Жить на два дома - в России и за рубежом: мечта или тренд?

На прошлой неделе глава Федеральной миграционной службы (ФМС) РФ Константин Ромодановский заявил в одном из своих интервью, что за 2013 год на ПМЖ за границу уехали 26 - 27 тыс. россиян. Глава ведомства отметил тенденцию к снижению этого показателя и заявил также, что наши сограждане не настолько обеспеченные, чтобы позволить себе содержать жилье за границей и в России. RealEstate.ru решил выяснить, какова доля эмигрантов в общей массе россиян, приобретающих недвижимость за рубежом? Для чего чаще всего покупают жилье за пределами родины? Так ли уж дорого содержать там квартиру? Часто ли наши граждане продают заграничное жилье в пользу российского? СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

На прошлой неделе глава Федеральной миграционной службы (ФМС) РФ Константин Ромодановский заявил в одном из своих интервью, что за 2013 год на ПМЖ за границу уехали 26 - 27 тыс. россиян. Глава ведомства отметил тенденцию к снижению этого показателя и заявил также, что наши сограждане не настолько обеспеченные, чтобы позволить себе содержать жилье за границей и в России. RealEstate.ru решил выяснить, какова доля эмигрантов в общей массе россиян, приобретающих недвижимость за рубежом? Для чего чаще всего покупают жилье за пределами родины? Так ли уж дорого содержать там квартиру? Часто ли наши граждане продают заграничное жилье в пользу российского? СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Глава ФМС Константин Ромодановский:

• «На ПМЖ выехало порядка 26-27 тысяч человек в прошлом году. С 2008 года мы наблюдаем падение количества выезжающих на ПМЖ за границу. Кто-то выезжает, но это не миллионы, не сотни тысяч. И это в большинстве своем не потерянные граждане, которые порвали со своей родиной совсем и уехали в отдаленные регионы»;

• «Кто-то себе может позволить жить на два дома. Но в основном наши сограждане, как показывает жизнь, не настолько обеспеченные, чтобы содержать и там, и здесь жилье».

Надо заметить, что если иметь ввиду, в принципе, всех россиян, то в этом смысле господин Ромодановский прав: основная масса жителей страны не только не может себе позволить содержать дом за границей наряду с домом на родине, но даже и не пробовала, и не мечтала приобрести недвижимость за рубежом. Впрочем, если сконцентрироваться на тех, кто купил, или имеет все возможности обзавестись таким активом, то тогда утверждение весьма спорно.

ПРОВЕРЕНО

Кто и где покупает?

Реальных владельцев заграничного жилья не так уж много в стране. Как сообщили в Gordon Rock, 40% сделок заключается жителями Москвы, в то время как петербуржцы обеспечивают 10% транзакций. Еще 30% сделок приходится на жителей городов с населением в 1 млн и более человек. Представитель компании Knight Frank особо отметил тот факт, что россияне занимают пятое место по объему инвестиций в недвижимость Западной Европы.

Можно выделить ряд стран, где выходцы из России являются безоговорочными лидерами. Марина Алексеева, директор Just Real Consult, говорит об Испании, Болгарии, Германии, Турции, Кипре, Греции и Черногории. В Knight Frank уточняют, что в Болгарии россияне скупают недвижимость около моря для себя с целью длительного проживания, зачастую туда стремятся переехать пенсионеры. В Финляндии наши граждане также составляют главную категорию иностранных покупателей – им принадлежит более 10 тыс. га земли и 5 тыс. домов и квартир. По данным Gordon Rock, Турция в 2013 году устойчиво вошла в ТОП-10 стран, наиболее популярных у россиян, приобретающих жилье за рубежом.

Если говорить об элитном сегменте, то россияне, по словам экспертов Knight Frank, заметно выделяются на рынке Монако. Не менее 40% сделок прошли с участием россиян, причем средняя сумма покупки составила не менее 10 млн долларов. В Лондоне и Париже доля покупателей из России составляет до 20% среди всех покупателей – нерезидентов, средний бюджет  их приобретений – более 5,5 млн долларов.

В компании также отметили, что в последнее время главным трендом было снижение доли бизнесменов среди покупателей и увеличение доли чиновников. Если ранее основную массу составляли мелкие и средние предприниматели, то теперь ведущими покупателями стали чиновники и топ-менеджеры сырьевых компаний (более 50%). При этом чиновники далеко не всегда афишируют собственный статус во время приобретения зарубежной недвижимости. И связано это в первую очередь со спецификой экономической и политической реальности современной Российской Федерации. При этом стоит напомнить, что еще в 2012 году российским чиновникам запретили иметь какие-либо активы за пределами страны, однако, по данным Knight Frank, их доля среди покупателей дорого жилья за пределами РФ составляет 29%, тогда как собственники бизнеса составляют 32%, а топ-менеджеры сырьевых компаний – 39%.

С какой целью покупают россияне заграничное жилье?

По данным Станислава Зингеля, президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock, только 10 % от той группы россиян, которая покупает заграничную недвижимость, делает это с целью получения вида на жительство. Основная цель половины всех покупок – получить дом для отдыха. Еще 25%  - инвестиции, сохранение капитала, и 15 % - по семейным причинам:  например, обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость.

Как рассказал Игорь Индриксонс, покупателей из России, которые предпочитают приобретать недвижимость за пределами собственной страны, можно условно разделить на четыре группы:

- люди, заинтересованные в покупке недвижимости на сезон (переждать холода или провести летние каникулы), которые покупают чаще всего недвижимость в Болгарии, на Кипре или в Испании;

- семьи бизнесменов, работающих в России (жена и дети проживают за границей, глава семьи периодически их навещает), которые выбирают чаще всего страны, где можно получить хорошее образование детям, такие как Англия или Франция;

- семейные пары от 45 лет, которые после продажи собственного бизнеса в России переезжают на постоянное место жительства в Европу и делают выбор в пользу пригородов Лондона, юга Франции, Вены и Цюриха;

- люди в поисках «запасного аэродрома» (представители крупного бизнеса и чиновники, которые в любой момент могут покинуть страну), которые не случайно чаще всего выбирают Великобританию, благодаря ее стабильности и индифферентности по отношению к конфликтным ситуациям.

Россияне стали покупать больше или меньше жилья за границей?

По этому поводу мнения экспертов разделились. Эксперты отдела исследований компании Knight Frank заявили, что за последние годы число россиян, приобретающих с той или иной целью недвижимость за границей, значительно увеличилось. Но при этом специалисты разделили все покупки два сегмента: премиальный и бюджетный, так как с ними связаны разные тенденции и регионы Европы. В первую очередь этот рост специалисты связывают с увеличением доли среднего класса среди покупателей зарубежной недвижимости, но и в сегменте премиум россияне остаются активными покупателями.

С другой стороны, Станислав Зингель заметил в 2013 году некоторое снижение интереса россиян к покупке зарубежной жилой недвижимости. Но это снижение никак не связано с тем, что выезжающих из России на ПМЖ стало меньше. Он говорит о насыщении платежеспособного спроса. «С нашей точки зрения, основная причина снижения интереса россиян к покупке зарубежного жилья состоит в том, что за последние 10 лет, в течение которых россияне очень активно приобретали курортную недвижимость за рубежом, очень многие из тех, кто хотел купить и мог себе позволить «зарубежную дачу», уже совершили такую покупку. Количество же наиболее состоятельных россиян, которые могут позволить себе купить 2 и более объекта курортной недвижимости, относительно невелико, и их активность не может скомпенсировать уменьшение интереса к зарубежной недвижимости со стороны менее состоятельных россиян», - пояснил он.

Как прогнозируют в Gordon Rock, в ближайшие 2-3 года суммарный (жилая + коммерческая) объем сделок россиян с зарубежной недвижимостью останется на уровне прежних лет, поскольку нет веских предпосылок ни к тому, чтобы объем существенно вырос, ни к тому, чтобы существенно снизился.

«Жить «на два дома» для российских покупателей – не проблема»

По словам Марины Алексеевой, покупают недвижимость за рубежом не самые бедные люди, которые способны содержать свою собственность и в России, и за рубежом, тем более, что зачастую проживание, содержание и расходы в Европе бывают значительно ниже, чем в России.

По оценкам Gordon Rock, на сделки, когда россияне продают жилье в России, чтобы купить на вырученные деньги недвижимость за границей, приходится не более 5% всех транзакций с жилой недвижимостью. Как правило, такие сделки заключают лица, навсегда уезжающие из России и, следовательно, не имеющие причин для сохранения жилья в РФ. И, наоборот, более 95% сделок связаны с покупкой зарубежного жилья без продажи российского. Иными словами, россияне, приобретающие жилью за рубежом, не бедны.

Более того, в сравнении со многими западно-европейцами российских обладателей зарубежной недвижимости можно даже считать расточительными. Далеко не всегда сделки, совершаемые россиянами, экономически оправданы. Ведь многомесячный «простой» зарубежного жилья сопряжен с расходами на эксплуатацию. В связи с чем возникает вопрос о целесообразности аренды, а не покупки жилья за рубежом.

Сколько стоит содержание жилья за пределами РФ?

Эксперты компании Tranio.ru по просьбе RealEstate.ru провели следующие подсчеты:

Болгария: общая сумма расходов – 500-700 евро в год, включая налоги, коммунальные платежи, страховку и обслуживание. Из них коммунальные платежи составляют 100-150 евро в зимний период, 75-100 евро – летом.

Испания: содержание недвижимости обходится в 2,5–2,8 тыс. евро в год, из которых примерно 300 евро в год составляет страховка, а расходы на «коммуналку» - 80-100 евро в месяц.

Франция: собственники небольшой недвижимости (примерно от 70 кв. м) за содержание жилья платят 2 800 евро в год. Сумма налогов во Франции зависят от площади объекта и от региона. Но в среднем, в год владельцы жилья платят от 400 до 1 500 евро налогов. Страхование жилья в стране стоит от 100 до 2 тыс. евро в год, а «коммуналка» рассчитывается по принципу 3 евро/кв. м в год.

Великобритания: общая сумма расходов составляет в среднем 9 тыс. фунтов стерлингов в год, из которых от 200 до 2,5 тыс. фунтов составят налоги, 150-600 фунтов – страхование недвижимости, 4,5 тыс. фунтов – плата управляющей компании. На коммунальные услуги, например, в Лондоне, уходит в среднем 1,68 тыс. фунтов стерлингов в год.

Германия: содержание средней квартиры в стране обходится в 1,2-1,5 тыс. евро в год, а содержание дома может обойтись в 3 500 евро. Страхование недвижимости будет стоить около 200 евро в год, а управляющей компании за содержание и ремонт жилья платят 20–50 евро в месяц с каждого жильца.

Сравнение по усредненному совокупному платежу за коммунальные услуги в квартире площадью в 85 кв. метров

Источник: Gordon Rock, Tranio.ru

ВЫВОД

Если «не путать туризм с миграцией», то в итоге получается, что снижение количества выезжающих россиян на ПМЖ в другие страны никак не сказывается на продажах зарубежного жилья. Однако заявление Ромодановского, что наши граждане настолько бедны, что не могут «жить на два дома» можно поддержать лишь отчасти: в действительности, россияне в массе своей настолько бедны, что не могут нормально содержать свое жилье даже здесь, но те, кто имеет возможность купить недвижимость, может ее и содержать. Вопрос лишь в том, хочет ли человек порвать все связи с родиной или нет. К тому же, опираясь на статистику, предоставленную нашими спикерами, можно прийти к выводу, что "жить на два дома"  уже давно стало трендом для россиян со средним доходом и выше.

Мария Лукина