Вторичка продается все хуже, а в новостройках началась ценовая болтанка
СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АПРЕЛЬ 2014 ГОДА: ГК «МИЭЛЬ», «Метриум Групп», ОАО «ОПИН», «ИНКОМ», «НДВ Недвижимость», «Азбука Жилья», ФСК «Лидер», Est-a-Tet, Welhome, IntermarkSavills, Blackwood, SOHO Estate, Knight Frank.
В апреле 2014 года вторичка продемонстрировала спокойствие мертвого льва, а вести с новостроечных полей весьма противоречивы: налицо ценовые скачки то вниз на 6%, то на столько же вверх. Однако уже в мае они ожидают некоторого спада активности, хотя многие объясняют это затяжными майскими праздниками, для которых, как и Новогодних, характерны спад продаж и интереса потенциальных покупателей жилья.
СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АПРЕЛЬ 2014 ГОДА: ГК «МИЭЛЬ», «Метриум Групп», ОАО «ОПИН», «ИНКОМ», «НДВ Недвижимость», «Азбука Жилья», ФСК «Лидер», Est-a-Tet, Welhome, IntermarkSavills, Blackwood, SOHO Estate, Knight Frank.
В апреле 2014 года вторичка продемонстрировала спокойствие мертвого льва, а вести с новостроечных полей весьма противоречивы: налицо ценовые скачки то вниз на 6%, то на столько же вверх. Однако уже в мае аналитики ожидают некоторого спада активности, хотя многие объясняют это затяжными майскими праздниками, для которых, как и Новогодних, характерны спад продаж и интереса потенциальных покупателей жилья.
Экономкласс | Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | |
Миэль | 97 276 | 4,4 | 170 810 | 1 | |
Метриум Групп | 116 400 | - 6 | - | - | |
ОПИН | 123 000 | 1 | - | - | |
ИНКОМ | - | - | 165 967 | 0,8 | |
НДВ Недвижимость | 150 789 | -1,1 | - | - | |
Азбука Жилья | 117 900 | - 3,5 | 170 700 | 1,1 | |
ФСК Лидер | 137 000 | 4,7 | - | - | |
Est-a-Tet | 153 000 | 6,2 | - | - |
Комфорт-класс | Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | |
Миэль | 122 202 | - 1 | 217 430 | 2,4 | |
Метриум Групп | 141 500 | - 8,3 | - | - | |
ОПИН | 158 000 | - 1,25 | - | - | |
ИНКОМ | - | - | 181 970 | 0,9 | |
НДВ Недвижимость | 155 283 | - 0,8 | - | - | |
Азбука Жилья | 149 100 | 4 | 230 300 | 2 | |
ФСК Лидер | 185 400 | 2,3 | - | - | |
Est-a-Tet | 150 500 | 1,5 | - | - |
Бизнес-класс | Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | ||||
Миэль | 236 443 | 8,9 | 268 800 | 1 | ||||
ОПИН | 220 000 | 2,8 | - | - | ||||
НДВ Недвижимость | 252 230 | 0,8 | - | - | ||||
Азбука Жилья | 260 000 | 6 | 281 400 | 1,4 | ||||
Est-a-Tet | 246 000 | 2,5 | - | - |
Элит-класс | Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц, % | ||||
ОПИН | 463 000 | 0 | - | - | ||||
IntermarkSavills | 697 700 | 3,5 | - | - | ||||
Welhome | 775 496 | -1,1 | - | - | ||||
Est-a-Tet | 606 000 | -2,3 | - | - | ||||
Blackwood | - | - | 842 480 | 0,1% | ||||
SOHO Estate | 792 700 | 0,3% | 773 484 | ,1% | ||||
Knight Frank | 836 380 | 0,9 | - | - |
Средняя цена | Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц | Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб. | Динамика цен за месяц |
Экономкласс | 127 909 | +0,8% | 169 159 | +0,97% |
Комфорт-класс | 151 712 | -0,51% | 209 900 | +1,77% |
Бизнес-класс | 242 935 | +4,2% | 275 100 | +1,2% |
Элит-класс | 695 213 | +0,22% | 807 982 | +0,1% |
Как мы считали
«Средняя температура по больнице», а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элит-), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.
Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.
Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.
ТРЕНДЫ
ЭКОНОМКЛАСС: падение цен продолжится в мае
Что касается цен на самые дешевые новостройки, то у аналитиков рынка нет единства: одни говорят о серьезном падении - на -6%, другие о росте, причем, на столько же процентов. Но большинство все же за рост, поэтому средняя динамика составила +0,8%.
«По жилью экономкласса в границах МКАД наблюдалось снижение цен, которое было обусловлено выходом в продажу новых корпусов на ранней стадии в комплексе по адресу Нагатино-Садовники, мкр.1, корп. 29Б, а также в ЖК «Некрасовка парк» и ЖК «Зеленый бор» в Зеленограде. Но в Москве и Новой Москве вместе эконом показал достаточно уверенный рост в 4,4%», - комментирует гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
В свою очередь гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая отметила, что ажиотаж, наблюдающийся на рынке новостроек экономкласса в начале года, в апреле пошел на спад – покупатели поубавили свой пыл, замедлился и рост цен. «Если в первом квартале локальные цены по округам росли в месяц на 2-3%, то в апреле аналогичный показатель не превысил 2%. Более того, средневзвешенное значение стоимости квадратного метра по итогам месяца уменьшилось на 7,7% – до 139 тыс. рублей», - сообщает эксперт, указав те же причины, что и специалисты «Миэль».
Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова рассказала, что апрель стал первым месяцем этого года, когда средневзвешенная цена предложения на новостройки экономкласса претерпела снижающие корректировки.
А в ФСК «Лидер» в массовом сегменте зафиксировали рост цен на 5%. Такие данные привел коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, отметив что на это явление продолжала влиять ситуация с курсом рубля, нестабильность в банковской сфере и неопределенность геополитической ситуации. «Майские праздники традиционно приостановили динамику цен и вернули рынок на уровень 1-1,5% среднемесячного прироста», - считает эксперт.
Что касается вторичного рынка, то, по словам Дарьи Третьяковой, на рынке вторичного жилья «старой» Москвы по итогам апреля по всем классам был отмечен рост среднего уровня цен. В целом по «старой» Москве средняя цена на вторично жилье по итогам апреля составила 222,1 тыс. руб./кв. м, что на 1,8% выше уровня марта.
КОМФОРТ-КЛАСС: цены упали ниже эконома
В данном классе также отмечается снижение цен на первичном рынке, причем более существенное, чем в экономе – в среднем на 0,5%, учитывая все данные наших спикеров.По словам Софьи Лебедевой, комфорт-класс существенно снизился в цене за счет выхода большого объема квартир (4 корпуса) в ЖК «Царицыно-2» на ранней стадии строительства подготовки площадки. По данным экспертов «Миэль», рыночный объем предложения квартир комфорт-класса в Москве в апреле увеличился на 3,5% по сравнению с предыдущим месяцем.
Снижение цен отметили и в «НДВ Недвижимость». Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Елизавета Гудзь заявила, что относительно прошлого месяца в апреле наблюдалось снижение средней стоимости кв. м в сегментах эконом и комфорт классов на 1,1% и 0,8% соответственно. Руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк и вовсе отметил, что в комфорте цены опустились ниже, чем в экономклассе за счет большого объема предложения в ЖК «Загорье», где средняя цена по проекту составляет на данный момент 140 тыс. рублей за «квадрат».
Что касается вторичного рынка жилья, то эксперты отмечают негативные тенденции. Директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ- Недвижимость» Сергей Шлома заявил, что «урожайное время на рынке жилья, продолжавшееся с декабря по март, закончилось». По его оценкам к концу апреля покупательский спрос уменьшился, по сравнению с мартом, примерно на 40%! «В настоящее время показатели рынка чуть хуже, чем те, которые были год назад – в период стагнации, - пояснил специалист. – Преждевременный спрос исчерпан, рынок вернулся в свое привычное посткризисное состояние, и в ближайшее время, если в экономике не случится очередных катаклизмов, продолжит существовать в таком вялотекущем режиме. Мы полагаем, что как минимум май, июнь и июль будут тихими и нерезультативными месяцами с меньшим, чем год назад, количеством сделок».
БИЗНЕС-КЛАСС: на первичном рынке растут объемы
Как ни странно, всегда уязвимый бизнес-класс показал более бодрое состояние, чем массовый сегмент: цены значительно выросли, несмотря на увеличение предложения. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рыночный объем предложения квартир в новостройках бизнес-класса в Москве в апреле увеличился на 3,4% по сравнению с предыдущим месяцем.
Владимир Богданюк в свою очередь отметил, что основные тенденции в бизнес-классе это комплексное освоение территорий с созданием всей необходимой инфраструктуры для жителей комплекса, а так же квартиры оптимальных площадей (тенденция к уменьшению средних площадей по типам квартир). В качестве примеров эксперт привел ЖК «Лобачевский», «Донской Олимп», Red Side и «Карамель».
На вторичном рынка жилья бизнес-класса, по мнению экспертов, ничего экстраординарного не происходит. Отметим, что по результатам наших подсчетов, рост цен составил всего 1,2%, что довольно близко к пределам погрешности.
ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ: апартаменты догоняют квартиры?
По данным компании IntermarkSavills, за апрель первичный рынок городского жилья премиум-класса пополнился сразу 3 проектами с ценами на уровне среднерыночной либо выше. Таким образом, средневзвешенная долларовая цена предложения прибавила более 3%, уступая только январю, когда был зафиксирован один из ценовых максимумов последних лет, считают эксперты компании.
Руководитель департамент стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров отметил рост популярности апартаментов этого класса. По его словам, за апрель 2014 года средняя стоимость выросла на 0,8%, по сравнению с мартом 2014 года, тогда как средняя цена за 1 кв. метр элитных квартир за прошедший месяц сократилась на 1,1%. «Таким образом, разница между стоимостью апартаментов и квартир планомерно сокращается», - отметил эксперт.
Представители «Галс-Девелопмент» заявили, что в апреле наблюдали увеличение количества сделок по отношению к прошлому году почти в 1,5 раза. «В период резких скачков курсов валют потенциальные инвесторы начинают более осмотрительно распоряжаться деньгами, в сегменте элитной недвижимости около 30% покупок совершается именно в инвестиционных целях и, безусловно, настроения покупателей отражаются на рынке, - заявил директор департамента продаж недвижимости компании Игорь Быченок. – Многие девелоперы фиксируют цены и создают наиболее выгодные условия для приобретения. Несмотря на это, мы отмечаем стабильный спрос на объекты элитной недвижимости, который выражается в увеличении количества заключенных сделок. Кроме того, мы отмечаем, что на рынок недвижимости возвращаются игроки, которые последние несколько лет специализировались на финансовых биржах».
В то же время в Est-a-Tet считают, что средняя цена на элитку упала на 2,3%, в основном, правда, за счет выхода дополнительного объема в ЖК «Садовые кварталы». «Его доля в процентном выражении составляет 21% от всех площадей элит квартир в Москве или 32 000 кв. м», - пояснил Владимир Богданюк.
Заместитель гендиректора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate Наталия Голованова отметила, что во второй половине апреля было зафиксировано небольшое снижение покупательской активности, которое было связано, скорее всего, с длительными майскими выходными. Цены на первичном рынке на наиболее востребованные квартиры, площадью 100-200 кв. м, расположенные на средних этажах, выросли на 0,3%. На вторичном рынке, по мнению эксперта, цены были более-менее стабильны.
В отделе исследований компании Knight Frank отмечают, что поведение покупателей в элитном сегменте в первые месяцы года отвечало ситуации, сложившейся на рынке и отличалось высокой волатильностью. После высокой активности покупателей в начале первого квартала (число сделок превысило результат аналогичного периода прошлого года), в марте наблюдалось небольшое затишье, а в апреле ситуация стабилизировалась.
Мария Лукина