Рубрики раздела события

Лента

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Что же такое доступное жилье?

25 декабря 2008
И как рассчитать его стоимость?

Помимо смуты, которую мировой финансовый кризис сеет в головах наших граждан, есть у него и положительная функция. Вместе с переделом собственности, который уже идет, этот кризис запустил и процесс переоценки ценностей. Правила игры и сами принципы ведения дел в нашей стране уже начали меняться. Например, сократился процент ожидаемой прибыли с проектов. Естественно, что эти изменения затронули и рынок недвижимости. Стоимость жилья падает. Многие компании с радостью дают покупателям скидки и бонусы. Так ДОН-Строй снизил стоимость своих квартир, при их полной оплате, на 25%. Государство тоже не осталось в стороне. Уже сегодня власти готовы активно помогать девелоперам и выкупать их квартиры под социальные заказы. По сути, государство выступает в качестве оптового покупателя больших объемов жилья по сниженной (но вполне еще рыночной) стоимости. Возникает вопрос: а какой же сегодня должна быть рыночная стоимость жилья, которое будет выгодно строить и на которое смогут накопить простые люди, без всякого государственного посредничества? Того самого «доступного жилья», о котором у нас в стране ходит столько разговоров. Или покупка жилья для простых граждан возможна лишь при участии государства? С этим вопросом портал RealEstate.ru обратился к российским строителям девелоперам и политикам.

Прежде всего, требуется заметить, что о такой, казалось бы, простой термин «доступное жилье» сломан уже не один десяток копий. С одной стороны, всем смутно известно, что это такое и каким оно должно быть, а с другой стороны, никто не может внятно ответить на этот вопрос. До недавнего времени понятие "доступное жилье" в демократической России было чем-то вроде героя социалистического труда в СССР. Все люди знали, что они (эти герои) есть, а кто-то даже был с ними лично знаком, но на общий уровень жизни они никак не влияли, да и заводить о них разговор никому даже не приходило в голову. Так и с доступным жильем. Вроде что-то такое у нашего государства есть, но что это такое практически никто не знал. Это, кстати, неудивительно. Например, чтобы хотя бы подать заявку на участие в социальных программах «доступного жилья» , которые реализуются в настоящий момент в Москве, надо для начала иметь муниципальную столичную квартиру, в которой на каждого прописанного члена семьи приходится менее 10 кв. м.

Первым эту ситуацию попробовал изменить, на тот момент еще избранный президент РФ Дмитрий Медведев, от которого еще весной этого года поступило предложение построить «одноэтажную Россию». По плану главы государства к 2015-2020 году в России необходимо строить от 500 тыс. до 1 млн индивидуальных и доступных жилых домов в год, а средний ежегодный объем вводимого в эксплуатацию малоэтажного жилья должен составить 71,25 млн кв.м. При этом площади домов варьировались от 70 до 120 кв. м, а предположительная стоимость «квадрата» составляла примерно 20 тыс. руб.

Надо сказать, что в тот период времени власти чуть ли не зубами вцепились в эту идею. Хотя ничего особо доступного эта идея людям не несла. Ведь минимальная стоимость 70-метрового домика составляла по плану властей около 1,4 млн руб. Надо сказать, что за эти деньги можно и без всякого государства подыскать себе квартирку во многих значимых городах РФ. Это конечно не «свой дом», но зато расположена такая квартира в сформировавшемся городе, а не на каких-нибудь осваиваемых землях поселений. Многие конечно сразу спросят: «А как обстоят дела в московском регионе?» Отвечаем: неважно они там обстоят, как, собственно, и в Санкт-Петербурге. По мнению председателя Государственной Думы, координатора программы партии «Единая Россия» по содействию развития жилищного строительства «Свой дом» Александра Когана, «Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Екатеринбург формируют повышенные запросы. Например, для Москвы и основных городов-миллионников для сегмента эконом-класса характерны дома площадью 120-180 кв. м, а для остальных регионов площадь составляет 100-120 кв. м. Цена жилого метра так же дифференцирована и зависит, в первую очередь, от стоимости земли и подведения коммуникаций в регионах. Есть регионы, которые могут достичь цифры 20-28 тыс. руб. за 1 кв. м малоэтажного жилья. А московский регион и Санкт-Петербург пока остаются в рамках 40-100 тыс. руб. за 1 кв. м.» Вот и вся «доступность». Если уж на то пошло, можно хоть сегодня попрощаться с мыслью о покупке жилья в Москве и перебраться в те же подмосковные Мытищи, купив квартиру в новостройке (порой соответствующей по качеству столичному жилью бизнес-класса) по 90-105 тыс. руб. за квадратный метр.

Не менее остро стоит вопрос с приемлемым сроком, за который среднестатистический гражданин России должен накопить деньги себе на жилье. «Состояние бедности населения в вопросе покупки жилья, которое в последние годы было частично преодолено при помощи ипотеки, никуда не делось», – замечает председатель комиссии общественной палаты по социальной и демографической политике; руководитель рабочей группы общественной палаты по разработке единой системы социальных стандартов качества жизни; член президиума Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Александра Очирова.

А между тем, по ее мнению, обеспечение социальным жильем в России должно выйти на первый план, поскольку развитие человеческого капитала без обеспечения его жильем практически невозможно. «Молодые и многодетные семьи, военнослужащие и лица, приравненные к ним, а также малообеспеченные слои населения должны иметь возможность для реализации своих потребностей в жилье. Все это напрямую связано с решением демографической проблемы, и для достижения адекватной стоимости жилого метра нам придется преодолеть коррупционную составляющую и четко контролировать схемы, по которым компании реализуют жилье», – считает А.Очирова.

При этом у участников рынка недвижимости до сих пор нет четкого алгоритма для расчета доступности жилья. Как только дело доходит до вычислений, перед математиками встают три вечных вопроса: где расположено это жилье, какое оно по типу и площади, и кто именно на него копит? Согласно умозрительной схеме, озвученной Ассоциацией Строителей России (АСР), за условный индекс доступности жилья можно принять количество времени (в годах), которое необходимо стандартной семье (двое работающих взрослых и один ребенок), чтобы накопить на квартиру общей площадью 54 кв. м., если откладывать на нее весь суммарный доход. Однако следует понимать, что этот индекс скорее подходит для расчета площади абстрактного, а не реального жилья. Ведь этой семье из трех человек (в процессе многолетнего накопления на квартиру) надо где-то жить, питаться и растить ребенка. При этом для решения нашей демографическое проблемы в российской «стандартной семье» должно быть, как минимум, двое детей.

Однако можно сколько угодно рассуждать про общечеловеческие ценности и угрозу вымирания нации, жилья от этого больше не станет. Для этого его нужно активно строить. Причем строительный процесс должен быть выгоден для девелопера. Или все застройщики просто пойдут по миру. Вопрос только в том, каким должен быть этот самый уровень прибыли. Чтобы всем участникам этой потребительской цепочки было относительно хорошо. В принципе, рассказывает генеральный директор Российского Союза Строителей Михаил Викторов, закладываемый уровень прибыли должен составлять примерно 20-25 %. При этом по нормам ценообразования, принятым еще в советское время, при расчете себестоимости все строительные компании должны закладывать порядка 5% (от сметной стоимости строительства) на развитие и обновление производственных фондов. Но многие корпорации считают возможным работать и с меньшими прибылями. Например, европейская Scansca минимальную норму прибыли закладывает в размере 14 %, а вот для России, с ее рисками, непредсказуемостью и необходимостью преодолевать административные барьеры, норма прибыли оказывается выше. Ведь в связи с ростом рисков возрастает стоимость финансовых ресурсов, кредитов и инвестиционных средств. В тоже время падает ликвидность и платежеспособность строительных компаний. Все это заставляет многих застройщиков выжимать прибыль по максимуму. Кстати, впереди нас ждут трудные времена, и тенденция на рынке складывается прямо противоположная. Резко снизившийся спрос на жилье заставляет застройщиков поступиться частью прибыли и снижать цены. В части новых проектов ситуация неопределенная, многие проекты застройщики заморозили, поэтому экономические параметры новых проектов и объектов, по которым будет продолжено строительство, будут определяться весной следующего года, делится наблюдениями М.Викторов.

Текущая картина по себестоимости готового жилья показывает, что земля, сети, подключение к сетям может составлять до 40 % от стоимости 1 кв. м, продолжает М.Викторов. Для социального массового жилья эта картина ненормальная, но застройщики вынуждены работать в таких псевдорыночных условиях. "Мы неоднократно выступали за четкое разделение сегментов рынка жилья строящегося по государственным программам, где земля, сети и подключение должны предоставляться бесплатно, за счет государства. Тогда остается чистая себестоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов, соответственно, и стоимость квадратного метра будет оставлять 50-60 % от той рыночной планки, которая имеется. Второй сегмент - чисто рыночный, когда застройщик покупает по максимально высокой цене на аукционе землю, решает все вопросы с обеспечением сетей, мощностями, подключением к ним, привлекает средства банков, выплачивает проценты по кредитам и все это закладывается в себестоимость квадратного метра. Плюс норма прибыли, которая учитывает все риски застройщиков. Цены этих двух сегментов будут существенно отличаться и, скорее всего, демонстрировать в сегменте социального жилья именно те цифры, которые и нам и государству хотелось бы видеть. Но должен предупредить, что абсолютная часть объемов жилищного строительства в России выстроена по второй схеме, при этом за все ресурсы застройщик, как правило, уже заплатил, причем по максимально высокой ставке. Единственная возможность снижения стоимости квадратного метра - это поступиться нормой прибыли", - замечает М.Викторов.

Для дальнейшего увеличения доступности жилья Россия и дальше должна внедрять разные схемы финансирования строительства. Это и ипотека, и накопительные схемы (стройсберкассы), и оптимизированные схемы долевого участия граждан, считает М.Викторов. В условиях финансового кризиса достаточно тяжело говорить о любых конкретных цифрах, как-то доходы населения или процентные ставки кредитов, поскольку одной из причин разразившегося кризиса была излишняя дешевизна кредитных ресурсов и отсутствие грамотного анализа возможностей заемщиков. Есть точные параметры, которые рассчитывались и для России, где закладывается доля доходов семьи, которую она должна отдавать в качестве возврата кредита (от 30 до 50 %). Будет ли меняться это соотношение, сейчас предсказать трудно. А вот качество предоставляемого жилья должно быть одного уровня. Другое дело – удобство. К примеру, социальный жилищный комплекс может вполне обойтись без подземного гаража, консьержа, большого холла, а также фитнес-центра и салона красоты. Ведь это лишние затраты, за все это платят как будущий покупатель жилья, так и состоявшийся собственник. А вот нормативы, положенные с точки зрения квадратных метров на человека, утверждены государством, и государство, распределяя жилье военнослужащим, учителям, врачам, должно их выполнять, при этом желательно обращать внимание и на структуру таких семей, чтобы учитывать ее в соответствующих проектах и планировках. Также неоднократно обращалось внимание на необходимость развития социальной аренды жилья, поскольку построив такое жилье за государственный счет и датируя ставку аренды нуждающимся, можно оказать помощь гораздо большему количеству граждан, таким образом, ускоряя решение жилищного вопроса.

Артём БЛЮДЁНОВ

Фото: http://www.kvartirazamkad.ru/

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова