Рубрики раздела события

Лента

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Обзор рынка новостроек Москвы. Последние данные

16 февраля 2009
Доллар вырос – метры остались

В последнее время многих людей жутко волнует стоимость жилого метра. Даже те граждане, которые давно и успешно купили себе квартиры, постоянно интересуются: «Ну, как там с жильем? Еще сильнее подешевеет или уже все?». К сожалению, в настоящий момент ситуация в стране очень неоднозначная и давать прогнозы на будущее – дело неблагодарное. Однако подвести определенные итоги последних месяцев 2008 года и охарактеризовать вступление в 2009 год вполне возможно. Этим и займется RealEstate.ru на основе своей интерактивной базы новостроек.

Вообще, если смотреть на долларовые цены, на квартиры, то на душе становится сразу тепло и весело. В списке московских новостроек появились даже предложения, начинающиеся на цифру «2» и состоящие всего лишь из четырех знаков. А такого не было уже давно. При этом ряд участников рынка и некоторые аналитики говорят, что рублевые цены сейчас роли не играют, и смотреть надо именно на долларовые цены, а они-то как раз и падают. К сожалению, это лишь отчасти соответствует действительности. По наблюдениям RealEstate.ru, рублевые цены на столичные новостройки прочно стоят на месте, а кое-где можно даже наблюдать их рост. Например, на всех объектах компании MIRAX GROUP, где «рублевую фиксацию» провели лишь в январе этого года.

В итоге рублевая коррекция цен вниз коснулась только некоторых столичных объектов, как правило, находящихся на начальных стадиях строительства. Другими словами, сегодняшнее снижение цен на квартиры это всего лишь фиксация (а временами и некоторое повышение) бывших рублевых цен. По курсу ЦБ РФ доллар США вырос по отношению к рублю в период с 30 сентября 2008 года по 31 января 2009 года на 40%. С 25,2 руб. до 35,4 руб. за 1 доллар США.

Если 31 сентября 2008 года гражданин мог на 2520 руб. купить 100 долларов США, то 31 января 2009 года этот же гражданин на эти же 2520 руб. мог купить уже 71,2 доллара США. То есть «покупательная способность» рубля упала за эти четыре месяца на 28,8%.

В этой таблице можно более пристально рассмотреть ее падение:

Курс рубля у доллару США (ЦБ РФ)

31 января 2009

31 декабря 2008

30 ноября 2008

31 октября 2008

30 сентября 2008

Рублей за 1 доллар

35,4

29,3

27,6

26,5

25,2

Падение «покупательной способности» рубля

0

- 17,2%

- 22%

- 25,1%

- 28,8%

А что же происходило в это время с ценами на квартиры в московских новостройках? - спросит потенциальный покупатель жилья. А происходило с ними примерно следующее: 

Динамика снижения средней стоимости квадратного метра в сентябре-декабре 2008 года по отношению к январю 2009 года (в долл. США)

Округ

Январь 2009 года

К декабрю 2008 года

К ноябрю 2008 года

К октябрю 2008 года

К сентябрю 2008 года

ЦАО

19497

-16,8%

-13,2%

-14%

-18%

ЮЗАО

5848

-14,2%

-18,5%

-20,3%

-20,5%

ЗАО

5510

-21,4%

-18%

-19,4%

-22%

СЗАО

4978

-28%

-28,2%

-28,7%

-31%

САО

4603

-20,9%

-24%

-28,1%

-27,4%

СВАО

4445

-21,9%

-24,2%

-30,8%

-26,1%

ВАО

4296

-18,8%

-17,3%

-20,9%

-19,4%

ЮВАО

3529

-19,7%

-33,1%

-40,8%

-41,1%

ЮАО

4291

-18,5%

-19,6%

-28,3%

-28,2%

Средняя стоимость 1 кв. м (не учитывая ЦАО)

4688

-20,5%

-22,8%

-27%

-26,9%

Источник: база данных RealEstate.ru

Как можно заметить, корреляция между падением «покупательной способности» рубля и снижением «долларовых цен» на квартиры очевидна. Например, средняя стоимость «квадрата» по всем округам, кроме ЦАО, снизилась с сентября 2008 года (в долларах США) на 26,9%, а «покупательная способность» рубля снизилась за аналогичный период на 28,8%.

Примечательно, что средняя стоимость квадратного метра в ЦАО снизилась всего лишь на 18%. Это произошло потому, что стоимость элитного жилья больше привязана к доллару, чем к рублю. То есть ряд продавцов продолжает выставлять квартиры в долларах. Следует заметить, что продавцы элитного жилья, все-таки отдавшие предпочтение рублю, сделали своим покупателям очень щедрые долларовые скидки. Например, отдельные объекты в ЦАО подешевели только с декабря 2008 года на 8 тыс. долл. за квадратный метр.

Выходит, что коррекция у нас идет полным ходом. Только это такая вот странная коррекция. Она касается лишь тех, кто хранит и зарабатывает деньги в свободно конвертируемой валюте. Остальные граждане, получающие зарплаты в рублях, могут, не беспокоится. Их коррекция цен на жилье не коснется.

В начале 2009 года квартиры в новостройках Москвы можно приобрести в 174 объектах*, которые анонсированы и выставлены на свободную продажу компаниями-застройщиками. Структура предложения не претерпела за январь 2009 года каких-либо существенных изменений. На нескольких объектах девелоперами были приостановлены продажи, но одновременно с этим на рынок вышло несколько ранее не реализуемых объектов. Однако это все «старые» новостройки, находящиеся в стадии активного строительства или сдачи дома ГК. Новых строек в столице за минувший месяц анонсировано не было.

Количество новостроек Москвы на январь 2009 года

Округ

Число объектов*

Объем рынка (%)

ЦАО

35

20,1

ЮЗАО

26

14,9

ЗАО

28

16,0

СЗАО

19

10,9

САО

16

9,2

СВАО

16

9,2

ВАО

13

7,5

ЮВАО

5

2,9

ЮАО

16

9,2

ИТОГО:

174

100

Источник: база данных RealEstate.ru

*под объектом портал RealEstate.ru понимает весь комплекс зданий и сооружений, возводимых и анонсируемых застройщиком в рамках одного проекта. То есть жилой комплекс, состоящий из нескольких корпусов (домов), обычно принимается RealEstate.ru за один объект. Подобный подход обусловлен фактом того, что строительство домов, как и продажи квартир, ведутся очередями. Поэтому говорить о том, что на рынке одновременно представлены все здания жилого комплекса не совсем корректно. Ведь часть зданий может быть уже достроена или распродана, а другая часть даже не начинала строиться или не была выставлена на продажу.

Средняя площадь реализуемых квартир также не претерпела значимых изменений:

 

Средняя площадь квартир в новостройках Москвы на январь 2009 года

Округ

Средняя площадь квартир (в кв. м)

По отношению к декабрю 2008 года (%)

ЦАО

198

0

ЮЗАО

126,5

3,3

ЗАО

117,4

4,8

СЗАО

119,8

-0,7

САО

112,7

0

СВАО

93,1

0

ВАО

101,3

0

ЮВАО

89,9

0

ЮАО

91,2

-1,4

Средняя площадь квартир (не учитывая ЦАО)

106,5

0,9

Источник: база данных RealEstate.ru

Над строительством 174 московских объектов трудятся 72 различных компании. С существенным отрывом в этом списке лидируют компании «Главмосстрой», «Капитал Груп» «ПИК», «СУ-155» и «ДОН-Строй».

Компания

Количество объектов

Главмосстрой

11

Капитал Груп

11

ПИК

10

СУ-155

9

ДОН-Строй

8

ИНТЕКО

5

КРОСТ

5

MIRAX GROUP

5

Пересвет-Девелопмент

5

РЕМСТРОЙТРЕСТ

5

СИТИ-XXI век

5

Avenue Realty

4

Баркли

4

Домострой

3

КомСтрин

3

ММЗ "Вымпел"

3

ФЛЭТ и Ко

3

Энергостройкомплект М

3

494 УНР

2

Well House

2

Авгур Эстейт

2

АСН-ИНВЕСТ

2

Квартал

2

Конти

2

Лидер

2

М.О.Р.Е.-Плаза

2

МИАН

2

Миэль-новостройки

2

Компания Оргстройинвест

2

ОСК

2

ПРОМИНГРУПП

2

Рантект

2

Система Галс

2

СТД Девелопмент

2

Стройтэкс

2

Трансгидрострой

2

NBM

1

State Development

1

С-холдинг

1

АДВА-ЕСТЕЙТ

1

АН Бест-Финанс

1

Асмато

1

Ассоциация высокой моды и прет-а-порте

1

Афина лтд

1

Балтийский монолит

1

Велес Капитал Девелопмент

1

Вессо-Линк Единая Пейжинговая

1

ДВК-Недвижимость

1

Жилстройфинанс

1

ЖСК "Мечта"

1

Инкомспецстрой

1

Интерстройсервис М

1

Калина

1

КТФ

1

Мортон

1

Москапстрой

1

Моспромстрой

1

МТК-Недвижимость

1

Нью-Кармэл

1

ПИОНЕР

1

ПОЗИТИВ-СК

1

ПРОМИНДУСТРИЯ АГ

1

Снегири

1

СОБОР-СМ

1

Столица

1

Стройинком-К

1

Тетрис

1

Трест №26

1

Элит-Эстейт

1

Южный

1

Юит СитиСтрой

1

Юнинетстрой

1

Итого:

174

Артём БЛЮДЁНОВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова