В сентябре спрос вырос на московское жилье и стал драйвером небольшого повышения цен

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ: «Метриум Групп», IntermarkSavills, Contact Real Estate, Инком-Недвижимость, «Миэль-Новостройки», Knight Frank, Welhome, Kalinka Realty

За первый осенний месяц на московском рынке жилья наметились определенное оживление. В результате во всех сегментах эксперты отмечают рост цен, правда в зависимости от оценок каждой компании этот рост может отличаться в несколько раз. Впрочем, если летом цены стабильно стагнировали, сегодня можно уже говорить о том, что рынок постепенно оживает в дешевом и дорогом сегментах, а вот бизнес-класс показал себя неоднозначно – подсчеты аналитиков дали вилку от +4% до -5%. Если говорить о рынке в целом, то хитом продаж пока остаются одно- и двухкомнатные квартиры в самом доступном ценовом сегменте.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ: «Метриум Групп», IntermarkSavills, Contact Real Estate, Инком-Недвижимость, «Миэль-Новостройки», Knight Frank, Welhome, Kalinka Real Estate Consulting Group

За первый осенний месяц на московском рынке жилья наметились определенное оживление. В результате во всех сегментах эксперты отмечают рост цен, правда в зависимости от оценок каждой компании этот рост может отличаться в несколько раз. Впрочем, если летом цены стабильно стагнировали, сегодня можно уже говорить о том, что рынок постепенно оживает в дешевом и дорогом сегментах, а вот бизнес-класс показал себя неоднозначно – подсчеты аналитиков дали вилку от +4% до -5%. Если говорить о рынке в целом, то хитом продаж пока остаются одно- и двухкомнатные квартиры в самом доступном ценовом сегменте.





Источник: данные компаний, составлено RealEstate.ru  

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. 

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку. 

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

ТРЕНДЫ

Эконом-класс: выход из пике

Все участники рынка отмечают рост цен в сегменте эконом-класса. При этом наибольшее увеличение цены (на 7%) фиксируют в компании «Миэль-Новостройки». По словам генерального директора компании Софьи Лебедевой, это обусловлено, в основном, изменением объемов предложения. «С одной стороны, в продажу вышли новые корпуса в мкрн. «Некрасовка-Парк», где установлен минимальный уровень цен. А с другой – в сентябре на рынке появился ЖК «Вершинино», где продаются не самые дешевые квартиры», - соглашается генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В свою очередь на вторичном рынке, по данным руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, также наметился небольшой рост. Как отмечает эксперт, в основном спрос увеличился на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса в блочных и панельных домах, поэтому и цены на них номинально выросли.

Бизнес-класс: рост по ходу работ

По словам руководителя департамента анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолия Довганя, который обнаружил увеличение стоимости квадрата в этом сегменте,  драйверами роста цен на новостройки бизнес-класса выступили, прежде всего, квартирные проекты в стадии активных строительно-монтажных работ. «Именно квартиры бизнес-класса в последнее время демонстрируют устойчивость и последовательность в ценообразовании. С начала 2013 года традиционные квартирные новостройки прибавили порядка 9%», - говорит эксперт.

Впрочем, его коллеги из «Миэль-Новостройки» увидели снижение цен более чем на 5 %, а «Инком» сообщил о легком падении на вторичке. Возможно, разница в данных обусловлена различными подходами в оценке недвижимости бизнес-класса и в методике подсчетов.

Элитная недвижимость: ничего прочнее стабильности

В сегменте элитной недвижимости рост был, но не такой существенный. По словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяны Шаровой, общая ситуация на рынке элитной городской недвижимости Москвы остается стабильной.

Более того, в сентябре произошло небольшое оживления на рынке городской элитной недвижимости, например, был анонсирован выход нового элитного проекта «Кленовый дом» компании «Дон-Строй» на Пречистенской набережной.  При этом, как говорит эксперт, в сентябре наблюдалось небольшое повышение спроса на элитную городскую недвижимость, хотя ощутимых изменений в предпочтениях потенциальных покупателей зафиксировано не было. «В элитном сегменте в сентябре был зафиксирован традиционный для начала осени рост спроса на 20%. Покупатели чаще интересовались большими площадями – 500 квадратных метров и больше», - солидарен директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group Роман Попов. При этом, по его словам, в центре Москвы в сентябре было выдано только одно новое разрешение на жилищное строительство – на возведение ЖК «Булгаков» (Б. Козихинский, 25). Кроме того, в сентябре стартовал международный конкурс на разработку концепции редевелопмента крупнейшей столичной промзоны – завода «Серп и молот». После принятия концепции территория завода станет крупнейшей инвестиционной площадкой – объем вложений в реорганизацию его территории может составить около 140 млрд. рублей. 

Более того, по данным отдела исследований компании Knight Frank, реального снижения цен в жилых проектах в сентябре не происходило, напротив, в некоторых цены были повышены, а снижение среднего по рынку показателя было вызвано почти полным завершением продаж на первичном рынке в элитном комплексе Barkli Virgin House. При этом, по словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, также выросло число крупных сделок в структуре продаж, увеличились и площади проданных квартир. В целом, считает эксперт, в настоящий момент завершается очередной цикл рынка, начавшийся летом 2009 года, когда наблюдался пик снижения цен.
Впрочем, в будущем участники рынка не исключают, что в Москве появится несколько интересных  объектов. «Столичная администрация продолжает демонстрировать готовность работать над процедурой проведения аукционов – в сентябре для удобства инвесторов был упрощен осмотр объектов нежилого фонда из имущественной казны. Теперь для осмотра достаточно по электронной почте направить заявку с контактными данными, номером лота, датой проведения аукциона и осмотра и приложить копию паспорта», - говорит Роман Попов.

По его словам, с учетом проведения роуд-шоу по выставляемым на торги объектам и снижения количества документов в заявке всего до трех, это облегчает допуск к аукционам новых игроков и повышает конкуренцию, что всегда благотворно сказывается на качестве реализуемых проектов. Так, в сентябре игроки элитного рынка активно обсуждали намерения столичной администрации выкупить 3 га земли на Софийской набережной между Большим Каменным мостом и резиденцией посла Великобритании. За много лет участок неоднократно менял собственников и арендаторов, однако строительство элитного многофункционального комплекса «Царев Сад», о котором заявлялось еще в начале 2000-х гг., так и не началось. Если выкуп городом актива сдвинет проект с мертвой точки, то рынок выйдет еще как минимум 80 тыс. квадратных метров недвижимости класса de luxe.

Алексей Лоссан