Рубрики раздела события

Лента

Пришло ли время скупать подмосковные земли?

07 октября 2009
Достиг ли этот рынок своего ценового дна, и пришло ли время покупать подмосковную землю и стоящую на ней загородную недвижимость? Об этом изданию RealEstate.ru рассказали специалисты рынка земли московского региона.

В настоящее время на рынке загородной недвижимости активно формируется некое представление о том, что земля за последний год сильно подешевела, а участки без подрядов превратились в удобный инструмент для инвестиций. Но достиг ли этот рынок своего ценового дна, и пришло ли время покупать подмосковную землю и стоящую на ней загородную недвижимость? Об этом изданию RealEstate.ru рассказали специалисты рынка земли московского региона.

Начать этот материал, вероятнее всего, следует с подведения неких итогов, а точнее с ответа на самый животрепещущий вопрос потенциального покупателя: насколько же все-таки подешевела подмосковная сотка? Надо сразу сказать, что единого мнения у экспертов в этом вопросе нет. Так, управляющий партнер компании «Земельное агентство» Александр Разин считает, что в разных сегментах подмосковная земля ведет себя по-разному. Например, эконом-класс только прибавляет в цене, а вот бизнес-класс «просел» в среднем на 20-30%, а местами даже больше. Тем не менее, в каких-то проектах бизнес-класс наоборот прибавил 5-10%. При этом элитный сегмент подешевел на 40-50%, но опять же не во всех проектах, кое-где цены остались на докризисном уровне. Сильнее всех, по его словам, подешевели западные и юго-западные направления, а меньше всего подешевели восточные, северо-восточные и южные направления.

В среднем сегодняшние цены на подмосковную землю не более чем на 5-7% отличаются от докризисных, отмечает директор по продажам компании «Красивая Земля» Артур Хахоков, но это «средняя температура по больнице», так как динамика цен в разных поселках существенно различается. В поселках в пределах 20-30 км от МКАД цены сейчас на 10-20% ниже докризисных. В «дальних дачах» разница с докризисными ценами не превышает 3-5% как «в плюс», так и «в минус». А вот в большинстве поселков в пределах 30-80 км от Москвы цены уже выше докризисных и разница составляет от 5 до 15%.

Больше всего кризис отразился на западном направлении, так как до кризиса этот сегмент был «перегретым», особенно это касается участков в пределах 10-20 км от МКАД, считает А.Хахоков из компании «Красивая Земля». Он отмечает, что наиболее легко прошли острую фазу кризиса южные, юго-западные и юго-восточные направления, в частности, Симферопольское, Каширское, Калужское шоссе. Долгое время (до кризиса – прим. ред.) они были недооценены. В 2005-2007 годах на долю южных направлений приходилось менее 20% предложений. Девелоперам, прежде всего, были интересны районы, где уже существуют поселки и определенная инфраструктура, а у администраций есть опыт согласований новых проектов. В связи с этим в первую очередь девелоперов интересовали западное и отчасти северное направления. В результате загородный рынок на этих направлениях оказался перегретым, чего не скажешь о юге Московской области. Это подтверждается цифрами: только за лето земельные участки во многих поселках по Симферопольскому направлению подорожали на 20-40%, а с начала года рост в ряде проектов достиг 40-50%.

Таким образом, специалисты хоть и оперируют разными цифрами, но сходятся в главном: подмосковный рынок земли не однороден. Цена каждой конкретной сотки сильно зависит от направления, удаленности от МКАД, типа объекта и наличия подведенных к нему коммуникаций.

Однако достиг ли рынок ценового дна? Надо сказать, что в этом вопросе мнения специалистов разделились уже серьезнее.

«На данный момент пока еще нет, скорее всего, возможно дальнейшее снижение цен в определенных сегментах рынка земельных участков, таких как, элитное жилье и частично бизнес-класс. Эконом-класс же, напротив, дорожает. До конца 2009 года и в первой половине 2010 года, можно ожидать перенасыщения рынка земельных участков, особенно так называемых проектов «хард-эконом класса», расположенных на удалении от 50 км от МКАД по различным направлениям. К весне сохранять успешные темпы продаж смогли лишь те, кто грамотно подошел к реализации проектов. По моему мнению, проекты формата продажа голой нарезки земли, расположенной где-то в поле, не смогут выдержать конкуренцию по отношении к проектам, в которых будут подведены коммуникации, а так же создана необходимая инфраструктура (имеется в виду забор, дороги и КПП охраны – прим. ред.)», - говорит А. Разин из компании «Земельное агентство».

А.Хахоков из компании «Красивая Земля», наоборот, заявляет, что рынок уже достиг дня, и с октября-ноября прошлого года цены постепенно опускались. Но с марта 2009 года продавцы переставили снижать цены. Если судить по динамике цен по Подмосковью в среднем, то падение цен прекратилось в мае-июне. «Конечно, и сейчас есть отдельные проекты, которые плохо продаются. Там цены до сих пор снижаются. Но это характерно по большей части для ближнего Подмосковья. А для участков, расположенных на расстоянии 30-100 км от МКАД, это скорее исключение, чем правило. И мы думаем, что на такие участки цены больше падать не будут. Сейчас на них существует достаточно активный спрос. Даже с наступлением осени спрос на дачные участки не падает. И пока ничего не предвещает его снижения. Поэтому можно предполагать, что и цены на земельные участки будут расти дальше. До конца года, по нашим оценкам, они могут еще вырасти на 5-15%», - уверен он.

Третий вопрос, который не может не волновать потенциального покупателя подмосковных соток, это время совершения сделки. Другими словами, имеет ли смысл торопиться с покупкой или целесообразнее отложить ее на некоторое время?

Однозначно здесь ответить нельзя, считает А. Разин из компании «Земельное агентство», скорее да чем нет, но при этом необходимо детально подойти к выбору объекта инвестирования, так как зачастую за небольшой ценой может скрываться неликвид.

«Я считаю, что сегодня самое выгодное просто держать деньги в кэше как вложение, делится мнением руководитель «Земельных Дел Конторы» Илья Свиридов, - лучше всего в валюте, слабо подверженной волатильности, например, в швейцарских франках. Единственная причина, по которой реально имеет смысл покупать подмосковную землю или недвижимость, это собственная необходимость. То есть в том случае, если вы хотите иметь дачу, на которой по выходным вы будете отдыхать с детьми, жарить шашлык и прочее, то сейчас момент для покупки весьма удобный. Лучше всего приобретать участок с уже построенным объектом, но чтобы это не было дороже себестоимости строительства».

Лучше вкладывать сейчас, считает А.Хахоков из компании «Красивая Земля», потому что со временем цена земли (то есть стоимость «входа» на рынок – прим. ред.) будет расти. А если на покупаемой земле в будущем планируется строительство дома, то при инвестициях сейчас он может обойтись в 1,5-2 раза дешевле, чем если начинать вложения годом позже. Это связано как с ростом стоимости земли, так и с возможным ростом стоимости строительных материалов и услуг строителей.

Про четвертый, но не менее актуальный для потенциального покупателя, вопрос – участки без подряда – RealEstate.ru рассказали аналитики и риэлторы компании «ИНКОМ». Сегодня, согласно базе данных компании, в продажу предлагается около 2000 подобных участков. «В эту категорию входят земли всех типов. Среди организованных коттеджных поселков чуть больше 60 продают участки без подряда, за последние месяцы рост в этом сегменте составил около 50%», - заявил руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

По его мнению, продажа в поселках участков без подряда стала особенно актуальна во время кризиса, когда изменилась структура спроса и резко сократились доходы населения. Первыми девелоперами, которые решились на продажу такого продукта стали компании RDI и «Большая земля» с их проектами «Клубничные поля», «Южные горки», «Серебряная подкова» и другие. Они вывели свои проекты в ноябре-декабре 2008 года. В то время ни девелоперы, ни аналитики еще не осознавали, что возникшая экономическая ситуация в стране может продлиться не один год. Ослабевший спрос на объекты загородной недвижимости привел к пониманию, что к изменившемуся рынку нужно приспосабливаться, поскольку продажи в некоторых элитных поселках упали в разы. В профессиональных кругах девелоперы активно обсуждали, какое предложение на рынке загородной недвижимости является наиболее актуальным и востребованным. Участки без подряда оказались наиболее интересны для сегодняшних покупателей.

Практически все поселки с участками без подряда обещают клиентам на территории проведение коммуникаций: проведение газа, электричества, ограждение, строительство дорог, детских площадок – минимальной инфраструктуры класса «эконом», рассказывает руководитель отделения «Варшавское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Белова.

Сегодня участки без подряда представлены на всех направлениях, кроме Рублевского шоссе. Это направление остается по-прежнему востребовано среди покупателей. Земля без подряда может быть расположена на различных удалениях от МКАД. Исключение составляют качественные земли, расположенные в пределах 20 км от МКАД на престижных направлениях. Там строят поселки класса de luxe.

Многие говорят о том, что появление поселков, продающих участки без подряда, возвращает рынок назад, в 80-е годы, продолжает Н. Белова из «ИНКОМ-Недвижимость», то есть к эпохе беспорядочной застройки. С этим можно согласиться, но лишь частично. Современное загородное строительство отличается от того, каким оно было, когда участки раздавались бесплатно, и у их владельцев не было денег на строительство. Сегодня человек, имеющий возможность купить землю за 100-120 тыс. долл., имеет в обществе определенный статус. И он отличен от статуса людей, получавших ранее бесплатный участок в садовом товариществе. Это значит, что в поселке, продающем землю без подряда, скорее всего, не будет стилевого единства, тем не менее, на такой земле появятся в худшем случае лишь типовые дома (сэндвич-панели или каркасные дома – прим. ред.), которые будут отвечать требованиям архитектуры и будут иметь современный внешний вид.

Кроме того, возможно создание административной структуры внутри поселка, которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил. Не поддается жесткому контролю лишь длительность застройки. Поскольку часть участков в поселке может быть куплена для собственных нужд, другая часть приобретается клиентами в качестве инвестиций. Так что люди купившие участок без подряда для личного пользования, вероятнее всего, столкнутся с проблемами «пустых» соседских участков, или, что, возможно, еще более неприятно, с явлением «долгостроя».

Артём БЛЮДЁНОВ

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова