Рубрики раздела события

Лента

В столице вакантно до 60-80% новых офисных площадей

24 сентября 2009
В сентябре 2009 года на рынке офисной недвижимости Москвы все не так однозначно. Новые офисные помещения на 60-80% не заполнены, а число вакансий в уже функционирующих качественных объектах достигает 15% в классе А и 17,2% в офисных помещениях класса В. Эксперты уверены, что дно рентабельности для отдельных бизнес-центров уже достигнуто, однако верят в медленное восстановление

Традиционно сентябрь приносит некое оживление на рынок коммерческой недвижимости. В конце третьего - начале четвертого квартала начинается ввод в эксплуатацию большинства объектов нового строительства, арендаторы после летнего затишья возобновляют поиски новых офисных площадей по более выгодным условиям, а арендодатели радуются заключенным контрактам. Однако в сентябре 2009 года все не так однозначно. Новые офисные помещения на 60-80% не заполнены, а число вакансий в уже функционирующих качественных объектах достигает 15% в классе А и 17,2% в офисных помещениях класса В. Эксперты уверены, что дно рентабельности для отдельных бизнес-центров уже достигнуто, однако верят в медленное восстановление рынка.

В настоящий момент, по данным Colliers International, общий объем предложения офисных площадей класса А и В в Москве составляет около 11 млн кв. м. По словам регионального директора департамента аналитики компании Ольги Ясько, на начало 2009 года данный показатель составил 9,9 млн кв. м площадей, а на середину года – 10,71 млн кв. м. При этом уровень вакантных помещений в качественных столичных бизнес-центрах достигает 15% для офисов класса А и 17,2% для помещений класса В. В данном случае примечательно, что хуже всего в нынешнее время чувствует себя сегмент В+, где пустуют до 20,3% помещений, в то время как в более дешевых офисных площадях класса В- значится только 13,1% вакансий.

Как отметила директор по стратегическому развитию департамента консалтинга GVA Sawyer Кира Смирнова, в сентябре 2009 года "объем предложения вакантных площадей все еще продолжает увеличиваться, но темп роста по сравнению с началом года замедлился". Действительно, как следует из приведенных экспертами данных, с начала 2009 года общий объем предложения качественных офисов увеличился только на 1,1 млн кв. м, а к концу года столичные девелоперы введут и того меньше.

 

Данные Colliers International

Как обычно, опрошенные RealEstate.ru эксперты разошлись во мнениях о том, сколько квадратных метров офисных площадей будет сдано по итогам года. Связано это с тем, что процесс ввода в эксплуатацию в столице обычно затягивается, и многое зависит от умения девелопера быстро получить всю необходимую документацию. Кроме того, кризис может внести изменения в планы практически любого девелопера. Самый оптимистичный прогноз дал управляющий партнер KINGSLAND Денис Евсеев. По его мнению, к концу 2009 года на офисный рынок Москвы выйдет около 1,5 млн кв. м качественных офисных площадей. О. Ясько из Colliers International считает, что к концу года будет сдано порядка 800 тыс. кв. м новых офисных площадей, а в GVA Sawyer уверены, что к концу декабря будет сдано всего 600 тыс. кв. м офисной недвижимости.

Вследствие ввода новых площадей уровень вакансий по качественным офисным помещениям может достигнуть 25%. Однако ситуация может начать меняться уже в следующем году, когда общий объем нового предложения сократится на 60% по сравнению с 2009 годом, заявила К.Смирнова из GVA Sawyer. По ее словам, это во много связано с тем фактом, что девелоперы, выводящие на рынок новые площади, сталкиваются с большими трудностями по их заполнению. «Сегодня недавно введенные в эксплуатацию качественные офисы в среднем пустуют на 60-80% и даже более», - добавила она.

С коллегой согласен и Д. Евсеев из компании KINGSLAND, который напомнил о том, что в настоящий момент в столице заморожено строительство порядка 1 млн кв. м офисных площадей, а спрос сохраняется только на центральные районы Москвы и небольшие помещения от 200 до 500 кв. м с отделкой. «Рынок офисной недвижимости, который в период кризиса почти полностью перешел в подчинение арендаторов, диктует девелоперам и арендодателям новые правила игры. Кредитные обязательства, регулярные затраты на эксплуатацию здания, коммунальные платежи, высокая конкуренция и необходимость в оборотных средствах – серьезные аргументы для любого девелопера и арендодателя в пользу скорейшей реализации всего объема пустующих офисных площадей. Многие их них готовы полностью ощутить дно рентабельности, лишь бы не платить из своего кармана», - добавил он.

Для достижения этой цели некоторые девелоперы и арендодатели проводят сегодня специализированные рекламные акции, обещающие новым арендаторам бесплатные периоды аренды в офисах с уже выполненной внутренней отделкой. Договоры аренды в некоторых бизнес-центрах не предусматривают обеспечительных (страховых) депозитов или снижены до символических размеров. Арендаторам может быть предоставлено право досрочного расторжения договора аренды без всяких штрафных санкций, с условием временного уведомления.

Однако эксперты напоминают о том, что все же не стоит гнаться за абсолютной дешевизной арендных ставок. Так, нынешние арендаторы, откликнувшиеся на заманчивые предложения в виде чего-то бесплатного или очень дешевого, сталкиваются с определенными и не совсем приятными нюансами. Как правило, это могут быть как обязательные условия заключения договора с эксклюзивным поставщиком телекоммуникационных услуг (разумеется, по весьма завышенным тарифам), так и множество других «нагружающих» условий (дополнительные сборы за охрану, воду, тепло, завышенные ставки аренды машиномест, дополнительные страховые отчисления,  и т.д.). В кризис арендодатели «добирают» недостающие средства, как могут.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова