Рубрики раздела события

Лента

ТОП-5 самых дорогих промплощадок Москвы

19 июля 2011
Пять самых перспективных для редевелопмента столичных заводских территорий

По иронии судьбы, самые дорогие столичные промзоны, за которые ожесточенно бились игроки рынка слияний и поглощений в 2000-х, планируя построить на них суперэлитную недвижимость, так до сих пор и стоят незастроенными. Самое большое, что смогли сделать новые владельцы этих промактивов - открыть здесь офисы низшего и среднего классов — C и B-. Мы представляем пять таких объектов, которым в ближайшие пять лет предстоит редевелопмент. Но при условии, если их владельцам удастся договориться между собой и  справиться с текущими долгами… до нового финансового кризиса. ТОП-5 составлен по объему вложенных и запланированных инвестиций.

I место

АЗЛК «Москвич» - 3,2 млрд долл.

На 21 га будет построен деловой район «Метрополия». Это 900 тыс. кв. метров офисных, гостиничных и торгово-развлекательных площадей. Инвестиции в деловой центр могут составить более 3 млрд долл. Срок реализации - 7-10 лет. В настоящее время ведется разработка проекта планировки и градостроительной документации. "По завершении данного этапа (его продолжительность оценивается в 2 года) мы приступим к строительству", - сообщила RealEstate.ru представитель «Метрополь Девелопмент» Надежда Андрианова. В рамках первой фазы планируется построить до 115 тыс. кв.м недвижимости. Это будет офисно-гостиничный комплекс. Финансирование проекта осуществляется в полном объеме за счет собственных средств инвестора – ГК «Метрополь».

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

В 2006 году большую часть активов АЗЛК, переживающего банкротство, купила Группа «Метрополь» Михаила Слепенчука. 54 объекта недвижимости ( 70 га земли на Волгоградском проспекте в районе метро «Текстильщики») знаменитого производителя автомобилей «Москвич» были проданы за 5,5 млрд руб. (или примерно 185 млн долл). За площадку билась "Миракс Групп" Сергея Полонского, которую не допустили до аукциона. В 2007 году 47 га из этих 70 купило московское правительство у Метрополя за 1,75 млрд руб. На этой территории правительство Москвы и компания Renault хотели разместить дополнительное производство ОАО «Автофрамос», которое выпускает автомобили Logan.

«Метрополь» продал 67% земли по цене трети участка. Слипенчук серьезно уступил в цене, чтобы получить все согласования по градостроительной документации. В итоге у финансовой группы осталось 23 га. В 2009 г девелопер начал поиск инвесторов на освоение территории, но пока это сделать так и не удалось. 

II место


«Первый московский приборостроительный завод им. В. А. Казакова» - 2,3 млрд долл.

завод им. Казакова
 Новых акционеров завода им. Казакова - Олега Дерипаску и Сергея Полонского – интересовало совсем не производство, а 11 га рядом с деловым центром «Москва-Сити». За эту территорию Дерипаска и Полонский заплатили в общей сложности 300 млн долл., они намеревались возвести напротив главного делового центра столицы элитные жилые комплексы площадью 500 тыс. кв.м, вложив еще 2 млрд. долл.

Но у алюминиевого короля Дерипаски крупные долги и обязательства по металлургическим и энергетическим активам. Поэтому когда здесь начнется стройка, сказать сложно. Один из арендаторов собрался открыть здесь клуб.

 

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Полонский и Дерипаска вели ожесточенную войну за эту промзону с такими именитыми игроками рынка M&A, как Роман Троценко («Московское речное пароходство») и Сергей Гордеев (Росбилдинг). В 2007 году Сергей Полонский и Олег Дерипаска обошли конкурентов, разделив контроль над этим активом между собою. Впрочем, в ноябре прошлого года господин Полонский  потерял этот актив.

 III место

"4-й московский мелькомбинат" — 1,1 млрд долл.

4 мелькомбинат
 В 2008 году нынешние владельцы 10 га в Шмитовском переулке, где располагается 4-й московский мелькомбинат получили разрешение на строительство здесь 300 тыс. кв. м жилья и 100 тыс. кв. м офисов и апарт-отелей.

Запланированный объем инвестиций должен был составить 1 млрд долл. Но с тех пор проект не продвинулся.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

В 2005 году три крупнейших акционера ОАО "Вимм-Билль-Данн. Продукты питания" (теперь уже они бывшие акционеры) – Давид Якобашвили, Гавриил Юшваев и Сергей Пластинин – стали совладельцами 100% акций ЗАО "4-й московский мелькомбинат". Они приобрели предприятие из-за участка в 10 га в Шмитовском пер д. 39, который занимает комбинат, находящийся в непосредственной близости от "Москва-Сити". Общая сумма сделки составила $100 млн. Пластинин из проекта вышел, продав свои акции Юшваеву, Якобашвили иТимофею Клиновскому.

 
 IV место 

«Краснопресненский сахарорафинадный завод» — 1,0 млрд долл.

КСРЗ
 «Краснопресненский сахарорафинадный завод» (КСРЗ) владеет 7 га земли на Мантулинской улице, рядом с «Москва-Сити». Основан в 1859 году, до июня 2005 года занимался производством и продажей сахара-рафинада, после - сдачей помещений в аренду под офисы и склады. Сейчас контролируется Группой компаний ПИК.
 
Ранее ПИК планировала построить здесь около 300 тыс. кв.м жилья, апартаментов и торговой недвижимости. Объем инвестиций мог составить около 600 млн долл. «Сейчас проект находится в стадии мастер-планирования», -сообщил RealEstate.ru представитель ГК ПИК Дмитрий Ивлиев. Детали - новую концепцию, сроки начала и окончания работ, объем инвестиций господин Ивлиев уточнить отказался. Ранее заявленный как fee-девелопер проекта американская компания Hines сообщила нам, что уже вышла из проекта.
 


 ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Контрольный пакет акций КСРЗ группа ПИК приобрела в июле 2005 года в ходе борьбы с мэром Москвы Юрием Лужковым. Лужков передал 20% КСРЗ ОАО «Объединенные кондитеры», отказавшись продавать эти акции другим совладельцам завода. Кроме того, Юрий Михайлович требовал от столичной прокуратуры разобраться с руководством ОАО "КСРЗ" и ОАО "ПИК", которые по оценке мэра, вели завод к преднамеренному банкротству. 

В 2006 году «Объединенные кондитеры» продали 91% акций Краснопресненского сахарорафинадного завода за 300 - 400 млн долл. «Нафта Москва» Керимова. В том же году ПИК выкупил 98 %  КСРЗ. Стоимость сделки могла составить 500 млн долл.
 В середине 2009 года в совете директоров ПИКа оказалась гендиректор «Заречье-Девеломпент» Екатерина Муратидис. «Заречье-Девеломпент» на 50% принадлежит супруге вице-премьера Шувалова Ольге Шуваловой. В настоящее время Муратидис нет в органах правления ПИКа, но в совладельцах КСРЗ появились новые оффшоры, незамеченные ранее в делах группы ПИК и ее главного акционера Сулеймана Керимова.

V место

 «Красный Октябрь» — 560 млн долл.

Красный октябрь«Красный Октябрь» - это 60,2 тыс. кв. м исторических зданий бывшей одноименной шоколадной фабрики и земельный участок 4,9 га на стрелке Болотного острова, напротив Храма Христа Спасителя. Хозяин «Красного Октября» - группа «Гута» - не отказалась от планов реализовать здесь проект элитного жилья с офисной и торговой составляющими. Но его параметры пока не разглашаются.Реорганизация территории фабрики на Болотном острове является частью проекта «Золотой остров», анонсированного московскими властями еще в 2003 году.

В 2009 году «Гута» сдала почти все площади на территории шоколадной фабрики — около 40 тыс. кв. м - в трехлетнюю аренду. Здесь снимают офисы телеканал «Дождь», бизнес-инкубатор IT стартапов Digital October, Институт медиа, архитектуры и дизайна "Стрелка" и др.Впрочем, со всеми арендаторами договора заключены до 2012 года, так что реализация проекта должна начаться через год. Земля — в собственности у девелопера, и власти не смогут воспрепятствовать строительству.


В 2006 году девелопер хотел построить на месте «Красного Октября» элитный многофункциональный жилой комплекс общей площадью в 170 тыс. кв. м. Планировалось, что стоимость кв. м в таком комплексе составит, как минимум, 20 -25 тыс. долл., а рыночная цена  всего объекта могла превысить 1,5 млрд долл. Инвестиции должны были составить 500 млн долл. Но кризис и непростые отношения акционеров помешали этим планам.

 ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Контроль над  ОАО «Красный октябрь» «Гута» получила в 2002 году. В марте 2002 года три крупных акционера ОАО «Красный октябрь» - инвестфонды Templeton, Invesco и "Пионер первый" - продали свои 30% акций структурам "Гуты". В тот же год доля «Гуты» в «Красном Октябре» увеличилась до 75%. 25% акций - у правительства Москвы (владеет через холдинг «Объединенные кондитеры», куда входит «Красный Октябрь», «Рот -Фронт», «Бабаевский» и еще 12 кондитерских фабрик).

Во время банковского кризиса 2004 года на «Красный Октябрь», как и на все промактивы банка «Гута», претендовал ВТБ, поглотивший этот банк. Но в итоге ВТБ не получил «Красный Октябрь», вместо него банку достались акции холдинга "Пермские моторы" и офисное здание в центре Москвы по адресу Мясницкая, 35, в котором располагалось правление «Гуты».
 В 2006 году «Гута» объявила о девелоперском проекте МФЦ. В 2007 году мощности шоколадной фабрики «Красный Октябрь» были переведены на территорию кондитерского концерна «Бабаевский» (ул. Малая Красносельская).

В 2009 году появилась идея построить финансово-биржевой центр «Кремлин Сити» на Болотном острове вместо проекта «Золотой остров» , в рамках которого планировалось снести нескольких зданий фабрики «Красный Октябрь». В четвертом квартале 2009 года все недвижимое имущество и земельные участки «Красного Октября» на Берсеневской набережной «Гута» внесла в качестве взноса в Закрытый паевой инвестиционный фонд «Берсеньевский». Таким образом, «Красный октябрь» с 31 декабря 2009 года больше не является собственником указанных объектов.

Наталья КУЗНЕЦОВА

Источники фото: пресс-служба  ГК «Метрополь», pda.gzt.ru, riverpilgrim.livejournal.com, fotki.yandex.ru/users/q101p, aamautomatic.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова