Ставки на торговые помещения снижаются медленно, но надолго

В DNA Realty заметили, что ставки аренды на торговые помещения в Москве начали движение вниз. Другие участники рынка также наблюдают этот тренд. Причем из слов экспертов понятно, что тренд будет долгим. Некоторые ожидают восстановление ставок уровня весны-2014 только к концу 2015 года и то, если будет благоприятный экономический прогноз. Также они уточнили, что хуже всего себя чувствуют объекты внутри Садового кольца и не совсем ликвидные предложения. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

В DNA Realty заметили, что ставки аренды на торговые помещения в Москве начали движение вниз. Другие участники рынка также наблюдают этот тренд. Причем из слов экспертов понятно, что тренд будет долгим. Некоторые ожидают восстановление ставок уровня весны-2014 только к концу 2015 года и то, если будет благоприятный экономический прогноз. Также они уточнили, что хуже всего себя чувствуют объекты внутри Садового кольца и  не совсем ликвидные предложения. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Аналитики консалтинговой компании DNA Realty утверждают, что:

• Торговым центрам стало трудней привлекать покупателей.

• Наиболее очевидный фактор в вопросе удешевления аренды магазинов - это снижение оборота из-за уменьшения покупательской способности горожан, связанной с кризисными явлениями в экономике, а также уход с рынка розничных банков, которые либо лишились лицензии, либо приостановили развитие, и сокращение планов по экспансии ресторанных сетей, магазинов обуви, одежды и других операторов, ощутивших отток клиентов и снижение уровня продаж.

• Максимальное снижение ставки аренды составило 23% на торговое помещение в самом центре Москвы, где цена упала с 1 млн рублей в месяц - до 770 тыс., а минимальное — 4% на объект в спальном районе, где помещение подешевело с 250 до 240 тыс. руб. в месяц.

• При этом процесс, в первую очередь затронул самые «слабые» объекты,  которые не первый месяц простаивают без арендаторов и, как минимум, нуждаются в реконцепции.

• Многие собственники пытаются «завуалировать» снижение ставок аренды изменением валюты договора. «Например, несколько наших партнеров сообщили, что ставки на их помещения теперь зафиксированы в рублях, но пересчет был произведен по курсу 35-36 руб. за доллар, что также, по сути, является снижением ставки, - привела пресс-служба компании слова Антона Белых. - А некоторые собственники, которым очень срочно необходимо сдать помещения, не только перевели ставки в рубли, но еще и снизили их».

• Арендаторы в процессе переговоров добиваются снижения ставок до 15% даже у тех собственников, которые еще месяцем ранее твердо отстаивали свое предложение.

ПРОВЕРЕНО

Участники рынка, опрошенные Realestate.ru, в целом, согласились с трендом, но привели в пример несколько другие данные и назвали еще ряд причин, по которым спрос и ставки на торговые помещения начали движение вниз.

Ставки падают, но только внутри Садового и на неликвид

«Средняя запрашиваемая ставка аренды на некоторые объекты в центре Москвы за месяц снизилась на 7% и составила 1 793 долларов за «квадрат» в год», - сообщил председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.

Между тем за пределами центра компания RRG заметила противоположное явление: средняя ставка за месяц выросла на 3% и составила 927 долларов за кв. м/год. «Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра в августе 2014 года, выросло на 13%, а их общая площадь – выросла на 9%. Объем предложения составил 826 помещений общей площадью 321 тыс. кв. м, - посчитали аналитики компании. - Рост средней ставки произошел за счет выхода в августе ряда дорогих объектов со ставками 3 000 – 3 700 долларов за кв. м/год.

Однако директор департамента управления объектами NAI Becar Москва Мария Онучина заметила, что пока рано говорить о серьезном снижении ставок: «Скорее, снижаются стартовые условия аренды. Т.е. цена экспозиции помещения приближается к реальным ставкам в договорах, - уверена она. - Однако полагаем, что если общая рыночная ситуация в ближайшее время не улучшится, то, действительно, можно ожидать снижения ставок».

ПРИЧИНЫ

Покупательная способность населения снизилась

«На июль 2014 года, по сравнению с июлем 2013 года, в Москве зафиксировано падение в посещаемости крупных торговых центров, а именно: супер-региональных - на 30%; региональных с GLA более 40 тыс. кв. м - на 9% и незначительный (+7%) рост посещаемости более мелких объектов», - сообщила замдиректора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Юлия Меерова.

Она уточнила, что среди выявленных трендов покупательского поведения - сокращение числа регулярно-посещаемых торговых объектов с пяти до двух, снижение времени пребывания в магазине. «При этом отмечается увеличение уровня конвертации посетителей в покупатели», - добавила  Меерова.

Как объяснил Денис Колокольников из RRG, горожане тратят меньше денег на покупку товаров, и, как следствие, снижается оборот магазинов. «Арендатор платит ставку именно из оборота, и если повсеместно он уменьшается, то в определенный момент торговый центр будет вынужден пойти на коррекцию ставок», - напоминает Колокольников.

«Арендодатели ищут баланс между возможностью заработать и не потерять уже имеющееся. Так было всегда, и мы уже не первый раз фиксируем такую тенденцию в сложной экономической ситуации», - добавляет начальник отдела стрит-ритейла компании JLL Светлана Ярова.

Предложение значительно увеличилось

Денис Колокольников считает снижение ставок следствием, в том числе, роста предложения на рынке торговой аренды: «Если одновременно растет количество торговых площадей, то и оборот размывается, а значит и снижается доход ритейлеров».

В RRG посчитали, что в августе этого года арендодателям предлагалось 947 торговых объектов общей площадью 363 тысяч «квадратов». «По сравнению с предыдущим месяцем количество предлагаемых в аренду торговых объектов выросло на 14%, а их общая площадь - на 10%», - говорят в компании.

В том числе в центре экспонировалось 121 помещение общей площадью 42 тысяч квадратных метров, что на 19% выше показателя июля по количеству и на 12% выше по общей площади.

Он подчеркнул, что снижение ставок произошло как за счет выхода на рынок более дешевых объектов, так и за счет снижения ставок по объектам, которые экспонируются уже давно. «Доля дорогих объектов со ставками выше 2 000 долларов за квадратный метр в год сократилась с 40% в июле до 36% в августе», - уточнил Колокольников.

Объем предложения торговых помещений формата street-retail также растет. В августе он по количеству объектов вырос на 12%, а по общей площади – на 16%. Всего на рынке экспонировалось 373 объекта площадью 100 тыс. кв. м, из них 58 объектов предлагалось в центре и 315 объектов – за его пределами.

Изменение правил парковки в центре столицы повлияло на рентабельность торговли

Светлана Ярова из JLL и Мария Онучина из NAI Becar Москва на вопрос о том, как давно идет процесс снижения арендных ставок, ответили, что первым сигналом стали изменения правил парковки в Москве, а также появление выделенных полос для общественного транспорта и новой разметки на Садовом кольце.

По убеждению Светланы Яровой, эти меры, принятые властями, практически лишили возможности остановки личного транспорта на многих участках Садового кольца, Ленинского проспекта и других крупных магистралей с развитой торговой функцией. «Второй виток пришелся на весенний скачок доллара и продолжающаяся нестабильность в экономике. Также есть ряд дополнительных причин, таких как, например, рост вакансии площадей, связанного с уходом из этого сегмента одной из самых активных групп арендаторов, работающих в формате стрит-ритейл – розничных банков», - говорит Светлана Ярова.

По мнению эксперта JLL, именно изменение правил работы в городском пространстве, и в связи с этим, смена потребительского поведения и слишком короткий срок для формирования новых привычек покупателей, стало главной причиной снижения рентабельности торговли.

ПРОГНОЗЫ

Дальнейшее снижение или стагнация?

По словам Антона Белых, пока ставки начали снижать только самые разумные собственники, понимающие, что лучше сдать дешевле, но получать гарантированный финансовый поток, чем оставаться с пустым помещением и терять деньги. Со временем это поймут и другие владельцы, которые пока свято верят в лучшее и на уступки арендаторам не идут, заключает эксперт.

«Мы прогнозируем отрицательную коррекцию цен по давно выставленным на рынок объектам и стагнацию в среднесрочной перспективе», - говорят в JLL, добавив, что «как только будет понятна новая курсовая граница, можно будет делать более точные прогнозы. К концу следующего года, если будет вырисовываться положительная динамика развития экономики на 2016 год, можно будет говорить о постепенном возврате ставок к уровню весны 2014 года. При этом, на таких улицах, как Кузнецкий мост, Петровка, Никольская, на выходах из метро наиболее активных спальных районов, а также знаковых станций метро для стрит-ритейла - «Проспект Мира» (кольцевая и радиальная), «Павелецкая кольцевая», «Алексеевская», «Сокол» и т.п. ставки аренды не упадут, а возможно, даже вырастут в 2015 году».
О дальнейшем снижении говорит и Денис Колокольников. «Но это снижение не будет общим – новые качественные проекты с проработанной концепцией, вероятно, окажутся успешными и смогут удерживать высокий уровень арендных ставок, - поясняет эксперт. - Проблемы возникнут, прежде всего, у морально и/или физически устаревших объектов, требующих реконцепции и не имеющих возможности эффективно конкурировать. За счет таких объектов, которых в Москве достаточно много, снизится и средний уровень ставок на рынке в целом». С ним согласился и эксперт NAI Becar.

Однако в этой компании добавили, что вскоре уравновесятся два противонаправленных тренда. Речь идет о желании арендаторов зафиксировать валютный коридор в новых договорах аренды или договориться о предоставлении скидки по текущему договору и готовности собственников новых объектов предоставить стартовые бонусы. По словам Марии Онучиной, в краткосрочной перспективе два направления сбалансируются,  и  средние ставки останутся на текущем уровне. «Тем не менее, это не исключает локальных отклонений от средних ставок», - уточнила Онучина.

Анна Кузнецова