Рейтинг самых "горячих" событий 2010 года
Продолжая традицию в начале года подводить итоги ушедшего, RealEstate.ru собрал воедино все «самое горячее» из материалов прошлого года. Самыми обсуждаемыми на рынке темами, по версии издания, в прошлому году были: борьба за Химкинский лес, решение властей "подрезать" элитный небоскреб "Дом на Мосфильмовской", скандал вокруг реставрации Большого театра, а также трансформация спроса на квартиры, изменение портрета среднестатистического покупателя и целей приобретения недвижимости в Москве.
Продолжая традицию в начале года подводить итоги ушедшего, RealEstate.ru собрал воедино все «самое горячее» из материалов прошлого года. Самыми обсуждаемыми на рынке темами, по версии издания, в прошлому году были: борьба за Химкинский лес, решение властей "подрезать" элитный небоскреб "Дом на Мосфильмовской", скандал вокруг реставрации Большого театра, а также трансформация спроса на квартиры, изменение портрета среднестатистического покупателя и целей приобретения недвижимости в Москве.
Прошлый год запомнился прошумевшей на всю страну борьбой экологов против строительства трассы Москва-Санкт-Петербург через Химкинский лес. К концу года она закончилась провалом оппозиции: трассу решено было вести по первоначальному проекту. Еще в ходе жестких баталий RealEstate.ru удалось выяснить, зачем экспресс-вей нужно вести так, чтобы он делал «петлю» в сторону Химкинского леса (чем снижал скорость движения и увеличивал трассу на 8 км) и подходил к аэропорту «Шереметьево». Как рассказал директор НИИ Транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин, «желание приблизить трассу к аэропорту «Шереметьево» выгодно, во-первых, министру транспорта РФ Игорю Левитину и по совместительству председателю совета директоров крупнейшего аэропорта страны». Во-вторых, трасса, идущая лесом, интересна бизнесменам, поскольку дает возможности освоения незастроенных придорожных территорий. И, в-третьих, вести трассу через лес намного менее затратно, чем, к примеру, по застроенным землям вдоль существующих транспортных коридоров с последующим болезненным и дорогостоящим переселением жителей.
Но хорошая политика, как говорится, не должна обходиться без «пряников». В противовес Москве полной победой закончилась 5-летняя борьба петербургской общественности за отмену строительства 400-метрового небоскреба «Охта-центр», появление которого грозило городу лишением исторического центра статуса Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Современная Москва, как мы знаем, более восприимчива ко всему новому, а небоскребы для нее – давно не ноу-хау. Как рассказал RealEstate.ru главный инженер «Мосгоргеотреста» Станислав Майоров, несмотря на геологически рискованные столичные грунты, при нынешнем развитии техники, строить небоскребы сегодня можно хоть где. Однако, по словам инженера, несмотря на чудеса технической мысли, материалы, из которых сделаны небоскребы «Москва-Сити», «не рассчитаны на вечность» и не выдерживают конкуренции с главной высоткой Москвы – колокольней Ивана Великого.
Беспрецедентной новостью прошлого года стало намерение московских властей «срезать» порядка 7 последних этажей практически построенного 47-этажного небоскреба класса делюкс «Дом на Мосфильмовской» компании «Дон-Строй». Столичные чиновники объясняли свое решение тем, что «высота здания не соответствует проектной». В свою очередь главный архитектор проекта Сергей Скуратов в разговоре с корреспондентом RealEstate.ru, сообщил, что он лично присутствовал при подписывании проекта именно с такой высотностью. А как рассказала нам директор продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева, на практике строительство многих объектов в городе начинается без полного пакета разрешительной документации и согласовывается уже по итогам строительства. В данном случае, по мнению консультанта, бизнесмены просто не смогли найти с чиновниками общий язык. Однако, несмотря на поднятый переполох, обещанного «усечения головы» так и не последовало. А последующая отставка мэра Москвы и вовсе спутала все карты. Пришедший на смену Лужкову Сергей Собянин решил провести ревизию всех столичных инвестконтрактов – так что теперь жертвами «топора» могут стать и менее заметные в панораме Москвы новостройки.
Не менее скандальной выглядела и реставрация Большого театра. Причиной тому стали не только просчеты в проекте, но, главным образом, растрата бюджета. В августе 2009 года СКП РФ провел масштабные проверки сметы проекта. Как выяснилось, заказчик повторно оплачивал уже выполненные работы, в результате чего проектирование подорожало в 16 раз. В частности, за 2008-2009 года стоимость этих работ была увеличена на 943,9 млн руб. Кроме того, поразил сам масштаб выделенных на реставрацию Большого театра сумм – 25 млрд руб. (или 833 млн долл.). Что, по данным RealEstate.ru, более чем в 10 раз превышает бюджет капитального ремонта миланской «Ла Скала», в 2,3 раза – оплату реставрации Королевской оперы «Ковент-Гарден» в Лондоне и почти в 6 раз – расходы на реставрацию Королевского театра в Мадриде.
В прошлом году новые власти Москвы приняли решение сократить в городе количество рекламы. Как рассказали нашему изданию в Комитете по рекламе, с2012 года наступит «золотая эпоха» наружной рекламы в Москве: снизится общее количество рекламы - минимум на 20%, конструкции будут самыми современными, технологичными и красивыми. К тому же для каждой территории города будет разработан свой тип рекламных конструкций, каждая из которых будет выставлена на аукцион.
Прошедший год внес изменения и в элитный рынок Москвы. Вместе с уменьшением бюджета покупки (средний бюджет покупки элитной квартиры класса А составлял 4 млн долл., класса В - 3 млн долл. и класса С - 2 млн долл.) изменился и портрет богатого покупателя. Как выяснил RealEstate.ru, в 2010 году это был женатый мужчина 35-50 лет, имеющий двоих-троих детей. Это человек, занимающий высокую позицию в профессиональной сфере: владелец бизнеса или топ-менеджер в таких сферах, как банки, нефтяные или газовые компании, инвестиционные фонды. При этом усилилось присутствие представителей топ-менеджмента крупных компаний, а позиции владельцев собственного бизнеса, наоборот, пошатнулись. Примерно 40% покупателей в элитном сегменте были москвичи, еще 40% - жители других городов России и около 20% - иностранцы.
Помимо этого в прошлом году на рынке недвижимости снизилось количество покупателей-иностранцев. Если раньше иностранные компании покупали элитные квартиры для своих сотрудников, а частные лица – инвестировали в бурно развивающийся рынок, то с наступлением кризиса это стало не актуально. Многие компании или сократили свой штат сотрудников или заменили иностранных специалистов российскими. А инвесторы стали предпочитать более надежные рынки.
"Просел" в первой половине 2010 года и сам рынок элитной недвижимости столицы. По сравнению с такими городами как Лондон, Гонконг, Париж, Нью-Йорк, элитное жилье Москвы в кризис продемонстрировало наибольшее падение – от 25 до 40% в зависимости от объектов. Причиной тому стало большое количество на рынке квазиэлитных квартир, нерадивая градостроительная политика московских властей и большая доля спекуляции в пору быстрорастущего рынка 2000-2008 годов.
Одним из способов извлечения "маржи" из недвижимости явился грамотно выполненной дизайн. Как сообщили RealEstate.ru риелторы, со вкусом сделанная отделка может повысить стоимость загородного коттеджа от 5 до 25%. А вот делать ремонт перед продажей квартиры, если только она не элитная с соответствующим требованием к отделке, риелторы не советуют, поскольку главным критерием выбора жилья в сегментах эконом и бизнес остается стоимость. Неплохо «заработать» можно также на инвестировании в "участок без подряда". За 5 млн руб. можно приобрести землю площадью 10-20 соток и после того, как поселок будет сдан, заработать на ее продаже 10-20%. Большую прибыль, покрывающую большие вложения, может принести продажа участка с готовым домом. Как уверяют эксперты, при благоприятном стечении обстоятельств прибыль инвестора может в этом случае вырасти до 40% годовых. Оптимальная площадь элитных квартир, как сообщили нашему изданию, в прошлом году составляла 100-110 кв.м. – для двухкомнатной квартиры премиум-класса, 110-140 кв.м – для трехкомнатной, 140-170 кв.м – для четырехкомнатной и от 170 кв.м. – для квартиры из 5-6 комнат.
В середине года зарплаты в девелоперских компаниях, как выяснил RealEstate.ru, отставали от докризисных показателей на 20-25%, а на 1 вакансию приходилось чуть более 4 соискателей. При таком положении дел, высококвалифицированный специалист мог найти работу за 2-3 недели.
Один из главных авторов элитного квартала Москвы Остоженки - архитектор Александр Скокан рассказал в интервью RealEstate.ru, почему он сегодня почти не работает на «Золотой миле». «Первый вопрос, который задает тебе заказчик в Москве, хорошие ли у вас отношения с Кузьминым? А второй - берёте ли вы на себя согласование проекта, - поведал архитектор. – Редко когда застройщики берут согласование проектов на себя».
Глава представительства крупнейшего в мире строителя деревянных домов HONKA в Москве Александр Львовский, поведалнашему изданию, что в России почти половина загородных домов, как и в Европе, построена из дерева. При этом рынок качественного деревянного домостроения имеет ярко выраженный импортный характер в части производства и колоссальную разницу между сервисом и спектром услуг известных финских производителей и российских компаний.
Всегда считалось, что жилищный вопрос – один из первоочередных для россиян. Однако, как выяснил в прошлом году RealEstate.ru, в последнее время приобретение жилья не является приоритетом у большинства россиян. Жилищная проблема стоит у россиян только на 6-м месте. Ее опережают: «низкие доходы и нехватка денег» (1 место), «плохое здоровье, трудности с лечением» (2 место), «бытовые трудности» (3 место), «усталость, переутомление» и «недостаток свободного времени» (4 место), а также «опасения потерять работу» (5 место).
В сентябре Минрегионом был разработан законопроект, запрещающий возможность прописки в доме, построенном на дачном участке. Как рассказали изданию эксперты, с одной стороны, принятие такого закона повлечет за собой утрату прав граждан на жилые дома в связи с их обязательным тогда переоформлением в нежилые строения и утрату прав граждан на жилище, что напрямую противоречит Конституции РФ и послужит основанием для многочисленных жалоб в Конституционный суд. С другой стороны, – прописка на даче требует соблюдения всех санитарных и социальных нормативов, а это колоссальные затраты. «Если допустить там возможность прописки, то придется строить школу, детский сад, магазин, прочие социальные объекты, но это просто невыполнимо».
В самом начале 2010 года мы опросили ведущих экономистов, что ждет российскую экономику и рынок недвижимости Москвы и Подмосковья в новом году. По прогнозам экономистов год должен был быть инерционным. «Россия не выйдет из кризиса, и в лучшем случае сумеет избежать его «второй волны», продолжится падение спроса у населения, снижение ВВП составит до 4%, а на рынке недвижимости продолжится продажа квартир с существенным дисконтом от заявленных ценников», - говорили они. Как видим, некоторые прогнозы экономистов совпали с реальностью – к примеру, дефицит бюджета за 2010 год составил 3,9% ВВП. Но в целом реальность – хоть мы и не вышли из кризиса полностью – на удивление, оказалась более оптимистичной, чем прогнозировалось. А игроки рынка недвижимости и вовсе заявили в один голос, что прошедший год показал позитивную динамику: «вследствие отложенного спроса во всех сегментах рынка восстановился потребительский спрос», «у игроков появилось понимание уровня цен и спроса», а «ряд девелоперов смог практически освободиться от трудных долгов».
Однако, по мнению эксперта Андрея Бекетова, кризис мало что изменил в сознании игроков рынка. В частности, кризис не заставил риелторов отказаться от докризисной схемы продажи квартиры по спекулятивному принципу: купил дешевле, продал дороже. Застройщики продемонстрировали нежелание работать по №214-ФЗ "О долевом участии в строительстве", что привело к оттоку потенциальных платежеспособных покупателей. А отсутствие роста цен на жилье буквально «утопило» привычную до этого схему покупки жилья с помощью ипотечного кредита. И все же аналитик связывает большие надежды с тем, что в наступившем году истинные профессионалы рынка недвижимости все же выйдут из окопов и смогут генерировать и внедрять на практике новые идеи.
Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
