и выпить по бокалу вина в ресторане.

- Ожидаете ли вы будущем массового перевода апартаментов в жилье?

- Мы не исключаем такой сценарий, поэтому делаем все, от нас зависящее для того, чтобы этот перевод в будущем обеспечить. В то же время, мы видим и объекты, вроде лофтов или реконструируемых промзон, где перевод помещений в жилой фонд уже вряд ли возможен. Там совершенно иные  материалы использовались при строительстве, все другое: от инсоляции, шага колонн, инженерии до противопожарных норм. Поэтому для вновь возводимых проектов, строящихся с нуля, я считаю, обязательно нужно закладывать параметры, которые оставят жителям возможность перевести квартиру в жилой фонд, если у них будет такое желание.

Есть еще один важный момент, касающийся перевода в жилой фонд. Несмотря на то, что апартаменты – известный общемировой формат, у нас он по-прежнему не имеет четко прописанного и понятного статуса. Юридический статус как бы есть, но он несколько размытый. Мы считаем, что стоит, все-таки, ввести отдельное понятие апартаментов и найти для них более точное юридическое определение. Сейчас пока это «нежилые помещения временного проживания», что не до конца отражает реальную действительность.

- С учетом изложенных вами проблем, насколько все же реально востребованы апартаменты и не затянется ли со временем дальнейшая экспозиция на рынке?

- С одной стороны да, может. С другой, – все зависит от стратегии каждого конкретного продавца. К примеру, не так давно в «Сити» тоже затянулась экспозиция, а сейчас в «Городе столиц» уже нет первичного предложения, осталось три квартиры. Две квартиры осталось в Imperia Tower, «первички» здесь тоже нет, даже в «Меркурий Сити» осталось немного квартир – так что продажи идут. И если мы в какой-то момент ощущаем, что у нас продажи замедляются, а на рынке образуется некое торможение, мы просто приостанавливаем рост цены. Вообще, эластичность и устойчивость финансовой модели проекта обычно просчитывают финансисты для каждого проекта. Это довольно рутинный процесс, который происходит в финансовом департаменте любой компании – я не вижу здесь ничего криминального. Ну а так как, опять-таки инвесторов на нашем рынке не так много, я не считаю, что есть угроза того, что они этот рынок разрушат.

- А как насчет влияния возможной рецессии?

- Заметно, что все сегодня ждут рецессию. Мне кажется, что вот уже как два года мы к ней готовимся, а она никак не случится. На мой взгляд, ждать, что цена московского метра упадет на 20-30% - это слишком оптимистичный сценарий для потребителя. Он может произойти только при глобальных макроэкономических потрясениях, грубо говоря, если упадет все. Пока рынок московской недвижимости остается самым ликвидным по сравнению со всей Россией. Поэтому, прежде всего, от рецессии может пострадать рынок регионов, после рынок подмосковных городов, «Новая Москва», и только затем начнет хромать столица. Ведь, по сути, московский рынок поглощает спрос не только московского региона, но и всего Центрального федерального округа – со всей страны люди приезжают сюда покупать квартиры. Так что в случае рецессии он упадет последним. Если же говорить о возможности роста цен на рынке, то она существует и может быть связана с изменениями валютных курсов – не исключены колебания в пределах 2-5%. Верны ли мои прогнозы – сможем узнать, вероятно, только с наступлением осени.

Вера Иванова