Рубрики раздела события

12 мая 2014

Вторичка продается все хуже, а в новостройках началась ценовая болтанка

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АПРЕЛЬ 2014 ГОДА: ГК «МИЭЛЬ», «Метриум Групп», ОАО «ОПИН», «ИНКОМ», «НДВ Недвижимость», «Азбука Жилья», ФСК «Лидер», Est-a-Tet, Welhome, IntermarkSavills, Blackwood, SOHO Estate, Knight Frank. В апреле 2014 года вторичка продемонстрировала спокойствие мертвого льва, а вести с новостроечных полей весьма противоречивы: налицо ценовые скачки то вниз на 6%, то на столько же вверх. Однако уже в мае они ожидают некоторого спада активности, хотя многие объясняют это затяжными майскими праздниками, для которых, как и Новогодних, характерны спад продаж и интереса потенциальных покупателей жилья.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АПРЕЛЬ 2014 ГОДА: ГК «МИЭЛЬ», «Метриум Групп», ОАО «ОПИН», «ИНКОМ», «НДВ Недвижимость», «Азбука Жилья», ФСК «Лидер», Est-a-Tet, Welhome, IntermarkSavills, Blackwood, SOHO Estate, Knight Frank.

В апреле 2014 года вторичка продемонстрировала спокойствие мертвого льва, а вести с новостроечных полей весьма противоречивы: налицо ценовые скачки то вниз на 6%, то на столько же вверх. Однако уже в мае аналитики ожидают некоторого спада активности, хотя многие объясняют это затяжными майскими праздниками, для которых, как и Новогодних, характерны спад продаж и интереса потенциальных покупателей жилья.

Экономкласс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

Миэль

97 276

4,4

170 810

1

Метриум Групп

116 400

- 6

-

-

ОПИН

123 000

1

-

-

ИНКОМ

-

-

165 967

0,8

НДВ Недвижимость

150 789

-1,1

-

-

Азбука Жилья

117 900

- 3,5

170 700

1,1

ФСК Лидер

137 000

4,7

-

-

Est-a-Tet

153 000

6,2

-

-

 

Комфорт-класс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

Миэль

122 202

- 1

217 430

2,4

Метриум Групп

141 500

- 8,3

-

-

ОПИН

158 000

- 1,25

-

-

ИНКОМ

-

-

181 970

0,9

НДВ Недвижимость

155 283

- 0,8

-

-

Азбука Жилья

149 100

4

230 300

2

ФСК Лидер

185 400

2,3

-

-

Est-a-Tet

150 500

1,5

-

-

 

Бизнес-класс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

Миэль

236 443

8,9

268 800

1

ОПИН

220 000

2,8

-

-

НДВ Недвижимость

252 230

0,8

-

-

Азбука Жилья

260 000

6

281 400

1,4

Est-a-Tet

246 000

2,5

-

-

 

Элит-класс

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц, %

ОПИН

463 000

0

-

-

IntermarkSavills

697 700

3,5

-

-

Welhome

775 496

-1,1

-

-

Est-a-Tet

606 000

-2,3

-

-

Blackwood

-

-

842 480

0,1%

SOHO Estate

792 700

0,3%

773 484

,1%

Knight Frank

836 380

0,9

-

-

 

Средняя цена

Первичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц

Вторичный рынок, средняя цена 1 кв. м, руб.

Динамика цен за месяц

Экономкласс

127 909

+0,8%

169 159

+0,97%

Комфорт-класс

151 712

-0,51%

209 900

+1,77%

Бизнес-класс

242 935

+4,2%

275 100

+1,2%

Элит-класс

695 213

+0,22%

807 982

+0,1%

Как мы считали

«Средняя температура по больнице», а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элит-), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

ТРЕНДЫ

ЭКОНОМКЛАСС: падение цен продолжится в мае

Что касается цен на самые дешевые новостройки, то у аналитиков рынка нет единства: одни говорят о серьезном падении  - на -6%, другие о росте, причем, на столько же процентов. Но большинство все же за рост, поэтому средняя динамика составила +0,8%.

