«Апартаменты могут занять до 50 % всего предложения жилья в Москве»

Станут ли апартаменты альтернативой привычному жилью? Как происходит подмена понятий в этом сегменте? Как апартаменты могут обрушить рынок жилья и почему у формата нет будущего в эконом-классе? Об этом и многом другом порталу RealEstate.Ru рассказал директор по продажам KR Properties Александр Подусков.

- Насколько заметна доля апартаментов в общем объеме предложении столичного жилья в настоящее время?

- Если 2-3 года назад к этому сегменту можно было отнести единичные проекты, то сейчас доля апартаментов заметно выросла. Сегодня основная их часть сосредоточена в ММДЦ «Москва-Сити», однако заявлено большое количество проектов, в том числе комплексного освоения территорий, где также предусмотрен формат апартаментов.

Проекты с апартаментами стали реальной альтернативой традиционному жилью для той аудитории, которую мы наблюдаем в Москве. Многие перевезли свои семьи загород, но качественные высокооплачиваемые рабочие места по-прежнему остались только в столице. Таким образом, в центре мы наблюдаем высокую концентрацию представительских квартир и бизнес-жилья, для которых наилучшим образом подходят именно апартаменты, с ценовым входом ниже аналогичного жилья по классу и метражу, расположенного в том же районе.

Если экономическая ситуация останется благоприятной, город продолжит интенсивно развиваться, привлекать новый бизнес и данный тренд сохранится, то даже в краткосрочной перспективе доля апартаментов может составить порядка 50 % от всего предложения жилья на рынке.

- Тем не менее, некоторые застройщики позиционируют эти помещения именно как жилье...

- С одной стороны, это и есть самое настоящее жилье, которое не отличается от обычных квартир, кроме возможности прописки. Но для своего класса апартаменты имеют ряд преимуществ перед классическим жильем: месторасположение, окружающая инфраструктура, особенности дизайна и планировки (особенно для лофт-апартаментов), ценовая политика.

Все-таки основная аудитория тех, кто предпочитает апартаменты, люди, уже знакомые с подобным форматом. Для них вопрос прописки не является первоочередным, т.к. апартаменты - это уже не первый объект недвижимости, который будет выполнять функцию бизнес-жилья, либо планируется сдавать в аренду, например, экспатам, привыкшим к такому формату. Однако все это касается объектов в центре.

Если же апартаменты рассматривать через призму эконом-класса, то очень важно понимать мотивы приобретения. Эконом-класс, в большинстве своем, это жилье постоянного проживания и по функционалу оно должно отвечать совершенно другим требованиям, в первую очередь, с точки зрения социальной инфраструктуры.
Потребитель, приобретая апаратаменты в комплексной застройке эконом-класса, должен очень внимательно отнестись к этим особенностям.  Эконом – это всегда большой масштаб застройки, где девелопер зарабатывает, прежде всего, на объеме. Каждый должен сам для себя решить, нужны ли ему именно апартаменты в комплексе с населением несколько тысяч человек и весьма туманными перспективами относительно школ, детских садов и т.д. 

- Впрочем, у застройщиков, которые взялись за редевелопмент промзоны где-нибудь на окраине Москвы, велик соблазн снизить свои затраты за счет вывода на рынок недорогих апартаментов …

- Да, соблазн велик. Но развитие апартаментов в массовом сегменте вызывает сомнение. Очень большие объемы такой недвижимости, сосредоточенные в одном месте, не имеющие ни идеологической, ни какой либо другой общей составляющей, весьма спорны. Как это будет работать через три-четыре года, когда эти проекты будут полностью реализованы, прогнозировать сложно. Так что в массовом секторе четких перспектив нет и его развитие не так радужно, как представляется некоторым участникам рынка.

Все-таки для покупателя недорогого жилья один из приоритетных параметров – стоимость. И покупка продиктована, скорее, острой необходимостью, а не желанием обеспечить себе более комфортное пребывание в столице. Поэтому в настоящий момент апартаменты – это прерогатива бизнес- и элитного класса. Особенно в случае редевелопмента. Здесь люди стараются не только получить второе жилье, но и самовыразиться – оборудовать двухуровневые квартиры, сделать помещения с отдельным входом, пригласить модного дизайнера и т.д.

- Чуть ли не главным преимуществом апартаментов считается их более низкая цена по сравнению с аналогичным жильем. А какова разница в ценах на данный момент? Можно привести примеры?

- В среднем, квадратный метр апартаментов стоит меньше квадрата новостройки на 15 %, но есть проекты, где эта разница достигает и 20-25 %. Например, на стартовом этапе реализации проекта Studio#8 в районе метро «Аэропорт» цена квадратного метра составляла 4500 долл., когда средняя стоимость по району 5900-6000 долл. Таким образом, вход в проект уже ниже среднерыночной цены по району на 25 %.

Другой пример – район Хамовники, где средняя стоимость квадрата в новостройке составляет 18000 долл. и проект Clerkenwell House, стоимость метра которого ниже среднерыночной на 33,4 % (составляет 12000 долл.). Цена кв.м мансарды в проекте – 14000 -15000 долл., что ниже среднерыночной цены новостройки, расположенной в том же районе, на 16,7 %. При этом вы получаете совершенно уникальный продукт, с потолками, достигающими 6 метров, вторым светом и т.д., что вы вряд ли найдете на рынке традиционного жилья.   

Впрочем, все зависит от места. Есть примеры, когда апартаменты стоят существенно дороже жилья в этом же сегменте с локацией в одном районе. Например, если сравнивать "Даниловскую мануфактуру" с жильем, представленным в округе, то апартаменты выигрывают в цене почти вдвое по стоимости квадратного метра. На это работает и концепция, и атмосфера, и качество, и многое другое, что позволило получить добавленную стоимость. Есть и другой пример – «Манхеттен Хаус» (возле метро "Динамо"), после реализации которого цены на апартаменты на вторичном рынке не просто сравнялись с представленным в районе жильем того же класса (а это довольно престижное место), но даже несколько опередили его.

- Чем апартаменты интересны застройщикам и инвесторам, понятно. Но может ли этот формат быть полезен с точки зрения градостроительной политики?
 
- Конечно, ведь очень важная цель в их создании – "точечная" реновация, когда функция здания, которая нагружала район, меняется на ту, которая способствует переформатированию жизни там. Согласитесь, если в здание приедет 1000 сотрудников в час пик или 50 жителей апартаментов (а на практике ежедневно апартаментами пользуется не более половины владельцев) – это большая разница для нагрузки, например, на дорожную сеть. Мы видим цель создания апартаментов именно в этом – улучшить ситуацию в районе и одновременно из депрессивной старой застройки сделать объект, достойный восхищения, который будет жить не только в рабочее время.
 
- Каким было бы для вас наиболее оптимальным решением в плане нагрузки социальной инфраструктурой ваших проектов. Согласны ли вы с тем, что застройщиков необходимо связать обязательствами в этом вопросе?

- Если ничего не строить, кроме жилых корпусов и никак не развивать территорию, то конечно, для застройщика это существенное облегчение задачи. Но вопрос здесь в другом, что потом делать с этой территорией, кто купит там жилье, и как район будет функционировать в принципе. Вопрос здесь заключается, прежде всего, в позиционировании. Если реализовывать апартаменты в сложившейся городской среде, а использоваться они будут как дополнительное жилье, то необходимости в развитии, например, детской инфраструктуры, попросту нет. И обязывать девелопера строить здесь садик было бы неразумно и бесполезно.
Ведь это не место постоянного проживания, где размещаются семьи с детьми. С другой стороны, застройщики и без указивок сверху понимают необходимость другой социальной инфраструктуры: людям нужны кафе, банки, медицинские клиники, салоны красоты и т.д.

- Кстати, о вашей "специализации". Вы реализуете проекты в стиле loft. Насколько этот формат популярен в столице?

- Действительно, мы в основном, реализуем loft-апартаменты. Этот  рынок в столице условно можно разделить на 2 категории: истинные лофты и Loft Style апартаменты (то -есть проекты, которые мимикрируют под лофт, хотя на самом деле они не имели никакого отношения к промышленным зданиям). Этот формат довольно популярен. Только у нашей компании на данный момент 7 проектов loft-апартаментов,  еще порядка 10 проектов присутствует на рынке, то есть суммарно порядка 20 проектов loft-апартаментов в процессе реализации и подготовки к выходу на рынок.

- Не рискованно ли девелоперской компании специализироваться на новом и еще до конца «не раскрученном» формате? Как вы оцениваете перспективы апартаментов в ближайшее время и в долгосрочной перспективе?

- Учитывая интенсивные темпы развития столицы, как крупного делового мегаполиса, формат апартаментов имеет здесь самые широкие перспективы.  В Москве данный формат жилья крайне популярен среди экспатов. Помимо стильного дизайна, хорошего месторасположения, апартаменты предлагают гостиничный сервис, что позволяет делегировать бытовые вопросы управляющей компании, что особенно удобно для иностранных граждан. Кроме того, лофты – хорошее средство для вложения капитала, поэтому порядка 20 % покупателей составляют инвесторы. Те же, кто приобретает лофт для собственного пользования, как правило, уже знаком с подобным форматом.

Напротив, новизна формата – это больше преимущество, чем риск. Успешная в бизнесе креативная аудитория покупателей требует новых вариантов развития такого сегмента как «апартаменты». Когда работаешь с клиентами такого уровня, ты вынужден искать нестандартные предложения, непохожие на общее предложение рынка недвижимости. Так, формат "живи и работай", который мы сейчас реализуем в рамках проекта Studio#8 и «Даниловская мануфактура»,  является лучшей иллюстрацией этого подхода.

Виктория Абрамова