В Москве пустует почти 1 млрд кв. м... крыш!
В одном из выпусков Блиц-крика Ольга Вальчук, генеральный директор, «Региондевелопмент», призвала девелоперов осваивать крыши: «В Москве слишком высокая плотность многоэтажной застройки и совершенно негде прогуляться вечером, после работы, особенно, если речь идет о центре. Почему никто не задумывается о благоустройстве крыш или мансард?». Ольга удивилась, а RealEstate.ru заинтересовался темой и задал этот вопрос напрямую тем, в чей власти оживить крыши столичных жилых домов, торговых и бизнес-центров. Выяснилось, что освоение верхотуры – процесс крайне заманчивый, но недешевый. И на данный момент каждый пример эксплуатируемой кровли в столице можно считать уникальным.
В одном из выпусков Блиц-крика Ольга Вальчук, генеральный директор, «Региондевелопмент», призвала девелоперов осваивать крыши: «В Москве слишком высокая плотность многоэтажной застройки и совершенно негде прогуляться вечером, после работы, особенно, если речь идет о центре. Почему никто не задумывается о благоустройстве крыш или мансард?». Ольга удивилась, а RealEstate.ru заинтересовался темой и задал этот вопрос напрямую тем, в чей власти оживить крыши столичных жилых домов, торговых и бизнес-центров. Выяснилось, что освоение верхотуры – процесс крайне заманчивый, но недешевый. И на данный момент каждый пример эксплуатируемой кровли в столице можно считать уникальным.
Жилье с поднебесным комфортом
«Полноценно благоустроенных крыш со сложным дренажом и системой подогрева, где расположены теннисные корты, смотровые площадки, растут деревья с глубокой корневой системой и цветут оранжереи, в центре Москвы крайне мало», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». По ее словам, площадь всех крыш жилых домов Москвы суммарно составляет около 1 млрд кв. м и только около 50 комплексов имеют эксплуатируемую кровлю.
«В основном, кровли превращаются в террасы и площадки для барбекю с декоративными деревцами в кадках, которые для круглогодичного использования не всегда пригодны, а сам термин «эксплуатируемая кровля» все чаще становится определенной «фишкой» для продвижения объекта на рынке. Вообще, число жилых комплексов с обустроенными крышами в Москве стабильно растет. Однако большинство из них, во-первых, относится к высокому ценовому сегменту, а во-вторых, уже давно построено, поэтому на первичном рынке подобных проектов сейчас мало».
"Сады Пекина"
Кстати, на днях компания «Галс-Девелопмент» объявила о том, что намерена разбить настоящие сады на крышах будущего комплекса апартаментов «Сады Пекина», который расположится рядом с гостиницей «Пекин» на Маяковской. В «Галс-Девелопмент» рассказали, что помимо садов, на крышах будут расположены летние кафе, теневой сад, качели, беседки, зоны отдыха и места для занятия спортом.
Petrovsky Apart House
ЖК «Утесов»
По словам Петра Кирилловского, руководителя управления маркетинга ГК «ГРАС», на кровле «Утесова» запроектированы зеленые газоны, терраса с кустарниками и растениями, летнее кафе, зоны для игр и отдыха. Зимой здесь планируется заливать каток. «С помощью организации в доме эксплуатируемой зеленой кровли, которая находится в общем пользовании, можно решить и проблему нехватки зеленых насаждений и организовать дополнительную зону отдыха для жителей, и просто сформировать собственную социальную среду», - отмечает Петр Кириловский.
Земледельческий пер.11
Как рассказала Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome, клубный дом, расположенный по адресу Земледельческий пер.11, – пожалуй, единственный пример кровли общего пользования на рынке элитной недвижимости Москвы. «Дом обладает эксплуатируемой кровлей с летними террасами, откуда открываются потрясающие виды на центр города. Верхний уровень заканчивается собственной вертолетной площадкой», - рассказывает эксперт.
Еще один вариант использования больших кровельных площадей – это строительство пентхаусов, рыночная цена которых исчисляется миллионами долларов, отмечает Мария Литинецкая. Такое предложение, как правило, встречается в элитных районах Москвы. Великолепные панорамы центра города порой становятся главным преимуществом подобных проектов. В качестве примера можно привести ЖК «Английский квартал», где продаются видовые пентхаусы с эксплуатируемой кровлей»,- пояснила она.
Крыши в бизнес- и торговых центрах
5 звед Marina Bay Sands
Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group, рассказывает, что эксплуатируемая кровля, как и другие модные веяния и «фишки» на рынок коммерческой недвижимости пришли в нашу страну с запада.
«Например, в Сингапуре есть отель категории 5 звед Marina Bay Sands, состоящий из четырех небоскребов. На последних этажах все высотки объединены единой конструкцией по форме напоминающей огромный корабль. На этом «корабле» помимо пляжа, баров и ресторанов есть уникальный бассейн, доступ к которому открыт только для жителей этого отеля. Фактически этот бассейн и «корабль» стали для туристов визитной карточкой не только самой гостиницы, но и всего Сингапура, - отмечает Игорь Чаплинский.- А в одном из европейских проектов на крыше сконструирован кинотеатр под открытым небом, пользующийся большой популярностью у местных жителей. На другом объекте эксплуатируемая кровля используется как теннисный корт. И таких примеров наберется масса. Часто встречаются здания, на крышах которых расположена парковка. Если говорить о московских проектах коммерческой недвижимости с эксплуатируемой кровлей, то их наберется не так много». Юлий Борисов, главный архитектор, соучредитель UNK project, отмечает, что в 90% случаев крыши отдаются под летние веранды кафе и ресторанов.
По словам экспертов, благоустроенные крыши для отдыха можно найти в Академии Наук, Наутилусе, в ArtPlay , БЦ Central City Tower, Ритц Карлтон, в Новинском Пассаже, в ТЦ «Времена Года», БЦ «Романов двор», ТЦ «Цветной». А также большое количество эксплуатируемых под клубы и рестораны крыш есть на Красном Октябре.
крыша «Artplay»
Из всех перечисленных кровель хотелось бы выделить крышу «Artplay». В стенах центра открылась необычная баня, куда, скорее всего, будут часто ходить любители панорамных видов и отдыха на высоте — в буквальном смысле. Главная «фишка» парной заключается в том, что она (баня) располагается на крыше высотного здания, откуда открывается потрясающий вид на центр Москвы. Вот уж действительно полный релакс — наслаждаться паром и изумительной панорамой города. Парилка представляет собой небольшой вагончик, вокруг которого разбит зеленый газон. Внутри баньки есть все для комфортного и полноценного отдыха.
ТРЦ «Европейский»
По словам Чаплинского, похвастать обитаемой крышей может и ТРЦ «Европейский»: там есть рестораны, бары и караоке-клуб. На крыше ТРЦ «Алтуфьевский» открыт бар «Крыша» в виде веранды. А в БЦ Victory Plaza на крыше спроектирована вертолетная площадка. В ТЦ районного масштаба «Столица» на крыше предполагалось сделать зимой каток, а летом открывать там роллер-дром.
Комфорт на крыше - это дорого. Почему?
Как правило девелоперы сами же и благоустраивают свои крыши, но бывают случаи, когда объектами занимаются специализированные компании. Например, такие фирмы, как Zinco и Terraculture и Greenlife Group.
Эксперты уверяют, что основная проблема, связанная с эксплуатацией кровель в Москве, – это долгий зимний период, и, следовательно, актуальный с ноября по март вопрос – куда же убирать снег? Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, рассказывает, что для очистки обширной территории крыши необходимо приобретать специальные дорогостоящие снегоплавильные печи. Кроме того, как отмечает эксперт, размещение архитектурно-ландшафтных объектов на крышах требует специальной конструкции этих кровель с устройством уклонообразующего слоя, пароизоляционных, теплоизоляционных, корнезащитных, водоизоляционных и разделительных слоев.
«Еще нужно учесть тот момент, что создание эксплуатируемой кровли приводит к потере площадей, которые отводятся для размещения технических систем, обеспечивающих водоотведение, подогрев и вентиляцию здания. Отдельно стоит вопрос и о безопасности объектов инфраструктуры на кровлях жилых зданий»,- отмечает Мария Литинецкая.
«И тут встает вопрос – за чей счет это все будет осуществляться. Если дом жилой, а на его крыше оборудована некая общественная зона, то ее эксплуатация может лечь тяжким бременем на собственников всех квартир. В среднем, эксплуатация крыши/кровли/террасы площадью 100 кв. м через управляющую компанию дома обходится в кругленькую сумму от 5000 до 10 000 рублей в месяц в зависимости от сезона. Соответственно, чем больше площадь крыши - тем выше расходы. Если здание коммерческое, то расходы по эксплуатации такой общественной зоны должна взять на себя управляющая компания комплекса, которая наверняка спишет их с арендаторов помещений»,- рассказывает Денис Попов.
По мнению эксперта, арендаторы офисов, чаще всего, воспринимают приложение к рабочему помещению в виде эксплуатируемой кровли как лишние расходы. «Хотя некоторые компании типа креативных и дизайн бюро наоборот ищут подобные оригинальные объекты, где обустраивают нестандартные пространства open-air и проводят мероприятия, но это все же единичные случаи», - тут же оговаривается спикер.
Тем самым, эксперты приходят к выводу, что для девелоперов наличие обустроенной крыши в проекте, возводимом в столице, вне зависимости от типа недвижимости - коммерческая или жилая, - будет конкурентным преимуществом перед другими объектами недвижимости, несмотря на всю затратность эксплуатации таких кровель. А для жителей столицы, конечно, благоустроенные крыши, становятся одним из спасительных благ. Им не придется стоять в многокилометровых пробках, чтобы выехать за город, ведь насладится относительно свежим воздухом, спортивным играми или пикником они смогут прямо над своей квартирой, офисом или торговым центром.
Ну что же, мечтать не вредно…
Людмила Виноградова