«По жилью экономкласса в границах МКАД наблюдалось снижение цен, которое было обусловлено выходом в продажу новых корпусов на ранней стадии в комплексе по адресу Нагатино-Садовники, мкр.1, корп. 29Б, а также в ЖК «Некрасовка парк» и ЖК «Зеленый бор» в Зеленограде. Но в Москве и Новой Москве вместе эконом показал достаточно уверенный рост в 4,4%», - комментирует гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

В свою очередь гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая  отметила, что ажиотаж, наблюдающийся на рынке новостроек экономкласса в начале года, в апреле пошел на спад – покупатели поубавили свой пыл, замедлился и рост цен. «Если в первом квартале локальные цены по округам росли в месяц на 2-3%, то в апреле аналогичный показатель не превысил 2%. Более того, средневзвешенное значение стоимости квадратного метра по итогам месяца уменьшилось на 7,7% – до 139 тыс. рублей», - сообщает эксперт, указав те же причины, что и специалисты «Миэль».

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова рассказала, что апрель стал первым месяцем этого года, когда средневзвешенная цена предложения на новостройки экономкласса претерпела снижающие корректировки.

А в ФСК «Лидер» в массовом сегменте зафиксировали рост цен на 5%. Такие данные привел коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, отметив что на это явление продолжала влиять ситуация с курсом рубля, нестабильность в банковской сфере и неопределенность геополитической ситуации. «Майские праздники традиционно приостановили динамику цен и вернули рынок на уровень 1-1,5% среднемесячного прироста», - считает эксперт.

Что касается вторичного рынка, то, по словам Дарьи Третьяковой, на рынке вторичного жилья «старой» Москвы по итогам апреля по всем классам был отмечен рост среднего уровня цен. В целом по «старой» Москве средняя цена на вторично жилье по итогам апреля составила 222,1 тыс. руб./кв. м, что на 1,8% выше уровня марта.

КОМФОРТ-КЛАСС: цены упали ниже эконома

В данном классе также отмечается снижение цен на первичном рынке, причем более существенное, чем в экономе – в среднем на 0,5%, учитывая все данные наших спикеров.По словам Софьи Лебедевой, комфорт-класс существенно снизился в цене за счет выхода большого объема квартир (4 корпуса) в ЖК «Царицыно-2» на ранней стадии строительства подготовки площадки. По данным экспертов «Миэль», рыночный объем предложения квартир комфорт-класса в Москве в апреле увеличился на 3,5% по сравнению с предыдущим месяцем.

Снижение цен отметили и в «НДВ Недвижимость». Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Елизавета Гудзь заявила, что относительно прошлого месяца в апреле наблюдалось снижение средней стоимости кв. м в сегментах эконом и комфорт классов на 1,1% и 0,8% соответственно. Руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк и вовсе отметил, что в комфорте цены опустились ниже, чем в экономклассе за счет большого объема предложения в ЖК «Загорье», где средняя цена по проекту составляет на данный момент 140 тыс. рублей за «квадрат».

Что касается вторичного рынка жилья, то эксперты отмечают негативные тенденции. Директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ- Недвижимость» Сергей Шлома заявил, что «урожайное время на рынке жилья, продолжавшееся с декабря по март, закончилось». По его оценкам к концу апреля покупательский спрос уменьшился, по сравнению с мартом, примерно на 40%! «В настоящее время показатели рынка чуть хуже, чем те, которые были год назад – в период стагнации, - пояснил специалист. – Преждевременный спрос исчерпан, рынок вернулся в свое привычное посткризисное состояние, и в ближайшее время, если в экономике не случится очередных катаклизмов, продолжит существовать в таком вялотекущем режиме. Мы полагаем, что как минимум май, июнь и июль будут тихими и нерезультативными месяцами с меньшим, чем год назад, количеством сделок».

БИЗНЕС-КЛАСС: на первичном рынке растут объемы

Как ни странно, всегда уязвимый бизнес-класс показал более бодрое состояние, чем массовый сегмент: цены значительно выросли, несмотря на увеличение предложения. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рыночный объем предложения квартир в новостройках бизнес-класса в Москве в апреле увеличился на 3,4% по сравнению с предыдущим месяцем.

