Рубрики раздела события

Лента

При каких ценах новостройки бизнес-класса начнут активно продаваться?

16 марта 2011
Cегмент бизнес-класса начинает восстанавливаться, динамика сделок приобрела положительный тренд, однако ценовая политика строительных компаний осталась разнонаправленной. В перспективе у застройщиков два пути: либо идти на понижение цен или скидки, чтобы сохранить интерес покупателей к своим ЖК, либо при сохранении цен формировать имидж успешной компании и сдавать объект в срок
В кризисное время новостройки бизнес-класса оказались наиболее слабым сегментом рынка жилой недвижимости Москвы: для стимулирования продаж застройщикам пришлось пойти на значительное понижение цен и разработку специальных акций лояльности для немногочисленных покупателей, готовых платить "живыми" или кредитными деньгами. Сейчас, как отмечают столичные риелторы, сегмент бизнес-класса начинает восстанавливаться, динамика сделок приобрела положительный тренд, однако ценовая политика строительных компаний осталась разнонаправленной: одни по-прежнему демпингуют, другие решились на повышение цен. В перспективе у застройщиков два пути: либо идти на понижение цен или скидки, чтобы сохранить интерес покупателей к своим ЖК, который постепенно смещается в сторону эконом-класса даже среди тех, кто может позволить себе бизнес,  либо формировать имидж успешной компании и соответствовать ему, сдавать объект в срок и не допускать негативной информации о своих делах в СМИ.

Что касается объема предложения жилья бизнес-класса, которым в настоящий момент располагает первичный рынок Москвы, то подсчитать точное количество объектов этого сегмента не представляется возможным. Дело в том, что рамки, позволяющие отнести жилой комплекс к бизнес-классу, весьма размыты. Так, компания IntermarkSavills определяет бизнес-класс, как "высококачественное жилье средней ценовой категории, основными характеристиками которого являются наличие подземного паркинга, собственной обособленной территории, высоких потолков, качественной отделки". В объектной структуре подобных ЖК должны доминировать 2-3 комнатные квартиры, а сами дома должны располагаться в районах, граничащих с Центральным административным округом, либо в престижных ЗАО, ЮЗАО, СЗАО, а лучшие объекты бизнес-класса - так называемый "бизнес+" - помимо всего прочего, должны обладать обособленной территорией с качественным благоустройством, большими площадями комнат и обеспеченностью машиноместами не менее 1,7 на квартиру.

На практике же главным критерием отнесения объекта к бизнес-классу оказываются не качественные характеристики, а представление застройщика об оптимальной стоимости квадратного метра в возводимом им жилом комплексе, который может и не соответствовать всем установленным параметрам, но продаваться по ценам бизнес-класса. "На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в новостройках данного сегмента на первичном рынке составляет порядка 190 тыс. руб.", - уверена генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая. Управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин считает, что средняя цена для московского бизнес-класса ниже - порядка 177 тыс. долл. за "квадрат", а  руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Артем Ржавский определяет среднюю цену предложения жилья бизнес-класса в  172,5 тыс. руб. за кв.м. Причем опрошенные эксперты сходятся во мнении, что в настоящий момент значительную долю в объеме предложения жилых комплексов на первичном рынке столицы составляют именно объекты указанной ценовой категории. Например, А.Ржавский отдает им до 56% от общего объема предложения новостроек в Москве.

Но насколько активны продажи при установившихся ценах? "В 2010 году сегмент новостроек бизнес-класса начал плавное посткризисное восстановление. Число заключенных первичных сделок превысило показатель 2009 года, а средние цены выросли на 9% в долларах, на рынок пришло 5 новых проектов", - рассказывает Д.Халин из IntermarkSavills. Ими стали ЖК Gazoil City по ул.Херсонской/ул.Наметкина к.1,2 на 827 квартир, ЖК "Солнце" по ул. Ельнинская, д.28 на 321 квартиру, ЖК "Даниловская мануфактура" на Варшавском шоссе д.9, стр.1 на 38 апартаментов, ЖК "Виноградные пруды" в Измайловском пр., вл.1 на 424 квартиры, ЖК Manhattan House на ул. В.Масловка, д.20 на 97 апартаментов. Но цены на объекты в течение года менялись довольно разнонаправленно - от -1,7% до +2,5%, признают в IntermarkSavills. Фактическая же емкость рынка в 2010 году составила порядка 140 тыс. кв. м или 1300 проданных квартир в домах-новостройках. Однако начало текущего года по сравнению с концом предыдущего оказалось не таким впечатляющим: в январе 2010 года количество заключенных первичных сделок уменьшилось на 8% по сравнению с декабрем-2010 и составило 115 штук, продажи велись в 27 строящихся комплексах, отмечают в компании.

Эксперты не слишком оптимистично оценивают перспективы данного сегмента и подобных цен. "Переориентация застройщиков на жилье эконом-класса - это ключевая тенденция 2010 года, которая сохранится и в 2011 году. И доля реализуемого в столице эконом-класса заметно растет. Так, если в 2009 году в реализации находилось порядка 32 объектов, в 2010 году - 34-35 объектов, то сегодня на рынке предлагается около 40 объектов эконом-класса. А вот многие объекты бизнес-класса так или иначе были менее успешны, чем недорогие проекты. Некоторые дома бизнес-класса были "заморожены", в других проведена реконцепция или репозиционирование", - сообщает М.Литинецкая.

Аналогичную информацию приводит и А.Ржавский из "Азбуки Жилья": "Многие застройщики жилых комплексов в последние 1,5-2 года были вынуждены прибегнуть к различного рода оптимизации свои проектов, в ряде случае к их реконцепции. Это достигалось за счет сокращения площадей, изменения квартирного набора в сторону увеличения числа 1-2-комнатных квартир, оптимизации планировок, использования менее капиталоемких конструкций и так или иначе путем снижения конечной стоимости квартир".

Однако ответить на вопрос, насколько необходимо понизить цены в новостройках бизнес-класса, чтобы пошли активные продажи, участники рынка ответить затрудняются. Скорее всего, застройщики, уверенные в своих проектах и не желающие проводить реконцепцию, не пойдут на открытое снижение, а будут в течение года активно рекламировать щедрые скидки и акции лояльности. К примеру, ЗАО «Дон-Строй Инвест» с 1 марта объявил об увеличении скидок на квартиры в два раза: теперь жилье в «Доме на Беговой», ЖК «Измайловский», ЖК «Бирюзова, 41» и активно строящемся ЖК «Лосиный остров» со сроком сдачи в 2012 году, а также комплексах «Алые Паруса» 5 корпус, «Седьмое небо», «Дом на Мосфильмовской» и «Дом на Покровском бульваре» можно приобрести со скидкой 6%.

Немаловажным будет и фактор успешности компании, реализации объектов в установленные сроки. Так, ситуация вокруг замороженных объектов бизнес-класса Mirax Group (Wellhouse на Дубровке, "Кутузовская миля", ЖК "Миракс Парк" и т.д.), несмотря на обещание компании возобновить их строительство и завершить его к указанным датам, вкупе с закрытием бренда Mirax и выступлениями дольщиков не будет способствовать росту цен на этих объектах и добавит популярности жилью бизнес-класса в целом.

Юлия ПЕТРОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова