Рубрики раздела события

Лента

Заграничное жилье: где, как и почем?

14 июля 2011
Зарубежье всегда воспринималось россиянами как «земля обетованная». Виллы на побережьях, квартиры в европейских столицах и более диковинные варианты проживания на островах все более прельщают нашего брата. Недвижимость за рубежом – рассматривается и как надежный плацдарм для эмиграции, и как «дача» для семьи и отдыха, и как надежные капиталовложения. RealEstate.ru начинает серию статей, посвященных зарубежной недвижимости. Мы тщательно отобрали наиболее перспективные страны, с точки зрения приобретения недвижимости и разбили их на группы по уровню возможностей самих покупателей, величине доходности собственности, рискам и стабильности экономики в этих странах.

Зарубежье всегда воспринималось россиянами как «земля обетованная». Виллы на побережьях, квартиры в европейских столицах и более диковинные варианты проживания на островах все более прельщают нашего брата. Недвижимость за рубежом – рассматривается и как надежный плацдарм для эмиграции, и как «дача» для семьи и отдыха, и как надежные капиталовложения. RealEstate.ru начинает серию статей, посвященных зарубежной недвижимости. Мы тщательно отобрали наиболее перспективные страны, с точки зрения приобретения недвижимости и разбили их на группы по уровню возможностей самих покупателей, величине доходности собственности, рискам и стабильности экономики в этих странах.

ГДЕ ТОЛЬКО НАШИХ НЕТ

Как показывает график  Knight Frank  приобретателей недвижимости из России и  СНГ почти совсем нет в Южной Америке (8 столбец), крайне мало в Африке и Азии (1 и 2 столбцы), чуть больше в Северной Америке (6 столбец), на третьем месте  - страны Ближнего Востока, на втором – Карибский бассейн, и в лидерах – Европа (5,3 и 4 столбцы соответственно).

Источник: Knight Frank Research

ГДЕ ЭКОНОМ, А ГДЕ ЭЛИТКА?

Выяснив наиболее популярные регионы мира для инвестиций в недвижимость, мы попробуем их классифицировать по преобладанию определенного ценового сегмента. Разумеется, это деление условно, многое зависит от уровня проекта и местоположения.

Так, наиболее популярные страны среди россиян по жилью эконом-класса - Болгария и Египет. Хотя в связи с известными волнениями в стране пирамид, ее инвестиционная привлекательность резко снизилась. Тем не менее, чтобы приобрести скромное жилище за рубежом, нужно иметь в запасе, как минимум, 24 тыс. евро (из расчета общей площади жилья 40 кв. м при стоимости квадрата – 600 евро), а также быть готовыми ежемесячно платить за обслуживание и коммунальные от 60 евро.   

В Черногории и Турции в равной степени встречаются предложения эконом- и бизнес-класса. Наиболее популярны по жилью в среднем сегменте Хорватия, Испания, Италия, Германия. Бюджет на приобретение недвижимости в этом сегменте начинается от 80 тыс. евро (если брать в пример все те же 40 кв. м при стоимости 1 метра – 2 тыс. евро, хотя бизнес-класс предполагает больший метраж жилища – от 100 кв. м). По ежемесячным расходам на обслуживание и коммунальные нужно рассчитывать из минимального тарифа – 2 евро за квадрат. В случае 40-метровой студии – это 80 евро. В Италии, к примеру, доля российских собственников в общем числе иностранных приобретателей составляет 15 %

 К элитному сегменту относятся объекты  в Центральном Лондоне, на юге Франции, в Монако, Швейцарии, Австрии. Это давно признанные рынки, привлекающие покупателей такими факторами как высокая репутация, благоприятная внутренняя обстановка, обширное предложение. Цена квадратного метра здесь начинается от 15 тыс. евро. А ежемесячное обслуживание может доходить до нескольких тысяч евро.

По данным директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, до кризиса самым популярным рынком недвижимости у состоятельных россиян был  Лондон. Согласно результатам опросов покупателей дорогой недвижимости, порядка 80% богатых людей по всему миру владеют жильем в британской столице. В докризисный период количество иностранных покупателей в Лондоне составляло 39% от общего количества, из них русских было порядка 18%. После кризиса количество вложений со стороны иностранцев выросло примерно до 50%, притом, что доля со стороны русских снизилась до 10% от этого количества. Впрочем, в количественном измерении, число русских покупателей изменилось несущественно. На Юге Франции, Французских Альпах и Париже доля российских собственников составляет 10-11%. А в Швейцарии и Монако – 5-6%.

Кроме того, по данным Екатерины Тейн из компании Chesterton, порядка 5% от общего числа покупателей зарубежной недвижимости интересуются экзотическими странами, такими как Тайланд, Мальдивы и т.д.

ТУРИЗМ, ЭМИГРАЦИЯ, ИНВЕСТИЦИИ?

Приобретая зарубежную недвижимость, россияне, как правило, стремятся сразу решить несколько задач: сделать выгодные инвестиционные вложения, создать плацдарм для будущей эмиграции и просто обустроить место для отдыха. При этом, как отмечает Екатерина Тейн из компании Chesterton, о постоянном месте жительства в большинстве случае задумываются самые состоятельные люди, которым нет нужды трудоустраиваться  в новой стране.

С инвестиционными целями заграница интересует, в основном, покупателей эконом- и бизнес-класса. Причем чаще всего, это все же сочетание роста стоимости объекта, дохода от сдачи в аренду и собственного проживания. И здесь при выборе важен баланс. Одного бурного роста цен не достаточно для успеха вложений. Не менее важны стабильная экономика и низкие риски. Так, интересны страны, где рост средних цен невысок, но при экономических потрясениях недвижимость проседает в цене незначительно и быстро восстанавливается, плюс ее можно при необходимости быстро перепродать.

По мнению экспертов из Knight Frank  при выборе страны, как для проживания, так и для инвестиций нужно учитывать следующие факторы:

• высокий уровень жизни, политическая и экономическая стабильность, безопасность;
• развитая бизнес-среда и возможность ведения собственного бизнеса;
• высокое качество образования;
• престижная репутации места;
• хорошая доступность к локальной инфраструктуре;
• возможность получения арендного дохода;
• высокое качество объектов недвижимости и услуг;
• низкий уровень налогообложения, возможность минимизации налоговых отчислений;
• низкие ипотечные ставки;
• климатические особенности местности, позволяющие укреплять здоровье и проживать в экологически чистой среде;
• возможность покупки курортных и уникальных объектов, таких как замки, шале, марины.

 

Наиболее популярные страны по характеристикам качества жизни:


БУРНЫЙ РОСТ ИЛИ СТАБИЛЬНОСТЬ?

Это дилемма не столько экономическая, сколько психологическая. Есть спринтеры и марафонцы. Спринтерам в недвижимости важно быстро заработать, пусть и ценой высоких рисков, марафонцы, готовы наращивать объемы медленно, но надежно. Итак, по данным международных агентств, за последний год наибольший прирост стоимости произошел в Париже (+22%), Гонконге (+15%) и Хельсинки (+12%). Стабильный прирост – в размере 8% - сохраняют Лондон, Сингапур, Цюрих.


Источник: Knight Frank Residential Research, Orava Funds (Oikotie Orava Index)

 Остановимся на динамике некоторых стран подробнее:

Швейцария – это единственный рынок, который растет всегда, а в кризисный период демонстрирует особенно хорошие темпы роста. Это связано с тем, что Швейцария изначально рассматривается инвесторами как экономически стабильная и защищенная зона, что особенно актуально в периоды экономических потрясений.

Великобритания – действительно, со второго квартала 2008 года по второй квартал 2009 года на британском рынке недвижимости наблюдалась отрицательная ценовая динамика, однако с апреля 2009 года был зафиксирован рост, в результате которого этот рынок первым вышел из рецессии. Остальные страны Западной Европы последовали за Лондоном с интервалом примерно в полгода. Стоит также добавить, что рынок Великобритании существует более 150 лет, является зрелым и прозрачным, что делает его надежным и легко прогнозируемым.

Франция – отмечается дефицит предложения, поскольку новое строительство не ведется уже давно в силу отсутствия площадок под застройку. Таким образом, речь идет только о проектах реконструкции. При этом рынок характеризуется высоким спросом, поскольку интерес к нему проявляют не только местные инвесторы, но и иностранные. К особо рискованным рынкам стоит отнести, прежде всего, спекулятивные, с нестабильной политической (Северная Африка, Ближний Восток) и экономической ситуацией (Греция).

БОГАТАЯ СТРАНА ИЛИ КУРОРТ?

Помимо политической ситуации инвесторы должны обращать внимание на инфляцию, доступность кредитования, государственный долг и прочие параметры. Не самыми надежными также можно назвать курортные рынки, поскольку они находятся в зависимости от вышеупомянутых факторов риска: как только ситуация в стране становится менее стабильной, это негативно отражается на рынке жилой недвижимости, расположенной в курортных местностях. Это связано с тем, что такая недвижимость не является недвижимостью первой необходимости, и собственник более склонен реализовать ее, порой, даже в ущерб себе.

Критически настроен по отношению к  дешевым курортным странам Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании «IntermarkSavills». По его мнению, недвижимость, которую россияне скупали последние 20 лет в Болгарии, Турции, Таиланде и Египте, он назвал полный неликвидом. Главная причина – огромные риски и малая доходность от аренды – основного дохода, по его мнению, который можно прогнозировать с 90%-ой точностью. «К примеру, стоимость квартир в Египте сегодня упала почти на 50%, что говорит само за себя. А доходность от аренды в лучшие годы там составляла  2-3%». Кроме того, таких больших агентских комиссий, как на недвижимость в этих странах, нет больше нигде в мире: 20% - по Болгарии, 27% - по Таиланду. К примеру, самая низкая комиссия  в Англии – от 0,5  до 1%. А по развитым странам гонорар риелтору в среднем составляет – 3-4%.

Наиболее выгодно и наименее рискованно, по его мнению, вкладываться в развитые рынки Англии, Швейцарии, Австрии. «Вложения в недвижимость Лондона – начинаются от 50 тыс. евро. Доходность от аренды – порядка 15% годовых», замечает эксперт.

Чтобы правильно вложить, Игорь Индриксонс советует обращать внимание, прежде всего, на те регионы, куда инвестируют крупные инвестиционные фонды. «Можно, например, выбрать страну для инвестиций, посмотреть какие есть самые крупные пенсионные фонды в этой стране (найдутся  в любом поисковике), скачать и изучить их отчетность. Там четко видно, куда они вкладывают средства». А также не избегать ипотеки. «Банк проверит законность сделки, ликвидность и оценку объекта и т.д. Поскольку он в этом заинтересован больше Вашего: Вы платите 30%, а банк – 70%. Банк рискует больше, чем покупатель».

КУДА НА ПМЖ?

При выборе страны один из самых весомых аргументов – возможность стать ее гражданином. Следует знать, что покупка недвижимости в иностранном государстве совсем не гарантирует получение ПМЖ.

Но кое-где его получить можно. Так, с 1 июля 2010 года облегченный способ получить вид на жительство при покупке недвижимости (стоимостью от 70 тыс. евро) введен в Латвии. В Болгарии, чтобы получить постоянное проживание необходимо через инвестфонды, в том числе и работающие с недвижимостью, вложить 512 тыс. евро. На Кипре ВНЖ предоставляется при приобретении недвижимости на сумму от 300 тыс. евро и соблюдении ряда дополнительных условий. Однако облегченная процедура получения гражданства в стране – не всегда хороший показатель. По мнению Игоря Индриксонса, если страна легко дает ПМЖ за покупку квартиры, значит в ее экономике далеко не все в порядке.

В доказательство – рьяно ограждающие себя от иностранцев развитые страны. Так, например, для получения вида на жительство во Франции необходимо приобрести там бизнес, или являться студентом учебного заведения, или иметь трудовой договор. Если Вы пожелаете иметь статус резидента в Великобритании, тогда необходимо получить одну из следующих  категорий виз: программа Инвестор, программа для высококвалифицированных специалистов (HSMP), программа предприниматель (Entrepreneur) и программа «Состоятельный пенсионер». Получение права на постоянное проживание в Великобритании, а, тем более, получение британского гражданства является сложным процессом и лучше всего его поручить надежным иммиграционным адвокатам. Однако не стоит отчаиваться. В большинстве европейских стран наличие недвижимости является хорошим плюсом при рассмотрении соискателя на вид на жительство, особенно, если недвижимость дорогая.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова