Рубрики раздела события

Лента

Петербург: Рейтинг крупнейших сделок 2011 года

09 января 2012
Объем сделок на рынке недвижимости Петербурга в 2011 году превышает 2 млрд долл., что в два раза больше докризисных объемов, и в четыре раза – объемов 2010 года

По мнению экспертов, объем сделок на рынке недвижимости Петербурга в 2011 году превышает 2 млрд долл., что в два раза больше докризисных объемов, в четыре раза – объемов 2010 года. Причина рекорда – отложенный спрос прошлых лет и выход на рынок новых крупных игроков. Представляем рейтинг крупнейших сделок уходящего года на петербургском рынке.

Между тем, в Москве самая крупная сделка в 2011 году оценивается в 5 млрд долл. ТОП-10 самых дорогих приобретений столичного рынка недвижимости см. здесь.


 

1 МЕСТО: Портфель активов «Макромира» за 650 млн долл.

 Портфель объектов компании «Макромир» приобрела новая на петербургском рынке компания Fort Group. Это торговые объекты общей площадью 260 тыс. кв. м – действующие «Французский бульвар», «Фиолент», «Феличита», «Родео-Драйв», почти готовый «Сити Молл» и замороженный «Долгоозерный».

Fort Group начала покупать торговые комплексы с осени 2009 года. После сделки с «Макромиром» общая площадь комплексов в собственности компании достигла полумиллиона квадратных метров. Управляющий партнер Fort Group Максим Левченко заявил, что компания собирается стать лидером в сегменте торговой недвижимости Петербурга. Сейчас по факту Fort Group – третья в этом сегменте (после холдинга «Адамант» и IKEA MOS) и станет второй после запуска объектов.

Сделка происходила параллельно с конфликтом вокруг «Макромира» - судебных процесов между двумя основными собственниками Павлом Андреевым и Андреем Рогачевым, а также на фоне угрозы банкротства «Макромира» - объекты выступали залогом по кредиту в Сбербанке.

Также были проблемы правового характера, например, незарегистрированные права собственности на «Сити Молл», «Фиолент» и «Феличиту». Заведено уголовное дело по инициативе Сбербанка против неустановленного кругла лиц, которых обвиняли в нецелевом использовании кредитных средств, в их хищении. На объекты были наложены аресты. Теперь аресты сняты. Дружественная «Макромиру» компания «Флит фанд» выкупила у Сбербанка часть долга. Процедура банкротства завершается, Fort Group рассчитывает урегулировать проблемы со всеми кредиторами в рамках мирового соглашения.

Торговые комплексы, по мнению специалистов, управлялись недостаточно эффективно. Руководство Fort Group намеревается провести реконцепцию некоторых комплексов. Левченко счел эффективным лишь «Французский бульвар». В «Родео-Драйв» и «Фиоленте» - текучка арендаторов, а «Феличита» нуждается в более глубокой реконцепции. «Сити Молл» уже запущен в эксплуатацию. Возможно, в 2012 году будет разморожено строительство «Долгоозерного» - в рамках новой концепции, с усилением развлекательной функции.

Эксперты с энтузиазмом отнеслись к сделке. Во-первых, отмечает Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, Fort Group получила в собственность активы с большим потенциалом развития. Во-вторых, по результатам сделки «можно ожидать повышения качества управления существующими приносящими доход объектами, реконцепцию части объектов («Феличита») и возобновление работы над замороженными проектами («Долгоозерный», «Европолис»)».


 

2 МЕСТО: Clover Plaza за 100 млн долл.

Холдинг Setl Group вошел в проект Clover Plaza – редевелопмент территории бывшего Северного завода на Ушаковской набережной под многофункциональный комплекс. По оценкам экспертов, сумма сделки превысила 100 млн долларов. Холдинг выкупил 7,8 га у девелоперской компании «РГС-Недвижимость». Весь проект с 2007 года реализует столичная компания Clover Group.

По данным аналитиков Colliers International, комплекс продан с условием, что прежний собственник после реализации нового проекта получит долю в 30%! 

Предполагалось к 2015 году построить жилой комплекс на 650 квартир площадью 90 тыс. кв. м, бизнес-центр класса А на 72 тыс. кв. м, торгово-развлекательный комплекс площадью 30 тыс. кв. м, апартамент-отель на 120 номеров, гостиница класса «4 звезды» на 150 номеров, конференц-зал на 2500 человек, общей площадью в 3 тыс. кв. м и паркинг на 3500 машиномест, 96 тыс. кв. м. Однако Градостроительный совет отклонил проект, который нарушал высотный регламент, после чего процесс замер на три года.

Setl Group возобновляет проект, попутно изменяя его – доля жилой недвижимости вырастет до 150-200 тыс. кв. м.

В компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate утверждают: «Привлечение партнера в проект потребовалось Clover Group для выхода из проекта с минимальными потерями. У компании нет значительного девелоперского опыта на рынке Петербурга, поэтому она привлекла опытного игрока. Не исключено, что участникам сделки не удалось договориться о стоимости участка, и в итоге было заключено партнерское соглашение с фиксированными условиями. При выходе из проекта доля Clover  Group может быть размыта или сохраниться на уровне 20%, в зависимости от договоренностей сторон».

 

3 МЕСТО: ТК «Пассаж» за  80 млн долл.

Jensen Russian Real Estate Fund уплатил 80 млн долларов за здание «Пассажа» на Невском проспекте, 48. Продавцом непрофильного для финансистов актива выступил ВТБ. Работа над сделкой велась в течение двух лет. Ранее объект принадлежал компании Russian Land Limited Шалвы Чигиринского, которая использовала его в качестве обеспечения по кредиту в банке ВТБ. С 2009 года у владельца возникла просроченная задолженность, поэтому заложенные активы перешли к ВТБ.

Площадь комплекса, выходящего фасадами на Невский и Итальянскую улицу – 21,5 тыс. кв. м. Новый собственник весной 2012 года начнет реконструкцию, цель которой – увеличение торговых площадей. Если вместо складов цокольный этаж отдать под торговлю, ТК получит дополнительно 5 тыс. арендопригодных «квадратов». Стоимость реконструкции оценивается в 25 млн долларов. После реконструкции планируется увеличить арендные ставки, минимум на 20%. (Сегодня ставки колеблются в диапазоне 1,1 - 2,4 тыс. долларов за кв. м в месяц). В результате «Пассаж» станет одним из самых дорогих магазинов Петербурга. Соответственно, доходность объекта увеличится, и через 8 - 10 лет Jensen Group продаст его.

Здание на Невском, 48 находилось в аренде у «ТПФ «Пассаж» до 2023 года. Также фирме принадлежали около 9 тыс. кв. м площадей. Но в 2005 году, как подозревали эксперты, накануне приватизации, президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис приобрел 16,32% акций «ТПФ «Пассаж», Татьяна Голдуева - 19,49% акций, хотя основным владельцем (57,8% акций) оставался генеральный директор «Пассажа» Валерий Зеленский. Его долю перед торгами приобрело «СТ Груп», принадлежащее Чигиринскому. По оценке экспертов, сумма сделки составляла 20-30 млн долларов.

В мае 2006 года прошел аукцион, победителем которого стала компания «Дивието Лтд.», которая, как подозревали тогда, и как выяснилось позже, также принадлежала Чигиринскому. Долю Лейтиса он выкупил осенью 2008 года. На тот момент она составляла 25%+1 акция и оценивалась экспертами в 40-50 млн долларов.

Чигиринский собирался вложить в приобретение 120 млн долларов, чтобы увеличить площадь здания до 37,4 тыс. кв. м. К финансированию был привлечен Deutsche Bank, который кредитовал и другие проекты Чигиринского. Долг перешел к ВТБ в 2008 году в результате put-опциона.

В марте 2009 года срок выплат по кредиту был задержан и ВТБ потребовал в Высоком суде Лондона с Шалвы Чигиринского 3,117 млрд рублей. 3 июля 2009 года в обеспечение требований банка суд наложил арест на девелоперские активы Russian Land и личное имущество Чигиринского на сумму, эквивалентную 60,7 млн фунтов стерлингов, в том числе и «Пассаж». После ряда попыток Чигиринского найти покупателя самостоятельно за продажу «Пассажа» взялся долговой центр ВТБ.

По мнению аналитиков Colliers, «Пассаж» - «это прайм-актив, который стоит своих денег и вложений и может принести инвестору солидную прибыль в будущем». Андрей Розов полагает, что Jensen Group приобрела «так называемый trophy asset – здание с уникальным местоположением и потенциалом развития исторической торговой функции». Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков, однако, считает сделку в большей степени имиджевой. Специалисты ASTERA назвали сделку «самой интересной» в 2011 году на петербургском рынке.

 

4 МЕСТО: Отель на пл. Островского, 2 за 60 млн долл.

После двух лет попыток продать недостроенный отель на площади Островского, 2 Группа «Абсолют» нашла покупателя в лице предпринимателя Валерия Израйлита. Здание площадью 18 тыс. кв. м передано за 60 млн долларов.

Шотландская компания Morrison Construction начала проект в 1994 году. Поскольку отель предполагался в знаковом месте, научно-экспертный совет Комитет государственного использования и охраны памятников (а прежде – управление) неоднократно требовал переделать его архитектурный облик. В конце-концов инвесторы сочли проект нерентабельным. В 2003 году проект согласован. Строительством собирается заниматься компания «Бэст». Работы начинаются в 2005 году. Но тут встрепенулись депутаты местного парламента, потребовав остановить работы – им не нравится архитектурное решение. Иное архитектурное решение предлагает новый инвестор – индонезийская компания Sampoerna миллионера  Путере Сампоерне.

Подконтрольная ему же группа Mansion, которая специализируется на игорном бизнесе, объявила, что собирается открыть отель к концу 2007 года. При этом основным источником дохода должен был стать игорный покер. Но в начале 2007 года Mansion Group решила покинуть Россию и продает российские активы, поскольку принят новый закон об игорном бизнесе.

В апреле 2008 года Группа «Абсолют» приобрела почти достроенный отель и вновь подкорректировала проект, убрав из него игорное заведение. Новая дата открытия отеля – начало 2009 года. Но в 2009 году Группа «Абсолют» вновь выставила объект на продажу и пыталась найти покупателя в течение двух лет.

К моменту сделки здание было подведено под крышу, но стояло без отделки. Теперь, полагают эксперты, предстоит новая корректировка проекта или даже реконцепция.

«Нельзя забывать, что здание имеет архитектурную особенность – два этажа не имеют окон, что создает собственнику определенные сложности при планировках внутреннего пространства», - комментирует Любава Пряникова, руководитель направления маркетинговых исследований Консалтингового Центра "Петербургская Недвижимость".
По данным консалтинговых компаний, новый владелец оператора для управления отелем пока не выбрал, нет также конкретных решений по корректировке проекта. Соответственно, неизвестен срок завершения проекта.


 

5 МЕСТО: Бизнес-центр «Аэроплаза» за 50 млн долл.

Петербургское агентство недвижимости примерно за 50 млн долларов приобрело у ООО «Сбербанк капитал» бизнес-центр класса А «Аэроплаза» вблизи аэропорта Пулково-2. Восьмиэтажный офисный комплекс общей площадью 33 тыс. кв. м был сдан в эксплуатацию в 2008 году силами девелопера «Невский проект». Здание находилось в залоге у Сбербанка в качестве обеспечения по кредиту, выданного на его строительство, затем залог перешел к банку, который снял обременение сразу после сделки.

По мнению специалистов Colliers, цена сделки невелика - для бизнес-центра класса А, в качестве которого позиционируется «Аэроплаза». В среднем, стоимость подобных объектов – 2 - 3 тыс. долларов за кв. м.

Инвестор намеревался продать здание еще в 2008 году. По оценкам экспертов, тогда за него можно было выручить более 100 млн долларов – при вложениях в проект 50 млн. Причина продажи – низкая заполняемость офисного центра, примерно 20%. При том, что появившиеся по соседству бизнес-центры «Пулково скай», «Технополис», «Аэропортсити» собираются развивать проекты, поскольку вакантных площадей там мало.

По оценке специалистов компании ASTERA, продажа объектов, подобных «Аэроплазе», в качестве бизнеса, как правило, возможна при условии их высокой заполняемости, либо, как в случае с БЦ «Аэроплаза» - на выгодных условиях перекредитования. Покупка «Аэроплаза» - единственный случай продажи стрессового актива банком с реструктуризацией задолженности. Новый собственник уже инвестирует в приобретение, намереваясь улучшить объект.


 

6 МЕСТО: Сеть супермаркетов «Домовой» за 50 млн долл.

УК «Старт» уплатила холдингу «Адамант» примерно 50 млн долларов за сеть cупермаркетов «Домовой». В результате ЗАО УК «Старт» стало владельцем сети из 11-ти магазинов сегмента DIY. По данным компании, 6 из них – гипермаркеты «СТАРТ» (два в Челябинске, по одному в Петербурге, Самаре, Воронеже, Уфе), 5 – супермаркеты «Домовой» в Петербурге. Все супермаркеты расположены в торговых комплексах, построенных «Адамантом». Ребрендинг пока не планируется.

Эксперты называют сделку естественным шагом в развитии УК «Старт» - компания получила долю рынка вместе с известной торговой маркой, но в целом на рынок сделка влияния не оказала.

Совокупная площадь приобретенной недвижимости – 67 тыс. кв. м. Оборот «Домового» в 2010 году, по оценке экспертов, превысил 1,25 млрд рублей. Проект считается не самым удачным, развить региональную сеть не удалось, поэтому пару лет назад супермаркеты были закрыты. Возможно, из-за высокой конкуренции с торговле формата DIY – в Петербурге представлены такие сети как Castorama, K-Rauta, OBI, Leroy Merlin, а также «Метрика» и «Максидом». Долю «Домового» на здешнем рынке аналитики оценивают всего в несколько процентов. УК «Старт» готова и впредь приобретать магазины формата DIY.


7 МЕСТО: Особняк Шереметева  за 50 млн  долл.

Совладелец «Металлоинвеста» Алишер Усманов примерно за 50 млн  долларов приобрел у группы «Талион» особняк графа Шереметева на набережной Кутузова, 4 (Шпалерная, 18) – бывший Дом писателя, реконструированный в отель.

Дом на набережной Кутузова был построен в 1780-х годах, сменил несколько владельцев, но известен по имени последнего – основателя пожарной охраны Петербурга графа Александра Шереметева. В советское время здесь располагался Дом писателя. По иронии судьбы, в 90-х годах прошлого века в здании произошел сильный пожар, во время которого разрушился купол, перекрытия, оказалась утерянной внутренняя отделка. «Талион» получил здание в плачевном состоянии, но к 2006 году восстановил исторические интерьеры и организовал здесь отель с рестораном и фитнес-центром, парадными залами и апартаментами представительского класса (площадь здания 4676 кв. м).

Инвестиции в реконструкцию здания составили 40 млн долларов. Особняк можно арендовать целиком (например, для представительских целей). Стоимость суточной аренды - 1-1,3 млн рублей. «Талион» изначально предполагал продать здание, чтобы направить вырученные средства в другие проекты. 

Президент Объединенной Консалтинговой Группы Виталий Антощенко полагает, что покупку особняка Шереметева Усмановым можно рассматривать как вложение денег «для души». «Потому что 50 млн в данной ситуации являются небольшими деньгами для покупателя, а с другой стороны, ожидать окупаемости инвестиции в ближайшие пару десятков лет вряд ли имеет смысл», - пояснил он.


 

8 МЕСТО: Складской комплекс «Кулон-Пулково» за 20-25 млн долл.


Инвестиционная компания Raven Russia, ранее владевшая третьей частью складского комплекса «Кулон-Пулково», выкупила у ГК «Эспро» ее долю и стала полным собственником индустриального парка. Стоимость сделки эксперты оценили в 20-25 млн долларов.

Raven Russia приобретала не объект недвижимости как таковой, а 50 % акций Carliga Holdings Limited. Располагая уже половиной акций этой компании, Raven Russia получила 100 % акций Carliga Holdings Limited и одновременно – право «определять условия осуществления ООО «Кулон СПб» предпринимательской деятельности», как сказано в официальном сообщении антимонопольного ведомства, чье разрешение понадобилось для совершения сделки. Компания «Кулон СПб» выступала генеральным подрядчиком «Кулон-Пулково».

Raven Russia  специализируется на инвестировании в складские комплексы класса А и в их строительство в крупнейших городах России, с последующей сдачей в аренду российским и международным арендаторам. Акции компании торгуются на Лондонской Фондовой Бирже (LSE).
 
Строительство «Кулон-Пулково» завершилось в 2007 году. Объем инвестиций эксперты оценивают в 75-80 млн долларов. Комплекс площадью 36 тыс. кв. м расположен на участке в 5 га. В двух км – аэропорт Пулково, рядом – КАД, а также трасса М-200 (на Псков).

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков не видит ничего необычного в этой сделке: «Покупка  Raven Russia  объекта «Кулон-Пулково» - это продолжение инвестиционной активности данной компании, так как они сосредоточены в основном на складских объектах. При этом «Кулон-Пулково» - прекрасный пример качественных складских площадей».


 

9 МЕСТО: Кинотеатр «Колизей» за 15 млн долл.

Сменил владельца кинотеатр «Колизей» на Невском. За 15 млн долларов здание перешло от «Концерна Каро» к представителям Церкви евангельских христиан в духе апостолов «Миссия «Благая весть». В феврале кинотеатр закрылся, в марте его выставили на продажу, а в сентябре сделка уже была закрыта. Теперь 100% ОАО «ЦКД «Колизей» принадлежит Голиковой Ольге Дмитриевне. Номинальный держатель акций — Голиков Сергей Александрович. Оба они представители миссии, которую возглавляет брат Голиковой Дмитрий Шатров.

Ранее миссия уже приобретала два кинотеатра. Местом дислокации миссионеров было недостроенное здание кинотеатра «Русь» на Коломяжском проспекте, а одна из семи дочерних церквей располагалась в кинотеатре «Балканы» на Будапештской улице.

«Колизей» - один из старейших кинотеатров Петербурга. Площадь здания  2 615 кв. м. Построен в 1907 году как художественная галерея, затем переоборудован под каток, позже - под кинотеатр.

По мнению экспертов, двухзальный «Колизей» не выдержал конкуренции с мультиплексами, особенно осложнилась ситуация после открытия в ТРК «Галерея» 10 зального мультиплекса. По другой версии, зрители перестали его посещать из-за невнятного репертуара и странного интерьера.

Любава Пряникова, руководитель направления маркетинговых исследований Консалтингового Центра "Петербургская Недвижимость", считает решение «Каро» продать «Колизей» вполне обоснованным: «Тенденция последнего времени - массовое открытие новых кинотеатров вне исторического центра города, чаще всего в составе крупных торговых комплексов. И спрос явно тяготеет к мультиплексам. Сейчас крупные кинотеатры открыты уже практически во всех спальных районах города, что повлекло за собой снижение потока зрителей в центре Петербурга. Это, в свою очередь, с учётом достаточно высокой концентрации кинозалов в районе Невского проспекта, существенно уменьшает рентабельность объектов».


 

ВНЕ РЕЙТИНГА: ТРК «Галерея» за 1 млрд долларов

Эта сделка должна была занять 1 место в нашем ТОПе. Вестей о ее закрытии мы ждали до самого конца года. Но их пока не последовало. Тем не менее, инвестиционный фонд Meridian Capital (принадлежит бывшим владельцам «Казкоммерцбанка») всерьез намеревался за 1 млрд долларов продать один из лучших торговых комплексов Петербурга – «Галерею» - инвестиционному банку Morgan Stanley. Для строительства «Галереи» «Бриз» (принадлежит «Казкоммерцбанку») весной 2010 года взял у Сбербанка кредит в размере 338 млн долларов сроком на 7 лет. Эксперты полагают, что долг учтен в сумме сделки между СК «Бриз» и Morgan Stanley.

Стоимость строительства здания «Галереи» высотой семь этажей и площадью 191 тыс. кв. м (93 тыс. – арендопригодная) оценивалась в 500 млн долларов. Комплекс открылся в ноябре 2010 года. Сейчас здесь 290 магазинов, фудкорт, многозальный кинотеатр, боулинг и детский центр.

Специалисты высоко оценивают значение сделки. «Сделка с торговым комплексом «Галерея» очень показательна в силу ее беспрецедентного масштаба для нашего рынка. А то, что покупателем станет или стал Morgan Stanley, крупнейший международный игрок, - пример продажи объекта действительно международного инвестиционного качества. Это очевидно с точки зрения ее местоположения, концепции, состава арендаторов, уже очевидной огромной рыночной успешности и в силу ее масштаба (как по площади, так и по генерированию денежного потока), - говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg».

Прогнозы на 2012 год

Эксперты полагают, что в 2012 году активность инвесторов на петербургском рынке сохранится. Более всего их будут интересовать действующие бизнес-центры с выгодным местоположением и качественные торговые центры с интересной концепцией. По прогнозам Colliers, предполагаемый объем сделок в первом квартале 2012 года составит 200 млн долларов.

Рейтинг составила Елена Зубова

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова