Рубрики раздела события

Лента

Престиж не значит качество

26 мая 2011
Покупая квартиру в Москве в среднем ценовом сегменте, перед покупателем часто встает дилемма: выбрать жилье в старом доме с нарядным фасадом, длинной историей и в историческом центре, вблизи театров и бутиков, либо же жить в современном жилом комплексе с новыми инженерными коммуникациями, подземным паркингом и однородным социальным составом жителей. О том, какие плюсы и минусы ждут будущих жильцов новостройки и старого фонда попробовал разобраться RealEstate.ru.

Покупая квартиру в Москве в среднем ценовом сегменте, перед покупателем часто встает дилемма: выбрать жилье в старом доме с нарядным фасадом, длинной историей и в историческом центре, вблизи театров и бутиков, либо же жить в современном жилом комплексе с новыми инженерными коммуникациями, подземным паркингом и однородным социальным составом жителей. О том, какие плюсы и минусы ждут будущих жильцов новостройки и старого фонда попробовал разобраться RealEstate.ru.

Квартиры бизнес-класса можно купить в монолитных домах, облицованных плиткой, и кирпичных «многоэтажках». К жилью старого фонда можно отнести  дома 30-50-х гг,  так называемые «сталинки», дореволюционной постройки со смешанными или деревянными перекрытиями, чаще всего бывшие доходные дома.  Но только то, что у новостроек минус, часто превращается в плюс у квартир в старом фонде. Обо всем по порядку.
 
Месторасположение

Среди безусловных плюсов старого фонда, это месторасположение. В основном дома этого сегмента расположены в центре Москвы (Бульварное кольцо, Садовое кольцо и некоторые направления за Садовым).

Самой топовой улицей на протяжении многих лет остается Тверская. Это уже не просто улица. По мнению риелторов, это, прежде всего, мощный бренд и многие продавцы недвижимости используют его, даже если объект находится не так уж и близко от Тверской. При этом в отличие от других элитных районов Москвы – Арбата, Патриарших или Чистых прудов – это огромный участок центральной части города с очень неоднородной застройкой и соответственно очень разными предложениями о продаже жилья. По Тверской любят гулять. На этой улице стараются арендовать офисы самые лучшие магазины, кафе, рестораны.

Благодаря большой посещаемости и хорошим продажам Тверская улица уже несколько лет подряд входит в число самых дорогих торговых улиц мира и остается самым дорогим торговым коридором России. Наибольший рекорд улица побила в докризисном году.

По данным консалтинговой компании Colliers International, весной 2008 года Тверская улица по стоимости аренды торговых площадей занимала в рейтинге третье место, уступая Елисейским полям в Париже и 5-й авеню в Нью-Йорке. В прошлом году главная улица российский столицы в аналогичном рейтинге, составленном Cushman & Wakefield, заняла 15 место. Средняя ставка аренды торговых площадей на Тверской сегодня достигает 4 тыс. долл. за 1 кв.м. в год.

Естественно, люди стремятся жить хотя бы неподалеку от Тверской, где круглосуточно кипит жизнь, где до любой станции метро два шага. Однако, есть и существенный минус. Продуктовых супермаркетов в центре нет, поэтому надо куда-то ехать на машине.

Престижно жить в центре, и с этим не поспоришь!

Все бизнес-новостройки в основном начинаются после Третьего Транспортного Кольца. В первую очередь это Ленинский проспект, Проспект Вернадского, и дома, максимально приближенные к Садовому кольцу. Уже не центр столицы, но близко к нему, что своим ходом, что на машине. Да и к слову, чем дальше от центра, тем больше зеленых насаждений. В центре деревьев уже почти не осталось, с детьми гулять негде – все свободные территории давно уже заняли парковки. И между прочим, для них в современных новостройках предусмотрено место.

Паркинг

В старом фонде поставить машину негде, если учесть, что все дома по большей части расположены в центре. Поэтому покупателю, после удачного вложения средств, придется подумать о своей недешевой иномарке. И начинается хождение по близлежащим домам с паркингом.  Иногда дома-соседи бизнес-класса продают машиноместа, но чаще всего эти места уже проданы. Как правило, люди, которые покупают квартиры в старых домах, готовы заплатить лишних 150-200 тыс. долл. (если речь идет о центре) за машиноместо в соседнем элитном доме. Это гарант, что будет, где припарковать свою машину. То есть эти деньги, по сути, за собственную безопасность.

У нас же количество машин не соответствует проживающим в квартирах людей. На семью сейчас в среднем приходится по 2-3 машины, в зависимости от количества членов семьи.

Так что в соревновании между старым фондом и новым побеждает последний. У новостроек есть наземная парковка, так называемая гостевая. А также подземный паркинг, который, кстати, не является бесплатным приложением – за это надо платить. Цена немалая: от 60 до 120 тыс. долл. Но, как правило, если человек покупает себе квартиру в доме бизнес-класса, он априори готов к дополнительным расходам.

Территория


Территория в новых домах огорожена. Там есть детская площадка, где дети могут гулять под присмотром Частного Охранного Предприятия, закрепленного за домом. И за себя, и за детей не страшно, пока на территории.

В старых домах, к сожалению, только 3-5% имеют забор с охраной. О какой-то там системе безопасности речь не идет. Охраняет подъезд, как правило, бабушка-консьержка – она и кроссворды поразгадывает, либо просто уснуть.

Зато в новостройках контрольно-пропускная система на высоком уровне – никто просто так не пройдет. Контингент здесь, как правило, люди бизнеса, политики, и охранная система для них немаловажна.

Контингент

В целом, аудиторию можно поделить на 2 группы. Есть любители старины и те, кто это все это не приемлет.

Говоря о хорошем бизнес-классе, нельзя не упомянуть соседей. Как мы уже сказали, контингент новостроек, в основном, люди одной группы, занимающиеся бизнесом, семьи политиков, менеджеры среднего/высшего звена и т.д.

Что касается старых домов, то тут социальный срез может быть совершенно разным. Например, на верхнем этаже с видом на какой-нибудь красивый монастырь, живет солидный бизнесмен. Этажом ниже – коммунальная квартира. И с этим ничего нельзя поделать, это основной минус.

Инженеринг


От внешних видимых факторов мы приблизились к таким аспектам, которые на первый взгляд не видно. То, что на коробке не всегда отражает сущность. Так и с квартирой в старом фонде. В новостройках. Понятное дело, таких проблем пока нет.

И здесь основным минусом являются перекрытия. Как правило, они смежные, преимущественно, деревянные. Естественно, такие перекрытия более пожароопасные. Они вообще порой бывают ветхими. И даже если поменять в своей квартире абсолютно все:  коммуникации, трубы, электрическую проводку, - то перегородки, несущие стены поменять невозможно.

При выборе квартиры, неплохо было бы поинтересоваться, был ли в доме капитальный ремонт. Когда и где именно менялись основные системы обеспечения дома.

 «Есть отличные по качеству дома бизнес-класса с новыми коммуникациями, инженерией и прочими атрибутами современного жилья, - рассказывает руководитель отдела по работе с клиентами  компании «Новое Качество» Ольга Капинос. – Есть прекрасно сохранившиеся старинные дома, отреставрированные, с заменой всех перекрытий. Да и многие «сталинки» до сих пор отлично сохранились. Однако наряду с этим есть отвратительного качества новые постройки, претендующие на звание бизнес-класса, и есть уже состарившийся старый фонд со всеми вытекающими. Стоимость может быть примерно одинаковой. Качество – совершенно разным».

В последнее время в старых домах появилось новое направление – реконструкция, когда сносятся абсолютно все внутренности, остается только фасад. И этот старинный фасад наполняют современной начинкой. Естественно, после такого апгреда цена резко возрастает.

Потолки

При всех, казалось бы, недостатках старого фонда, у него есть огромное достинство. Во-первых, это прежде всего потолки! Начиная с отметки 3,4 м, они достигают приблизительно 4,4 м. Именно этот аспект и создает высокую стоимость жилья. В таких квартирах, как правило, определенная атмосфера, которая позволяет реализовать какие-то свои идеи.

В новостройках бизнес-класса потолки не превышают 3,2 м. При этом, после проведения черновых работ (установки полов, установки вентиляции), остается порядка 3 м.

Во-вторых (из преимуществ старого фонда), наличие большого количества огромных окон. В новом фонде это 1 или 1,5 окна, если говорить о таких окнах с вырезом на балкон. В старом же фонде число окон может достигать семи. Конечно, зависит от размеров комнаты. Но в любом случае, света в таких комнатах намного больше.

Среди плюсов старого фонда также правильные квадратные формы, позволяющие интересно организовывать пространство.

Но даже при всех недостатках новостроек, их покупают чаще. «Однозначно, предложений больше, в отличие от старинного фонда. Многих привлекает отсутствие "историй" в квартирах. Людям нравится, что в квартире до них никто не жил, они зашли в квартиру и принесли в нее свою энергетику», - отмечает ведущий специалист отдела продаж агентства по недвижимости Delight Realiy Юлия Волк.

Цена

Стоит понимать, что квартиры в том же старом фонде могут быть разными: либо это квартира под ремонт, либо это квартира с уже хорошим ремонтом. И цены в зависимости от этого будут тоже разными. В новостройке также можно купить квартиру с ремонтом и без.

Средняя стоимость квартир сегмента бизнес-класса в районе Ленинского проспекта будет держаться на уровне 10 млн руб. Где-то за 13 продают, где-то за 9 млн руб.

Со старинным фондом вообще невозможно вывести какую-то среднюю стоимость. Купить квартиру можно с отделкой, без отделки.

Например, если брать квартиру на Чистых прудах со смежными перекрытиями, средним ремонтом, и все-все среднее, то получится где-то порядка 8 тыс. долл. за кв. м (224 тыс. руб. за кв. м).  Такой же дом через дорогу только с отремонтированным подъездом, все с теми же смежными перекрытиями, но с красивым ремонтом, будет стоить уже 13 тыс. за кв. м (364 тыс. руб. за кв. м). Здесь очень сложно вывести формулу цены. Все диктует продавец.

Плюс, надо понимать, что многие при покупке квартиры в новостройке, не собираются в ней изначально жить. Они просто инвестируют таким образом деньги.

«Если говорить о долгосрочных инвестициях в московскую недвижимость бизнес-класса, стоит отметить, что наиболее привлекательными для потенциального покупателя будут квартиры в новостройках, - отмечает руководитель Аналитической службы МИАН Александра Кадченко. - По итогам 2010 года, рост цен на такие квартиры составил 12,2%, при этом рост на вторичном рынке составил лишь 7,4% (что даже несколько ниже уровня инфляции, которая за 2010 г. достигла 8,8%, а с начала 2011 г. по 20.05.2011 - 4,5%)».

После покупки какой-то год все ремонтируются, вроде бы как уже закончили. Но тут появляется либо новый хозяин в какой-то квартире, либо хозяин решил пожить в ней, и начинается по-новому: стук, сверление... Но от этого никто не застрахован.

Казалось бы, вот и все. Но не стоит, однако ж, забывать, что при покупки квартиры в старом фонде, она автоматически продается со вторичного рынка. Это значит, что до вас там были хозяева, которые могла слегка подпортить репутацию квартиры: будь то налогами или долгами. Не поленитесь и лишний раз проверьте историю, прежде чем подписывать документы на покупку квартиры.

Ольга Гагаринская

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова