Рубрики раздела события

Лента

Почему банки не выдают ипотечные кредиты для покупки апартаментов?

19 августа 2013
RealEstate.ru опросил банкиров о том, какие минимальные ставки по ипотеке для покупки апартаментов они предоставляют москвичам, а также о том, почему они (банкиры) часто отказываются от введения отдельных программ

Если ипотека на покупку квартиры это уже классика жанра, и банки бесконечно разнообразят ее условия, то программа кредитования, разработанная специально для апартаментов – новый тренд на рынке ипотечного кредитования. RealEstate.ru опросил банкиров о том, какие минимальные ставки по такой ипотеке они предоставляют москвичам, а также о том, почему они (банкиры) часто отказываются от введения отдельных программ кредитования апартаментов.

Что касается мнения девелоперов, уже поспешивших подписать свое соглашение с банком об ипотечном кредитовании апартаментов, то этот взгляд высказал ранее директор по продажам апартаментов компании MR Group Дмитрий Цветков. «Аккредитация комплексов с апартаментами в банках – это несомненный плюс для покупателей», – цитирует слова Цветкова сайт компании. Эксперт объяснил, что, соглашение с банком делает формат апартаментов более понятным и значительно повышает к нему доверие со стороны покупателей.

Стоит отметить, что многие покупатели часто считают, что апартаменты – это «большое роскошное помещение». Так это объясняют словари. Между тем, апартаменты по-московски это, в основном, помещения, предназначенные для проживания, но в которых нельзя зарегистрироваться. От обычных квартир их отличает юридический статус нежилого, формально, гостиничного помещения.

«Учитывая, что стоимость апартаментов на 20 % ниже цены аналогичного предложения квартир в новостройках, при наличии выбора финансовых инструментов покупки, в том числе ипотеки, такие комплексы становятся наиболее привлекательным предложением на московском рынке», – считает Дмитрий Цветков.

Ипотека на апартаменты: от 7,7 % до 16,5 % годовых

По данным пресс-службы компании MR Group, застройщик заключил договор с банком «Зенит» на кредитование апартаментов. Представитель пресс-службы банка «Зенит» подтвердил порталу RealEstate.ru, что они заключили данное соглашение с MR Group и сообщил, что минимальная ставка по этой программе равна 13 % в рублях на весь срок кредита (от 1 года до 30 лет).

Мы убедились, что эта программа не уникальна. По крайней мере, еще 7 крупных банков в Москве имеют аналогичные продукты.

Ведущий специалист отдела кредитования частных лиц «Росавтобанка» Евгения Кривенцова сообщила Realestate.ru, что такая программа действует в финансовом учреждении с середины июля. «Проанализировав рынок, ситуацию с апартаментами в Москве и Подмосковье, мы оценили, что это весьма перспективное направление и на нем работает пока очень мало банков», – сказала спикер.

Что касается ставки, то она выше, чем у банка «Зенит»: 16,5 % годовых в рублях (фиксированная) и срок кредита меньше – до 7 лет. В то же время, программа действует на любые строящиеся апартаменты Москвы и Подмосковья без жесткой привязки к конкретному застройщику. По словам представителя кредитной организации, для них это некий эксперимент. «У нас сейчас есть отдельно компании-партнеры по апартаментам, под которые в процессе сотрудничества будут разрабатываться специальные предложения по данной программе», – пояснила эксперт.

Более низкую минимальную ставку озвучили в «Росевробанке». У них также есть специальная программа, которая пока действует только в Москве. Минимальная ставка на ипотеку для покупки апартаментов составляет 14,5 %. На такую ставку можно рассчитывать при первоначальном взносе от 40 % и выше.

В банке «МИА» также сообщили, что у них существует специальная кредитная программа, которой могут воспользоваться граждане РФ, желающих приобрести апартаменты, расположенные в пределах МКАД. «Процентная ставка по кредиту варьируется от 13,5 % до 14,25 % в зависимости от срока и соотношения с залогом, – пояснили представители банка. – Данная программа разработана без привязки к конкретному застройщику».

В «Альфа-Банке» ввели программу приобретения апартаментов чуть ли не на днях – в начале августа. Но такой кредит можно взять только под залог имеющейся в собственности квартиры. «Минимальная процентная ставка по данной программе для кредитов, предоставляемых в рублях, составляет: для физических лиц – 12,7 %; для корпоративных клиентов – 12,2 %; для владельцев бизнеса – 13,2 % % Также по данной программе предоставляются кредиты в долларах США, процентная ставка для всех категорий клиентов составляет 9 %», – рассказали в организации.

В «СБ Банке», как выяснил RealEstate.ru, минимальная ставка по схожей программе составляет 10 % в валюте и 14 % в рублях. Начальник управления ипотечного кредитования банка Максим Честикин сообщил, что для их банка не имеет значения, как именно с юридической точки зрения оформлены документы в каждом конкретном случае – как на жилое помещение или же, как на нежилое. Хотя изначально программа была разработана под конкретного застройщика – компанию Red Development, сейчас банк ведет переговоры и с другими застройщиками.

В банке «Балтика» нам назвали самую низкую ставку – от 7,7 % годовых (при этом кредит предоставляется как в рублях так иностранной валюте). Однако не уточнили остальные условия ипотеки. «Банк сотрудничает с любыми застройщиками, прошедшими аккредитацию», – добавили в организации.

Потребительский кредит на покупку апартаментов

Между тем, отсутствие специальной программы не мешает использовать заемщику стандартный кредит. В Московском банке Сбербанка РФ заявляют, что «для покупки апартаментов можно воспользоваться потребительским кредитом под залог объекта недвижимости, который предоставляется на любые потребительские цели на срок до семи лет». В банке пояснили, что такой кредит имеет невысокую процентную ставку по сравнению с другими потребительскими кредитами. Сумма кредита Сбербанка России под залог недвижимости составляет до 10 млн рублей. Но при этом она не может превышать 70 % от оценочной стоимости объекта недвижимости, оформляемого в качестве обеспечения по кредиту. Минимальные ставки по кредиту в рублях составят 13,5 % годовых, в долларах США и евро – 11,5 % годовых.

Почему кредиты на апартаменты невыгодны банкам?

Как видно, покупателю апартаментов в Москве уже есть из чего выбирать. Отчего же эта тема пока не раскрыта для многих других банков?

На вопрос RealEstate.ru о том, чем могут быть невыгодны кредиты на апартаменты, ответили в «НОМОС-банке»: «У нас нет программы кредитования на покупку апартаментов. Такие кредиты не подлежат секьюритизации, поэтому мы не работаем по этим программам».

Это мнение разделяет и начальник управления розничного кредитования «Промсвязьбанка» Сергей Ситин: «Данный вид кредитования – довольно сложный и небезопасный для банков продукт: апартаменты являются коммерческой недвижимостью».

«Прежде всего, необходимо отметить, что ЖК РФ не относит апартаменты к числу жилых помещений. В законодательстве вообще не существует понятия «апартаменты». Таким образом, право собственности и ипотека в данном случае регистрируется на нежилое помещение, не предназначенное для проживания, – прокомментировала начальник управления ипотечного кредитования и рефинансирования КРЕДИТ ЕВРОПА БАНКа Луиза Шагинян. – Также в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, речь может идти только о временной регистрации».

Кроме того, основная причина, по которой банки неохотно кредитуют апартаменты - сложность спрогнозировать их ликвидность в будущем, объяснили эксперты.
«При анализе разрешительной документации необходимо понять причины, по которым были построены именно нежилые помещения – апартаменты и что еще будет входить в состав комплекса: магазины, офисы и т.д. Соответственно, те банки, которые участвуют в финансировании строительства апартаментов, кредитуют их охотнее», - добавила Шагинян.

Эксперты объяснила, что риск банков был бы меньше, если бы была возможность секьюритизировать активы, то есть перевести неликвидные кредиты в ценные бумаги. Однако такой «ход конем» спасает банки, когда имеются значительные по объему пулы однородных ссуд.

«На сегодняшний день по причинам, описанным выше, большинство банков выдает штучные кредиты на покупку апартаментов и не имеет, соответственно, портфеля таких однородных ссуд, достаточного для того, чтобы секьюритизация была экономически целесообразна», - пояснила Луиза Шагинян.

Мы убедились в том, что для многих кредитных организация апартаменты – пока слишком рискованный проект. Так, каждые два из трех опрошенных нами банков отвечали, что не имеют специальные программы ипотеки для апартаментов и не будут ее вводить. В этот список попали «Сбербанк», «Московский кредитный банк», «Райффайзенбанк» и многие другие кредитные организации столицы.

Анна Кузнецова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова