Рубрики раздела события

Лента

Собянин сдал рынок недвижимости без боя

17 февраля 2012
Долгие годы Юрий Лужков вел борьбу с федеральными властями за каждый объект и клочок земли в столице. После того, как на пост мэра Москвы заступил Сергей Собянин, результат этого противостояния уже было нетрудно предсказать: рынок недвижимости Москвы окончательно стал федеральной вотчиной.

Долгие годы Юрий Лужков вел борьбу с федеральными властями за каждый объект и клочок земли в столице. После того, как на пост мэра Москвы заступил Сергей Собянин, результат этого противостояния уже было нетрудно предсказать: рынок недвижимости Москвы окончательно стал федеральной вотчиной.

Многие девелоперы любят вспоминать, что в 2000-е годы Юрию Лужкову удалось создать по-настоящему передовую систему. К концу 1990-х годов, когда после кризиса стали появляться нынешние строительные компании, федеральное законодательство очень слабо регулировало эту отрасль.

Многочисленные согласования, ненужные документы — все это по сути не позволяло реализовать проект в нормальные сроки. Администрация Лужкова предложила свой вариант решения проблемы — московские земли стали застраивать по инвестконтрактам. Что бы сейчас ни говорили про Юрия Лужкова его многочисленные оппоненты, но на тот момент более прогрессивной системы в России не было. По сути, городские требования в этом вопросе оказались гораздо более «продвинутыми», чем федеральные, и город начали застраивать. Что из этого получилось, другой вопрос, но механизм работал именно так. После того, как в 2004 году был разработан федеральный пакет законов по жилью, ситуация изменилась на противоположную: городская система уже стала намного менее передовой, чем федеральная.

Если закон приписывал застройщику продавать жилье только по договору долевого участия, то в Москве он попросту не мог этого сделать — из-за отсутствия необходимых документов на землю. Инвестор обладал не участком, а правом его застройки. Причем это право ему зачастую передавалось через различные неясные структуры. Когда вся страна уже продавала жилье по договорам долевого участия, москвичи могли в лучшем случае рассчитывать на предварительный договор купли-продажи или вексельную схему. Поразительно, но даже компания «Интеко» продавала жилье в Ростове-на-Дону по договорам долевого участия, а в Москве — по предварительным договорам купли-продажи. Что уж говорить про остальные компании? Первые дома по ФЗ-214 появились на московском рынке, в основном, именно на федеральных землях, и иногда такие участки поступали на вторичный рынок вместе со всем пакетом документов на стройку. Например, таким образом были открыты продажи по ФЗ-214 в ЖК «Зодиак»: застройщику — ФСК «Лидер» — площадка досталась уже в готовом виде на вторичном рынке за 25 млн долларов. Другое «окно» — выкуп приватизированных неработающих предприятий и права аренды земельного участка. Это дорогое удовольствие, но такие примеры тоже есть, например, так ГК «Пионер» получила участок в Митино.

Распределение земли под застройку в Москве — это всего лишь один из примеров, когда городская и федеральная системы имущественных отношений, дублируя друг друга, перекрыли кислород бизнесу. Другим подобным примером стала ситуация с памятниками архитектуры: федеральный центр и городские власти долгие годы делили эти активы, пока многие из объектов ветшали. В итоге так и не была создана система привлечения частного капитала в этот сегмент. Ни один клочок земли администрация Юрия Лужкова не отдавала федеральным властям без боя, хоть зачастую и в ущерб здравому смыслу. Можно вспомнить историю со сносом гостиницы «Москва», на месте которой федеральные чиновники предлагали разбить редкий для центра столицы парк. Однако город в итоге решил строить новое огромное здание, так же ситуация сложилась и с застройкой на месте гостиницы «Россия». Случись кризис чуть позже, Шалва Чигиринский успел бы запустить стройку — и его бы никто не уже
не бросил, а значит на этой площадки когда-нибудь все-таки построили бы очередную махину.

После того, как Сергей Собянин заменил Юрия Лужкова в замечательном здании напротив Юрия Долгорукого, гадать долго не пришлось. Все участки под жилую застройку распределяются теперь только через федеральные структуры, будь-то Фонд РЖС или Минобороны. Так, недавно стало известно, что военное ведомство планирует в ближайшие годы построить в различных районах Москвы более миллиона квадратных метров жилья. Для этого под застройку будет выделено 8 площадок на улицах Чусовская, Ясеневская, Головачева, Академика Скрябина и т.д. Впрочем, в мэрии, конечно, уверяют, что необходимо учитывать градостроительную ситуацию и обеспеченность участков различной инфраструктурой. Однако с учетом того, что из-за той же якобы аномальной нагрузки на инфраструктуру городские власти отменили возведение 8,2 млн кв. м в городе, этот аргумент как-то выглядит сомнительно.

Выходит, что из-за обычных строителей нагрузка возрастает, а из-за военных — никак нет. На этом фоне расследование газеты «КоммерсантЪ» о том, что в течение 2011 года московские власти передали в федеральную собственность более 430 тыс. кв. м недвижимости на 2 млрд долларов уже представляется всего лишь частью одной цепочки. Точно так же, как и решение разбить сквер на месте гостиницы «Россия»: хоть эта отличная идея и принадлежит главе Москомархитектуры Александру Кузьмину, озвучили ее именно федеральные власти. Таким образом, по итогам первых лет работы Сергея Собянина можно сказать одно — московский рынок недвижимости превратился в филиал федеральной вотчины, причем далеко не самый главный.


Преподаватель деловой журналистики МГУ Алексей Лоссан

Источник: портал недвижимости  ГдеЭтотДом.РУ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова