Рубрики раздела события

Лента

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Дорогая моя столица

20 марта 2008
В настоящий момент минимальная стоимость аренды квартиры в Москве составляет 20 тыс. руб.

Перспективы такого бизнеса, как сдача в наем жилой недвижимости в столице, кажутся весьма радужными. Население города постоянно увеличивается за счет притока рабочей силы из регионов и стран ближнего и дальнего зарубежья, а также частично за счет повышения темпов рождаемости. Рост цен на жилье остается стабильным, и уже сегодня средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке жилья Москвы равняется 4,5-5 тыс. долл. Вынуть из семейного бюджета полную стоимость даже самой скромной квартиры под силу не каждому, а ипотеку, ставшую менее доступной, многие граждане перестали рассматривать как альтернативу традиционной аренде. Правда, показатели доходности от сдачи жилья в наем остаются довольно низкими и практически не выходят за рамки 4-5% годовых. Этот показатель, а также высокие темпы инфляции в стране, заставляют арендодателей идти на повышение ставок, которые в 2007 году уже выросли на 25% и к концу 2008 года обещают увеличиться еще на 25%.

В настоящий момент стоимость аренды самого ходового жилья в Москве – однокомнатной квартиры «эконом-класса», –  по данным компании «БЕСТ-Недвижимость», начинается от 23 тыс. руб. в месяц. Примечательно, что двухкомнатные квартиры в среднем по столице сдаются за 28 тыс.-30 тыс. руб., а ежемесячная плата за трехкомнатную квартиру выставляется в размере от 40 тыс. руб. В то же время в сегмент «бизнес-класса» демонстрирует еще большую разницу в арендных ставках в зависимости от размера квартиры. Так, если за однокомнатную данного ценового диапазона просят от 35 тыс. руб. в месяц, то за двухкомнатную потребуют сумму от 50 тыс. руб. Трехкомнатная квартира «бизнес-класса» обойдется арендатору минимум в 70 тыс. руб.

«Минимальная стоимость найма, за которую в настоящее время можно арендовать квартиру в Москве составляет порядка 20 тыс. руб. в месяц, или около 800 долл. Однако найти квартиры, цена найма которых ниже 1 тыс. долл. в месяц, довольно трудно: спрос на такое жилье превышает предложение в 2,7 раза», - посетовала первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Ситуация с ростом арендных ставок, которые в 2007 году, по подсчетам опрошенных RealEstate.ru экспертов, увеличились в среднем на 25% во всех классах, заставляет арендаторов забыть об экономии. К примеру, качество недвижимости в рамках одного сегмента  уже не так значительно влияет на размер арендных ставок. «Съемное жилье: будь то квартира в «хрущевке» или недвижимость в новом, но типовом панельном доме, - все равно стоит дорого, не говоря уже о жилье бизнес-класса. Поэтому не стоит надеяться на существенное снижение расходов, переселяясь в более старый и менее отремонтированный дом», - резюмировала руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева.

В таких условиях значительная часть потенциальных арендаторов обратила свое внимание на Московскую область, особенно на города-сателлиты, расположенные непосредственно за МКАД. «Спрос на аренду жилья в городах ближайшего Подмосковья в последний год вырос на 40%, примерно такой же показатель прироста продемонстрировали и арендные ставки, увеличившись на 35-40%», - констатировал руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев.

Однако в настоящий момент ценовая ситуация в Подмосковье складывается таким образом, что с каждым годом при постепенном росте инфраструктуры, а также с увеличением транспортной доступности, ценовой разрыв между Москвой и областью сокращается. «Уже сегодня разница в цене за аренду квартир в Подмосковье по сравнению со столицей незначительна и составляет в сегменте недорогих квартир всего лишь 2-3 тыс. руб.», - сообщила директор отделения «Центр Аренды» компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская.

Таким образом, в скором будущем ближнее Подмосковье перестанет казаться арендатором наиболее дешевым и удобным вариантом и заставит наименее обеспеченную часть клиентов осваивать более далекие города, где рост арендных ставок пока не так ощутим.

Как отметили участники рынка, с одной стороны, арендные ставки уже достигли предельных точек роста. «Этот рубеж уже пройден. По моему мнению, однокомнатная квартира «эконом-класса» не должна стоить более 20 тыс. руб. в месяц, стоимость найма двухкомнатной квартиры должна быть не выше 23 тыс руб. в месяц, а трехкомнатная – 30 тыс. руб. в месяц. Но, к сожалению, по таким ценам предлагается очень небольшое количество квартир – чуть более 10%», - уточнила М. Жукова из компании «МИЭЛЬ-Аренда».

С другой стороны, у арендодателей есть свои причины постоянно повышать планку. Так, по словам М. Жуковой, доходность от арендного бизнеса независимо от сегмента в настоящий момент приносит 4-5% годовых, что крайне мало даже при официальных темпах инфляции в 11,9%. «Если квартира куплена относительно недавно, а также если собственник понес определенные затраты на ее ремонт и меблировку, то о доходности от сдачи в наем такой недвижимости можно говорить не ранее, чем через 15 лет. При этом весь срок ее придется сдавать в аренду. А если говорить о дарственной квартире, то такая недвижимость приносит практически 90% прибыли с первого года сдачи ее в аренду», - согласилась с коллегой Ю.Гасиловская из компании «БЕСТ-Недвижимость».

Опрошенные RealEstate.ru участники рынка уверены, в 2008 году арендаторам стоит приготовиться к новому повышению ставок – в среднем на 25% до конца года. Такой сценарий вполне вероятен, особенно в тот период, когда банки испытывают трудности с ипотечным кредитованием, повышают ставки по кредитам и ужесточают требования к заемщикам. К примеру, средняя квартира площадью 45 кв. м по цене 4,5 тыс. долл. за «квадрат», стоит 202,5 тыс. долл. При минимальном первоначальном взносе в 10% (20,25 тыс. долл.) банку придется ссудить 182,25 тыс. долл. Тогда при стандартном сроке в 20 лет ежемесячный платеж составит порядка 2 тыс. долл. При этом банк согласится на кредит только при условии, что размер ежемесячных выплат не будет превышать 40% от дохода семьи. В таких условиях даже 1 тыс. долл. в виде платы за аренду для многих может выглядеть более чем привлекательно.

Юлия ВАСИЛЕНКО 

Как рассчитать размер ежемесячного платежа по ипотеке?

На Интернет-страницах ипотечных банков есть особые калькуляторы, которые позволяют каждому посетителю в режиме online рассчитать максимально возможную сумму кредита, процентную ставку и размер ежемесячного платежа. Однако зачастую они не слишком удобны в использовании, так как предлагают выбрать только один параметр, исходя из которого определяются все остальные. Между тем, свои примерные возможности в ипотеке можно оценить, используя формулу: N=S*p/(1-(1+p)-m)
, где N - ежемесячный платеж, S – сумма ипотечного кредита, m – количество месяцев погашения кредита, p – процентная ставка в месяц, в долях.  

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова