Снизит ли цены на новостройки в Химках новый проект масштабного ЖК?
Urban Group сообщила о первых продажах в ЖК «Солнечная система», в котором будет 5,3 тыс. квартир. Первая очередь планируется к сдаче в I квартале 2016 года. Самые дешевые студии сейчас стоят 2,7 млн кв. м при среднем чеке покупки новой «однушки» в Химках в 4,3 млн рублей. Ранее сразу несколько участников рынка заметило удорожание средней цены 1 кв. м нового жилья в Химках примерно на 9 % в течение прошлого года, а также быстрое поглощение предложения. Если говорить о том, снизит ли цены в округе вывод на рынок столь масштабного проекта, то мнения опрошенных RealEstate.ru экспертов, разделились. Хотя все единодушны в том, что такой объем предложения востребован. Единственное, что смутило - наличие детсадов по нижней границе нормы: это может создать дефицит мест в них для новоселов «Солнечной системы».
Urban Group сообщила о первых продажах в ЖК «Солнечная система», в котором будет 5,3 тыс. квартир. Первая очередь планируется к сдаче в I квартале 2016 года. Самые дешевые студии сейчас стоят 2,7 млн кв. м при среднем чеке покупки новой «однушки» в Химках в 4,3 млн рублей. Ранее сразу несколько участников рынка заметило удорожание средней цены 1 кв. м нового жилья в Химках примерно на 9 % в течение прошлого года, а также быстрое поглощение предложения. Если говорить о том, снизит ли цены в округе вывод на рынок столь масштабного проекта, то мнения опрошенных RealEstate.ru экспертов, разделились. Хотя все единодушны в том, что такой объем предложения востребован. Единственное, что смутило - наличие детсадов по нижней границе нормы: это может создать дефицит мест в них для новоселов «Солнечной системы».
КОНЦЕПЦИЯ
Urban Group снова интригует рынок, в частности, рынок Химок, необычной архитектурной концепцией в сочетании с низкими ценами, как было, например, с «Городом Набережных», когда застройщик взялся за обустройство водных каналов внутри своего ЖК. Рытье тех самых каналов тогда вызвало немало шума у общественности. Кто-то откровенно восхищался концепцией и вообще тем, что, наконец, людям предложили красивый экономкласс, а кто-то всерьез опасался за целостность фундаментов новостройки. Но, к счастью, все обошлось и проект уже полностью продан.
На этот раз не будет никаких каналов, но концепция не менее оригинальна. «Это фактически проекция Солнечной системы в архитектуре. От центра притяжения – большого круглого дома-солнца – концентрическими кругами расходятся кварталы домов. Корпуса зданий образуют безопасные, замкнутые дворы-планеты, защищенные от шума улиц и ветра. В самом сердце проекта – в центре круглого дома – образуется большое зеленое пространство площадью 7,8 тыс. кв. м, это дополнительное место для прогулок и общения всех жителей жилого комплекса», - сообщает пресс-служба девелопера.
ЖК «Солнечная система» расположится в 4,4 км от МКАД по Ленинградскому шоссе в округе Химки на 27 га. Комплекс состоит из многоквартирных монолитно-кирпичных домов средней и высотной этажности (5 – 17 этажей). Общая площадь проекта - 470 тыс. кв. м, площадь квартир - 230 тыс. кв. м, количество квартир - 5300. Инвестиции составят 15 млрд рублей. Для Urban Group это самый масштабный проект, который она когда-либо делала.
Роднит его с «Городом Набережных» и то, что сохранится тренд с мелкой нарезкой. В частности, самые маленькие квартиры – это студии и «однушки» от 29,9 кв. м. Цены на них начинаются с 2,7 млн рублей. Вместе с тем, в рамках ЖК предусмотрены квартиры бизнес- и премиум-класса.
Как уточнили RealEstate.ru в пресс-службе застройщика, проект находится на начальной стадии строительства, строятся котлованы первых домов: «Вся разрешительная документация есть, и продажи уже открыты по 214-ФЗ в середине декабря. Уже заключены первые договоры долевого участия».
«Главная инновация проекта – в оптимальном соединении двух, казалось бы, противоречивых качеств: с одной стороны – большого, с другой – соразмерного человеку. Нам важно, чтобы человек ощущал себя настолько комфортно, как это бывает в уютном, домашнем пространстве, пользуясь при этом всеми благами цивилизации, присущими сити», – сообщил Александр Долгин, профессор ГУ-ВШЭ, председатель совета директоров Urban Group.
В «Солнечной системе» архитектор Максим Атаянц применил инновационный подход, позволяющий строить дома до 17 этажей, сохраняя соразмерность зданий человеку. Эффект достигнут благодаря применению системы уступов: фасад разделен по вертикали на три уровня, каждый из которых больше отступает назад, чем нижний. Благодаря этому верхний уровень уходит на задний план перспективы и воспринимается как фон. Первые два уровня выполнены в классическом стиле, привычном для проектов Urban Group. Нижний ярус – невысокие разноцветные фасады с воздушными балконами, колоннами, арками и другими архитектурными деталями. Второй ярус выполнен в более спокойных тонах и служит переходом к верхнему уровню. Третий – в лаконичной стилистике, практически скрыт от взгляда гуляющих внизу людей. Такой архитектурный прием – эксперимент, признанный решить основные проблемы монотонности и недружелюбности высотного многоэтажного строительства, применяемого в подмосковной типовой застройке.
Из экспериментов еще и то, что в «Солнечной системе» пешеходная и автодорожная сети полностью разделены по вертикали. Проезжая часть и зоны парковки находятся на нижнем уровне, а пешеходные зоны, дворы, детские площадки и бульвары находятся на один или два уровня выше.
«То есть проезжая часть находится на уровне земли, а пешеходный уровень - на 7 - 8 метров выше. Повышенные дворовые внутриквартальные зоны между собой соединяются пешеходными мостами, которые перекинуты над улицами, - объясняет архитектор Максим Атаянц. - Это поразительная история – из любой точки крупного жилого комплекса в школу ребенок может пройти, нигде не пересекая автомобильное движение». Архитектор уточняет, что в каждый такой двор, расположенный над проезжей частью, все равно должна быть возможность проезда скорой помощи или пожарной машины. «Поэтому в «Солнечной системе» в качестве отдельного художественного выразительного элемента есть обширные пандусы, по которым может заезжать спецтранспорт. Они также позволяют людям с ограниченными возможностями передвижения беспрепятственно попадать с одного уровня на другой», - отмечает Максим Атаянц.
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
««Солнечная система» располагается в зоне формирования многофункционального транспортного комплекса европейского уровня, предполагающего строительство железнодорожной станции Химки-2, автовокзала, перехватывающей парковки, крытой автостоянки и пешеходного перехода через Ленинградское шоссе (по планам властей Московской области – прим. ред.), где находятся самые крупные гипермаркеты Подмосковья, такие как ИКЕА и МЕГА. Это первый транспортный проект такого уровня в Московской области, и жители «Солнечной системы» самым комфортным образом смогут пользоваться всеми преимуществами близкого к нему расположения», - говорит Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group. Он также отмечает, что к МЕГА Химки от станции метро Планерная будет проложена линия легкого метро «Стрела», сейчас этот проект находится в активной стадии согласования.
Примечательно и то, что девелопер возьмет на себя строительство нескольких новых развязок и расширение полос в рамках реконструкции Ленинградского шоссе. Все для того, чтобы обеспечить подъездные пути к своему ЖК. Сумма инвестиций именно в эту часть работ не называется, тем не менее, эта процедура может существенно удорожить проект. Хотя если взять за среднюю цену квартиры 6 млн рублей, то застройщик с 5,3 тыс. квартир может выручить 31,8 млрд рублей при заявленной общей сумме вложений в 15 млрд.
ИНФРАСТРУКТУРА
Судя по проекту, проблем с машиноместами в ЖК не будет: всего более 2 тыс. «В каждом дворе «Солнечной системы» сделаны трехуровневые паркинги, что позволило поднять высоту внутриквартальных пространств настолько, чтобы удалось реализовать многояростность самого генплана», - пояснил Максим Атаянц. Кроме того, девелопер построит школу на 875 учебных мест со стадионом, 5 детских садов, рассчитанных на 260 малышей всего, детские и спортивные площадки, коммерческие помещения, торговые галереи.
Если школа довольно крупная, то небольшое число мест в детских садах бросилось в глаза. В Urban Group заметили, что такие нормы им утвердил муниципалитет. И что детсады, которые расположатся в цокольных помещениях жилых домов, будут сдаваться почти одновременно с квартирами. Также неофициально представитель застройщика заявил, что можно рассчитывать еще на 2 садика, которые строит другой девелопер по-соседству.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова заметила, что норматив сегодня составляет 40 мест в детсадах на каждую тысячу жителей. 5300 квартир – это не менее 6000 жителей (а скорее всего, около 10 тыс., если считать, что жить будут семьи хотя бы по 2 человека в квартире). Таким образом, необходимо от 240 до 400 мест в детских садах. «Соответственно, микрорайон обеспечен детскими садами по нижней границе. Скорее всего, возникнет дефицит», - пояснила она. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», согласилась с этим мнением и пояснила, что дефицит мест в садах и школах Подмосковья - еще более острая проблема, чем столице.
КАК ПРОЕКТ ПОВЛИЯЕТ НА РЫНОК?
По данным мониторинга рынка первичной недвижимости округа Химки, регулярно проводимого аналитиками СП компаний RDI и Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал», который располагается по соседству с ЖК «Солнечная система»), по итогам ноября 2013 года средняя стоимость квадратного метра на локальном рынке составила 84 тыс. рублей. «Рост цен в новостройках Химок за 11 месяцев 2013 года составил порядка 9%», - пояснили в СП. Кроме того, аналитики компании «Бест-Новострой» отмечали, что к концу 2013 года средний бюджет покупки квартиры в подмосковных Химках составил 6 233 421 рублей. При этом однокомнатные квартиры продавались, в среднем, за 4,53 млн рублей, двухкомнатные – за 6 млн, многокомнатные – 8,22 млн рублей.
Понятно, что при начале продаж в «Солнечной системе» с 2,7 млн рублей и выводе большого объема предложения, возникает резонный вопрос: не снизит ли цены по рынку в целом этот проект?
По мнению Марии Литинецкой, вывод такого большого объема предложения постепенно снизит средневзвешенную цену по рынку и отчасти оттянет спрос от «старых» Химок, но незначительно. Новостроек в «старых» Химках не так много и все они – на высокой стадии готовности, кроме того, там социальная инфраструктура развита на порядок лучше, чем на окраинах города. Поэтому можно сказать, что у проекта Urban Group и у предложения в самих Химках - разные целевые аудитории.
Ирина Доброхотова и Ирина Мошева, гендиректор СП RDI & Limitless, считают, что, несмотря на масштаб, «Солнечная система» едва ли окажет заметное влияние на цены в округе.
«Сегодня средняя цена 1 кв. м в новостройках Химок равна 89 990 руб., однокомнатные квартиры в среднем продаются по цене метра 95 951 тыс. руб. В «Солнечной системе» цены начинаются от 2,7 млн рублей, минимальный метраж «однушки» – 29,9 кв. м, соответственно, 1 кв. м будет стоить на старте приблизительно 90,3 тыс. рублей. Это цена приемлемая. Однако надо понимать, что на продажу вышел не весь объем квартир (не 5300 лотов сразу), а всего 3 корпуса было выведено на рынок в декабре. Это не оказало существенного влияния на цену метра в Химках (в нашей аналитике «Солнечная система» уже учтена)», - уточнила Ирина Доброхотова.
Как заметила Ирина Мошева, на цены этот ЖК вряд ли повлияет, так как похожий объем предложения был в предыдущем проекте Urban Group в этом же районе – “Городе Набережных”, и он полностью продан. «Безусловно, появляются новые проекты, но они замещают уже проданные. Предполагаю, что выход такого проекта как раз подогреет рынок Химок и скорее привлечет дополнительных покупателей. Более того, мы предполагаем, что такой проект положительно повлияет на развитие транспортной инфраструктуры, в частности на строительство транспортного узла Химки-2», - резюмировала она.
Кроме того, все три эксперта заметили, что спрос в Химках настолько велик, что он вполне способен переварить столь масштабную стройку. «Скорее всего, все предложение будет востребовано – как минимум, благодаря доступной цене, объективным достоинствам проекта (разнообразие планировок, собственная инфраструктура, оригинальная архитектура). Химки сегодня, несмотря на транспортные проблемы, – одно из наиболее популярных направлений у покупателей подмосковного жилья. За год объем жилья на реализации здесь уменьшился на 19% - раскупили 2490 квартир!», - объяснила Ирина Доброхотова.
Все будет совсем хорошо, если муниципальные власти и застройщик сумеют решить вопрос с увеличением числа мест в детсадах для жителей нового микрорайона.
Ольга Александрова
