Насколько и когда новые станции метро поднимают цены на жилье рядом с ними?

С расширением столичной подземки и ее приходом в область, цены на жилье близ новых станций метро начинают расти, утверждают эксперты компании Est-a-Tet. Противоположного мнения придерживаются специалисты компании «Домус финанс», которые отмечают, что даже открытие новой станции метро «Новокосино», вопреки ожиданиям, не привело к росту цен на новостройки в ближайших у ней Подмосковных городах. Как обстоят дела на самом деле, отвечали эксперты рынка недвижимости. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

С расширением столичной подземки и ее приходом в область, цены на жилье близ новых станций метро начинают расти, утверждают эксперты компании Est-a-Tet. Противоположного мнения придерживаются специалисты компании «Домус финанс», которые отмечают, что даже открытие новой станции метро «Новокосино», вопреки ожиданиям, не привело к росту цен на новостройки в ближайших у ней Подмосковных городах. Как обстоят дела на самом деле, отвечали эксперты рынка недвижимости. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Согласно схеме развития метрополитена до 2020 года, в Московском регионе запланировано построить 44 новых станции метро и проложить 98 км тоннелей, в том числе и на территории Подмосковья. Новые перегоны свяжут окраины Москвы с ее городами-спутниками: Химками, Мытищами, Люберцами, Зеленоградом, Красногорском, Железнодорожным и пр. В связи с этим, жителям указанных районов и потенциальным покупателям интересно знать, что будет с ценами на жилье?

СКАЗАНО:

Аналитический центр Est-a-tet:

•    Строительство новых станции метро в Подмосковье серьезно повыситцены на недвижимость в регионе;

•    взлет цен уже произошел в Реутове, где в августе 2012 года открылась станция «Новокосино» Калининской линии – на 15-20 %.

В районах, где будут продолжены существующие и проложены новые ветки московского метро, квартиры повысятся в цене не менее чем на 20-25 %, прогнозируют эксперты компании. «Подобный взлет цен уже произошел в Реутове, где в августе 2012 года открылась станция «Новокосино» Калининской линии, - отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. - В течение нескольких месяцев после объявления даты окончания строительства станции цены на новостройки выросли в среднем на 15-20 %, до конца года мы ожидаем рост еще на 10 %. Таким образом, общее подорожание квадратного метра к концу года составит по некоторым объектам до 30 %». Эксперт предупреждает, что выведение московского метро за пределы МКАД и реализация масштабных планов по строительству линий скоростного трамвая в области поднимет цены в жилых комплексах с развитой инфраструктурой до московского уровня. «Так уже произошло в Реутове. Сейчас цена квадратного метра в домах бизнес-класса микрорайона 9А, расположенного ближе всего к станции метро «Новокосино», достигает 106 тыс. рублей, что соизмеримо со стоимостью нижнего сегмента класса стандарт в старых границах Москвы», - отметил он.

Компания «Домус финанс»:

•    Открытие новой станцииметро «Новокосино», вопреки ожиданиям, не привело к росту цен на новостройки в ближайших Подмосковных городах;

•    в ближайшем к новой станции метро подмосковном городе Реутове средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках в августе 2012 года выросла всего на 0,8 %;

•    немногим дальше от новой станции метро – в Железнодорожном – в августе цена выросла всего на 1,1 %.

Эксперты компании «Домус финанс» отмечают, что вслед за появлением новой станции метрополитена, девелоперы вывели на рынок дополнительные объемы жилья по ценам, лишь незначительно превышающим прежние, рассчитывая не столько на подорожание объектов, сколько на рост спроса.

«На сегодняшний момент, развитая транспортная инфраструктура и хорошая доступность объекта являются одним из ключевых моментов при выборе жилья эконом-класса. – отмечаетПавел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Об этом может свидетельствовать стабильный и высокий спрос на «удобные объекты». Например, тот же Железнодорожный не получил станцию метрополитена, что называется, в шаговой доступности, однако, теперь станция «подземки» стала существенно ближе и транспортная ситуация, однозначно, улучшилась. Результат не заставил себя долго ждать – открытие «Новокосино» увеличило спрос на недвижимость в Железнодорожном». Исходя из этого, можно предположить, что открытие «Новокосино» гораздо больше повлияло на объем предложения в ближайших городах, чем на ценах в них.

ПРОВЕРЕНО

В большинстве своем эксперты согласны с тем утверждением, что появление метрополитена в непосредственной близости от того или иного подмосковного города влияет на цены в сторону увеличения, однако, с некоторыми поправками.

«Несомненно, в тех районах, где открываются станции метро, происходит увеличение стоимости квадратного метра, – пояснила Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Те районы, которые сегодня приобретают хорошую транспортную доступность, становятся более привлекательными и стоимость недвижимости в них по отношению к другим районам возрастает. Мы могли это видеть на примерах районов Строгино, Митино и т.д. Так в Митино стоимость квартир с открытием метро выросла, примерно, на 20-25 %».

По ее словам, зачастую поиск квартир осуществляется именно через призму станций метро. Близость к нему – существенный показатель для покупателя. «Например, можно прогнозировать, что с началом работ по строительству метро, например, в городе Мытищи, стоимость недвижимости на вторичном рынке там может возрасти на 10-15 %, – прогнозирует специалист. – И если планы по этому строительству будут вовремя реализованы, то к окончанию строительства метро стоимость квадратного метра в Мытищах может сравняться со стоимостью квадратного метра на окраине Москвы, например, в районе Медведково».

Что же касается цен в Реутове, то эксперт отметила, что рынок недвижимости достаточно инертен, и рост цен в течение такого короткого времени не происходит. «Если цены и пойдут вверх в связи с открытием метро, то этот процесс станет очевидным не ранее чемчерез полгода», - отметила Марина Толстик, пояснив, что в течение года отмечался рост цен и в районе Новокосино и в Реутове примерно на 10-12 %, однако, это связано больше с «инфляционными и общими рыночными процессами, а не столько с планами по открытию станции метро».

С ней согласен и руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, который пояснил, что открытие метрополитена в Подмосковье однозначно увеличит капитализацию прилегающих к нему земельных участков, а значит, и повысит стоимость жилья. «Наибольшее влияние на цену «квадрата» близость подземки оказывает в сегменте экономкласса, для которого метро является одним из важных ценообразующих факторов, - пояснил Дмитрий Таганов. – Для сравнения, на вторичном рынке столицы средняя цена однокомнатной квартиры, расположенной в 10 минутах ходьбы от подземки, составляет 6 млн рублей. А если добираться до объекта от метро нужно 10 минут транспортом, то цена такой «однушки» составит в среднем 5,4 млн рублей».

Эксперт отметил, что обычно открытие метро увеличивает стоимость предложения на вторичном рынке на 10-15 %, но такой скачок происходит не резко, а растягивается на довольно продолжительный период. Как правило, точка максимального роста достигается уже после того, как метро заработает. «На вторичном рынке мы не отмечаем резкого скачка цен ни в Реутове, ни в Железнодорожном, но можно говорить о плавном росте стоимости квадрата по мере возведения метро «Новокосино», – отметил Таганов. – Так на момент начала стройки в январе 2010 года средняя цена квадратного метра в Реутове оценивалась в 93,8 тыс. рублей, а в августе 2012 года 118,8 тыс. рублей. То есть рост стоимости «квадрата» за указанный период составил порядка 20 %. Для сравнения показатели за аналогичный период в соседней Балашихе, где метро не открывали, более скромные – 11 %. В Железнодорожном, который расположен дальше от открывшегося метро, чем Реутов, рост составил 16 % (с января 2010 года по август 2012)».

О том, что с приходом метро в область цены на жилье начинают свой рост говорит и руководитель Службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155» и Компания» Ирина Егорова: «Повышение ценна 20-25 % возможно для объектов, которые будут находиться в пешей доступности от станции метро (это касается станций метро, расположенных за МКАД). Однако цены не повышаются одномоментно, а начинают плавно увеличиваться с момента начала работ по строительству станции метро, а зачастую еще раньше, когда определено точное местоположение будущей станции и эта информация становится общедоступной. Непосредственно, после начала работы новых станций метрополитена цены могут вырасти еще на 5-7 %. Такой сценарий был характерен для московского района Новокосино и части г. Реутова».

Помимо того, что после открытия станции метро «Новокосино» цены на жилье в непосредственной близости от нее стали расти, они еще и растут неравномерно, а обратно пропорционально расстоянию от метро и столицы. Начальник отдела вторичного жилья компании «DOKI РЕАЛТИ Эльдом» Людмила Добрякова отметила, что наибольшие перспективы к росту имеют цены на жилье в Реутове, нежели в Железнодорожном. «Во-первых, все новые комплексы в Железнодорожном расположены вдоль железнодорожного полотна, что создает жителям серьезные неудобства – необходимо дополнительно позаботиться о шумоизоляции, свежем воздухе, а следовательно, понести расходы. В течение осени мы ожидаем рост цен в Реутове на 5-10 %. Этот подмосковный город всегда был на особом положении, он расположен максимально близко к столице, сюда достаточно удобно добираться. Кроме того, жилая застройка распределена равномерно по всей территории города, имеет свое современное лицо, активно развивается бизнес, хорошо развита инфраструктура».

ВЫВОД

Все выше сказанное позволяет сделать вывод, что как бы ни надеялись на обратное потенциальные покупатели жилья, цена квадратного метра с приходом метрополитена в какой-либо район Москвы или области, плавно начинает свой рост. Но с учетом того, что рынок недвижимости достаточно инертный, иногда это происходит не сразу, а в течение полугода после открытия метро.

Мария Лукина