Владимир Богданюк в свою очередь отметил, что основные тенденции в бизнес-классе это комплексное освоение территорий с созданием всей необходимой инфраструктуры для жителей комплекса, а так же квартиры оптимальных площадей (тенденция к уменьшению средних площадей по типам квартир). В качестве примеров эксперт привел ЖК «Лобачевский», «Донской Олимп», Red Side и «Карамель».

На вторичном рынка жилья бизнес-класса, по мнению экспертов, ничего экстраординарного не происходит. Отметим, что по результатам наших подсчетов, рост цен составил всего 1,2%, что довольно близко к пределам погрешности.

ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ: апартаменты догоняют квартиры?

По данным компании IntermarkSavills, за апрель первичный рынок городского жилья премиум-класса пополнился сразу 3 проектами с ценами на уровне среднерыночной либо выше. Таким образом, средневзвешенная долларовая цена предложения прибавила более 3%, уступая только январю, когда был зафиксирован один из ценовых максимумов последних лет, считают эксперты компании.

Руководитель департамент стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров отметил рост популярности апартаментов этого класса. По его словам, за апрель 2014 года средняя стоимость выросла на 0,8%, по сравнению с мартом 2014 года, тогда как средняя цена за 1 кв. метр элитных квартир за прошедший месяц сократилась на 1,1%. «Таким образом, разница между стоимостью апартаментов и квартир планомерно сокращается», - отметил эксперт.

Представители «Галс-Девелопмент» заявили, что в апреле наблюдали увеличение количества сделок по отношению к прошлому году почти в 1,5 раза. «В период резких скачков курсов валют потенциальные инвесторы начинают более осмотрительно распоряжаться деньгами, в сегменте элитной недвижимости около 30% покупок совершается именно в инвестиционных целях и, безусловно, настроения покупателей отражаются на рынке, - заявил директор департамента продаж недвижимости компании Игорь Быченок. – Многие девелоперы фиксируют цены и создают наиболее выгодные условия для приобретения. Несмотря на это, мы отмечаем стабильный спрос на объекты элитной недвижимости, который выражается в увеличении количества заключенных сделок. Кроме того, мы отмечаем, что на рынок недвижимости возвращаются игроки, которые последние несколько лет специализировались на финансовых биржах».

В то же время в Est-a-Tet считают, что средняя цена на элитку упала на 2,3%, в основном, правда, за счет выхода дополнительного объема в ЖК «Садовые кварталы». «Его доля в процентном выражении составляет 21% от всех площадей элит квартир в Москве или 32 000 кв. м», - пояснил Владимир Богданюк.

Заместитель гендиректора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate Наталия Голованова отметила, что во второй половине апреля было зафиксировано небольшое снижение покупательской активности, которое было связано, скорее всего, с длительными майскими выходными. Цены на первичном рынке на наиболее востребованные квартиры, площадью 100-200 кв. м, расположенные на средних этажах, выросли на 0,3%. На вторичном рынке, по мнению эксперта, цены были более-менее стабильны.

В отделе исследований компании Knight Frank отмечают, что поведение покупателей в элитном сегменте в первые месяцы года отвечало ситуации, сложившейся на рынке и отличалось высокой волатильностью. После высокой активности покупателей в начале первого квартала (число сделок превысило результат аналогичного периода прошлого года), в марте наблюдалось небольшое затишье, а в апреле ситуация стабилизировалась.

Мария Лукина

Экспертный совет

Новостройки на тест-драйв в аренду: за и против
Алексей Могила, Виталий Разуваев, Артур Григорян, Александр Байгушев, Григорий Алтухов
Реклама в кризис: резать бюджеты или увеличивать?
Ирина Бурдельная, Артур Григорян, Илья Утин, Ирина Могилатова, Вартан Погосян
НОВОГОДНИЙ БЛИЦ-КРИК №20: Письма Деду Морозу от участников рынка недвижимости
Дмитрий Котровский, Валерий Мищенко, Ирина Доброхотова, Мария Литинецкая, Дмитрий Земсков